【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，2006年一季度的土地供應(yīng)的區(qū)域分布有所不同，江岸地區(qū)供應(yīng)量最大，其次為漢陽地區(qū)，洪山區(qū)最小。2006年一季度，江岸地區(qū)供應(yīng)的土地面積達(dá) ，占同期供應(yīng)土地量的 %，而成交金額達(dá)58445萬元，占交易總額的23% ；漢陽地區(qū)供應(yīng)土地面積 161659平方米，占供應(yīng)量的 24% ，成交金額 85647 萬元，占交易總額的 33% ；洪山區(qū) 2006年一季度僅交易3宗地，供應(yīng)土地面積 18202平方米，成交金額 10962 萬元。這種區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)的形成與武漢市目前舊城改造實(shí)施狀況相一致，隨著武漢新區(qū)規(guī)劃的逐步實(shí)施，這種區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)面臨新的調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展 2006年一季度武漢市交易的房地產(chǎn)開發(fā)土地用途呈現(xiàn)多樣化。在供應(yīng)的 15 宗開發(fā)用地中，居住用地8宗，成交土地面積 264735平方米；居住、商業(yè)用地 3宗，成交土地面積 99900平方米；商業(yè)用地 4 宗，成交土地面積133200 平方米，改變了 2003 年上半年以住宅用地供應(yīng)為主，無商業(yè)用地供應(yīng)的格，其余為商服、交通等用地。 （二）土地交易價(jià)格繼續(xù)上漲 土地交易價(jià)格與 2005年相比繼續(xù)保持上漲趨勢(shì)。從分季看，%、%、%%，價(jià)格穩(wěn)步上升；從分類看，%，商業(yè)、%，%，工業(yè)用地價(jià)格持平。 土地價(jià)格保持漲勢(shì)的主要原因：一是政府限制土地開發(fā)政策的影響，二是消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)住房需求的增長(zhǎng)。 2006年一季度，武漢市土地市場(chǎng)刷新了單宗土地總價(jià)和單位地價(jià)記錄。2月25日，“中山大道 242 號(hào)地塊”以818萬元／畝的價(jià)格刷新漢正街地塊交易價(jià)格記錄（去年出讓的龍王廟地塊 630萬元／畝）順利成交；于3月18日以招標(biāo)方式成交的“九如地塊”以715萬元／畝的價(jià)格也高于龍王廟地塊；3月28日，有武漢“地王”之稱的“二七路地塊”。九如地塊與二七路地塊均為武漢市的舊城改造項(xiàng)目，其順利成交反映了武漢市舊城改造力度加大后良好的市場(chǎng)預(yù)期。鸚鵡洲地塊是第十三次土地公開出讓的重頭戲，位于漢陽區(qū)鸚鵡洲片，凈用地面積 572093 平方米，占地 858 畝。用途為居住、商業(yè)金融， 容積率 A 、D ，擬建建筑面積將達(dá)到160萬平方米。該地塊掛牌保證金即達(dá)3億元，出讓起始總價(jià)更高達(dá)210000萬元，已大大高于2006年一季度上半年出讓的二七地塊。 最終由上海世茂建設(shè)有限公司以315000萬的價(jià)格獲勝，這個(gè)價(jià)格高出起始價(jià)近50％， ， 樓面地價(jià)達(dá)到 1967元/平方米。（三）分區(qū)土地供應(yīng)情況分析供應(yīng)面積（1）區(qū)域供應(yīng)土地面積 2006年一季度，出讓土地 15 宗，其中武昌區(qū)最多，為4宗，其次是硚口區(qū)，交易 3 宗，江岸區(qū)成交3宗，漢陽區(qū)僅成交2 宗，其余的洪山區(qū)、青山區(qū)、江漢區(qū)各成交宗數(shù)都 1宗左右。 土地供應(yīng)總量以江岸區(qū)土地供應(yīng)量最大，其中僅地塊就有約 468 畝，其次為漢陽區(qū)，青山區(qū)土地供應(yīng)量最小。 （2）區(qū)域供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積 江岸區(qū)供應(yīng)的土地面積大，用地強(qiáng)度較大，規(guī)劃建筑面積最大；其次為武昌區(qū)。從各區(qū)域規(guī)劃建筑面積大小的排序來看，與各區(qū)供應(yīng)土地面積大小的情況基本一致，僅洪山區(qū)供應(yīng)土地因用地強(qiáng)度低于漢陽區(qū)，所以雖然土地供應(yīng)面積大于漢陽區(qū)，但規(guī)劃建筑面積略低于漢陽區(qū)。2006年一季度年度七大主城區(qū)綜合、住宅平均容積率 江岸 江漢 橋口 漢陽 武昌 洪山 青山 合計(jì) 綜合 含居住 土地供應(yīng)單價(jià)情況分析 受土地所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、用地性質(zhì)、地塊條件及未來市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響，各區(qū)域土地交易單價(jià)呈現(xiàn)較大的差異性。 在平均單價(jià)方面，各區(qū)交易地塊的平均單價(jià)在188萬元/畝——400萬元/畝之間。洪山區(qū)以401萬元/畝的價(jià)格居于首位，因洪山區(qū)2004年供應(yīng)土地以居住用地和商業(yè)用地為主，；其次為漢陽區(qū) ，而江岸區(qū)、武昌區(qū)、江漢區(qū)價(jià)格較接近，青山區(qū)平均單價(jià)最低為 101 萬元/畝。 從全市交易地塊的單價(jià)分布區(qū)間來看，2004 年成交地塊中主流價(jià)格在200300 萬元/畝之間，均為居住用地或居住、商業(yè)用地；高于400 萬元/畝的土地大多為商業(yè)用地。 就各區(qū)的單價(jià)區(qū)間而言，武昌區(qū)交易地塊單價(jià)較為均衡，在76300 萬元/ 畝之間，差距較大，其一是因?yàn)榻灰椎貕K的用地性質(zhì)差異大，二是因?yàn)槌山坏?16 宗地塊處于不同的區(qū)域，雖每個(gè)地塊各具資源優(yōu)勢(shì)，但具體區(qū)位條件相差甚遠(yuǎn)；硚口區(qū)的情況與武昌區(qū)相似，成交地塊價(jià)格區(qū)間跨度最大，從81萬元/畝—818 萬元/畝，主要是由于用地性質(zhì)及地塊的區(qū)位條件的差異，81萬元/畝的地塊位于硚口區(qū)古田四路，其用地性質(zhì)為居住用地；而818萬元/畝的地塊位于中山大道242號(hào)，鄰近漢正街，處于武漢市繁華的商業(yè)地帶，其用地性質(zhì)為商業(yè)用地。浙江省杭州市2006年一季度土地市場(chǎng)分析報(bào)告2006年一季度，杭州土地市場(chǎng)呈曲線式發(fā)展趨勢(shì)：從年初的逐步回暖到三四月份的熱火朝天。雖然新政之后，杭州本土企業(yè)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)為出手謹(jǐn)慎，但同一時(shí)間，港資進(jìn)入杭城，加之外地政府土地推介部門也相繼把“嫁”地目標(biāo)鎖定到浙江開發(fā)商身上，總體而言，2006年第一季度的內(nèi)外音符共同奏響了杭州土地市場(chǎng)。（一）節(jié)奏放緩，成交率高　　在宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，政府部門根據(jù)市場(chǎng)需求和開發(fā)企業(yè)的實(shí)力適當(dāng)調(diào)整供地節(jié)奏和供地量十分必要。2006年一季度初，杭州計(jì)劃全年將推地4500畝，其中包括普通商品房住宅用地3000畝和公建用地1500畝。隨著宏觀調(diào)控的逐步深入，供地計(jì)劃也適時(shí)作了調(diào)整?！　〕山槐嚷矢哂谕?006年一季度，杭州土地成功出讓的比率明顯高于往年。根據(jù)中國地產(chǎn)投資網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)：自2006年一季度2月3日，杭政儲(chǔ)出[2005]1號(hào)地塊正式出讓起，截至2006年一季度12月10日，前58宗公開出讓地塊加三宗未公告地塊，杭州市國土資源局共推出國有土地61宗(含推出后因故取消地塊)，出讓面積為2757畝，其中成功出讓地塊59宗，%，另有近200余畝國有土地目前尚處于公示階段。住宅地供應(yīng)仍是重點(diǎn)進(jìn)入9月，公告出讓的宅地供應(yīng)量有所減少，但綜合分析全年情形，住宅地仍為2006年一季度土地出讓的主角?！　≡诔晒Τ鲎尩?9宗土地中，住宅用地（含商業(yè)金融住宅用地等）為31宗，占總成交面積的65%；商業(yè)辦公用地為21宗，占總成交面積的27%；商業(yè)（含商業(yè)金融用地）為4宗，%；其他綜合用地如科研、公共服務(wù)用地等為3宗，%。如果再加上目前已公示尚在交易中的120余畝住宅用地，2006年一季度杭州的土地供應(yīng)量中，宅地的成交比例接近70%，所占比例與去年基本持平，總量略高于去年同期出讓的1442畝（含商住用地）。　　今年土地供應(yīng)的高峰期出現(xiàn)在3月和4月，全年成交價(jià)相對(duì)較高的幾個(gè)地塊多數(shù)也于這兩個(gè)月期間成交。尤其是3月份，土地供應(yīng)量多達(dá)558畝；而進(jìn)入下半年后，供應(yīng)步伐明顯放慢，9月初拱墅區(qū)兩宗地塊成交之后，接下來近3個(gè)月的時(shí)間宅地供應(yīng)近乎空白?！　∫?guī)模縮小容積提高　　與往年相比，今年雖不乏占地百畝以上的大規(guī)模土地，但總體卻以“中等規(guī)?！睘橹??！骖櫞笮∫?guī)模。地塊規(guī)模在10——100畝的地塊占到出讓總數(shù)近8成的比重，地塊規(guī)模在10畝以下的土地占到出讓總數(shù)的近五分之一，而超過100畝的土地只有5宗。與往年出讓地塊相比，2006年一季度杭州出讓的地塊平均容積率有所提高。，比往年略有所上漲，，錢江新城、濱江、連以休閑為定位的轉(zhuǎn)塘板塊。由此看來，杭州將進(jìn)入真正意義上的高層時(shí)代，而這也充分體現(xiàn)了政府集約用地的政策導(dǎo)向，同時(shí)也保證了在開發(fā)用地規(guī)?？s小的情況下，單宗地塊的房產(chǎn)開發(fā)量依然保持著原有水平。（二）九堡轉(zhuǎn)塘成新貴　　從2006年一季度開始，杭州土地市場(chǎng)的供應(yīng)區(qū)域有了較大改變，前幾年一直唱主角的下沙、城北開始退隱江湖，江干的九堡和西湖區(qū)的轉(zhuǎn)塘，成為市場(chǎng)的新生力量。從土地成交宗數(shù)來看，西湖區(qū)、江干區(qū)、濱江區(qū)是今年的“供地”大戶，供地宗數(shù)位居前三甲，領(lǐng)先于其他各區(qū)域。而從供地規(guī)模來看，江干區(qū)穩(wěn)居第一，西湖區(qū)的成交總量依然緊隨其后?！　∩昊芳袃?yōu)勢(shì)房產(chǎn)　　西湖區(qū)全年共推出了11宗地塊共617畝，總量在各區(qū)域中領(lǐng)先。所推地塊主要集中在三墩、申花路區(qū)域和“新貴”轉(zhuǎn)塘區(qū)塊。前兩年一直唱主角的文教區(qū)概念地塊幾乎已經(jīng)斷“糧”了，最后一宗略具規(guī)模的地塊———原浙江理工大學(xué)地塊，于4月29日以112418萬元的價(jià)格由金都房產(chǎn)輕松收于囊中。　　隨著豐潭路、申花路的改造完成以及浙江大學(xué)人氣的輻射，申花路區(qū)域的房產(chǎn)開始漸入主題。隨著廣宇西城年華、天陽美林灣、耀江文鼎苑等樓盤在本年度的相繼推出，并憑借較高的性價(jià)比和濃郁的人文氣息獲得購房者青睞，區(qū)域內(nèi)推出的土地一度成了眾多開發(fā)商繼文教區(qū)之后的又一必爭(zhēng)之地。華立、富越控股、旅游、濱江等新老開發(fā)企業(yè)相繼入駐，成為知名品牌企業(yè)的又一聚集地，為未來板塊的發(fā)展注入了新鮮的力量?！　∞D(zhuǎn)塘開打休閑房產(chǎn)　　轉(zhuǎn)塘是今年地產(chǎn)市場(chǎng)的新生力量。去年底，該區(qū)域第一塊宅地出讓時(shí)，折合每平方米的樓面地價(jià)不到2000元，當(dāng)時(shí)還讓很多房產(chǎn)公司驚訝不已。然而，不到半年，轉(zhuǎn)塘板塊的樓面地價(jià)已達(dá)到4617元/平方米。　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，至目前為止，轉(zhuǎn)塘已成功出讓土地5宗，共計(jì)400多畝，浙江金緯、紅石、西湖三家房企先后進(jìn)駐。首個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目西房云溪香山已于日前動(dòng)工，轉(zhuǎn)塘房產(chǎn)開始發(fā)力?！　∧壳稗D(zhuǎn)塘向山路、美院南路等道路也已相繼建成，板塊內(nèi)“二橫、三縱、半環(huán)”的交通基本框架已初露端倪。加之中國美術(shù)學(xué)院視覺藝術(shù)學(xué)院的遷入，為轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)提升城鎮(zhèn)品位，打造休閑城鎮(zhèn)提供了一個(gè)較好的平臺(tái)?！　″X江新城公建居多　　江干區(qū)今年有19宗地塊出讓，成為出讓地塊最多的區(qū)域，但主要集中在錢江新城和九堡區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的下沙板塊前幾年在杭州出讓市場(chǎng)占據(jù)半壁江山，但是今年一直未有大的動(dòng)作，僅出讓了2宗小地塊?！　″X江新城今年到12月10日共有10宗土地推出，以商業(yè)辦公內(nèi)用地居多，雖然出讓面積都不是很大，但是成交樓面價(jià)基本上穩(wěn)中略升，住宅用地樓面地價(jià)集中在5000元/平方米左右，與去年同期基本持平。不難看出，作為杭州未來的商業(yè)金融中心，錢江新城正邁入大規(guī)模開發(fā)時(shí)期，相信未來一兩年之內(nèi)，隨著大量住宅、商業(yè)項(xiàng)目的建成，錢江新城將再造杭城新城市中心?！　【疟し慨a(chǎn)蓄勢(shì)以待　　九堡的規(guī)劃定位中，最為突出的是兩個(gè)項(xiàng)目，一是將建中國四季青服裝交易中心；二是杭州未來的高速公路長(zhǎng)途客運(yùn)中心站就在這里，這直接成就了九堡未來作為交通樞紐和商貿(mào)集中地的定位。在居住方面，九堡的新江花園即將建成，藍(lán)橋名苑也于前不久開工，即將上市供應(yīng)。這兩項(xiàng)配套和居住區(qū)氛圍上的利好，讓九堡去年底在土地市場(chǎng)初一露面，就受到了開發(fā)商的追捧?！　?004年12月29日，九堡首批兩宗住宅地塊成功拍賣，樓面地價(jià)2900元/平方米左右，可建面積達(dá)28萬余平方米。由浙江旅游取得的“紅蘋果”項(xiàng)目，已于今年10月前在2006年一季度省房交會(huì)上高調(diào)亮相，估計(jì)將會(huì)在不久拉開九堡房產(chǎn)銷售的一輪新高潮。　　進(jìn)入2006年一季度后，九堡地區(qū)已成功推出4宗地塊，且全部為住宅用地，，估計(jì)建成面積將達(dá)35萬平方米，加上去年的28萬平方米的開發(fā)量，明后兩年該區(qū)域的供應(yīng)量將達(dá)到63萬平方米。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，九堡位于杭州兩大副城下沙和臨平的橋頭堡位置，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，其房地產(chǎn)市場(chǎng)未來幾年內(nèi)必定是杭城最活躍區(qū)域之一。（三）土地競(jìng)價(jià)日漸理性每畝單價(jià)繼續(xù)走高2006年一季度成交的28宗地塊中，每畝單價(jià)平均為675萬元，，與2005年469萬元/畝的平均價(jià)相比有了較大幅度的增長(zhǎng)，比例高達(dá)40%。如容積率最高的錢江新城，位居各區(qū)域之首；而西湖區(qū)由于市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿α己茫山痪鶅r(jià)也排在前列。究其原因，一是九堡、三墩、轉(zhuǎn)塘、錢江新城等新興居住區(qū)域日漸成熟，并日益被消費(fèi)者所接受，市場(chǎng)前景看好，地價(jià)呈上揚(yáng)趨勢(shì)。二是今年所供應(yīng)土地的容積率相比去年有明顯增長(zhǎng)，因此使得每畝單價(jià)上漲幅度較高，其實(shí)樓面地價(jià)上漲幅度相對(duì)要低很多。同時(shí)，隨著市中心地塊的日漸稀缺，市中心區(qū)域地塊的價(jià)格也有所攀升。2006年一季度，吳山四宜路地塊創(chuàng)下了住宅樓面地價(jià)的最高紀(jì)錄，成為杭州名副其實(shí)的“新地王”；原浙大湖濱校區(qū)地塊則創(chuàng)下了杭州實(shí)行公開出讓以來單幅地塊總價(jià)的最高紀(jì)錄，，折合樓面價(jià)達(dá)14349元/平方米。幾宗高價(jià)土地也一度成為杭州土地市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。區(qū)域成交漸呈理性從一季度出讓的28宗地塊可以看出開發(fā)企業(yè)對(duì)杭州市場(chǎng)的信心。不過，受宏觀調(diào)控的影響，杭州下半年土地市場(chǎng)的上升勢(shì)頭有所收斂。土地市場(chǎng)日漸理性。3月份，杭州的土地出讓市場(chǎng)依然延續(xù)了去年底的火爆，連續(xù)10宗土地出讓現(xiàn)場(chǎng)吸引了杭州大量的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出動(dòng)。如3月2日7宗地現(xiàn)場(chǎng)出讓當(dāng)天，參與的開發(fā)企業(yè)達(dá)到了99家，平時(shí)很少露面的綠城、南都等開發(fā)企業(yè)也都加入到競(jìng)爭(zhēng)者的行列。當(dāng)日，天目山路杭州磁帶廠地塊拍到7500多元/平方米，九堡地塊以3866元/平方米的價(jià)格成交。與去年同期相比，基本上有近1000元/平方米以上的漲幅。3月29日是土地市場(chǎng)的“分水嶺”。從3月開始，各區(qū)域的地價(jià)開始回歸理性，部分區(qū)域的價(jià)格回歸到去年該區(qū)域的平均價(jià)格。從現(xiàn)場(chǎng)看，各房產(chǎn)公司想拿地的心態(tài)仍然迫切，但出手卻顯見謹(jǐn)慎。（四）外地財(cái)團(tuán)巨資砸向杭城就在本地房地產(chǎn)商舉棋不定之時(shí)，香港的房產(chǎn)大鱷們卻出手了，他們看中的是杭州本地開發(fā)商最不擅長(zhǎng)操作的公建綜合用地。眾所周知，省外不少房產(chǎn)大鱷對(duì)杭州關(guān)注已久，但由于杭州本土企業(yè)的雄厚實(shí)力以及市場(chǎng)的火爆，多數(shù)房產(chǎn)大鱷們心儀已久卻不得門而入。而今年以來，香港地產(chǎn)界的華潤、嘉里建設(shè)、太古集團(tuán)三大財(cái)團(tuán)開始逐鹿杭城。華潤集團(tuán)捷足先登3月29日，準(zhǔn)備未來在此地開發(fā)一個(gè)大型的購物中心。因?yàn)榈貕K總價(jià)過高，加上對(duì)競(jìng)投者設(shè)置了頗高的條件，華潤集團(tuán)在沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的前提下輕松奪得，成為第一家輕松打入杭州市場(chǎng)的“港版”房產(chǎn)大鱷。嘉里太古同臺(tái)競(jìng)技回頭來看，華潤只是序曲。后來，原浙江大學(xué)湖濱校區(qū)地塊開始出讓，這讓香港嘉里集團(tuán)和太古集團(tuán)在杭州上演了一場(chǎng)最具港版“星味”的競(jìng)拍會(huì)：外方高層領(lǐng)導(dǎo)親自坐鎮(zhèn)，競(jìng)拍區(qū)和觀望區(qū)涇渭分明，競(jìng)價(jià)達(dá)102輪。這次角逐中，香港嘉里建設(shè)集團(tuán)笑到了最后。這是杭州歷年掛牌