【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 部門或商業(yè)客戶； 請(qǐng)假或外出辦事，不事先書面申請(qǐng)、或口頭、電話告知而私自“先斬 后奏”； 其他 附屬管理制度里規(guī)定的失職問責(zé)事項(xiàng) 。 商業(yè)部規(guī)章管理制度 13 第 四 部分 商業(yè)部 工作 流程 一 、 大中型 商業(yè)項(xiàng)目 啟動(dòng) 前期定位策劃工作流程 工作 內(nèi)容： 影響 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成敗 的因素很多，但主 體 包含有以下四大方塊內(nèi)容： 項(xiàng)目定位、建筑規(guī)劃、招商、后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 ，成功的商業(yè)項(xiàng)目首先來自成功的項(xiàng)目定位，當(dāng)公司拿到一個(gè)新地塊準(zhǔn)備進(jìn)行地塊 規(guī)劃 時(shí)，商業(yè)部門應(yīng)該前期介入，前期介入目的在于能夠清晰的了解本項(xiàng)目及周邊環(huán)境的具體情況， 從而清晰確定 項(xiàng)目定位當(dāng)中的規(guī)模設(shè)置、 項(xiàng)目方位布局、主題商業(yè)建筑朝向、建筑形象風(fēng)格、業(yè)態(tài)組合 及比例、業(yè)態(tài)功能分區(qū)等等信息，并前期與主力商家完成良好之互動(dòng)關(guān)系，建設(shè)開發(fā)具有針對(duì)性 的 商業(yè)項(xiàng)目， 從而 避免 了 前期 無 定位先建設(shè) 而 后 期 招商 困難的 弊端 。 工作 流程： 統(tǒng)籌 內(nèi)容 商業(yè)部經(jīng)理統(tǒng)籌 新商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng) 市場(chǎng)調(diào)研分析 商業(yè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)資料收集、統(tǒng)計(jì) 前期主力客戶招商 商業(yè)部規(guī)章管理制度 14 備注： 該流程適用于大中型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，強(qiáng)調(diào)的是外界商家與公司的互動(dòng)流程，目的在于建設(shè)出符合商家的大型商業(yè)物業(yè)。對(duì)于小型社區(qū)商業(yè)，則無須如此 。 招商專員負(fù)責(zé)對(duì)接總工室、設(shè)計(jì)院獲取項(xiàng)目初步方案規(guī)劃及相關(guān)資料 部門內(nèi)部初步研討該方案，從商業(yè)角度提出修改意見 與設(shè)計(jì)院、總工室、開發(fā)部召開項(xiàng)目會(huì)議研討并形成新的修改意見 經(jīng)理助理具體統(tǒng)籌執(zhí)行 招商專員根據(jù)調(diào)研大綱進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及數(shù)據(jù)收集工作 部門成員內(nèi)部研討，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目提出初步定位，業(yè)態(tài)組合及功能分區(qū)并形成初步項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 根據(jù)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告制定招商策略方案 根據(jù)方案進(jìn) 行主力客戶預(yù)招商 根據(jù)主力客戶招商情況會(huì)同設(shè)計(jì)院、總工室及開發(fā)部，對(duì)前期招商工作進(jìn)行總結(jié)，調(diào)整商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃方案 對(duì)意向品牌大商家進(jìn)行 深度溝通并與設(shè)計(jì)院、總工室就商家提出要求做單體設(shè)計(jì)修改，完成主力客戶簽約 書寫修改意見呈公司領(lǐng)導(dǎo)審批通過后，進(jìn)行方案的二次修改 商業(yè)部規(guī)章管理制度 15 二 、 自營(yíng) 商業(yè) 物業(yè)及公建配套 招商工作 流程 工作 內(nèi) 容： 自營(yíng) 商業(yè) 物業(yè)及公建配套 招商是招商人員 在對(duì)物業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理定價(jià)之后，采取市場(chǎng)差異化策略充分進(jìn)行行之有效的招商宣傳以獲得廣泛市場(chǎng)認(rèn)同，利用尋租手段尋求物業(yè)租賃價(jià)值最大化，有步驟、有目的地實(shí)現(xiàn) 自營(yíng) 商業(yè) 物業(yè)及公建配套 價(jià)值的過程。 包括 招商宣傳造勢(shì)、 客戶咨詢登記、 分析 對(duì)比洽談 、重點(diǎn)客戶跟蹤 、租賃合同的簽訂及相關(guān) 后續(xù)手續(xù)的辦理 等 。 注意事項(xiàng)： ①對(duì)招商項(xiàng)目細(xì)致的了解；② 及時(shí)認(rèn)真處理來電、來訪， 充分了解 客戶 的 需求、 想法 及 計(jì)劃， 針對(duì)商家的不同特點(diǎn)及需求推薦合適項(xiàng)目； ③ 注意 工作 態(tài)度及招商技巧 ,主動(dòng)熱情接待 客戶， 做到主 動(dòng)迎候、有問必答、微笑服務(wù)、語(yǔ)言文明，工作忙時(shí)，招呼稍候 ， 不要冷淡客人 ； 為 客戶 提供具有針對(duì)性的 租賃 方案，并換位思考問題， 在保證公司利益最大化的前提下， 盡可能從 客戶 的需要出發(fā)，積極做好 客戶 的參謀 ； ④ 與 客戶 簽訂 房地產(chǎn)租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議 時(shí)，必須認(rèn)真 書寫并仔細(xì) 審核 合同條款 ， 在公平、公正的基礎(chǔ)上保證合同的誠(chéng)信性、嚴(yán)肅性和目標(biāo)性 ，按公司規(guī)定 向客 戶 闡述清楚 ， 禁止不負(fù)責(zé)任的對(duì)合同、補(bǔ)充協(xié)議或 其他附件 進(jìn)行 任意的解釋和承諾 ； ⑤ 做好跟蹤服務(wù) 等 工作 ；⑥ 服務(wù)對(duì)象，一視同仁；廉潔自律， 不準(zhǔn)利用職務(wù)和工作之便為 商業(yè)部規(guī)章管理制度 16 個(gè)人謀私利、撈好處；不準(zhǔn)以 任何名義向 顧客 巧立名目收費(fèi)等；不準(zhǔn)利用職務(wù)之便為 親戚、朋友 經(jīng)商提供便利 ，損害公司利益。 工作 流程： 及時(shí)跟進(jìn)公司各商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)及銷售進(jìn)度，對(duì)應(yīng)售未售、暫未移交及公建配套等商業(yè)物業(yè)的資料進(jìn)行分類、匯總，充分做好未售物業(yè)的前期招商準(zhǔn)備工作 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃用途、建筑特點(diǎn)及所處位置環(huán)境等進(jìn)行周邊租賃市場(chǎng)調(diào)研，客觀分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，做好商業(yè)物業(yè)定價(jià)及招商方案的策劃工作 組織商業(yè)定價(jià)小組成員對(duì)物業(yè)進(jìn)行科學(xué)定價(jià)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后發(fā)文執(zhí)行 根據(jù)租賃文件制 定招商實(shí)施細(xì)則，開展內(nèi)部培訓(xùn)并著手招商宣傳工作 做好客戶咨詢登記工作，并建立“客戶資料登記表”，經(jīng)對(duì)比洽談選擇合適的商家，明確租賃條件 收取租戶保證金（兩個(gè)月的租金），簽訂租賃合同，一式五份 報(bào)批租賃合同，審核生效后通知租戶前來領(lǐng)取并收取首月租金 及時(shí)更新租賃臺(tái)帳及物業(yè)臺(tái)帳 簽發(fā)《準(zhǔn)予收鋪通知書》，知會(huì)物業(yè)公司協(xié)助辦理交鋪及裝修審核手續(xù) 需辦理租賃登記備案的商鋪要與租戶商定時(shí)間及時(shí)辦理 跟蹤租賃合同的履約情況，做好租金的催收工作，并 每月底 編制經(jīng)營(yíng)月報(bào)表 定期到現(xiàn)場(chǎng)巡查物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，發(fā)現(xiàn)問 題及時(shí)通知整改 商業(yè)部規(guī)章管理制度 17 三 、 自營(yíng) 商業(yè) 物業(yè)及公建配套 日常管理工作 工作 內(nèi)容： 統(tǒng)籌管理公司各樓盤 自營(yíng) 商業(yè) 物業(yè)及公建配套 ， 對(duì)以上物業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)使用狀況進(jìn)行跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。 注意事項(xiàng)： 交鋪 后及時(shí) 與物業(yè)公司明確物業(yè)的物管費(fèi)、中央空調(diào)使用費(fèi)、公攤水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，暫未定價(jià)的要及時(shí)核定，以便日后的正常管理。 工作 流程： 商業(yè)部 在每期 商業(yè)物業(yè) 交樓綜合協(xié)調(diào)會(huì)召開一周內(nèi) 收集 相關(guān) 物業(yè) 資料 向 總工室 索取該 商業(yè)物業(yè) 竣工圖 向 總工室 索取該 商業(yè)項(xiàng)目 公建配套資料 及相關(guān)開發(fā)證件 委托預(yù)決算部出具所需建筑面積明細(xì) 表 收到以上相關(guān)部門提供資料后 10 天內(nèi)建立該商業(yè)物業(yè)臺(tái)帳 并進(jìn)行分類 向銷售內(nèi)勤索取 該期 物 業(yè) 臺(tái)帳 招商人員按審批方案可開始對(duì)外招商 應(yīng)售物業(yè)銷售人員可繼續(xù)對(duì)外發(fā)售 應(yīng)售未售但已出租物業(yè)應(yīng)書面通知銷售口 應(yīng)售未售但已納入商業(yè)部招商范圍的物業(yè) 出售后銷售部須書面通知商業(yè)部 檢查物業(yè)交樓狀況，不合格的要求工程部立即整改 根據(jù)收集的物業(yè)資料及現(xiàn)狀特點(diǎn)、周邊同類物 業(yè)租賃市場(chǎng)調(diào)研情況，編制招商策劃方案報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行 監(jiān)督檢查物業(yè)公司對(duì)物業(yè)的日常服務(wù)管理，發(fā)現(xiàn)問題通知物業(yè)限期整改，并根據(jù)檢查結(jié)果編制未售物業(yè)檢查報(bào)告 及時(shí)更新物業(yè)臺(tái)帳及租賃合同臺(tái)帳 商業(yè)部規(guī)章管理制度 18 四、 其他具體工作流程 自營(yíng)物業(yè)及公建配套 定價(jià)工作 流程： 商業(yè)部提前對(duì)需要租賃定價(jià)的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，完成項(xiàng)目分析和業(yè)態(tài)定位，洽談意向商家，形成初步的租賃定價(jià)方案。 商業(yè)部向廣東 公司董事長(zhǎng) 書面提出成立租賃定價(jià)小組申