【文章內(nèi)容簡介】 土地單價(jià)（元 / m2 ） 3100 4800 3700 交易情況修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/100 98/100 98/100 個(gè)別因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的單價(jià)（元 / m2 ） 3410 3474 3230 根據(jù)測算，上述三個(gè)交易實(shí)例修正后的價(jià)格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個(gè)價(jià)格作為結(jié)果： 比準(zhǔn)價(jià)格 =（ 3410+3474+3230）247。 3=3371（元 / m2 ） 成本法與市場比較法的結(jié)果相近，故取算術(shù)平均值得出： 土地單價(jià) =（ 3324+3371）247。 2=3348（元 / m2 ） C、土地估價(jià)綜合結(jié)果 土地總價(jià) =土地單價(jià)土地總面積 =3348 元 / m2 70000 m2 =23436（萬元） 別墅建筑物估價(jià) 別墅建筑物估價(jià)采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別 墅建筑物的重新建造成本 A、據(jù)測算別墅建筑物的重新建造成本為 3428 元 / m2 ，包含建筑費(fèi)（含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費(fèi)）、專業(yè)費(fèi) 8%、年利率 15%、利潤率 20%、銷售稅費(fèi)10%。 B、根據(jù)建設(shè)情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。 108 棟別墅建筑物全部完工后的評(píng)估價(jià)格為： 3428 元 / m2 35285 m2 =120957000（元） =（萬元） 根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料和估價(jià)人員現(xiàn)場勘察，確定未完的 9 棟別墅建筑物重新建造成本為已完建筑物的 50%，則未完別墅建筑物的重新建造成本為 3428元 / m2 50%=1714 元 / m2 C、現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格： 3428 元 / m2 7548 m2 +1714 元 / m2 2830 m2 =30725100（元） =（萬元） 162 別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格 23436+=（萬元） （二）方法二：別墅項(xiàng)目整體估價(jià) 根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運(yùn)用市場比較法求取本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)，再扣減銷售中發(fā)生的稅費(fèi)及建筑物未完工部分的價(jià)格，便可求得別墅區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格。 別墅總樓價(jià) 市場研究分析（略） 根據(jù)掌握的市場資料，經(jīng)綜 合分析，確定估價(jià)對象平均售價(jià)為 11200 元 / m2 ， 則本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)為 11200 元 / m2 35285 m2 =395192020 元 = 萬元 售價(jià)稅費(fèi)（含買賣手續(xù)費(fèi)，代理及廣告費(fèi)，營業(yè)稅及附加，所得稅等）為項(xiàng)目完工后總樓價(jià)的 10%，則 10%=（萬元） 建筑物未完工部分的價(jià)格 =全部完工后別墅建 筑物總價(jià)格－現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格 =－ =(萬元 ) 別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格 =－ － =(萬元 ) 八、估價(jià)結(jié)論 以上兩種估價(jià)思路的估價(jià)結(jié)果如表三： 估價(jià)方法 土地總價(jià)值 別墅建筑物總價(jià)值 房地產(chǎn)總價(jià)值 方法一 23436 方法二 平均值 估價(jià)結(jié)果：別墅現(xiàn) 有房地產(chǎn)總價(jià)格為 萬元。 九、附件、說明、其他資料（略） 改錯(cuò)參考答案 此估價(jià)報(bào)告有如下一些錯(cuò)誤和不足： 沒有寫明估價(jià)依據(jù)及估價(jià)原則； 沒有寫明估價(jià)作業(yè)起止日期； 沒有寫明估價(jià)人員姓名及注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名； 關(guān)于土地權(quán)屬情況介紹不全，土地使用權(quán)如何取得，土地使用費(fèi)用多少； 土地使用權(quán)年限沒有，這一點(diǎn)非常重要； 缺少對土地的自然狀況介紹，如坐落、位置、地形、地勢、地質(zhì)條件、四 163 至以及環(huán)境和交通通達(dá)程度等； 對土地開發(fā)利用狀況未做介紹； 對項(xiàng)目規(guī)劃條件介紹不全面； 利用成本法進(jìn)行土地估價(jià)的計(jì)算公式有誤，應(yīng)該包括正常的利稅； 上述計(jì)算公式中關(guān)于土地取得費(fèi)用不能采用某宗地的實(shí)際數(shù)據(jù)，應(yīng)用社會(huì)平均成本或者客觀成本； 1利用市場比較法進(jìn)行土地估價(jià)的交易實(shí)例 A 不能用做可比實(shí)例，因其交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差時(shí)間太長； 1在區(qū)域因素修正中， B 與 C 的分子與分母顛倒，修正出錯(cuò)，且 B與 C的修正系數(shù)不恰當(dāng)； 1在個(gè)別因素修正中， B 與 C 的分子與分母顛倒，修正出錯(cuò) ，且 B與 C的修正系數(shù)不恰當(dāng)； 1土地估價(jià)的綜合結(jié)果沒有做年期修正； 1對建筑物估價(jià)中，建筑費(fèi)一項(xiàng)不應(yīng)包括紅線外的市政費(fèi)； 1方法二的銷售稅費(fèi)中不應(yīng)包括所得稅； 1銷售稅費(fèi)重復(fù)計(jì)算； 1最后的估價(jià)結(jié)果總價(jià)格應(yīng)用大寫書寫； 1房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所應(yīng)注明資質(zhì)并附營業(yè)執(zhí)照，報(bào)告書上要蓋公章； 提供報(bào)告書日期未注明； 2估價(jià)報(bào)告使用應(yīng)注意的事項(xiàng)應(yīng)加以說明； 2應(yīng)對估價(jià)人員勘察現(xiàn)場情況加以說明； 2應(yīng)說 明估價(jià)人員與委托單位和待估物業(yè)無厲害關(guān)系； 2對建筑物狀況介紹過于簡單； 2對交易日期應(yīng)做修正應(yīng)予說明； 2一份完整規(guī)范的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括封面、目錄、致委托估價(jià)方函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)過程報(bào)告及有關(guān)的附件、資料。 分析下述評(píng)估報(bào)告，指明其中存在的錯(cuò)誤 寫字樓房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（略） 寫字樓房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、委托估價(jià)方：新城房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱新城公司） 二、估價(jià)對象：新城公司開發(fā)建設(shè)的寫字樓全部房地產(chǎn) 三、估價(jià)目的：新城公司整體轉(zhuǎn)讓寫字樓的客 觀市場價(jià)格 四、估價(jià)日期： 2020 年 6 月 1 日至 15日 164 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2020 年 8 月 1 日 六、估價(jià)人員：（略） 七、估價(jià)依據(jù)：（略） 八、估價(jià)對象概況： 大華寫字樓坐落于市南方區(qū)大華路 16號(hào)，東臨大華路。該用地原為危改小區(qū)， 2020 年 5 月 1 日新城公司獲立項(xiàng)批準(zhǔn)，開始拆遷及進(jìn)行其它前期工作，同年 11 月 1 日有償獲得土地使用權(quán)，一次性向政府交納了地價(jià)款，并開工。 2020 年8 月 1 日將全面竣工。根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃和施工圖，估價(jià)對象為帶裙房的現(xiàn)澆框架13 層波浪型板式中檔商務(wù)辦公樓，具體規(guī)劃要求如下： 占地面積： 3199 平方米 總建筑面積： 14300 平方米 其中：地下 1層 2240 平方米，車位 5個(gè)，設(shè)備間 240 平方米。 地上 1 層 1280 平方米，其中餐飲娛樂等使用面積 875 平方米。 地上 2 至 12 層 10790 平方米，其中寫字樓出租單元使用面積 7793 平方米。 總?cè)莘e率 ，地上容積率 。 裝修及設(shè)備：（略） 九、采用估價(jià)方法 根據(jù)估價(jià)對象情況、房地產(chǎn)市場狀況及對所掌握資料的分析，估價(jià)對象為新建房地產(chǎn)，可用成本法估價(jià)，且當(dāng)?shù)厥?場同類寫字樓出租多、出售少，故還可采用收益法估價(jià)，然后確定最終估價(jià)值。 十、估價(jià)過程： 采用成本法估價(jià) 采用成本法是以各項(xiàng)現(xiàn)時(shí)社會(huì)水平的開發(fā)建造費(fèi)用為基礎(chǔ)加上正常利潤，來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。計(jì)算如下： （ 1）向政府交納取得土地費(fèi)用： 723 萬元 （ 2）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：委托方發(fā)生總費(fèi)用 1280 萬元 （ 3）建安工程費(fèi)（含附屬室外工程）： 2570 14300=3675（萬元） （ 4）勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)： 3675 %=239（萬元） （ 5）管理費(fèi)及其 他費(fèi)用： 3675 %=276（萬元） （ 6）借款利息：根據(jù)近三年當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)貸款平均年利率 %計(jì)算年利。取得土地的費(fèi)用按開發(fā)全過程計(jì)算利息，其他按建設(shè)期均勻投入計(jì)算利息。 723 % +（ 1280+3675+239+276） % + =927（萬元） （ 7）開發(fā)商利潤：取當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資平均利潤率 25% 165 （ 723+1280