【文章內容簡介】 ，長勢優(yōu)良。 保潔率 95%以上 風前設立支柱疏剪枝葉，風后清理斷枝，扶正苗木。 26 六、維修服務管理內容及標準 實行 24小時接受報修，急修 24小時上門服務。業(yè)戶有維修需要時，可撥打報修電話，維修人員按預約時間或承諾時間到達維修地點； 本小區(qū)電梯 24小時運行；無管理責任引發(fā)停機； 滲漏到補漏好不超過 15天，費用由責任人支付； 急修在報修 30分鐘內到達現(xiàn)場，并進行維修。 27 七、公司規(guī)章制度一覽表 （制度過多，不一一詳例內容） A、 管理制度類： （一） 公眾制度 1． 精神文明公約 2． 住戶服務指南手冊 3． 業(yè)主公約（業(yè)委會提供） 4． 業(yè)主委員會章程（業(yè)委會提供） 5． 樓宇裝修改建管理條例 6． 消防管理規(guī)定 7． 電梯管理規(guī)定 9．治安管理規(guī)定 10．出入證管理規(guī)定 11．人員物品進出管理規(guī)定 12．停車場管理規(guī)定 13．停車場月卡辦理規(guī)定 14．限制養(yǎng)犬規(guī)定 15．清潔衛(wèi)生公約 16. 垃圾分類收集處理實施辦法 17．小區(qū)綠化管理規(guī)定 28 18．商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定 19．健身房管理規(guī)定 （二）內部管理崗位職責 1．服務中心主任崗位職責 2．服務中心副主任崗位職責 3．監(jiān)控中心主管崗位職責 4．調度員崗位職責 5．小區(qū)事務部主管崗位職責 6．會計崗位職責 7．出納崗位職責 8．管理員崗位職責 9．社區(qū)文化服務崗位職責 10．會所主管崗位職責 11．會所服務員崗位職責 12．門童崗位職責 13．水電維修工崗位職責 14．房屋維修工崗位職責 29 15．保潔員崗位職責 16．綠化工崗位職責 17．安保班長崗位職責 18．安管員崗位職責 19．安管員巡邏崗位職責 20．安管員門衛(wèi)崗位職責 21．安管員宿舍衛(wèi)生值日職責 22．停車場管理員崗位職責 （三）管理運作制度 1．員工行為規(guī)范 2．服務中心安全守則 3．服務中心工作制度 4．財務管理制度 5．財務公開監(jiān)督制度 6．工作人員著裝規(guī)定 7．員工考勤制度 8． 關于用工和辭工的規(guī)定 30 9． 通訊設備管理制度 11．小區(qū)局域網(wǎng)服務管理制度 12．消防安全檢查制度 13．智能監(jiān)控中心工作制度 14．檔案管理制度 15．廣告招牌管理規(guī)定 16．合同簽訂管理規(guī)定 17．社區(qū)文化工作制度 （四）員工考核程序及標準 1． 員工績效考核程序 2． 員工月度考核標準 B、 ISO9002 質量體系文件目錄 （一） 質量手冊內容目錄 1．手冊封面 (批準頁 ) 31 2．質量手冊目錄 3．質量手冊說明 4．質量手冊發(fā)放控制頁 5．質量手冊修改頁 6．術語 7．物業(yè)管理有限公司簡介 8．質量方針和目標 9．組織機構及職責權限 10．質量體系要素 11．管理職責 12．質量體系 13．合同評審 14． 設計控制 15．文件和資料控制 16．采購 17．顧客提供產品的控制 18．產品標識和可追溯性 19．過程控制 20．檢驗和試驗 32 21．檢驗測量和試驗設備的控制 22．檢驗和試驗狀態(tài) 23．不合格品的控制 24．糾正和預防措施 25．搬運、儲存、包裝、防護和交付 26．質量記錄的控制 27．內部質量審核 28．培訓 體系 29．服務 管理 30．統(tǒng)計技術 （二）程序文件目錄清單 1． 管理評審程序 2． 物業(yè)管理方案控制程序 3． 合同 /標書評審程序 4． 文件與資料控制程序 5． 物品采購控制程序 6． 服 務采購控制程序 33 7． 業(yè)主提供的產品控制程序 8． 物業(yè)管理服務標識和可追溯性程序 9． 服務過程控制程序 10． 分承包服務項目控制程序 11． 服務工作計劃控制程序 12． 物品管理程序 13． 設備管理程序 14． 應急情況的處理程序 15． 采購物品的驗證控制程序 16． 服務質量的評價控制程序 17． 檢驗、測量和實施設備控制程序 18． 檢驗狀態(tài)控制程序 19． 不合格品控制程序 20． 不合格服務控制程序 21． 糾正和預防措施程序 22． 業(yè)主（住戶）投訴處理程序 23． 物品搬運、貯存、防護和交付程序 24． 質量記錄控制程序 25． 內部質量審核程序 34 26． 員工培訓程序 27． 信息反饋控制與服務程序 28． 統(tǒng)計技術應用程序 （二） 作業(yè)指導書 1． 服務中心內部運作管理規(guī)程 2． 房屋及公共場地管理工作手冊 3． 供配電管理工作手冊 4． 給排水設備管理工作手冊 5． 制冷設備管理工作手冊 6． 電梯管理工作手冊 7． 消防管理工作手冊 8． 智能設備管理工作手冊 9． 房屋（設施）養(yǎng)護和修繕工作手冊 10． 安全保衛(wèi)工作手冊 11． 清潔工作手冊 12． 綠化工作手冊 35 （四） ISO9001 質量體系記錄目錄清單 1．物業(yè)合同簽署記錄 2．合同評審記錄 3．物業(yè)接管項目資料記錄 4．驗收交接表 5．驗收樓宇缺陷整改表 6．安全檢查記錄 7．整改通知書 8．消防設備清單 9．消防演習報告 10．消防器材卡 11．消防設備檢查保養(yǎng)表 12．消防值班記錄 13．消防報警處理記錄 14．入伙通知書 15．住戶登記表 16．退租清單 17．保安值班記錄 18．保安哨位巡查記錄表 36 19. 警械警具配備登記表 20．出入證件辦理登記表 21．物品搬運放行 單 22．保安排班表 23．安防員月訓練表 24．水池、水箱情況登記 25．水泵運行記錄 26．機電設備月檢表 27．變配電運行記錄表 28．發(fā)電機試機記錄 29．抄表單 30．空調運行記錄 31．電梯檢查表 32．清潔工工作考評表 33．消殺藥品投放記錄 34．綠化工作記錄表 35. 綠化工作考評表 36. 裝修改進申報表 37. 裝修巡檢記錄 37 38. 臨時施工證發(fā)放記錄 39. 出入證件 40. 公用設施登記表 41. 公用設施完好率統(tǒng)計表 42. 郵件發(fā)放登記表 43. 停車場檢查登記表 44. 停車場車輛出入登記表 45. 維修單 46. 維修記錄 47. 設備完好率統(tǒng)計 48. 工程項目審批表 49. 工程驗收結算表 50. 大修項目計劃表 51. 標識登記清單 52. 應急情況處理記錄 53. 社區(qū)文化活動計劃表 54. 社區(qū)文化活動記錄表 55. 管理費交費記錄 56. 付款通知書 38 57. 未交費處理報告 58. 物品需求計劃表 59. 物品采購計劃表 60. 物品入庫驗收記錄 61. 分供應調查評價表 62. 合格分供應名單 63. 分供應年度評審表 64. 分包項目質量檢查記錄 65. 庫房物品盤點清單 66. 發(fā)料單 67. 文件主清單 68. 文件發(fā)放記錄 69. 文件修改申請表 70. 外來文件登記表 71. 文件呈批傳閱表 72. 傳真登記表 73. 機電設備臺帳 74. 設備卡 75. 計量設備檢驗記錄 39 76. 考評記錄 77. 考評總結報告 78. 內部質量審核計劃 79. 內部質量審核檢查表 80. 不合格報告 81. 內部質量體系審核報告 82. 住戶意見調查表 83. 住戶意見分析處理表 84. 住戶投訴登記表 85. 住戶投訴處理表 86. 管理評審計劃 87. 管理評審報告 88. 糾正和預防措施報告 89. 年度培訓計劃 90. 培訓檔案記錄 40 第五章 管理服務內容及管理方式 第一節(jié) 物業(yè)管理綜合服務內容 一、物業(yè)共用部位的維護和管理。共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、樓板、屋頂?shù)龋⑼鈮γ?、大廳、梯間、通道等。 二、物業(yè)共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理 。共用設施設備是指共用的上下水道、落水管、水箱、加壓水泵、共用照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 三、區(qū)政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、維護和管理，包括道路、室內外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、停車場等。 四、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。 五、附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理。 六、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、消殺“滅四害”、防白蟻等。 七、交通與車輛停放秩序的管理。 八、安防管理，包括安全 監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、消防管理及應急。 九、管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案。 十、負責向業(yè)主和業(yè)主收取物業(yè)管理費等。 十一、業(yè)主和業(yè)主房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護在當事人提出委托時，接受委托并合理收費。 十二、對業(yè)主和業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)重， 采取、規(guī)勸、警告、批評、制止等措施。 十三、公共關系和投訴處理工作。 41 第二節(jié)、服務中心架構設置及管理特色 一、管理架構、機構設置圖說明 XX 物業(yè)服務中心架構圖 設置說明 （ 1）服務中心實行公司領導下的經(jīng)理負責制，這是一種垂直型的管理模式，其優(yōu)點是信息反饋快、高效、反應迅速。由于服務中心的編制精干、職責明確，所以日常工作由經(jīng)理直接對各部門人員，領導即集指揮和職能于一身，便于經(jīng)理全面掌握日常工作及人員現(xiàn)況，減少失控。各項工作的安排及臨時任務的下達，均由服務中心經(jīng)理直接安排，各下屬直接向其領班負責，各領班及各職位專業(yè)人員直接向經(jīng)理負責。 物業(yè)服務 中心 客戶服務部 環(huán)境部 深圳市 XX 物業(yè)管理有限公司 XX 分公司 工程部 安防部 42 （ 2）各部門主要職能 A、客戶服務部：勞資、人事、財務、檔案、宣傳、禮儀、收發(fā)、后勤、部門協(xié)調、清潔、綠化、涉及物業(yè)使用人日常事務、建筑物 和附屬設備設施的巡查。 B、工程部：房屋、設備、設施的日常養(yǎng)護和維修，水、電、電梯、電訊、消防自動監(jiān)控系統(tǒng)、可視監(jiān)控和對講系統(tǒng)等設備、設施的運行、養(yǎng)護維修，室內設備設施維修服務等。 C、安防部：管轄范圍內的公共秩序維護、消防安全管理、車場管理、參與社會聯(lián)防，維護轄區(qū)內的人身和財物安全 D、環(huán)境部：負責小區(qū)保潔、綠化