廣州嘉裕隆商城運(yùn)營(yíng)總體方案暨招商策劃案(編輯修改稿)
2024-10-08 12:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同業(yè)差異就是市場(chǎng)不能盲目招統(tǒng)一品類(lèi)的店進(jìn)入，若果引進(jìn)商戶過(guò)于重疊，在經(jīng)營(yíng)上將造成競(jìng)爭(zhēng)的激烈，也有損項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)特色。譬如餐飲業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)找來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)西式快餐的。核心品牌商戶同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想像的。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要 滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣與欲望。 前期重點(diǎn)招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場(chǎng) 招大租戶進(jìn)場(chǎng) 保證大商家經(jīng)營(yíng)的面積和有足夠的展示空間，避免小商家首先選鋪破壞整體經(jīng)營(yíng)格局，只有在大租戶選定場(chǎng)地以后，再讓小商家進(jìn)場(chǎng)簽約。 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理 這是商場(chǎng)良好運(yùn)作的重要保證。 五、招商總體策略 招商總體策略是招商工作的核心指導(dǎo)思想，制定招商總體策略，旨在明確招商工作方向。必須將招商總體策略確定為： 以品牌商家為核心，不是簡(jiǎn) 單地以租戶為對(duì)象 目前廣州市的商業(yè)地產(chǎn)招商（大型百貨中心除外）經(jīng)營(yíng)上是以商家為重心，而非以品牌為重心，不管你經(jīng)營(yíng)的商品檔次高低，只要你有錢(qián)交納租金，就可以進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，這是商場(chǎng)形象、檔次低下的重要因素之一。商場(chǎng)定位的確立與業(yè)態(tài)的劃分，必然與其經(jīng)營(yíng)品種、檔次息息相關(guān)，以品牌為核心開(kāi)展招商活動(dòng)，是現(xiàn)代商業(yè)的必然趨勢(shì)。 六、租金定價(jià)策略 根據(jù)項(xiàng)目的情況，由于廣州市服裝批發(fā)大項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，為了盡快讓商家進(jìn)駐，提升項(xiàng)目的人氣，搶到市場(chǎng)消費(fèi)的份額，建議租金價(jià)格宜以低價(jià)的方式進(jìn)入，然后慢慢拉高。 根據(jù)其它同類(lèi)的商業(yè)物業(yè)租金情況和市場(chǎng)的實(shí)際租金在結(jié)合本項(xiàng)目的情況，租金上采取均價(jià)控制的方法以保證商業(yè)物業(yè)的正常收入。 租金遞增建議 第一年至第二年 這是商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)初期，是經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)階段，不論商戶還是管理公司，必然都有一定的經(jīng)營(yíng)難度，需要共同進(jìn)行市場(chǎng)培育，商場(chǎng)才能逐步做旺，建議 1——2 年的商鋪?zhàn)饨鸩蛔鲞f增。 第三年開(kāi)始 經(jīng)過(guò) 2 年的市場(chǎng)培育和商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)，隨著經(jīng)營(yíng)逐漸走向正軌，商場(chǎng)品牌的確立，嘉裕隆商城開(kāi)始進(jìn)入新的階段。建議商鋪?zhàn)饨饛牡谌昶痖_(kāi)始遞增，第三、四年租 金標(biāo)準(zhǔn)建議每年遞增 5%，第五年開(kāi)始根據(jù)廣州商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)商鋪?zhàn)饨鹆碜髟u(píng)估，確定租金遞增幅度。 七、招商人員 １ .以招商部為主，全員招商，全員銷(xiāo)售。 在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要形成每個(gè)人的服務(wù)意識(shí)和主動(dòng)意識(shí)。包括項(xiàng)目所有人員。都要對(duì)每一個(gè)業(yè)主，每一個(gè)顧客進(jìn)行主動(dòng)的、熱情的、周到的服務(wù)。 針對(duì)項(xiàng)目的招商，要對(duì)所有人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓每一個(gè)人都熟悉和了解項(xiàng)目的整體情況和各個(gè)具體細(xì)節(jié)，包括：業(yè)態(tài)的分布、租金情況、銷(xiāo)售價(jià)格、簽約條件、招商政策、宣傳方法、后期運(yùn)營(yíng)管理、住宅物業(yè)情況等。 每一個(gè) 人員都要主動(dòng)的向身邊的每個(gè)人介紹項(xiàng)目的情況并挖掘潛在的招商對(duì)象和銷(xiāo)售目標(biāo)，形成以每一個(gè)員工和客戶為媒體和終端的宣傳模式，形成每位員工都是宣傳員，都是招商員，都是銷(xiāo)售員；每位員工都為嘉裕隆商城的招商和銷(xiāo)售不停努力的思想觀念和企業(yè)文化。在獎(jiǎng)勵(lì)政策上，也對(duì)形成業(yè)績(jī)的人員予以現(xiàn)金鼓勵(lì)。 八、招商優(yōu)惠政策 為了促進(jìn)各類(lèi)商家的盡快簽約，早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，在短期內(nèi)形成熱租的場(chǎng)面，在保證利潤(rùn)的前提下，作減免部分租金的優(yōu)惠。 ——秒秒金計(jì)劃 為了吸引商戶盡早達(dá)成租賃協(xié)議，建議實(shí)施越早租賃 ，租金優(yōu)惠越高的 “秒秒金計(jì)劃 ”,先將對(duì)外公布的租金水平提高一定幅度，按照達(dá)成協(xié)議的先后，制定相應(yīng)的第一年租金優(yōu)惠比例，如： 在 200９年３月達(dá)成承租協(xié)議，給予租金 9 折優(yōu)惠； 在 200９年６月達(dá)成承租協(xié)議，給予商戶租金 折優(yōu)惠； 200９年９月達(dá)成承租協(xié)議的，給予商戶 折優(yōu)惠； 備注：具體的優(yōu)惠比例和時(shí)段在招商時(shí)另作確定。 通常商場(chǎng)都會(huì)給予商戶裝修期免租，以便于商戶裝修、辦理證照等開(kāi)業(yè)籌備事宜，越大的商戶裝修期越長(zhǎng)，像主力店的裝修期長(zhǎng)達(dá)四個(gè)月到半年以上，小商戶也會(huì) 要求給予裝修期一個(gè)月。具體裝修期將視裝修程度而定，在招商前根據(jù)大小商戶，制定標(biāo)準(zhǔn)的免租裝修期限。 為了促進(jìn)商戶進(jìn)駐，建議在招商的中、后期，在給予商戶裝修期標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)商戶的知名度及規(guī)模，增加一至兩個(gè)月的免租期，以刺激商戶的承租。 除了外立面的幾幅大型廣告牌外，商場(chǎng)內(nèi)也須設(shè)置一定面積在 —3 平米的小型廣告牌，可以活躍商場(chǎng)的商業(yè)氣氛，也可增加收入。 戶外大型廣告牌只送給主力商戶，其他商戶有需要時(shí)，需另行租用或優(yōu)惠租用；其他品牌商戶可贈(zèng)送場(chǎng)內(nèi)小型廣告牌。 廣告牌的贈(zèng)送 只是一定時(shí)期的使用權(quán)，通常為一年，制作費(fèi)用由商戶負(fù)責(zé)，商城只提供廣告位置。 很多的商戶對(duì)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)前期能否做旺都存有疑問(wèn)，事實(shí)上，大部分商場(chǎng)在開(kāi)業(yè)后的前一兩年經(jīng)營(yíng)均處于發(fā)展期，營(yíng)業(yè)狀況有待市場(chǎng)培育。 為了打消品牌商戶的一律，建議在試營(yíng)業(yè)階段（需根據(jù)具體情況確定，可將試營(yíng)業(yè)期設(shè)為三個(gè)月或半年）實(shí)施減少或免交管理費(fèi)的優(yōu)惠，以降低商戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，幫助商戶度過(guò)經(jīng)營(yíng)難關(guān)。 在商場(chǎng)整體對(duì)外電視、報(bào)紙、傳單等廣告宣傳推廣時(shí)，對(duì)于先簽約或早裝修的商家可以承諾進(jìn)行免費(fèi)的同 步宣傳。 九、招商管理控制 招商人員素質(zhì)管理，針對(duì)招商人員進(jìn)行上崗前崗位培訓(xùn)；招商分類(lèi)分級(jí)等管理手段都是有效的方式； 招商項(xiàng)目的質(zhì)量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位的合作商； 招商項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)有意向的合作商經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性要進(jìn)行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)信譽(yù)好的經(jīng)營(yíng)商作為合作伙伴，避免盲目招商帶來(lái)的隱形風(fēng)險(xiǎn)； 招商項(xiàng)目的進(jìn)度控制，項(xiàng)目籌備階段的招商工作，有別于營(yíng)業(yè)后的調(diào)整型招商，要求在有限的時(shí)間內(nèi)完成全部招商的 80%以上，項(xiàng)目才能順利開(kāi) 張營(yíng)業(yè)。 十、招商鋪位控制 對(duì)于整體業(yè)態(tài)定位不可或缺的主力商家，應(yīng)預(yù)留相應(yīng)口岸，不能夠出租給其他業(yè)態(tài)或商家，寧愿在開(kāi)業(yè)前降低談判條件吸引入場(chǎng)。 在合理安排完
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