【文章內(nèi)容簡介】 運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施 本案有南京最大最高檔的休閑配套 —— 1800 畝的高爾夫球場環(huán)繞四周，這是一般別墅物業(yè)沒有的，另外其他 運(yùn)動(dòng)設(shè)施也是項(xiàng)目的必備條件，建議運(yùn)動(dòng)設(shè)施不僅包括傳統(tǒng)項(xiàng)目，還需現(xiàn)代時(shí)尚項(xiàng)目如：室內(nèi) 攀巖、登山、網(wǎng)球、射擊、射箭、山坡滾球、熱氣球、山地自行車等，但要注意戶外休閑設(shè)施與周邊景觀的銜接和處理。 高科技含量的智能化系統(tǒng) 家庭智能系統(tǒng)技術(shù) ： 包括家庭 智能控制、信息服務(wù) 和家庭安防監(jiān)控。 家 庭 智能控制具有家庭設(shè)備遠(yuǎn)程控制功能， 家電狀態(tài)反饋，可以了解家電的開關(guān)狀態(tài)等；信息服務(wù) 系統(tǒng)帶有大容量的短信息收發(fā)功能，可及時(shí)接收小區(qū)公告及進(jìn)行設(shè)備設(shè)備報(bào)修和商品配送請求。 ；家庭安防監(jiān)控 通過在住宅內(nèi)門窗及室內(nèi)其它部位安裝各種探測器進(jìn)行晝夜監(jiān)控， 24 小時(shí)計(jì)算機(jī)監(jiān)控 ，準(zhǔn)確及時(shí)發(fā)送意外情況，充分保證業(yè)主安全。 液晶顯示可視免提對講系統(tǒng) ： 系統(tǒng)自帶彩色液晶顯示可視免提對講系統(tǒng)，系統(tǒng)在各單元入口安裝防盜門和對講裝置，以實(shí)現(xiàn)訪客與住戶可視對講，并有訪客留影留言的先進(jìn)功能，單元門控制采用遙控、鑰匙、密碼、感應(yīng) 卡開鎖方式，充分保障用戶的安全、方便，有效地防止非法人員進(jìn)入住宅內(nèi)。 無線寬帶系統(tǒng) ：無論是在家里，還是在庭院、湖邊、會所，或是兩者之間的任何位置進(jìn)行工作時(shí)，無線寬帶系統(tǒng)對于需要系統(tǒng)功能強(qiáng)大、 攜帶輕便的頻繁商務(wù)移動(dòng)用戶來講是完美的解決方案，且極具抗干擾性、安全性、可擴(kuò)展性和不受地理環(huán)境限制等優(yōu)勢。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 86 地溫式中央空調(diào)系統(tǒng) ： 本空調(diào)系統(tǒng)不占用業(yè)主任何地面空間，業(yè)主無需購置安裝家用空調(diào)，無需購置電熱水器等設(shè)備?？照{(diào)系統(tǒng)末端采用電話遠(yuǎn)程遙控控制系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制風(fēng)盤的工作狀態(tài)及室內(nèi)溫度；室內(nèi)設(shè)置智能型空調(diào)程序控制器，業(yè) 主可按意愿設(shè)置自動(dòng)運(yùn)行時(shí)間段，做到戶內(nèi)空調(diào)的智能程序化及自動(dòng)化。 是 真正節(jié)能環(huán)保、舒適健康型空調(diào)系統(tǒng) 。 新型建筑材料系統(tǒng)： 先進(jìn)的給排水系統(tǒng)，如隔音、衛(wèi)生的懸掛式側(cè)排水系統(tǒng)，先進(jìn)的隔聲如墻體、門窗隔音系統(tǒng)。 高度職業(yè)化的管家服務(wù) 高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)是別墅居住品質(zhì)得以體現(xiàn)的重要保障 對物業(yè)管理公司的要求： 一級管理資質(zhì)別墅物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) 2 年以上有專業(yè)從業(yè)資格的管理團(tuán)隊(duì) 聘請高度職業(yè)化、 專業(yè)化 的別墅管家提供 “酒店式生活服務(wù) ”以及 “個(gè)性化的特約服務(wù)內(nèi)容 ”， 組成了私家別墅業(yè)主尊享的人性化高品質(zhì)服務(wù)內(nèi)容。 使業(yè)主感 覺到 不僅僅是生活上的滿足，更重要的是身份、情感上的滿足 。 除了提供傳統(tǒng)的 服務(wù) 項(xiàng)目如 設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù) 、 綠化管理 、 環(huán)境保護(hù) 等，還包括函蓋 衣食住行各個(gè)方面 的 綜合經(jīng)營 性 服務(wù) ，如 送餐、洗衣、居家維修、室內(nèi)綠化、商務(wù)服務(wù)、訂車船、飛機(jī)票以及代接代送客戶、酒店式家居清潔 等。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 87 五、 產(chǎn)品形態(tài)及比例 由于本案特殊的巖石坡地形態(tài)，地面起伏不平，高差較大，如果在此地建筑聯(lián)排或疊加類別墅，會造成成本較高，但售價(jià)卻較低的局面，方案經(jīng)濟(jì)性太差。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，并結(jié)合本案地形地貌，我司建議以獨(dú)立別墅為主，并配以少量雙拼 。獨(dú)立別墅分為精致的小型院落別墅和相對面積較大的山體獨(dú)立別墅，而且山體獨(dú)立別墅的差異化較大，每棟都根據(jù)具體的地形和景觀量身打造。具體的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 各類戶型配比表 住宅類型 面積區(qū)間（㎡） 戶 數(shù) (戶 ) 總建筑面積 戶數(shù)所占比例 山體獨(dú)立別墅 280400，以 300 為主 153 48940 ㎡ 47% 雙 拼別墅 220260，以 240 為主 50 12020 ㎡ 16% 小型院落別墅 220260，以 240 為主 119 28560 ㎡ 37% 合 計(jì) 322 89500 ㎡ 100% 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 88 六、 開發(fā)周期及進(jìn)度安排 根據(jù)今年南京市別墅銷售情況，獨(dú)立別墅總共銷售 180 套，雙拼銷售 85 套，再加上本項(xiàng)目體量較大，并大部分以獨(dú)立別墅為主，市場情況和特殊的產(chǎn)品形態(tài)決定了本案銷售周期比較長，所以我司將開發(fā)周期定為 5 年，分 5 期開發(fā)，銷售周期為 4 年，在 2020 年下半年開始銷售。以精致的小型院落別墅打開市場，配合部分山體獨(dú)立別墅和雙拼，創(chuàng)造 南京市少有的精致性、個(gè)性化的高檔坡地別墅。各期開發(fā)安排見下圖： 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 89 開發(fā)進(jìn)程安排如下： 單位：戶 山體獨(dú)立別墅 雙 拼 小型院落別墅 合計(jì) 一期 10 8 50 68 二期 24 8 36 68 三期 30 20 33 83 四期 52 6 58 五期 37 8 45 合計(jì) 153 50 119 322 ? 一期主推受市場 歡迎的小型院落別墅，配少量山體獨(dú)立別墅和雙拼以滿足多種客戶的需求，樹立南京首家精致個(gè)性化坡地別墅形象，同時(shí)利于開發(fā)商的資金回款。 ? 二期可逐步增加山體獨(dú)立別墅的推出量，進(jìn)一步提高項(xiàng)目整體形象。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 90 ? 三期，由于小型院落別墅全部都集中在項(xiàng)目的南邊，考慮到不影響一期入住業(yè)主，所以需將小型院落別墅集中在前三期推出。 ? 四期，為方便整個(gè)項(xiàng)目的施工安排，施工路線改為東北面進(jìn)入。 ? 五期，地形比四期較為寬闊平整，別墅類型可塑性較高，可根據(jù)市場銷售情況對別墅類型做適當(dāng)調(diào)整。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 91 七、 經(jīng)濟(jì)測算 （見投資收益測算表） 1） 建筑成本 各項(xiàng)建筑費(fèi)用都按南京市規(guī)定及經(jīng)驗(yàn)值計(jì)算。其中土地費(fèi)用約估為 30 萬 /畝。 2） 銷售收入 根據(jù)市場調(diào)查分析，我司將各類別墅定價(jià)如下： 山體獨(dú)立別墅： 8500 元 /㎡ 雙 拼： 6000 元 /㎡ 小型院落別墅： 7000 元 /㎡ 由于別墅銷售周期較長，為保持計(jì)算的真實(shí)性，所以在收入測算時(shí)只按 90%的銷售率計(jì)算。 3） 投資收益 項(xiàng)目總成本為： 45456 萬元 總收入為： 萬元 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 92 所得稅前利潤為： 萬元 利潤率為： % 由附表可得出，項(xiàng)目在此定價(jià)下利潤率是不錯(cuò)的， 隨著前期產(chǎn)品形象的進(jìn)一步塑造，相信后期價(jià)格會更上一個(gè)臺階，利潤率將比較可觀。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 93 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 94 （見現(xiàn)金流量表） 以一個(gè)季度為單元，通過對各期成本、收入、利潤及累計(jì)利潤的計(jì)算，可清楚的看到各期資金的流動(dòng)情況，便于開發(fā)商妥善