【文章內(nèi)容簡介】 最全面的中高檔次、綜合性大型購物中心。 主體工程負 1— 6 層為購物中心，規(guī)劃設(shè)計方案如下：負 1 層為大型超市和停車場，擬招商國內(nèi)外大型超市， 1樓為日用化妝品，金銀飾品、鐘表、皮具、箱包鞋帽， 2 樓為知名品牌中高檔服裝， 3 樓為床上用品針織用品、童裝和服裝， 4 樓為家電，廚具生活用品休閑用品， 5樓為文體用品、電腦電信商城， 6樓為電影院、電子游戲廳、快餐茶點等。各樓層兼設(shè)休息場所，全自動取款機等，方便消費者休息購物。 7— 12層住宅 54戶，套型 86— 195m2 ，戶型有平層、躍層、復式，配有 2部專用電梯， 7 層平臺配有綠化和健身活動場地與主體工程相連的原環(huán)衛(wèi)處新建工程 1— 3 層為商業(yè)用房，規(guī)劃設(shè)計為銀行證券網(wǎng)點，婚照影樓等， 4— 12層為辦公用房。因此項目對消費者、 入駐商家、住戶和車輛的行走路線進行了合理安排，總體布局較合理。 三、建設(shè)條件 政策環(huán)境 作為市政府重點工程，市委市政府指派副秘書長羅少元、唐波負責該項目的協(xié)調(diào)工作，出臺了所有報建費按 55 元 /m2 收取的優(yōu)惠政策，政府的高度重視和支持為項目順利開發(fā)提供了有力的保障。 水電供應(yīng) 項目在建設(shè)期及經(jīng)營期均由達州市自來水公司供水，由達州市電力公司供電，完全能夠滿足需要。 技術(shù)條件 項目可行性論證報告由項目業(yè)主編制，設(shè)計單位是具有二級資質(zhì)的達州市建筑設(shè)計研究院，施工單位是具有二級資質(zhì)的四川省大西南建設(shè)公司，監(jiān)理單位是具有丙級資質(zhì)的是達州市誠信建設(shè)監(jiān)理公司。 項目已完成報建手續(xù) 項目于 2021年 10 月啟動，現(xiàn)已辦理了建設(shè)用地批準書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建設(shè)工程選址意見書、總平面審查批準書 、方案審查批準書等手續(xù)，通過了消防設(shè)計審查、城市建設(shè)綠化審查、城鎮(zhèn)污水治理審查和項目環(huán)境審查。 特別需要說明的是，項目企業(yè)的國土使用證尚未辦妥。 2021 年11 月 13 日市政府達市府土函（ 2021） 64同意，通洲集團辦理國有土地使用權(quán)變更登記手續(xù)， 2021 年 11 月 14 日通洲集團簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》；土地出讓金 萬元政府不收取，作為 通洲集團對該項目的投資。既然通洲集團以該土地使用權(quán)投資入股，就應(yīng)該把國土使用證辦到項目企業(yè)名下，現(xiàn)項目企業(yè)正督促通洲集團辦理國土使用權(quán)變更登記，擬于 3月底前辦妥《國有土地使用權(quán)證》。 四、項目總建筑面積增加的說明 項目可行性報告總建筑面積 25286 m2，本評估報告中為 27267 m2，較前增加了 1981 m2。 原因如下：前期與環(huán)衛(wèi)處的拆遷談判沒有達成協(xié)議，故 2021 年 1 月所作的可行性論證報告中沒有包括環(huán)衛(wèi)處拆遷后新建工程面積，在 2021 年 1月 23 日達成拆遷貨幣安置協(xié)議后，項目總建筑面積則計入原環(huán)衛(wèi)處拆遷后新建工程面積 1981 m2。 第四章 市場分析與預(yù)測 一、位置口岸分析 天洲商廈位于達州市最繁華的市中心，地處老城中心，地理位置得天獨厚 ，正面直接連接達州市最大的地下商場和即將啟動的音樂廣場，斜對面是待改建的會展中心和開放式人民公園，右側(cè)相鄰聯(lián)通大廈，與初具規(guī)模的南城新區(qū)接壤，左側(cè)毗鄰達州市最繁華的商業(yè)一條街，人流不息，每天人流量達十余萬人次，車流量上萬次，人流車流和商氣是全城之最。特別是節(jié)假日市中心觀光購物的市民更是摩肩接踵，以街心花園為中心形成了百貨、服裝家電購物和公園休閑娛樂區(qū)，是達州市最繁華的商業(yè)地段，最理想的投資口岸和最具增值潛力的投資寶地。 獨特的環(huán)境造就無可比擬的優(yōu)勢。天洲商廈的建成將進一步奠定老車壩的城市中心地位，成為最具人氣的多功能購物中心，并以其西歐式的建筑風格成為達州市的標志性建筑。 二、市場分析 達州市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為本項目提供了巨大消費市場。達州市作為川東北交通樞紐和川陜鄂渝物資集散地，都市經(jīng)濟特點明顯，城區(qū)總?cè)丝? 萬人，城市化水平 55%，高于全省全國平均水平，同時輻射帶動整個達州地區(qū) 。 2021 年達州市城區(qū)社會消費品零售總額 38 億元，整個地區(qū)零售總額 68 億元，消費者購買能力較強，2021 年市區(qū)銀行存款總額 ，潛在購買力巨大，市民消費觀念較強，購買能力較強。 商業(yè)房地產(chǎn)市場分析 達州市的商業(yè)中心和休閑娛樂主要集中在老城區(qū)，以臨街的小商鋪為主，分散經(jīng)營的形式不能為消費者提供全方位服務(wù)，而且商品檔次和購物環(huán)境也無法提高。大型綜合性財物娛樂中心在達州市是一個空白，因此在同類型檔次的商場中不存在競爭。 本項目具有三大優(yōu)勢：①項目原址是老字號東風商場，原是達州市最大的商場，商氣人氣旺盛，知名度和商譽較高；②股東之一是具有豐富的商場運作經(jīng)驗的通洲集團，通洲商場就是招商招租的成功案例；③項目地處市中心，達州城區(qū)小 ，市中心就是人們購物消費休閑娛樂的首選，而且通過規(guī)劃經(jīng)營管理來塑造項目中高檔次和放心購物的形象，同時輻射周邊消費者，不必再遠到成都重慶購物；④全方位 多功能的商場布局和優(yōu)良的購物環(huán)境讓消費者購物休閑娛樂都在一棟商場里完成，不必再東奔西走。 ２、住宅房地產(chǎn)市場分析 由于地形限制，達州市城區(qū)的房屋間距很小，采光通風很差，沒有綠化和電梯，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場才剛剛起步，市中心還沒有一個精品樓盤。本項目開發(fā)的 712 層 54戶電梯公寓定位于體現(xiàn)身份象征的高品質(zhì)住宅，獨具五大優(yōu)勢；①市中心便捷的生活和交通系統(tǒng)；②樓間距大、視野 開闊，大部分房間南北朝向，保證良好的通風和采光；③平臺大面積綠化和健身休閑場地；④住宅內(nèi)部合理分區(qū)，每家均有落地窗和觀景陽臺；⑤建立安全防范系統(tǒng)包括對講、紅外線監(jiān)控和臨街窗戶碰磁安全系統(tǒng)。 三、銷售價格分析 本項目銷售方式分為兩種：主體工程 712 層住宅和原環(huán)衛(wèi)處新建后工程 112 層商業(yè)、辦公用房采用出售全產(chǎn)權(quán)，主體工程負 1 層6層采用出售 20年經(jīng)營權(quán)，即商戶購買經(jīng)營權(quán)后，交物管費，但不發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易。 本項目的銷售收入主要在出售商鋪 20年經(jīng)營權(quán)，下面主要針對這部分定價詳細闡述。定價的依據(jù)是參照周邊口岸具可比 性的近期成交案例和市場價格，負一層超市參照正面相連的地下商場，目前地下商場門市實行一年一租，租金為 1700元 / ，一二層參照項目左側(cè)商業(yè)一條街上通洲商場一二樓，通洲商場實行一至三年一租，租金分別為 1900 元 / m2年和 1500元左右 / 。出售 20年經(jīng)營權(quán)實際 上就是一次性交清 20年租金，同時通過對商戶