【文章內(nèi)容簡介】 ，故可以相對(duì)低的利率取得貸款， 印度 政府自 20 世紀(jì) 60 年代中期起，就花大力氣著手解決三農(nóng)問題，印度的農(nóng)村金融體系也逐步得到完善與發(fā)展。它由政策性金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)村合作信貸機(jī)構(gòu)、國有商業(yè)銀行和私人放款者組成。其中，農(nóng)村合作信貸機(jī) 13 構(gòu)提供長、中、短期各類貸款，是最主要的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)。國有商業(yè)銀行于 1955 年開始發(fā)放農(nóng)業(yè)貸款，發(fā)展非常迅速，直接面向農(nóng)民，也向有關(guān)農(nóng)業(yè)機(jī)構(gòu)提供間接貸款，已成為僅次于農(nóng)村合作信貸機(jī)構(gòu)的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)。目前，農(nóng)村信用合作社已經(jīng)遍及印度 90%的農(nóng)村地區(qū)，印度有 50%以上的農(nóng)業(yè)人口加入了該系統(tǒng)。印度合作金融組織機(jī)構(gòu)健全，由初級(jí)信用社、 中心合作銀行、聯(lián)邦合作銀行和土地開發(fā)銀行等組成。 其中 土地開發(fā)銀行 是為了適應(yīng)長期信貸的需要而于 1920 年 設(shè)立的， 它的 資金來源于中央銀行和發(fā)行債券， 主要是 以土地抵押的方式為農(nóng)民提供 5—10 年或更長期限的長期貸款，以購買價(jià)值高的農(nóng)業(yè)設(shè)備、改良土壤、償還舊貸款及贖回地主扣押的土地等。 它也分兩級(jí)，即每個(gè)邦的中心土地開發(fā)銀行和基層的初級(jí)土地開發(fā)銀行。初級(jí)土地開發(fā)銀行直接與農(nóng)民有貨幣資金的往來，中心土地開發(fā)銀行則主要是向初級(jí)土地開發(fā)銀行提供資金，是連接初級(jí)土地開發(fā)銀行與其它金融機(jī)構(gòu)的紐帶。 總而言之，印度的農(nóng)村金融服務(wù)體系 的 特點(diǎn)是由政府發(fā)起組建，合作社 被視為官方機(jī)構(gòu)，政府干預(yù)較多，農(nóng)民將參加信用社視為取得國家援助的一種工具 。 在越南南部，有比較發(fā)達(dá)的農(nóng)田交易市場，相應(yīng)地，商業(yè)銀行愿意以農(nóng)田作為抵押來貸款。在北部，土地市場發(fā)育不完全，當(dāng)?shù)劂y行只愿意以農(nóng)民的房屋作為抵押貸款。同樣，在泰國北部，當(dāng)?shù)馗刭Y源匱乏，存在對(duì)耕地交易的需求，盛行土地典當(dāng)業(yè)，即農(nóng)民將土地使用權(quán)交給某一貸款人，獲得貸款，該貸款人可以耕種這塊土地直至貸款人償還貸款，貸款人耕種土地的凈收入即為貸款利息。這些現(xiàn)象表明，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的農(nóng)村，由于存在發(fā)達(dá)的農(nóng)地交 易市場，使得當(dāng)?shù)氐恼?guī)和非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)愿意將農(nóng) 14 地作為長期貸款的抵押品。 綜上所述，國外的農(nóng)地金融體系主要是以農(nóng)地為抵押物發(fā)展起來 的貨幣金融體系，然后在以農(nóng)地作為抵押物的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品 —— 土地證券化、信托化、基金化及抵押貸款等，但金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營的對(duì)象還只是貨幣而不是土地。即使有些國家 冠以 “ 土地銀行 ” 之名的土地銀行 也不例外。 （ 2） 國內(nèi) 發(fā)展現(xiàn)狀 A、國內(nèi)土地市場發(fā)展現(xiàn)狀 獨(dú)立的家庭農(nóng)場，盡管小且分散，但在建國前幾千年，它一直是中國農(nóng)村的傳統(tǒng)耕作模式。在被社會(huì)主義革命喚醒之前，中國農(nóng)村近半數(shù)的耕作土地為地主所有，這些人將土地租賃給農(nóng)戶，并收受作物價(jià)值的 50％作為租費(fèi)。在 1950 年 6 月 28 日由我國中央政府頒布的《土地改革法》規(guī)定，耕地要根據(jù)居地距離及土地肥力分配給每個(gè)人，這樣，農(nóng)民便擁有了耕作土地的所有權(quán)。但社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致農(nóng)民間貧富差距的擴(kuò)大，富有的農(nóng)民需要更多的土地去擴(kuò)大農(nóng)作物生產(chǎn)，而貧窮的農(nóng)民則不得不賣掉部分土地以維持生計(jì)，例如，在山西省興縣， 1949 年，土地資源還沒有 分配給農(nóng)民時(shí)，土地市場交易率只有 4％，實(shí)行土地資源農(nóng)民占有后的 1950 年 1952年，土地買賣增加。這主要是因?yàn)殡m然每一個(gè)農(nóng)民家庭都有土地，但是并不是每一個(gè)家庭都有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，或者有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，但是卻缺乏農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，因而也無法開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)。因此，土地買賣十分頻繁，農(nóng)戶年耕作土地出售率在 30％至 50％之間 (見表 1)。由于分得土地的多數(shù)農(nóng)民想獨(dú)立進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)，所以， 1950 年的土地交易率相對(duì)較低， 15 經(jīng)過一年的耕作，沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力或農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料支持的農(nóng)民，又開始出售土地。于是， 1951 年的土地出 售高達(dá) 51． 15％，通過土地市場的配置，使得農(nóng)業(yè)土地資源在一定程度上各得其所。于是， 1952 年土地出售率又開始降低，僅為 13． 09％，分別比 1950 年、 1951 年低 17． 90％和 38． 06％。 在這種情況下，將土地租給佃戶也是很正常的。 1953 年，在華北地區(qū)和江西省，有 125％的農(nóng)戶出租了他們的土地，而有 18． 7％的農(nóng)戶租賃了土地，地租大約占土地年產(chǎn)量的 35％至 45％，最高可達(dá) 60％。隨著農(nóng)地市場的發(fā)展，勞力與資金市場也在迅速發(fā)展。根據(jù)對(duì)湖北、湖南、江西和廣東等 16 個(gè)鄉(xiāng)的調(diào)查， 1953 年有 10％的農(nóng)戶提供貸 款，在山西有 20％的農(nóng)戶雇傭勞力。之后， 1956 年 1957 年間，初級(jí)社轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)高級(jí)社， 1958年建立了農(nóng)村人民公社，直至 1978 年，農(nóng)村土地資源主要通過行政方式進(jìn)行配置。到 1978 年，農(nóng)村集體土地 ％屬于生產(chǎn)小隊(duì)， ％屬于生產(chǎn)大隊(duì)，而僅有 1． 1％屬于人民公社。除這些土地以外，有 5％ 15％的地分給農(nóng)民作為自留地。雖然，屬于人民公社、生產(chǎn)大隊(duì)、生產(chǎn)小隊(duì)的農(nóng)村土地資源是通過行政方式進(jìn)行配置的，農(nóng)村土地市場是被嚴(yán)格杜絕的，即便對(duì)于農(nóng)村土地征用，由于要求農(nóng)村集體要為社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)作貢獻(xiàn)，其補(bǔ)償 只有每公頃 3000 元 6000 元，少數(shù)農(nóng)民可以成為城鎮(zhèn)市民，并在城市取得工作，土地市場化程度很低；但是，農(nóng)民私下的自留地交換、宅基地買賣和交換仍然在一定的范圍內(nèi)是存在的。 自 20xx 年《農(nóng)村土地承包法》實(shí)施以來，大部分地方政府都制定了相關(guān)的實(shí)施辦法，農(nóng)業(yè)部也于 20xx 年頒布了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》。這些政策為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供了制度保障。目前，農(nóng)村 16 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)具有以下特點(diǎn)： ① 全國范圍內(nèi)初具規(guī)模 ，但 總體流轉(zhuǎn)規(guī)模 還 偏低， 且 不同省份流轉(zhuǎn)規(guī)模有差異。以廣東、江蘇、湖南、安徽 4 省為例，其流 轉(zhuǎn)耕地占各自耕地的比例均較低， 4 省平均流轉(zhuǎn)比例為 %。但不同省份流轉(zhuǎn)規(guī)模又有差異，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地流轉(zhuǎn)規(guī)模要高于經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，上海 %的農(nóng)村家庭承包土地實(shí)現(xiàn)了各種形式的流轉(zhuǎn)，浙江的這一比例達(dá)到了%，江蘇為 %，廣 東省耕地流轉(zhuǎn)比例比安徽高出近 10 個(gè)百分點(diǎn)。其原 因是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化水平較高，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高，農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)渠道相對(duì)較多，對(duì)土地的依賴程度要低于經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，因此，其土地流轉(zhuǎn)的積極性和動(dòng)力較強(qiáng)，土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模也相對(duì)較大。 ② 土地流轉(zhuǎn)主要在農(nóng) 戶 與農(nóng)戶之 間進(jìn)行， 而且是在親戚朋友或鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親之間流轉(zhuǎn)居多， 流轉(zhuǎn)戶占承包戶比重偏低。我國農(nóng)村土地市場還比較封閉，土地流轉(zhuǎn)市場還沒有真正發(fā)揮效應(yīng)，也尚未按照市場機(jī)制的原則優(yōu)化土地資源配置。此外， 農(nóng)村金融體系對(duì)土地市場支撐不足以及 農(nóng)業(yè)的弱質(zhì)性 與 農(nóng)業(yè)投資回報(bào)率低等因素，也導(dǎo)致了農(nóng)業(yè)投資缺乏積極性。 ③ 土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛持續(xù)不斷。前些年，由于農(nóng)民種田效益低、負(fù)擔(dān)重，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件差及部分農(nóng)民外出務(wù)工等原因，農(nóng)民棄田撂荒現(xiàn)象比較普遍。一些地方村集體為了不讓承包地稅費(fèi)落空，不至撂荒田地，采取了一系列措施轉(zhuǎn)包給他人耕種，并由其承擔(dān)稅費(fèi) 。近年來隨著中央 “一號(hào)文件 ”和《農(nóng)村土地承包法》的出臺(tái)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益的提高，外出農(nóng)民紛紛回鄉(xiāng)要求重獲土地使用權(quán)。但由于農(nóng)民對(duì)土地承包經(jīng)營法律法規(guī)的認(rèn)知度普遍偏低， 主要是采取口頭協(xié)議， 無土地流轉(zhuǎn) 書面 協(xié)議、合同不規(guī)范以及土 17 地流入方經(jīng)營管理不善或流入方不按時(shí)支付年固定使用費(fèi)和流出方中途終止合同等原因引起的糾紛在某些地區(qū)表現(xiàn)的逐漸明顯。 ④ 部分農(nóng) 戶 對(duì)流出土地質(zhì)量不夠關(guān)注，造成土地流轉(zhuǎn)過程中承包人改變土地用途，破壞性流轉(zhuǎn)現(xiàn)象突出。一些舉家外出戶為了不讓稻田拋荒，隨意把承包田轉(zhuǎn)讓出去讓人種植。一些農(nóng)民對(duì)土地流出后因改變 土地用途而導(dǎo)致的土地質(zhì)量下降漠不關(guān)心，缺乏耕地保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展意識(shí)。 ⑤ 流轉(zhuǎn)方式 較為單一，以 “轉(zhuǎn)包 ”為主 。各地區(qū)針對(duì)流轉(zhuǎn)方式的調(diào)查結(jié)果顯示： “轉(zhuǎn)包 ”是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式。大部分地區(qū)通過 “轉(zhuǎn)包 ”形式流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地占到流轉(zhuǎn)面積的 50%左右： “出租 ”是次一種流轉(zhuǎn)方式，多數(shù)地區(qū)在 30%左右： “互換 ”、 “轉(zhuǎn)讓 ”和 “入股 ”形式的比例較低?？傮w而言，流轉(zhuǎn)方式以非正式的交易為主。 縱觀全局， 我國 農(nóng)村土地 市場 目前還 存在 著 許多 問題 ，具體表現(xiàn)如下： ① 農(nóng)民缺乏社會(huì)保障制約著土地流轉(zhuǎn)。在農(nóng)村，土地具有社會(huì)保障和就業(yè)功 能，而當(dāng)前農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制尚未健全，決定了農(nóng)民不能輕易離開土地。在目前二元社會(huì)結(jié)構(gòu)下，農(nóng)民易于在城市打工，卻難于取得城市戶口，始終被城市社會(huì)保障排除在外。因此，土地成為了他們養(yǎng)老的依托。農(nóng)民在從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營后，仍然把承包地看成是養(yǎng)老 “活命田 ”和就業(yè) “保險(xiǎn)田 ”，寧可粗放經(jīng)營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉(zhuǎn)讓出去。 ② 土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全，缺乏政策引導(dǎo)。目前的土地流轉(zhuǎn)大多處于自發(fā)和無序狀態(tài)，相互之間的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓往往以口頭協(xié)議的形式進(jìn)行?？陬^合同穩(wěn)定性差，雙方利益無法受到法律保護(hù)，不便于管理，而且也為日后不必要 的糾紛留下了隱患?？陬^協(xié)議的隨意性也造成接包方缺乏長期經(jīng)營 18 的打算，舍不得增加投入，積極性不高。 ③ 土地流轉(zhuǎn)價(jià)格低廉制約著土地流轉(zhuǎn)。當(dāng)前雖然政策允許土地有償流轉(zhuǎn)，但是土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格極低。許多地方不僅出現(xiàn)了土地自然生產(chǎn)、撂田拋荒等現(xiàn)象，甚至有農(nóng)民為了甩掉土地，倒貼一定的費(fèi)用 (也稱 “倒帖皮 ”)。當(dāng)前承包土地根本無價(jià)可談，又如何能夠有償流轉(zhuǎn)。造成這種現(xiàn)象的原因：一是農(nóng)民種地不合算，一個(gè)勞動(dòng)力種地獲得的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于打工的收入。二是土地流轉(zhuǎn)渠道不暢，范圍窄。一些地方因缺乏信息中介，土地流轉(zhuǎn)市場也不健全，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅 局限在村內(nèi)，不能實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域流動(dòng)。流轉(zhuǎn)范圍小，交易量小，成交的可能就小。三是沒有完善的中介機(jī)構(gòu)為之服務(wù)。由于土地交易與普通商品交易有很大區(qū)別，其運(yùn)作程序相當(dāng)復(fù)雜，特別是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)涉及到多個(gè)主體，即所有權(quán)主體、承包權(quán)主體、使用權(quán)主體的經(jīng)濟(jì)利益，而交易主體的素質(zhì)參差不齊，無法通曉如此復(fù)雜的轉(zhuǎn)讓程序，這就要求有完善的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為之服務(wù)，如資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、委托代理機(jī)構(gòu)、法律咨詢機(jī)構(gòu)、土地投資機(jī)構(gòu)、土地融資機(jī)構(gòu)和土地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等。這些機(jī)構(gòu)的缺乏嚴(yán)重制約了土地市場的發(fā)育。 B、國內(nèi)土地金融發(fā)展現(xiàn)狀 1984年中英香港問 題談判時(shí)，為保護(hù)尚未成立的特區(qū)政府的正當(dāng)利益，防止港英政府在過渡期內(nèi)濫售土地，把負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給未來的特區(qū)政