【文章內(nèi)容簡介】 ，故可以相對低的利率取得貸款， 印度 政府自 20 世紀(jì) 60 年代中期起，就花大力氣著手解決三農(nóng)問題，印度的農(nóng)村金融體系也逐步得到完善與發(fā)展。它由政策性金融機構(gòu)、農(nóng)村合作信貸機構(gòu)、國有商業(yè)銀行和私人放款者組成。其中，農(nóng)村合作信貸機 13 構(gòu)提供長、中、短期各類貸款，是最主要的農(nóng)村金融機構(gòu)。國有商業(yè)銀行于 1955 年開始發(fā)放農(nóng)業(yè)貸款，發(fā)展非常迅速，直接面向農(nóng)民，也向有關(guān)農(nóng)業(yè)機構(gòu)提供間接貸款，已成為僅次于農(nóng)村合作信貸機構(gòu)的農(nóng)村金融機構(gòu)。目前，農(nóng)村信用合作社已經(jīng)遍及印度 90%的農(nóng)村地區(qū)，印度有 50%以上的農(nóng)業(yè)人口加入了該系統(tǒng)。印度合作金融組織機構(gòu)健全，由初級信用社、 中心合作銀行、聯(lián)邦合作銀行和土地開發(fā)銀行等組成。 其中 土地開發(fā)銀行 是為了適應(yīng)長期信貸的需要而于 1920 年 設(shè)立的， 它的 資金來源于中央銀行和發(fā)行債券， 主要是 以土地抵押的方式為農(nóng)民提供 5—10 年或更長期限的長期貸款，以購買價值高的農(nóng)業(yè)設(shè)備、改良土壤、償還舊貸款及贖回地主扣押的土地等。 它也分兩級，即每個邦的中心土地開發(fā)銀行和基層的初級土地開發(fā)銀行。初級土地開發(fā)銀行直接與農(nóng)民有貨幣資金的往來，中心土地開發(fā)銀行則主要是向初級土地開發(fā)銀行提供資金，是連接初級土地開發(fā)銀行與其它金融機構(gòu)的紐帶。 總而言之，印度的農(nóng)村金融服務(wù)體系 的 特點是由政府發(fā)起組建，合作社 被視為官方機構(gòu)，政府干預(yù)較多，農(nóng)民將參加信用社視為取得國家援助的一種工具 。 在越南南部，有比較發(fā)達的農(nóng)田交易市場，相應(yīng)地，商業(yè)銀行愿意以農(nóng)田作為抵押來貸款。在北部，土地市場發(fā)育不完全，當(dāng)?shù)劂y行只愿意以農(nóng)民的房屋作為抵押貸款。同樣，在泰國北部，當(dāng)?shù)馗刭Y源匱乏，存在對耕地交易的需求，盛行土地典當(dāng)業(yè)，即農(nóng)民將土地使用權(quán)交給某一貸款人，獲得貸款，該貸款人可以耕種這塊土地直至貸款人償還貸款，貸款人耕種土地的凈收入即為貸款利息。這些現(xiàn)象表明，在經(jīng)濟發(fā)達的農(nóng)村，由于存在發(fā)達的農(nóng)地交 易市場，使得當(dāng)?shù)氐恼?guī)和非正規(guī)金融機構(gòu)愿意將農(nóng) 14 地作為長期貸款的抵押品。 綜上所述，國外的農(nóng)地金融體系主要是以農(nóng)地為抵押物發(fā)展起來 的貨幣金融體系，然后在以農(nóng)地作為抵押物的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品 —— 土地證券化、信托化、基金化及抵押貸款等，但金融機構(gòu)經(jīng)營的對象還只是貨幣而不是土地。即使有些國家 冠以 “ 土地銀行 ” 之名的土地銀行 也不例外。 （ 2） 國內(nèi) 發(fā)展現(xiàn)狀 A、國內(nèi)土地市場發(fā)展現(xiàn)狀 獨立的家庭農(nóng)場，盡管小且分散，但在建國前幾千年，它一直是中國農(nóng)村的傳統(tǒng)耕作模式。在被社會主義革命喚醒之前，中國農(nóng)村近半數(shù)的耕作土地為地主所有，這些人將土地租賃給農(nóng)戶，并收受作物價值的 50％作為租費。在 1950 年 6 月 28 日由我國中央政府頒布的《土地改革法》規(guī)定，耕地要根據(jù)居地距離及土地肥力分配給每個人，這樣，農(nóng)民便擁有了耕作土地的所有權(quán)。但社會經(jīng)濟的發(fā)展導(dǎo)致農(nóng)民間貧富差距的擴大，富有的農(nóng)民需要更多的土地去擴大農(nóng)作物生產(chǎn)，而貧窮的農(nóng)民則不得不賣掉部分土地以維持生計，例如，在山西省興縣， 1949 年，土地資源還沒有 分配給農(nóng)民時，土地市場交易率只有 4％，實行土地資源農(nóng)民占有后的 1950 年 1952年，土地買賣增加。這主要是因為雖然每一個農(nóng)民家庭都有土地，但是并不是每一個家庭都有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)驗，或者有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)驗，但是卻缺乏農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，因而也無法開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動。因此，土地買賣十分頻繁，農(nóng)戶年耕作土地出售率在 30％至 50％之間 (見表 1)。由于分得土地的多數(shù)農(nóng)民想獨立進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動，所以， 1950 年的土地交易率相對較低， 15 經(jīng)過一年的耕作，沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力或農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料支持的農(nóng)民，又開始出售土地。于是， 1951 年的土地出 售高達 51． 15％，通過土地市場的配置，使得農(nóng)業(yè)土地資源在一定程度上各得其所。于是， 1952 年土地出售率又開始降低，僅為 13． 09％，分別比 1950 年、 1951 年低 17． 90％和 38． 06％。 在這種情況下，將土地租給佃戶也是很正常的。 1953 年，在華北地區(qū)和江西省，有 125％的農(nóng)戶出租了他們的土地，而有 18． 7％的農(nóng)戶租賃了土地，地租大約占土地年產(chǎn)量的 35％至 45％，最高可達 60％。隨著農(nóng)地市場的發(fā)展，勞力與資金市場也在迅速發(fā)展。根據(jù)對湖北、湖南、江西和廣東等 16 個鄉(xiāng)的調(diào)查， 1953 年有 10％的農(nóng)戶提供貸 款，在山西有 20％的農(nóng)戶雇傭勞力。之后， 1956 年 1957 年間，初級社轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)高級社， 1958年建立了農(nóng)村人民公社，直至 1978 年，農(nóng)村土地資源主要通過行政方式進行配置。到 1978 年，農(nóng)村集體土地 ％屬于生產(chǎn)小隊， ％屬于生產(chǎn)大隊，而僅有 1． 1％屬于人民公社。除這些土地以外，有 5％ 15％的地分給農(nóng)民作為自留地。雖然，屬于人民公社、生產(chǎn)大隊、生產(chǎn)小隊的農(nóng)村土地資源是通過行政方式進行配置的，農(nóng)村土地市場是被嚴(yán)格杜絕的，即便對于農(nóng)村土地征用，由于要求農(nóng)村集體要為社會主義現(xiàn)代化建設(shè)作貢獻，其補償 只有每公頃 3000 元 6000 元，少數(shù)農(nóng)民可以成為城鎮(zhèn)市民，并在城市取得工作，土地市場化程度很低；但是，農(nóng)民私下的自留地交換、宅基地買賣和交換仍然在一定的范圍內(nèi)是存在的。 自 20xx 年《農(nóng)村土地承包法》實施以來，大部分地方政府都制定了相關(guān)的實施辦法，農(nóng)業(yè)部也于 20xx 年頒布了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》。這些政策為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供了制度保障。目前，農(nóng)村 16 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)具有以下特點： ① 全國范圍內(nèi)初具規(guī)模 ，但 總體流轉(zhuǎn)規(guī)模 還 偏低， 且 不同省份流轉(zhuǎn)規(guī)模有差異。以廣東、江蘇、湖南、安徽 4 省為例，其流 轉(zhuǎn)耕地占各自耕地的比例均較低， 4 省平均流轉(zhuǎn)比例為 %。但不同省份流轉(zhuǎn)規(guī)模又有差異，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)土地流轉(zhuǎn)規(guī)模要高于經(jīng)濟落后地區(qū)，上海 %的農(nóng)村家庭承包土地實現(xiàn)了各種形式的流轉(zhuǎn)，浙江的這一比例達到了%，江蘇為 %，廣 東省耕地流轉(zhuǎn)比例比安徽高出近 10 個百分點。其原 因是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化水平較高，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高，農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)渠道相對較多，對土地的依賴程度要低于經(jīng)濟落后地區(qū)，因此，其土地流轉(zhuǎn)的積極性和動力較強，土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模也相對較大。 ② 土地流轉(zhuǎn)主要在農(nóng) 戶 與農(nóng)戶之 間進行， 而且是在親戚朋友或鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親之間流轉(zhuǎn)居多， 流轉(zhuǎn)戶占承包戶比重偏低。我國農(nóng)村土地市場還比較封閉，土地流轉(zhuǎn)市場還沒有真正發(fā)揮效應(yīng)，也尚未按照市場機制的原則優(yōu)化土地資源配置。此外， 農(nóng)村金融體系對土地市場支撐不足以及 農(nóng)業(yè)的弱質(zhì)性 與 農(nóng)業(yè)投資回報率低等因素，也導(dǎo)致了農(nóng)業(yè)投資缺乏積極性。 ③ 土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛持續(xù)不斷。前些年，由于農(nóng)民種田效益低、負(fù)擔(dān)重，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件差及部分農(nóng)民外出務(wù)工等原因，農(nóng)民棄田撂荒現(xiàn)象比較普遍。一些地方村集體為了不讓承包地稅費落空，不至撂荒田地，采取了一系列措施轉(zhuǎn)包給他人耕種，并由其承擔(dān)稅費 。近年來隨著中央 “一號文件 ”和《農(nóng)村土地承包法》的出臺、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益的提高，外出農(nóng)民紛紛回鄉(xiāng)要求重獲土地使用權(quán)。但由于農(nóng)民對土地承包經(jīng)營法律法規(guī)的認(rèn)知度普遍偏低， 主要是采取口頭協(xié)議， 無土地流轉(zhuǎn) 書面 協(xié)議、合同不規(guī)范以及土 17 地流入方經(jīng)營管理不善或流入方不按時支付年固定使用費和流出方中途終止合同等原因引起的糾紛在某些地區(qū)表現(xiàn)的逐漸明顯。 ④ 部分農(nóng) 戶 對流出土地質(zhì)量不夠關(guān)注，造成土地流轉(zhuǎn)過程中承包人改變土地用途，破壞性流轉(zhuǎn)現(xiàn)象突出。一些舉家外出戶為了不讓稻田拋荒，隨意把承包田轉(zhuǎn)讓出去讓人種植。一些農(nóng)民對土地流出后因改變 土地用途而導(dǎo)致的土地質(zhì)量下降漠不關(guān)心，缺乏耕地保護和可持續(xù)發(fā)展意識。 ⑤ 流轉(zhuǎn)方式 較為單一，以 “轉(zhuǎn)包 ”為主 。各地區(qū)針對流轉(zhuǎn)方式的調(diào)查結(jié)果顯示： “轉(zhuǎn)包 ”是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式。大部分地區(qū)通過 “轉(zhuǎn)包 ”形式流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地占到流轉(zhuǎn)面積的 50%左右： “出租 ”是次一種流轉(zhuǎn)方式，多數(shù)地區(qū)在 30%左右： “互換 ”、 “轉(zhuǎn)讓 ”和 “入股 ”形式的比例較低?？傮w而言，流轉(zhuǎn)方式以非正式的交易為主。 縱觀全局， 我國 農(nóng)村土地 市場 目前還 存在 著 許多 問題 ，具體表現(xiàn)如下： ① 農(nóng)民缺乏社會保障制約著土地流轉(zhuǎn)。在農(nóng)村，土地具有社會保障和就業(yè)功 能，而當(dāng)前農(nóng)村社會保障機制尚未健全，決定了農(nóng)民不能輕易離開土地。在目前二元社會結(jié)構(gòu)下，農(nóng)民易于在城市打工，卻難于取得城市戶口，始終被城市社會保障排除在外。因此，土地成為了他們養(yǎng)老的依托。農(nóng)民在從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營后，仍然把承包地看成是養(yǎng)老 “活命田 ”和就業(yè) “保險田 ”，寧可粗放經(jīng)營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉(zhuǎn)讓出去。 ② 土地流轉(zhuǎn)機制不健全，缺乏政策引導(dǎo)。目前的土地流轉(zhuǎn)大多處于自發(fā)和無序狀態(tài)，相互之間的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓往往以口頭協(xié)議的形式進行。口頭合同穩(wěn)定性差，雙方利益無法受到法律保護，不便于管理，而且也為日后不必要 的糾紛留下了隱患?？陬^協(xié)議的隨意性也造成接包方缺乏長期經(jīng)營 18 的打算，舍不得增加投入，積極性不高。 ③ 土地流轉(zhuǎn)價格低廉制約著土地流轉(zhuǎn)。當(dāng)前雖然政策允許土地有償流轉(zhuǎn)，但是土地流轉(zhuǎn)的價格極低。許多地方不僅出現(xiàn)了土地自然生產(chǎn)、撂田拋荒等現(xiàn)象，甚至有農(nóng)民為了甩掉土地，倒貼一定的費用 (也稱 “倒帖皮 ”)。當(dāng)前承包土地根本無價可談，又如何能夠有償流轉(zhuǎn)。造成這種現(xiàn)象的原因：一是農(nóng)民種地不合算，一個勞動力種地獲得的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于打工的收入。二是土地流轉(zhuǎn)渠道不暢，范圍窄。一些地方因缺乏信息中介，土地流轉(zhuǎn)市場也不健全，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅 局限在村內(nèi)，不能實現(xiàn)跨區(qū)域流動。流轉(zhuǎn)范圍小，交易量小，成交的可能就小。三是沒有完善的中介機構(gòu)為之服務(wù)。由于土地交易與普通商品交易有很大區(qū)別，其運作程序相當(dāng)復(fù)雜，特別是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)涉及到多個主體，即所有權(quán)主體、承包權(quán)主體、使用權(quán)主體的經(jīng)濟利益，而交易主體的素質(zhì)參差不齊，無法通曉如此復(fù)雜的轉(zhuǎn)讓程序，這就要求有完善的中介服務(wù)機構(gòu)為之服務(wù)，如資產(chǎn)評估機構(gòu)、委托代理機構(gòu)、法律咨詢機構(gòu)、土地投資機構(gòu)、土地融資機構(gòu)和土地保險機構(gòu)等。這些機構(gòu)的缺乏嚴(yán)重制約了土地市場的發(fā)育。 B、國內(nèi)土地金融發(fā)展現(xiàn)狀 1984年中英香港問 題談判時，為保護尚未成立的特區(qū)政府的正當(dāng)利益，防止港英政府在過渡期內(nèi)濫售土地，把負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給未來的特區(qū)政