【正文】 維修人員 高中以上 35 歲以下 有專業(yè)上崗證 ,有住宅物業(yè)的水、電、氣、土 木維修、供暖設(shè)備日常維修的工作經(jīng)驗(yàn) ,有敬業(yè)精神 ,形象良好 ,身體健康。 二、某別墅物業(yè)管理人員來(lái)源組成 深圳市 G 元物業(yè)管理有限公司向某別墅派駐高素質(zhì)管理人員。 第五章 管理服務(wù)人員配置 一、人員的配備原則 我們對(duì)管理人員的配備以有經(jīng)驗(yàn)、有知識(shí)、有技能、懂管理和具有高度的服務(wù)意識(shí)為準(zhǔn)繩 ,在此基礎(chǔ)上建立一支高素質(zhì)的物業(yè)管理從業(yè)人員隊(duì)伍 ,為某別墅物業(yè)管理創(chuàng)出優(yōu)質(zhì)品牌。 (3)電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理 ,并定期按相關(guān)管理流程清除過(guò)期失效文件。 : (1)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位移交檔案資料復(fù)印件 1 產(chǎn)權(quán)資料 2 技術(shù)資料 某別墅規(guī)劃圖 建筑施工圖 竣工圖 a. 總平面圖 b. 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 c. 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖 工程合同 開(kāi)、竣工報(bào)告 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 竣工驗(yàn)收證明書(shū) 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū) 水電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū) 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 供水試壓報(bào)告 3 物業(yè)資料 某別墅基本資料 某別墅分項(xiàng)資料 公共配套資料 (2)管理處自建檔案資料 1 業(yè)主資料 A. 業(yè)主基本情況 B. 各項(xiàng)簽約文件 2 日常管理資料 A. 環(huán)境管理記錄 B. 保安管理記錄 D.裝修管理資料檔案 E. 維修服務(wù)檔案 F 收費(fèi)管理檔案 J 意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄 K. 業(yè)主投訴及處理記錄 L. 員工管理檔案 M. 培訓(xùn)檔案 N. 行政文件 檔案、資料使用流程 : 檔案資料收、發(fā)管理程序 (1)公司重要資料 (如開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的資料 )接收必須經(jīng)過(guò)管理處經(jīng)理或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收 ,完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。 我公司管理人員將根據(jù)我公司制度體系 ,結(jié)合某 別墅的實(shí)際 ,制訂某別墅管理制度和管理體系。 每 年由公司組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核。 檢查評(píng)審 為了保證目標(biāo)的按時(shí)完成 ,必須對(duì)工作計(jì)劃執(zhí)行情況隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)控。 第四章 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度 G 元物業(yè)將目標(biāo)管理貫穿整個(gè)管理過(guò)程 ,建立可量化的分級(jí)質(zhì)量目標(biāo)管理體系 ,嚴(yán)格按照 ISO9001 質(zhì)量管理體系要求 ,建立質(zhì)量管理與控制體系文件。 對(duì)培訓(xùn)工作有欠缺的項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)充 ,現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一口徑。 停水停電 (須報(bào)管理處主任批準(zhǔn) )。 出具《違章整改通知單》限期整改。 ??隨意改裝智能化系統(tǒng)。 ??夜間隨意在住戶家中留宿。 ??隨意用電梯運(yùn)送裝修材料 (散裝料和超長(zhǎng)重料 )。 ??擅自動(dòng)火作業(yè)。 ??擅自在室外加裝燈、牌、 廣告等。 ??私自增加線路負(fù)荷。 ??隨意改變陽(yáng)臺(tái)功能。 ??亂拉電線、超負(fù)荷用電。 ??查看計(jì)量設(shè)施完好情況及有無(wú)非法改動(dòng)。 ??維修人員保證裝修期間的用電安全 ,用水暢通 ,協(xié)助樓宇巡查員開(kāi)展工作。 ??收取違約保證金。 ??簽署裝修管理相關(guān)文件。 ??門(mén)崗的規(guī)范管理 ,嚴(yán)格控制裝修材料與裝修人員。 裝修管理制度制訂科學(xué)、人性化。 安保部負(fù)責(zé)裝修施工人員管理及出入證辦理工作。 財(cái)務(wù)部 負(fù)責(zé)核收各項(xiàng)裝修費(fèi)用。 業(yè)主入住一周內(nèi) ,制訂回訪計(jì)劃并安排回訪。 統(tǒng)計(jì)接待戶數(shù)與順利交房數(shù)量 ,核查交費(fèi)情況 ,并按財(cái)務(wù)規(guī)定做好資金保管工作。 接待現(xiàn)場(chǎng)功能區(qū)分 ,主要包括 :接待區(qū)、客戶等候區(qū)、資料確認(rèn)處、交費(fèi)處、簽約處、樓宇驗(yàn)收處、裝修手續(xù)咨詢處、物業(yè)經(jīng)理接待處、洗手間等。 ??各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)過(guò)可行性論證。 ??所有單元門(mén) (包括進(jìn)戶門(mén) )窗已鎖閉 ,業(yè)主鑰匙已編號(hào)管理。 其他 ??制訂詳細(xì)的入伙費(fèi)用支出計(jì)劃。 ?? 辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。 ?? 設(shè)置指路牌 ,由入口處到管理處。 ??檔案袋。 ??《入住驗(yàn)房表》。 ??《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。 印刷或購(gòu)置以下各類入住表格及物品 : ??《住戶手冊(cè)》。 ??VI 禮品購(gòu)置完畢。 物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。 業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢 ,產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束。 環(huán)境服務(wù)部負(fù)責(zé)環(huán)境的清潔保潔與綠化美化工作。 公共事務(wù)部負(fù)責(zé)具體辦理入住手續(xù)。 物業(yè)管理方案設(shè)計(jì) :根據(jù) G 元物 業(yè)的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn) ,和針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理服務(wù)模式 ,設(shè)計(jì)整套物業(yè)管理全程運(yùn)作的有效物業(yè)管理方案。 負(fù)責(zé)銷售大廳、樣板房、銷售現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理服 務(wù)工作 ,提供良好的銷售形象和現(xiàn)場(chǎng)氣氛 協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋銷售買(mǎi)賣(mài)合同條款進(jìn)行分析、指導(dǎo) ,并提出建議 。 銷售配合 項(xiàng)目銷售策略定位的協(xié)助分析與建議 。 協(xié)助發(fā)展商對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行優(yōu)化選擇 ,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案建議。 2)從客戶使用的角度 ,提出專業(yè)化建議 : 如從車輛停放、商業(yè)用房的管理與設(shè)置內(nèi)容、應(yīng)急預(yù)案及安全管理、消防需求等方面建議 。 根據(jù)消防法規(guī)要求 ,和項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)要求 ,對(duì)項(xiàng)目的消防系統(tǒng)從物業(yè)管理角度提出合理化建議 。 根據(jù)空調(diào)位置設(shè)計(jì)圖紙 ,從節(jié)能和便于管理的角度提出對(duì)設(shè)計(jì)的修改建議 。 四、前期配合主要工作內(nèi)容 : 項(xiàng)目前期介入 1)G 元物業(yè)派出專家組一次三天 ,從業(yè)主使用和物業(yè)管理角度 ,對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)施工等方面提出供參考的輔助性建議 : 建筑設(shè)計(jì)地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面是否便于 物業(yè)管理 。 前期駐場(chǎng)主管 :從深圳總部有豐富前期配合和項(xiàng)目銷售協(xié)助管理工作經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)主管 ,長(zhǎng)駐現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。 9.檔案資料管理 有比較完整的房屋及其設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)資料 ,及 時(shí)變更記錄 ,保證檔案資料帳實(shí)相符。 車輛停放有序 ,有專人負(fù)責(zé)看管。 建立消防責(zé)任制。 對(duì)別墅區(qū)內(nèi)違法現(xiàn)象 ,積極與派出所等配合進(jìn)行處理。 24 小時(shí)有專值看守。 服務(wù) 別墅區(qū)內(nèi)道路、樓梯每天清掃一次 ,垃圾每天清運(yùn)一次。 定期以及冬、雨季和天氣異常時(shí)對(duì)房屋和公共設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行檢查 ,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即安排搶修。 四、管理服務(wù)目標(biāo)綜述 某別墅的服務(wù)目標(biāo) ,將按照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》四級(jí)以上水平來(lái)設(shè)置。 全過(guò)程完成業(yè)主的服務(wù)指令 。 服務(wù)資源的網(wǎng)絡(luò)化 。 尊重業(yè)主 :為業(yè)主提供滿意加驚喜的個(gè)性化服務(wù) 。該群體生活要求高質(zhì)量 ,法律維權(quán)意識(shí)和環(huán)保存觀念強(qiáng) ,對(duì)別墅的物業(yè)管理工作有較強(qiáng)的管理參與意識(shí)。此外 ,8 米寬的道路設(shè)計(jì)可以保證充足的戶外車位 ,充分考慮業(yè)主的需要。整個(gè)項(xiàng)目秉承歐洲居住文化 ,容積率降低到 的“極限” ,戶型更注重起居室私享的空間。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上 ,聘請(qǐng)了歐洲知名的別墅設(shè)計(jì)專家 D+F 設(shè)計(jì) ,景觀設(shè)計(jì)也由澳洲知名的 TKD 設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱。在建筑風(fēng)格上 ,某采用了目前國(guó)內(nèi) 外最流行的托斯卡納風(fēng)格 ,高低朝向不同的赤陶屋頂 ,頂部的線條感強(qiáng)烈。他們文化素質(zhì)較高 ,消費(fèi)能力強(qiáng) ,觀念新 ,事業(yè)心強(qiáng)。 服務(wù)精神 :為業(yè)主排憂解難 ,有強(qiáng)烈的為業(yè)主服務(wù)的奉獻(xiàn)精神 。 二、 G 元物業(yè)服務(wù)特點(diǎn) : 服務(wù)內(nèi)容的個(gè)性化 。 三、 G 元管家式服務(wù)是適用于別墅物業(yè)管理的有效模式 ,通過(guò)全程、各個(gè)方位、 365 天 24 小時(shí)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) ,可以具體表述為 : 關(guān)注業(yè)主不同層次、不同方位的服務(wù)需求 。 簡(jiǎn)而言之 ,就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造一種既相互信任、相互尊重、貼身的服務(wù) ,又有明確的行為規(guī)則的這樣一種和諧、有序的舒適環(huán)境和文化氛圍 ,使業(yè)主在生活、文化上的品味需求得到滿足的一種人性化和文化色彩的物業(yè)管理服務(wù)模式。 房屋及設(shè)備大中小修和供水供電設(shè)施的管理達(dá)到行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 每年年底或年初對(duì)上述項(xiàng)目進(jìn)行全面檢查 ,對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià) ,列出年度養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃。 及時(shí)組織清理亂堆放物品、亂張貼的宣傳品。 對(duì)火警事故等其它緊急情況有處置預(yù)案 ,發(fā)生時(shí)要及時(shí)處理 ,并上報(bào)有關(guān)主管部門(mén)。 花草、樹(shù)木修剪及時(shí) ,無(wú)明顯枯枝 死杈及病蟲(chóng)害現(xiàn)象 ,樹(shù)木基本無(wú)釘拴捆綁現(xiàn)象。 消防設(shè)施設(shè)備完好、放置合理 ,定期巡視、檢查。 代為收取水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)用 ,按照有關(guān)規(guī)定收費(fèi) ,計(jì)數(shù)準(zhǔn)確 ,并提供憑據(jù)。 二、前期管理機(jī)構(gòu)配置 : 三、前期管理期人員配置 前期項(xiàng)目經(jīng)理 :人員從 G 元物業(yè)華東區(qū)高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理中調(diào)配 ,專業(yè)側(cè)重于工程技術(shù)和前期介入專業(yè)。 保潔人員 :在南京當(dāng)?shù)卣衅?,統(tǒng)一培訓(xùn)合格上崗 ,形象和素質(zhì)符合開(kāi)發(fā)商銷售部門(mén)要求。 管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn) ,管理用房位置的參考意見(jiàn)以及管理用房的布局 。 根據(jù)現(xiàn)代信息化要求 ,對(duì) 項(xiàng)目的綜合布線系統(tǒng)從物業(yè)管理角度提出合理化建議 。 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況 ,提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議 。 5)從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益 : 公共部分裝修材料的選用 。 配合銷