【文章內(nèi)容簡介】 場查驗公共部位 (結(jié)構(gòu)與外立面 )與相臨部位使用情況。 ??查看計量設(shè)施完好情況及有無非法改動。 ??對可能影響今后使用的情況向業(yè)主進(jìn)行通報并請業(yè)主簽字確認(rèn) ,明確責(zé)任。 ??對違章裝修施工單位進(jìn)行通報曝光。 (五 )常 見違章裝修及管理對策 常見違章裝修現(xiàn)象 ??擅自開工。 ??亂拉電線、超負(fù)荷用電。 ??擅自改動燃?xì)饩€路 ,安裝燃?xì)庥镁摺? ??空調(diào)機(jī)不按位置安裝。 ??隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護(hù)欄、戶門顏色、格調(diào)。 ??隨意改變陽臺功能。 ??隨意封陽臺 ,裝防盜門、網(wǎng)高層建筑。 ??隨意拆改墻體。 ??在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。 ??私自增加線路負(fù)荷。 ??改動上下水、電線 (開關(guān)盒 )。 ??私自開鑿樓面層 ,破壞防水層 (24 小時閉水試驗 )。 ??擅自占用公共通道、天臺、屋面。 ??擅自在室外加裝燈、牌、 廣告等。 ??堵塞地漏和排水管道。 ??擅自移動消防設(shè)施。 ??擅自改變門的開啟方向或使用旋轉(zhuǎn)門 (商業(yè) ),使用消防禁用品。 ??擅自動火作業(yè)。 ??鋪裝過重的地板材料。 ??隨意丟棄裝修垃圾 ,利用公共部位、場地加工裝修材料。 ??隨意向窗外拋扔物品。 ??隨意用電梯運(yùn)送裝修材料 (散裝料和超長重料 )。 ??沖洗地面將水沖向電梯 ,破壞電梯裝飾。 ??不按規(guī)定時間施工 ,制造噪音。 ??破壞公共綠籬、綠地。 ??夜間隨意在住戶家中留宿。 ??不辦理《施工證》 ,不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。 ??隨意拆掉陽臺配重墻。 ??高層住宅、工業(yè)廠房、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規(guī)定配置滅火器。 ??隨意改裝智能化系統(tǒng)。 ??擅自拆改煙道 ,堵塞排氣孔。 ??頂層以下隨意安裝太陽能。 管理對策 (略 ) (六 )違章裝修的處理辦法 批評教育 ,規(guī)勸改正。 出具《違章整改通知單》限期整改。 責(zé)令恢復(fù)原狀。 報政府相關(guān)責(zé)任部門。 扣留工具 (須報管理處主任批準(zhǔn) )。 停水停電 (須報管理處主任批準(zhǔn) )。 要求賠償損失 (須報公司批準(zhǔn) )。 (七 )總結(jié)組織工作 每周統(tǒng)計實際裝修戶數(shù)并與計劃數(shù)量對比。 分析檢討當(dāng)日工作中的失 誤與分享成功經(jīng)驗。 對培訓(xùn)工作有欠缺的項目進(jìn)行及時補(bǔ)充 ,現(xiàn)場統(tǒng)一口徑。 填寫《裝修動態(tài)表》報主管領(lǐng)導(dǎo)。 業(yè)主裝修結(jié)束一周內(nèi) ,制訂回訪計劃并安排回訪。 定期統(tǒng)計裝修情況并進(jìn)行分析跟進(jìn)。 第四章 項目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度 G 元物業(yè)將目標(biāo)管理貫穿整個管理過程 ,建立可量化的分級質(zhì)量目標(biāo)管理體系 ,嚴(yán)格按照 ISO9001 質(zhì)量管理體系要求 ,建立質(zhì)量管理與控制體系文件。 一、目標(biāo)計劃管理 目標(biāo)確定 充分溝通 管理處總經(jīng)理將根據(jù)管理處年度工作目標(biāo) ,與管理處各部門及員工 充分溝通 ,經(jīng)過協(xié)商達(dá)成共識。 目標(biāo)分解 經(jīng)過溝通 ,將管理處目標(biāo)分解到各部門 ,各部門再將部門目標(biāo)分解落實各組或個人 ,同時各部門或個人應(yīng)再將目標(biāo)細(xì)化到階段性目標(biāo)。 計劃制定 各部門和個人必須依據(jù)本部門或個人目標(biāo)制定切實可行的工作計劃 ,以確保目標(biāo)分步驟分階段逐步實現(xiàn)。 檢查評審 為了保證目標(biāo)的按時完成 ,必須對工作計劃執(zhí)行情況隨時進(jìn)行監(jiān)控。 每日檢查 :由各部門主管或班組長對工作情況進(jìn)行巡視檢查 ,并填寫檢查記錄表 。 每周由管理處總經(jīng)理攜各部門經(jīng)理進(jìn)行全面檢查 。根據(jù)日檢和周檢結(jié)果出具檢查報告及整改措施。 每 年由公司組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核。 對業(yè)主投訴的重大問題或突發(fā)事件開展調(diào)查。 分析與改進(jìn) 根據(jù)檢查記錄表、檢查報告和內(nèi)部質(zhì)量審核報告進(jìn)行認(rèn)真研究 ,分析其發(fā)生的深層次原因 ,以便制定改進(jìn)措施 ,并對整改措施的充分性、適用性、和有效性進(jìn)行評審。 二、管理規(guī)章制度和資料管理 (一 )管理規(guī)章制度 規(guī)章制度在日常物業(yè)管理實務(wù)運(yùn)行中既是物業(yè)管理的保障 ,又是實施物業(yè)管理的準(zhǔn)則 ,一個企業(yè)管理水平的高低就可以從它是否有健全的規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行上來評判。 我公司管理人員將根據(jù)我公司制度體系 ,結(jié)合某 別墅的實際 ,制訂某別墅管理制度和管理體系。 其內(nèi)容主要有以下諸方面 (但不限以下內(nèi)容 )組成。 公眾制度 (具體內(nèi)容略 ) 某別墅業(yè)主公約 某別墅業(yè)主精神文明公約 消防安全責(zé)任書 裝修管理規(guī)定 用水管理規(guī)定 用電管理規(guī)定 煤氣使用管理規(guī)定 專用房屋管理規(guī)定 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 治安管理規(guī)定 防火防風(fēng)管理規(guī)定 商鋪管理規(guī)定 停車管理規(guī)定 貨物出入管理規(guī)定 崗位職責(zé) (具體內(nèi)容略 ) 管理處總經(jīng)理崗位職責(zé) 客戶服務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé) 工程經(jīng)理崗位職責(zé) 安全經(jīng)理崗位職責(zé) 保安崗位職責(zé) 車場管理員崗位職責(zé) 監(jiān)控室保安員崗位職責(zé) 設(shè)備運(yùn)行管理員崗位職責(zé) 維修管理員崗位職責(zé) 后勤管理員崗位職責(zé)兼職 檔案管理員崗位職責(zé)兼職 行政人事管理員崗位職責(zé)兼職 保潔員崗位職責(zé) 綠化員崗位職責(zé) 客戶助理員崗位職責(zé) 備注 :各崗位人員可根據(jù)具體情況設(shè)置 ,可一人兼崗。 管理運(yùn)作制度 (具體內(nèi)容略 ) 員工行為規(guī)范 房屋鑰匙管理程序 供電管理程序 供水管理程序 裝修控制程序 收費(fèi)運(yùn)作程序 綠化管理程序 清潔衛(wèi)生管理程序 治安管理程序 停車管理程序 值班管理程序 消防管理程序 公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作程序 服務(wù)回訪工作程序 財務(wù)核算程 序 服務(wù)受理程序 商鋪管理程序 公司考核管理制度及標(biāo)準(zhǔn) (具體內(nèi)容略 ) 員工月度考核辦法 員工年終考核辦法 人力資源考評制度 員工末位淘汰制度 物業(yè)資料管理 科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為某別墅及公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務(wù)。 : (1)開發(fā)建設(shè)單位移交檔案資料復(fù)印件 1 產(chǎn)權(quán)資料 2 技術(shù)資料 某別墅規(guī)劃圖 建筑施工圖 竣工圖 a. 總平面圖 b. 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 c. 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖 工程合同 開、竣工報告 隱蔽工程驗收簽證 竣工驗收證明書 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 水電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書 砂漿、混凝土試塊試壓報告 供水試壓報告 3 物業(yè)資料 某別墅基本資料 某別墅分項資料 公共配套資料 (2)管理處自建檔案資料 1 業(yè)主資料 A. 業(yè)主基本情況 B. 各項簽約文件 2 日常管理資料 A. 環(huán)境管理記錄 B. 保安管理記錄 D.裝修管理資料檔案 E. 維修服務(wù)檔案 F 收費(fèi)管理檔案 J 意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄 K. 業(yè)主投訴及處理記錄 L. 員工管理檔案 M. 培訓(xùn)檔案 N. 行政文件 檔案、資料使用流程 : 檔案資料收、發(fā)管理程序 (1)公司重要資料 (如開發(fā)建設(shè)單位提供的資料 )接收必須經(jīng)過管理處經(jīng)理或其指定負(fù)責(zé)人驗收 ,完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。 (2)日常管理文件按照公司制定的文件 管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收 ,并分卷歸檔。 某別墅檔案資料管理要求 (1)采用多種形式的文檔儲存方式 ,如電腦磁盤、光碟、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等 ,并采用相適應(yīng)的保管、儲存方法。 (2)盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電子檔案儲存 ,便于查找和利用。 (3)電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理 ,并定期按相關(guān)管理流程清除過期失效文件。 (4)原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類 ,并編制相應(yīng)的文件目錄。 (5)檔案的鑒定必須由管理處指定人員負(fù)責(zé)。 (6)檔案保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等。 第五章 管理服務(wù)人員配置 一、人員的配備原則 我們對管理人員的配備以有經(jīng)驗、有知識、有技能、懂管理和具有高度的服務(wù)意識為準(zhǔn)繩 ,在此基礎(chǔ)上建立一支高素質(zhì)的物業(yè)管理從業(yè)人員隊伍 ,為某別墅物業(yè)管理創(chuàng)出優(yōu)質(zhì)品牌。在小區(qū)管理人員配備中 ,我們遵循如下原則 : 具有良好的職業(yè)道德觀念 :愛崗敬業(yè)、誠實守信、辦事公道、服務(wù)群眾、奉獻(xiàn)社會。 在尊重人才的基礎(chǔ)上 ,既注重專業(yè)技能 ,又注重思想道德 ,德才兼?zhèn)洹? 所有管理人員需參加物業(yè)管理專業(yè)上崗培訓(xùn)并取得合格證書 ,保證 100%持證上崗。 二、某別墅物業(yè)管理人員來源組成 深圳市 G 元物業(yè)管理有限公司向某別墅派駐高素質(zhì)管理人員。通過專業(yè)的營運(yùn)管理、完善的人員訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠焚|(zhì)督導(dǎo)確保某別墅整體物業(yè)管理水平。 三、人員配置素質(zhì)要求表 序號 崗位 學(xué)歷 年齡 專業(yè)要求 備注 1 項目總經(jīng)理 本科 3540 歲 優(yōu)秀的組織