【文章內(nèi)容簡介】 之直屬上司進(jìn)行考核，并由部門主管確認(rèn)，也可由部門主管直接安排考核人進(jìn)行考核。 （三）所有的試用期考核由部門主管簽字確認(rèn)后報總經(jīng)辦 /人力資源中心審核再報物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)轉(zhuǎn)正。 （四）試用期轉(zhuǎn)正未獲批準(zhǔn)，如未延長試用期者將視為試用期終止合同，如延長試用期者，待延長之試用期滿后再作試用期考核，如仍未獲批準(zhǔn)轉(zhuǎn)正，將作試用期終止合同處理。 三、年度考核 （一）年度考核原則上安排在年度末或下年度初進(jìn)行； （二）年度考核中群眾評價部分采取不記名評分方式 ，如對被評價人不了解可不作評分，群眾評價部分將去掉一個最高分和一個最低分； （三）員工自我評價分如超出領(lǐng)導(dǎo)評價分和群眾評價分之平均數(shù)正負(fù) 5分以上，員工自我評價分將不被承認(rèn)，并相應(yīng)調(diào)整為領(lǐng)導(dǎo)評價分和群眾評價分之平均數(shù)； （四）各項考核分?jǐn)?shù)比例構(gòu)成如下： 領(lǐng)導(dǎo)評價分占總分的 50%；自我評價分占總分的 10%；群眾評價分占總分的 40%。 （五）員工考核分?jǐn)?shù)如低于 50分，管理處將對該員工的工作能力及工作表現(xiàn)再作評估，考慮其現(xiàn)職工作的勝任程度，并視情況作出調(diào)整或作出解聘安排； 四、不定期考核 （一）管理處可根據(jù)需要在任 何時間對任何員工作出不定期考核安排； （二）不定期考核一般由部門主管或總物業(yè)經(jīng)理提出，并親自或指定考核人進(jìn)行考核； （三）不定期考核將由考核人填寫《員工考核報告》，并作出考核意見后報總經(jīng)辦 /人力資源中心，總經(jīng)辦 /人力資源中心根據(jù)《員工考核報告》就該員工作出調(diào)查后簽署考核結(jié)果報物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。 第六部分 檔案資料的建立與管理 根據(jù)國家檔案法和檔案管理規(guī)定，為進(jìn)一步提高管理處文檔管理工作的質(zhì)量和管理水平，確保文檔的完整與安全，應(yīng)作好如下工作： 一、檔案資料建立與管理的相關(guān)規(guī)定 (通知、規(guī)定、公函、總結(jié)、報告、通報、會議紀(jì)要等 )及資料 (技術(shù)圖紙、說明書、手冊、聲像、員工檔案、市府法規(guī)、車輛檔案等 )的收集、存檔和保管工作，做到資料系統(tǒng)、準(zhǔn)確、完整。 ，不得散播其內(nèi)容，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，任何人不得翻閱、復(fù)印、或帶離辦公室。 ，做到標(biāo)識清楚，查找方便，并注明保存期限。 ，過期的文件資料，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，做銷毀處理。 ，會同有關(guān)部門，檢 查驗收說明等材料，并及時歸檔。 、聲像材料，必須在活動結(jié)束后一周內(nèi)整理完整，注明時間、地點(diǎn)、來賓姓名、活動內(nèi)容，交資料室保存。 、公司下發(fā)的文件須按類別及時存檔，保證資料的完整性。 、方法等方面進(jìn)行審核，編發(fā)文號，并在電腦內(nèi)保存后，交部門經(jīng)理批準(zhǔn)，方可按規(guī)定發(fā)送，同時發(fā)文原件由資料室存檔。 、資料的借閱須按公司有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行，由資料員負(fù)責(zé)完善借閱手續(xù)。 二、檔案資料建立與管理的內(nèi)容 管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時，應(yīng)將業(yè)戶的 個人資料、報修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。 ，業(yè)戶檔案一戶一檔。 。 、整理、歸檔、利用。 5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。 ，對發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。 ： 入伙通知書，入伙手續(xù)書，業(yè)主使用公約，裝修管理協(xié)議，房屋驗收表，入伙手續(xù)資料簽收單，產(chǎn)權(quán)清單，租賃清單，合同復(fù)印件，權(quán)證復(fù)印件，有關(guān)業(yè)戶其他資料， 業(yè)主信息表，報修項目表，服務(wù)項目表，保管鑰匙委托書，代辦服務(wù)委托書，安全責(zé)任書每月由經(jīng)理將上述資料進(jìn)行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補(bǔ)齊。 三、權(quán)籍管理 ,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集 ,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊中 ,管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況 。能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時間和方式。 、租賃清冊 ,并輸入計算機(jī) . 房屋類型，使用面積、建筑面積，土地分?jǐn)偯娣e，使用情況附設(shè)，設(shè)施情況 況 租賃清冊內(nèi)容，租賃戶姓名，租賃時間，房屋地址，內(nèi)部裝修情況 、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實際情況。 、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶接待整改。 第七部分 早期介入服務(wù)內(nèi)容 一、早期介入的內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)商邀請物業(yè)管理企業(yè)在項目的規(guī)劃設(shè)計階就提前介入，參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、施工監(jiān)理、竣工驗收等各個環(huán)節(jié)的工作，保證建成后的物業(yè)符合業(yè)主的使 用要求，并方便以后的物業(yè)管理。 二、早期介入的作用 多年的實踐告訴我們，物業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間實行物業(yè)管理的早期介入，其直接作用與間接作用都是很大的。 （一）促進(jìn)規(guī)劃合理，設(shè)計優(yōu)化 規(guī)劃設(shè)計是物業(yè)區(qū)域能否形成完整、合理、舒適、便利等區(qū)域功能的先天決定因素。對在規(guī)劃設(shè)計中可能存在的不足和遺漏在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計時或物業(yè)建設(shè)前提請發(fā)展商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計更合理。 （二）減少返工，防止留下后遺癥 在物業(yè)建設(shè)中，質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)留下一個又一個的難題，這些問題往往，必然造成后期物業(yè)管理的力不從心。將施工、 安裝、調(diào)試、驗收中可能存在的質(zhì)量問題降低到最低程度，以發(fā)揮早期介入減少返工、防止后遺癥的作用。 （三）為物業(yè)的正常管理打下基礎(chǔ) 物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入，可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料，分門別類編制物業(yè)設(shè)備設(shè)施臺賬、記錄物業(yè)建設(shè)過程中的重大相關(guān)事項、建立物業(yè)技術(shù)檔案和物業(yè)業(yè)戶檔案、調(diào)查分析未來業(yè)戶服務(wù)需求等。 以上論述證明，前期物業(yè)管理的早期介入確實非常重要，非常關(guān)鍵，它既能較好的履行建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)對前期物業(yè)管理的責(zé)任，更能防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險。物業(yè)發(fā)展商，應(yīng)該充分認(rèn) 識物業(yè)管理早期介入對房地產(chǎn)開發(fā)的積極意義與有利作用，使房地產(chǎn)開發(fā)的前期生產(chǎn)環(huán)節(jié)與后期的物業(yè)管理間實現(xiàn)富有成效的對接。自己的服務(wù)品牌，逐步與一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)發(fā)展商建立長期的合作關(guān)系，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，互惠互利，共同發(fā)展。 第八部分 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 一、物業(yè)管理制度 ； ； ； ； ； 、考核制度； 二、管理處運(yùn)作管理規(guī)程 2. 小區(qū)秩序管理； 3. 清潔管理； 4. 綠化管理； 5. 消防弱電設(shè)備設(shè)施管理； 6. 供配電設(shè)備管理； 7. 給排水設(shè)備管理； 8. 共用設(shè)施和共用場地管理； 9. 安全操作規(guī)程； 10. 特約服務(wù)管理規(guī)定。 （以上各種規(guī)定及制度略） 三、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) ，貫徹執(zhí)行 ISO9001質(zhì)量體系及ISO14001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受上級領(lǐng)導(dǎo)的指 導(dǎo)和監(jiān)督。 、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。 ，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。 ，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。 ，便于開展各項工作。 。 四、業(yè)戶接待崗位職責(zé) ，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。 ，裝修手續(xù)，非 公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。 、維修資金及其它費(fèi)用的催繳、收繳工作。 、來訪、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。 ，征求和收集業(yè)戶對管理與服務(wù)方面的意見。 ，做好日常接待工作。 。 五、保潔服務(wù)崗位職責(zé) 。 。 。 。 。 成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 六、綠化服務(wù)崗位職責(zé) 。 。 、施肥、除草、修剪，防止病蟲害的發(fā)生。 ，并對機(jī)械進(jìn)行簡單的維修保養(yǎng)。 、清潔。 。 七、秩序管理員崗位職責(zé) ，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。 、停放管理。 。 、防火、防盜、防破壞的防范工作。 。 。 八、設(shè)備維修工崗位職責(zé) ，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。 ，防止安全事故發(fā)生。 ，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。 、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 ，并做到工完料清。 。 第九部分 工作計劃 一、早期介入計劃 中標(biāo)后十天 、設(shè)計與建設(shè) 中標(biāo)后進(jìn)駐到物業(yè)交付 （ 1）收集整理各類圖紙資料，熟悉園區(qū)情況。 （ 2）加強(qiáng)與發(fā)展商、施工單位等部門聯(lián)系，參加工程例會，了解工程進(jìn)度。 （ 3）就物業(yè)管理方面，對 XX 廣場當(dāng)時階段提出專業(yè)建議。 （ 4）參與現(xiàn)場施工管理及各類設(shè)備的選型與調(diào)試。 在建物業(yè)早期介入工作 中標(biāo)后至物業(yè)交接前 全面介入在建物業(yè)的施工。 向項目部提出合理化建議。參與隱蔽 工程驗收、機(jī)電設(shè)備調(diào)試。分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。 物業(yè)交付使用前三個月 （ 1）人員招聘 （ 2）人員培訓(xùn)考核 （ 3）人員上崗及試運(yùn)行