【正文】 用品的領(lǐng)取發(fā)放工作。 （２）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)樓宇、場地等物業(yè)管理的日常巡視、檢查工作。 綠化保養(yǎng)由綠化公司外包，由環(huán)境部對工作質(zhì)理進(jìn)行監(jiān)管考核。為工作方便可設(shè)置部門開架檔案。 4．原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。 ７、財務(wù)賬表。 50 （ 二 ） 、檔案資料的類別 １、產(chǎn)權(quán)資料 1)批準(zhǔn)文件 2)用地批準(zhǔn)文件 3)建筑執(zhí)照 4)拆遷安置資料 ２、技術(shù)資料 1)規(guī)劃圖 2)竣工總平 面圖 3)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 4)地下管網(wǎng)竣工圖 5)地質(zhì)勘查報告 6)工程合同及開、竣工報告 7)工程預(yù)、結(jié)算 8)圖紙會審記錄 9)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單 10)隱蔽工程驗收簽證 11)沉降觀察記錄 12)竣工驗收證明書 13)鋼筋、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 14)新材料、構(gòu)配件的鑒定、合格證書 15)水電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗的合格證書 16)砂漿、混凝土試塊試壓報告 17)供水的試壓報告 51 18)綠化工程竣工圖 ３、住戶資料包括登記表、登記冊、購（租）房合同、證件、裝修審批表等。檔案管理人員需按時檢查檔案借閱情況，以便及時收回在外文件，防止因管理 疏忽所導(dǎo)致的文件流失。 3．資料歸檔案管理 （ 1）建議采用原始檔案和電腦檔案雙軌制進(jìn)行資料的歸檔管理。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。 六、工作流程 碧海灣服務(wù)中心在日常工作中引入流程化管理，通過流程化管理使得各項工作條理清楚，權(quán)責(zé)明晰，從根本上保證服務(wù)中心的服務(wù)管理質(zhì)量。 D、工資福利機(jī)制：重在 考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。獎勵的形式有物質(zhì)獎勵和精神激勵等。工作方式有談心、座談、家訪等。 （ 5）另外本公司非常重視對外服務(wù)質(zhì)量的控制。 四、管理工作的控制方式 （ 1）科學(xué)全面、嚴(yán)格的崗位責(zé)任制、各項規(guī)章管理制度。因為當(dāng)人們對他的工作有“不樂意”的情感時，情感就成為意態(tài)的阻力，從而 產(chǎn)生消極性，降低人的活動能力和工作效果。 在對內(nèi)部的管理中，服務(wù)中心有定期和不定期的各種會議，比如每周一次的服務(wù)中心各班組例會；服務(wù)中心會議內(nèi)容就是反映情況，溝通信息，協(xié)調(diào)關(guān)系、解決問題。在整個過程中，經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有 布置、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。否則，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒有一定的控制，那么內(nèi)部管理必定是無效的。 B、工程部：房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修，水、電、電梯、電訊、消防自動監(jiān)控系統(tǒng)、可視監(jiān)控和對講系統(tǒng)等設(shè)備、設(shè)施的運行、養(yǎng)護(hù)維修，室內(nèi)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)等。 41 第二節(jié)、服務(wù)中心架構(gòu)設(shè)置及管理特色 一、管理架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置圖說明 XX 物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)圖 設(shè)置說明 （ 1）服務(wù)中心實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，這是一種垂直型的管理模式，其優(yōu)點是信息反饋快、高效、反應(yīng)迅速。 十、負(fù)責(zé)向業(yè)主和業(yè)主收取物業(yè)管理費等。 六、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、消殺“滅四害”、防白蟻等。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水道、落水管、水箱、加壓水泵、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。業(yè)戶有維修需要時，可撥打報修電話，維修人員按預(yù)約時間或承諾時間到達(dá)維修地點； 本小區(qū)電梯 24小時運行；無管理責(zé)任引發(fā)停機(jī)； 滲漏到補(bǔ)漏好不超過 15天，費用由責(zé)任人支付； 急修在報修 30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，并進(jìn)行維修。 保證人均綠地2 平方米以上。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 喬木剪下重枝、內(nèi)生枝、灌木造型、地被草保持48 公分。 為業(yè)戶提供花卉養(yǎng)殖咨詢、花卉代養(yǎng)、花卉移盆、修剪整形、防病等服務(wù)。 鼠密度 1%以下（夾夜法）。 所有公共場所無雜物垃圾、保潔率達(dá) 80%以上。 掌握交通指揮、疏導(dǎo)技能。 上、下班高峰期，車流通暢無阻塞。 遵紀(jì)守法模范執(zhí)法，嚴(yán)明保安紀(jì)律。 發(fā)現(xiàn)業(yè)戶未鎖門或遺忘貴重物品及時通知，重點守護(hù)。 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理 20 （ 1）對公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，制訂月、季、半年、年保養(yǎng)計劃，并認(rèn)真執(zhí)行，做好相關(guān)記錄； （ 2）房屋本體共用設(shè)施設(shè)備整潔，公用樓梯 、天臺、通道、大廳無堆放雜物及違章占用等； （ 3）小區(qū)道路、地下停車場平坦整潔，排水暢通無積水，公共配套設(shè)施及公共場所（地）完好無損； （ 4）維修工程質(zhì)量做到合格并定期回訪； （ 5）確?；S池完好無堵塞發(fā)生；雨水井、污水井、排水溝、渠保持暢通； 21 二、公共秩序維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安和公共秩序； 全天 24小時封閉式管理，確保小區(qū)處于受控狀態(tài)； 實行 24小時巡邏、巡視管區(qū)內(nèi)的人員、車輛活動情況，維護(hù)管區(qū)內(nèi)秩序，并不定時對樓宇進(jìn)行巡視以防止事故發(fā)生； 在實行 24小時值班的同時，每班不定時地巡查車況，發(fā)現(xiàn)問題做好記錄、及時處理，每班對車輛停放點做好防火、防盜設(shè)施檢查巡視； 消防、安全監(jiān)控中心 24小時監(jiān)控值班； 加強(qiáng)管理，力爭無散發(fā)廣告、推銷新產(chǎn)品和無身份證明等人員進(jìn)入小區(qū)； 禁止在小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹； 在本小區(qū)居住的訪客和外請服務(wù)人員等出入小區(qū)一律憑證件并登記； 安全秩序維護(hù)管理一覽表（轉(zhuǎn)下頁） 22 工作 內(nèi)容 定崗 檢查 流動巡查 學(xué)習(xí)訓(xùn)練 家居 安全 刑事違法案件 裝修監(jiān)督 車輛停放保管 環(huán) 境保 護(hù) 突 發(fā)事 件 理 論 實 操 工作頻率 24 小時 24 小時 3 分鐘內(nèi)保安到達(dá)現(xiàn)場 每周二次每次二小時 班前班后各15 分鐘 每周二次每次一小時 質(zhì) 量 標(biāo)準(zhǔn) 無收購叫賣乞討、可疑人物進(jìn)出。 業(yè)委會如此熱心小區(qū)公益事務(wù)，其內(nèi)部 運行機(jī)制良好，在貴委大力支持下，我司有信心一年后將小區(qū)各項工作達(dá)到“市優(yōu)“小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 加強(qiáng)安防員的管理、穩(wěn)定隊伍、完善技能培訓(xùn)、落實崗位考核，以加強(qiáng)員工素質(zhì)和責(zé)任心，對監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)做好維保；向業(yè)主宣傳 防范意識，配合我們工作。 十一、花園路燈完好率 98% 工程部和安防員將于每晚巡視，檢查路燈一次，當(dāng)班安防員發(fā)現(xiàn)問題立即通知值班人員處理。 八、道路完好率 96% 完善小區(qū)環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)和交通標(biāo)識，確保道路暢通，停車有序。在確保綠化完好率98%的基礎(chǔ)上，提倡住戶搞好屋頂綠化，陽臺綠化。以住戶利益第一為原則，保證維修及時率達(dá)標(biāo)。 14 第三節(jié) 服務(wù)指標(biāo)承諾及實施措施 一、時間承諾 服務(wù)中心將通過對 員工的有效培訓(xùn)和教育，并嚴(yán)格執(zhí)行各項制度，發(fā)揚特區(qū)“時間就是金錢，效率就是生命”的精神，并鄭重承諾： 在接到住戶治安方面的求助或報警信號后，無論在小區(qū)內(nèi)的任何一點，我們的安防人員都保證于 5分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場； 在接到住戶有關(guān)維修求助或要求后，緊急情況維修人員 8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，一般情況有關(guān)人員 30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。 當(dāng)今社會是信息化社會，物業(yè)服務(wù)不能停在發(fā)通知、出公告的階段，我司在各小區(qū)開通的信息平臺，推行“互動式物業(yè)管理”收效很好。我司的解決方案為： （ 1）設(shè)立 24小時投訴電話，方便業(yè)主投訴； （ 2）建立并落實首問責(zé)任制。入場后， 經(jīng)過我們對小區(qū)的進(jìn)一步了解我們還將根據(jù)項目的特點定出更個性化的服務(wù)，更好地達(dá)到服務(wù)效果。如此以來，車輛的安全將得到大大的提升。碧海灣現(xiàn)有監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、紅外線，但難以滿足防范要求，監(jiān)控鏡頭比較模糊、門禁管理松懈、紅外對射似乎處理停滯狀態(tài)。 二、小區(qū)公共設(shè)施的翻新、維護(hù)； 交樓時間不長，由于基礎(chǔ)建設(shè)較好，所以樓宇 本身現(xiàn)在并沒有需維修的，但小區(qū)內(nèi)視覺標(biāo)識、休閑座椅、管道外表、樓道護(hù)欄、少量破損路面均需要翻新維護(hù)，最主要是景觀湖護(hù)欄維修，由于沒有每年上防水漆，現(xiàn)護(hù)欄已腐朽，容易發(fā)生危險，最經(jīng)濟(jì)實惠的維修方式是所有護(hù)欄按原規(guī)格樣式用鍍鋅管替代，在鍍鋅管上做工藝處理，使外觀與原來一致、恢復(fù)原貌。根據(jù)本小區(qū)業(yè)主素質(zhì)和需求及項目基礎(chǔ)情況，對于本項目的定位，就不能僅限于目前這種維持性質(zhì)服務(wù)，而是應(yīng)該嚴(yán)格按國家關(guān)于物業(yè)服務(wù)等級的要求，做好八項基礎(chǔ)服務(wù)，進(jìn)而延伸至對建立與業(yè)主通暢的交流、滿足業(yè)主個性化需求、倡導(dǎo)人文關(guān)愛、優(yōu)化社區(qū)風(fēng)尚，使碧海灣小區(qū)真正成為舒造、溫馨、認(rèn)人身心都放松的家園，讓業(yè)主盡享生活樂趣。 注：提供的加蓋公章的資格文件復(fù)印件請附后 單位的名稱： xx 物業(yè)管理有限公司 地址： 授權(quán)簽署資格文件人： 簽字： 簽字人姓名、職務(wù) 傳真： 電話： 郵編： 單位蓋章： 5 第二章 投標(biāo)人簡介及基礎(chǔ)文件 第一節(jié)、公司簡介 第二節(jié) 公司營業(yè)執(zhí)照 （副本） 第三節(jié) 公司資質(zhì)證書 （二級） 第四節(jié) 質(zhì)理管理體系認(rèn)證書 第五節(jié) 專業(yè)人員證書證件 6 第二部份 技術(shù)服務(wù)部份 7 第三章 項目管理構(gòu)想及服務(wù)承諾 第一節(jié)、碧海灣概況及服務(wù)定位 Xx小區(qū) 位于中心區(qū)，小區(qū)位置環(huán)境優(yōu)美、交通便利，隨著廣佛一體化的加快，項目升值空間巨大。 3 投標(biāo)人同意提供按照貴方可能要求的與其投標(biāo)有關(guān)的一切數(shù)據(jù)或資料。 投標(biāo)人已詳細(xì)審查全部招標(biāo)文件，包括第（編號、補(bǔ)遺書）（如果有的話）。 1 第一部份 商務(wù)部份 2 第一章 投標(biāo)人資格文件 一、 投標(biāo)函 致： XX 小區(qū)業(yè)主委員會 根據(jù)貴方為 XX 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 投標(biāo)邀請，簽字代表（ ）經(jīng)正式授權(quán)并代表投標(biāo)人（ XX 物業(yè)管理有限公司 ）提交下述文件正本一份及副本一份： 1） 投標(biāo)函； 2） 法定代表人資格證明書 。 投標(biāo)人將按招標(biāo)文件的規(guī)定履行合同責(zé)任和義務(wù)。 如果在規(guī)定的開標(biāo)時間后，投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回投標(biāo)，其投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。 3. 其它能使業(yè)主和評委會滿意的資格證明文件； 4. 本簽字人確認(rèn)資格文件中的說明是真實的、準(zhǔn)確的。 從現(xiàn)場考察看，小區(qū)配套機(jī)電設(shè)施、園林綠化及建筑物主體質(zhì)量較好，規(guī)劃合理，目前功能正常，主要問題在機(jī)電保養(yǎng)上，雖然現(xiàn)在問題不是大，但也影響到了業(yè)主生活、并且一定安全隱患，再這樣下去，問題就會接連出來，作為剛交付五年的新樓、是物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施保養(yǎng)的黃金時期，粗放式的管理可能對設(shè)施和物業(yè)帶來不可逆轉(zhuǎn)的創(chuàng)傷，給業(yè)主利益帶來重大損失，要引起重 視并重點解決；本項目業(yè)主整體素質(zhì)較高，對物業(yè)服務(wù)的需求也較高，本小區(qū)保安、環(huán)境服務(wù)與業(yè)主需求存在較大落差。如我公司有幸中標(biāo)貴項目，將匯集公司技術(shù)精英，對小區(qū)設(shè)施進(jìn)行一次會診，制定出詳盡的設(shè)施恢復(fù)計劃和日常保養(yǎng)計劃，保持機(jī)房設(shè)施得到良好養(yǎng)護(hù)；對于電梯機(jī)房、消防系統(tǒng)等政府要求專項外包的設(shè)施、以及監(jiān)控、門禁、對講、紅外線對射等安防系統(tǒng)需專業(yè)維保的設(shè)備我公司將委托當(dāng)?shù)鼐邆滟Y質(zhì)，信譽(yù)良好的維保公司實行專業(yè)維保，并按公司 1SO9001質(zhì)理控制體系監(jiān)督上述單位的維保質(zhì)量，保證小區(qū)“心臟”功能正常。安防中我公司仍主張技防為首、人防結(jié)合，因為人的特性和活動規(guī)律不如技術(shù)恒定，而技防多靠人為控制協(xié)調(diào)，所在防控方面，技防是第一線 。 小區(qū)車輛使行一卡一車制，嚴(yán)格 IC卡發(fā)放管理，建議利用公共資金對車輛出入崗增加車牌識別系統(tǒng)，業(yè)主出入在刷卡同時，識別系統(tǒng)自動對車牌進(jìn)行拍照，如出入車輛車牌不一樣將不起閘，安防員會對車輛進(jìn)行核查。 四、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)； 有效管理保潔人員堅持認(rèn)真執(zhí)行公司規(guī)定的保潔流程與標(biāo)準(zhǔn)，保持小區(qū)公共環(huán)境整潔和層道的整潔，保證衛(wèi)生不留死角，其中，嚴(yán)格規(guī)定清潔工作在早上七點半前收完樓層垃圾，避免出現(xiàn)過多干擾業(yè)主情況；公共環(huán)境一小時保潔一次，大堂、電梯、小區(qū)主要道路視情況增加保潔次數(shù)；小區(qū)垃圾實行袋裝和分類，運輸過程中加蓋；日常工作中遇業(yè)主應(yīng)主動問候和禮讓；綠化