【文章內(nèi)容簡介】 /㎡； 商品房非住宅平均售價為 5485 元 /㎡。 分區(qū)看， 2020 年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價最高，分別為 3944元 /㎡、 3642 元 /㎡；岳麓區(qū)成交均價最低，分別為 3137 元 /㎡、 2996元 /㎡。 天心區(qū)、岳麓區(qū)低于全市均價，其余三區(qū)已達 3500 元 /㎡上。 2020 年上半年，全市商品房 均價為 4410 元 /m2。 其中，商品住宅平均售價為 3978 元 /m2，商品房非住宅平均售價為 6402 元 /m2。 分區(qū)來看， 今年上半年芙蓉區(qū)商品房成交均價最高，均價為 4766元 /m2；開福區(qū)商品住宅成交均價最高，均價為 4203 元 /m2；岳麓區(qū)商品房、商品住宅成交均價均最低，均價分別為 3786 元 /m 3474元 /m2。 全市僅岳麓區(qū)、天心區(qū)商品住宅均價低于全市均價，其余四區(qū)商品住宅均價目前已達 4000 元 /m2 以上。 （ 2）長沙房地產(chǎn)市場價格變化研究 整個長沙市均價從 06 年的 2991 元 /㎡，到 07 年的 3601 元 /㎡，直至 08 年上半年的 4410 元 /㎡，每年漲幅 600800 元 /平米，這是非常大的。 年份 商品房 其中：住宅 均價（元 /㎡） 同比 均價 同比增長 06 年 2991 % 2691 % 07 年 3601 % 3372 % 08年上半年 4410 3978 % 從以上圖表來看， 060708 年初 ,價格大幅上揚 ,反映了長沙房 地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。 08 年上半年基本已達到價格的高峰，依目前的市場形勢 ,下半年價格將走向下跌，甚至不排除有高位跳水的可 能。 06 年價格在 05 年的基礎(chǔ)上有所回落，（ 05 年我市商品房的銷售均價為 3030 元 /平方米，其中商品住房銷售均價為 2539 元 /平方米）主要原因是國家政策的調(diào)整，出臺對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過快增長的抑制政策影響了市場銷售和購買信心。進入 07 年后，房地產(chǎn)市場的異?；鸨怖瓌恿藘r格的上升。 08 年上半年延續(xù)了 07 年的態(tài)勢，同時地價和建安成本的上升等因素共同造成了價格的上升。 分區(qū)來看，近幾年來芙蓉區(qū)是長沙均價最高的區(qū)，而岳麓區(qū)是長沙均價最低的區(qū)。岳麓區(qū)由于開發(fā)較晚，屬于較新的開發(fā)區(qū)域，近年來由于國家和省政府規(guī)劃才成為重點開發(fā) 區(qū)域，地價等相關(guān)因素也是近幾年才有走高的趨勢，所以房地產(chǎn)均價相對于其他各區(qū)要低很多，也一直低于長沙市整體均價。 ７、長沙市商品房銷售金額及對比分析 數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng) 06 年銷售面積同比上升 %，銷售狀況較好，銷售金額同比增長 14%； 07 年長沙房地產(chǎn)市場迎來高峰期，無論是銷售面積還是銷售金額，增長幅度都相當大； 進入 08 年來，由于宏觀調(diào)控政策和財政政策對房地產(chǎn)市場的抑制作用開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場銷售大幅下跌，銷售面積和銷售金額下降幅度達到 20%以上，預計下半年房地產(chǎn)市場仍無法從低迷中好轉(zhuǎn)。 顧客消費心理變化研究 買漲不買跌，漲時瘋狂購買，跌時不到萬不得已不出手。 房地產(chǎn)業(yè)是具有保值增值功能的產(chǎn)業(yè)，同時是可以滿足人民基本住房需求的大宗型產(chǎn)品。對于這樣的產(chǎn)品，消費者的消費心理自然與一般普通消費品的消費心理不同，但必須看到，這樣的消費品，亦有其自身的消費心理規(guī)律：那就是在為滿足居住需求消費時是量力而行，而作為投資性的保值增值產(chǎn)品消費時則是買漲不買跌，漲時瘋狂購買，跌時不到萬不得已不出手。 相對而言，一般消費群體在購買房子時，因投資需求而形成的購買行為將超過對居住需求的滿足，從而，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn) 下降趨勢時，消費群體普遍看跌，出手更為謹慎，持幣待購，觀望情緒濃厚。 2020 年長沙房地產(chǎn)市場供銷兩旺，受商品房供不應(yīng)求、房價看漲等因素帶動，廣大住宅消費群體因擔心房價上漲過快導致居住成本過高、買不起房等因素驅(qū)使，積蓄已久的剛性需求和改善型住房需求得到徹底的爆發(fā)，在房價大幅上漲的情況下，受利益的驅(qū)使投機性購房的比例有所加大，于是長沙房價在理性與非理性消費需求中大幅上升，市場風險在繁榮的表象下潛伏。 進入 2020 年，延續(xù) 06 年火爆形勢， 07 年房地產(chǎn)市場依然牛市，成交面積和成交套數(shù)在 06 年的基礎(chǔ)上均有較大增長， 廣大住宅消費群體因擔心房價過分上揚，于是發(fā)起了瘋狂搶房浪潮，有錢買、沒錢的借錢買，房地產(chǎn)市場陷入“越漲越買”、“越買越漲”的購房怪圈，非理性搶購導致長沙樓市短期供不應(yīng)求和價格直線上揚，至 07 年底，國家頒布的一系列調(diào)控政策（特別是對二次置業(yè)的嚴控）的作用開始 逐步顯現(xiàn)，全國房地產(chǎn)形勢發(fā)生扭轉(zhuǎn)，長沙房地產(chǎn)市場也逐步進入調(diào)整期，市場需求急劇減少；時至 2020 年初，長沙房地產(chǎn)市場進入低迷期，消費者對樓市的信心跌至谷底，觀望態(tài)勢嚴重加劇，“買漲不買跌”，消費者持幣待購現(xiàn)?？梢灶A見， 受消費者對樓市信心不足的影響長沙房地產(chǎn) 市場第四季度的銷售形勢依然較為嚴峻。 三、國家與長沙市對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策研究 (2020 年至今 ) 2020 年政府出臺的主要宏觀調(diào)控政策 綜合政策方面： 2020 年 5 月 17 日，在國務(wù)院常委會議上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，業(yè)內(nèi)人士稱 “國六條 ”拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。 建設(shè)部等九部委隨后制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》即“國十五條”，提出了各項政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的新情況對部分政策措施作了適當調(diào)整。 進入 7 月以來，建設(shè)部等部委聯(lián)合發(fā)布了多項通知，最主要的政 策包括“ 90/70”和“外資限炒令”?！?90/70”政策規(guī)定明確了住房結(jié)構(gòu)比例，“外資限炒令”規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準入。 稅務(wù)政策方面： 5 月 30 日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》，要求各級地方稅務(wù)局要嚴格執(zhí)行 2020 年 6 月 1 日后的個人住房將購買不足 5 年的住房對外銷售時全額征收營業(yè)稅。 土地政策方面： 國務(wù)院、國土資源局根據(jù)配合中央及各部委聯(lián)合精神，制定了配套土地宏觀調(diào)控政策，規(guī)范招標拍賣的國有土地使 用權(quán)的范圍，制定了《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》，嚴禁以任何名義任何方式搞集資建房。 金融信貸政策方面 ：中國人民銀行提高了貸款基準利率，進一步抑制投資需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。 7 月，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》， 提出了九項要求，完善房地產(chǎn)信貸管理相關(guān)制度及措施。 11 月，財政部等部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》，對新增建設(shè)用地土地有償使用費有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。 2020 年政府出臺的主要宏觀調(diào)控政策 綜合政策： 八月國務(wù)院《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住 房困難的若干意見》，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。經(jīng)濟適用住房建筑面積控制在 60 平方米左右。 9 月七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在 60 平方米左右，住滿 5 年補齊相關(guān)價款后可獲完全產(chǎn)權(quán)，上市交易。 土地政策方面： 7 月國土資源和房屋管理局《出讓項目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序》，嚴格控制土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，同時，使拿地成本增加，控制開發(fā)商囤積土地。 ２、 10 月國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè) 用地使用權(quán)規(guī)定》。這一政策出臺不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。 金融信貸政策方面： １、 2020 年 111 月中央行連續(xù)上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率和貸款基準利率，最后一次調(diào)整后存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率達到 %，一年期存款基準利率從 %提高到 %。 ２、 9 月中國人民銀行、中國銀監(jiān)會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國力管理的通知》，提高第二套房貸比例首付，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 倍，且首付 比例和貸款利率應(yīng)根據(jù)房屋套數(shù)再增加而增加。 2020 年 政府出臺的主要宏觀調(diào)控政策 綜合建設(shè)方面： 2020 年 1 月 3 日，國務(wù)院出臺《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》， 2020 年 6月底前，各省要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院作出專題報告；要優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)，確保不低于 70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和 90 平方米以下普通商品房的建設(shè)。在閑置土地處置上，首次提出要對閑置土地研究征 繳增值地價。可以看出，繼續(xù)打擊“屯地、炒地”仍然是房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標。 10 月 22 日 :從 2020 年 11 月 1 日起，對個人 首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。同時 ,下調(diào)個人住房公積金貸款利率 ,各檔次利率分別下調(diào) 個百分點。 稅收方面： １、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》 —— 對非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目的預計利潤率作出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和 計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 15%；位于其他地區(qū)的，不得低于 10%；經(jīng)濟適用房維持 3%。 ２、《耕地占用稅暫行條例實施細則》 —— 首次明確醫(yī)院、學校職工住房占地和經(jīng)營用地要按適用稅額繳稅，并調(diào)高了延續(xù) 20 年的舊標準。 金融信貸方面： 人民銀行在 2020 年繼續(xù)大幅上調(diào)存款準備金率，這反映了國內(nèi)通貨膨脹壓力仍然較大、國家實施從緊貨幣政策的方針未變。對房地產(chǎn)市場來說，銀根收縮客觀上將使開發(fā)企業(yè)面臨更大的資金壓力。 從 2020 年 9 月 16日起，下調(diào) 一年期人民幣貸款基準利率 個百分點；存款基準利率保持不變。從 2020 年 9 月 25 日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率下調(diào) 1 個百分點。 10 月 9 日，央行再次降息。 10 月 15 日起下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 個百分點； 10 月 9 日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各 個百分點。其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。 2020 年長沙市 “救市”政策 救市第一招：全面推行貨幣補貼方式 7 月 22 日，長沙市人民政府出臺了《 關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》 (以下簡稱《意見》 )，其中對補貼方式做出了明確規(guī)定。 按照《意見》要求，長沙市的經(jīng)濟適用住房將全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。具有經(jīng)濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。業(yè)內(nèi)人士認為，這意味著經(jīng)濟適用房建設(shè)資金將直接進入房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。 此外《意見》還對廉租房和棚戶區(qū)的拆遷補貼作出了規(guī)定。廉租住房堅持租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔的方式，適時提高廉租住房保障標準，擴大租賃補貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。棚戶區(qū)拆遷安置原則上實行貨幣 補償。被拆遷人按有關(guān)規(guī)定取得的拆遷補償款，免征所得稅。被拆遷人購置住宅的，其購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征交易契稅。 長沙有關(guān)部門在長沙全面實施安居工程建設(shè)動員大會上透露的消息是： 2020年的補貼標準為低收入無房家庭每戶 8 萬元，低收入住房困難家庭和棚戶區(qū)、片區(qū)改造等重點拆遷戶每戶 5 萬元。有數(shù)據(jù)顯示，目前長沙市城鎮(zhèn)最低收入家庭中，還有 11138 戶無房戶，人均 12 平方米以下的住房困難戶還有 5206 戶，經(jīng)濟適用住房積壓待購戶約 萬戶；棚戶區(qū)改造任務(wù)繁重，全市二環(huán)線以內(nèi)就有成片棚戶區(qū) 5 萬多戶 18 萬余 人，棚戶區(qū)總面積 899 萬平方米。 從這些情況來看，如果貨幣補貼順利進行，將有一大筆資金進入長沙樓市。 救市第二招：下調(diào)二手房交易綜合稅 對于二手房交易綜合稅，《意見》規(guī)定將暫時從原來的 %下調(diào)至 %。對于二手房買賣，長沙市政府制訂了“打包”的優(yōu)惠政策：在 2020 年 12 月 31日前出售二手商品房，并購買普通商品房的，其二手商品房交易所交營業(yè)稅由財政給予全額補貼；簡化二手房交易手續(xù)，實行一站式服務(wù)；推行買賣合同網(wǎng)上簽約和交易資金銀行托管制度。 在長沙，很多從事二手賣中介的人都認為過高的稅收限制了當?shù)氐亩?手房交易?！兑庖姟饭己螅糠謽I(yè)內(nèi)人士稱，這可能將提前結(jié)束一些購房者的觀望情緒，釋放一部分消費者的購房欲望。 救市第三招：給房地產(chǎn)商解壓 除了制訂政策提高購房者的信心外，長沙市政策也給房地產(chǎn)商一系列的“好處”?！兑庖姟芬?guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律法規(guī)提前收取。對房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)費進行一次清理，沒有政策 規(guī)定的堅決取消，能降低標準的盡量降低標準。取消由各區(qū)收取的教育配套費。基礎(chǔ)設(shè)施配套費 (在辦理建設(shè)用地審批手續(xù)未繳納的 )、勞?；?、人防易地建設(shè)費等報建費推遲至辦理商品 房預售許可證時收取，房屋維修基金推遲至辦理產(chǎn)權(quán)分戶時收取。 這些“優(yōu)惠”對