【文章內(nèi)容簡介】 沒有收到預期的效果。一是樓盤的本身價值決定了其價格，它的價格一直上不去，沒能向高檔發(fā)展的能力，它面向青年人，但是光顧的大齡人居多。 5． 產(chǎn)品分析的總結 （ 1） 所謂船小好調(diào)頭，隆鑫應該 及時調(diào)整一下定位，這對隆鑫來說應該是很容易的 （ 2） 消費者群大，接近大多數(shù)人的消費水平 （ 3） 社區(qū)觀念新穎，有先進性，符合社會發(fā)展觀的方向，有發(fā)展空間 （ 4） 價格定位不準，不能很好地把握住消費者的心理 （ 5） 產(chǎn)品形象模糊 （ 6） 定位不能為消費者認同 重慶首座純小戶型的品質(zhì)大型生態(tài)社區(qū)，目前購房人群已往年輕化傾斜，抓住精英一代已成為一種趨勢。威脅：銀行加息 所處的四公里區(qū)域，目前其他樓盤的產(chǎn)品則都以大戶型居多。放在全市這個背景來看，近幾年來重慶所出現(xiàn)以小戶型為主的樓盤，大多都是位于都市中心的 Page 20 of 65 一些單體樓盤，這些樓盤一是體量較小，二是缺乏比 較優(yōu)美的環(huán)境綠化走景觀地產(chǎn)之路，決心打造重慶首座純小戶型大型生態(tài)社區(qū)充分滿足單身白領、核心家庭的起居需求，以小戶型為主，獨享 150000平方米大型社區(qū)的成熟配套 .及 20200平方米的現(xiàn)代風格生態(tài)景觀園林。板式結構，采光好。 劣勢：每個戶型都比較小，特別是廚房小 四．企業(yè)和競爭對手的競爭狀況分析 1． 南岸地產(chǎn)總體概括。 在當今的重慶樓市，南坪無疑是最具吸引力的區(qū)域之一 ， 理由當然隨手一大把 。 南岸的環(huán)境美。瀕臨長江，背靠南山。住在南岸，可聽濤觀綠，覽山水園林風光； 南岸的交通方便。外有渝黔高速公路，內(nèi)有縱橫交錯、四 通八達的平坦大道，還有李家沱、 鵝 公巖、大佛寺、東水門、菜園壩等已建和規(guī)劃中的近十座大橋與主城其他區(qū)相連 ，未來輕軌三、四號線貫穿此地 ； 這里有正在興建的新的國際會展中心；懷攬重慶經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，麥德龍、美心等大企業(yè)盡在于此，有強大的產(chǎn)業(yè)支撐；目前有 16 家銀行在此設點，金融發(fā)達；同時，江南大學城的規(guī)劃，為這里添色不少，按照規(guī)劃，現(xiàn)有的重慶工商大學、重慶郵電學院、重慶交通學院、重慶教育學院將連成一片，建成一個方圓一萬畝的大學城，整體打造成為一個與密集高?？萍假Y源聯(lián)動的高新技術產(chǎn)業(yè)基地。到 2020 年城內(nèi)預計達到 10 萬 在校學生、 2 萬教職工和 20 萬居民，這無疑預示這一區(qū)域美好的前景。 南岸造房位臵好、價格適宜。相比寸土寸金的渝中區(qū)，每平方米房價可便宜 1000元以上，這對收入不是很高的山城市民來說，可謂 “ 物美價廉 ” 。 如此區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢和房價優(yōu)勢，自然給南岸的房地產(chǎn)銷售帶來旺盛的 “ 人氣 ” 。 而駿 Page 21 of 65 逸江南和眾多樓盤便在此環(huán)境下扎根南岸。 2． 駿逸江南及其對手產(chǎn)品比較。 （ 1）與周圍環(huán)境。 概括： 駿逸江南位于新南湖社區(qū)核心地段，與新南坪中學一墻之隔。南連重慶教育學院、重慶工商大學、重慶交通學院、重慶江南大學城等學府路。北接區(qū) 政府、區(qū)公安局、區(qū)法院等南岸中心行政區(qū)。周圍規(guī)劃中的有公交總站、其他品牌樓盤。周圍配套還包括 珊瑚中學、龍門浩職業(yè)中學 、 普爾斯馬特、新世紀、百盛、建瑪特、華聯(lián) 、 重慶市第六人民醫(yī)院、南岸區(qū)第一人民醫(yī)院、康平醫(yī)院等 。周圍交通包括 361 麥德龍 — 解放碑、 373 麥德龍 — 彈子石、 301 解放碑 — 李家沱、 372麥德龍 — 朝天門、 365 南坪中學 — 陳家坪、 809 八公里 — 南橋寺、 464 回龍灣— 沙坪壩、 611 南泉 — 黃泥磅、南坪環(huán)線區(qū)間車 綠洲龍城緊臨四公里立交，東連渝黔高速公路，西接海峽路，南融學府大道，北接南坪南路，東北方 向還有通往海棠溪的煙雨路。周邊是規(guī)劃中的江南學府，貼近四南小學、南坪中學、 110 中學、教育學院、工商大學、交通學院。 回龍 .蘭湖天 位于重慶市南岸區(qū)五公里處 (工商大學正對面 )， 201 國道（黔渝高速公路）的西側，重慶市南坪經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) (國家級 )回龍工業(yè)區(qū)東部生活區(qū)內(nèi)。在重慶市規(guī)劃的江南大學城內(nèi)，與數(shù)所高等學府為鄰，如重慶工商大學、重慶教育學院、重慶交通學院等 。 重慶市教科院巴蜀實驗學校于 2020 年 3 月 20日正式成立 ,落戶于大學城五公里半 ,與回龍 .蘭湖天門口對望 。 蘭花湖城市景觀生態(tài)園與小區(qū)毗鄰而居 。 Page 22 of 65 中天 .陽光美 地周邊配套包括。學校：南坪實驗小學、珊瑚小學、 珊瑚中學、巴蜀實驗學校 、 110 中學、 重慶工商大學、重慶教育學院、重慶交通學院 。商業(yè)： 麥德龍 大型購物超市、浪高百盛購物中心、新世紀江南商都等。文化：南岸區(qū)文化藝術中心。行政：南岸區(qū)政府及其他行政事業(yè)單位。 分析： 各樓盤都處于四公里到五公里的一段距離內(nèi)，其周邊配套大都相差無幾。在四個樓盤中除了綠洲龍城的當前交通較為便利外，其他幾個樓盤的周圍交通都距離樓盤較遠或處于規(guī)劃階段，可以預見的是在一大段時間內(nèi)業(yè)主的出行會受到一定影響。 配套不全 ,對于一個新開發(fā)的小區(qū)來說 ,從 購日常用品到買菜都不夠方便 .而且孩子入學等方面也差強人意 .小學 并不 是有名氣的小學 ，對與現(xiàn)在削尖腦袋都想把孩子送進重點學校的家長來說恐怕難以接受。而 中學和對面的南坪中學還在接洽中 。 如果想上好一點的小學 ,恐怕業(yè)主自己還得另掏一大筆錢 .。 另外個別樓盤也有具體的問題如針對中天陽光美地就存在著在 地理位臵 上 ，兩邊均有變電站 ， 以北溯源居將馬上修建 30 多層的高層建筑， 其陽光社區(qū)將受到質(zhì)疑。對于一個高檔社區(qū)來說面對著許多農(nóng)民的還建房多少還是讓人不快。而針對駿逸江南在一個洼地，背后靠農(nóng)轉非房子，前面有高壓線，側面有汽車站 ，如何 將其 建成高品質(zhì)的樓盤 還得讓開發(fā)商傷腦筋。而綠洲龍城緊臨四公里的主干道（其自身廣告宣傳的為“繁華與寧靜之間的距離，其實只有 100 米”），如何真正讓四公里的喧鬧和馬路上眾多車流所產(chǎn)生的廢氣隔于 100 米之內(nèi)是讓業(yè)主期待的大事。 （ 2）開發(fā)的房地產(chǎn)狀況 Page 23 of 65 概括： 駿逸江南 是重慶首座純小戶型的品質(zhì)大型生態(tài)社區(qū)。駿逸江南項目，共 1359戶，戶型總計 15 余種，包括一房二廳、二房二廳及三房二廳，房屋套內(nèi)面積從45—— 103 ㎡不等。戶型絕大部分為南北朝向放臵，采光、通風良好，結構緊湊、合理，實現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分區(qū)。產(chǎn)品布局方 正，在臥室中大量采用陽光窗、落地陽光房設計，使人與景觀得以完美結合。在剛剛結束的首屆中國國際建筑藝術雙年展活動中，駿逸江南榮獲 “ 國際居住建筑社區(qū)規(guī)劃設計藝術金獎 ” ，為樓盤品質(zhì)增添了絢麗的一筆。 其主要經(jīng)濟技術指標為：用地面積 63300 平方米，店面建筑面積 平方米，總建筑面積 平方米，其中住宅建筑面積 平方米，容積率 ，建筑占地面積 平方米，建筑密度 %，公共綠地 7200 平方米，住宅區(qū)綠地 21648 平方米，廣場面積10068 平方米，其中綠地 19493 平方米，水體 2155 平方米，綠地率 %，水體面積 2155 平方米，居住戶數(shù) 1359 戶，廣場面積 397 平方米，道路面積10068 平方米，停車位共 585，其中地上 218 個，地下 367 個，幼兒園 1540平方米。 綠洲龍城 總用地面積 32259 ㎡，總建筑面積 93550 ㎡。其中住宅面積78672 ㎡，商業(yè)面積 7500 ㎡，車庫面積 6537 ㎡，泊位數(shù) 305 個，住宅戶數(shù)685 戶，綠化率 ％。由 2 棟 6 層多層、 2 棟 11+1 層的小高層、 5 棟 18+1層的高層建筑呈 U 字形圍合而成，在中部形成一個 10000 余平方米的立體中庭花園。小區(qū)座南朝北，戶型套內(nèi)面積平層 40 ㎡ 123 ㎡，躍層 122 ㎡ 212㎡。設計做到潔污分流、動靜分區(qū)及戶戶通風采光。 回龍?zhí)m湖天 項目占地近 90 多畝，建筑由多層（６＋１）、小高層（１１＋１） Page 24 of 65 和兩棟高層１８層組成。用地面積： 61700m2， 總建筑面積： 153004 m2，其中住宅面積： 123336 m2， 商業(yè)面積： 10463 m2， 社區(qū)服務中心： 1024 m2，地下車庫及設配用房： 19789 m2， 建筑覆蓋率： %， 綠地面積： 2 萬多平方米 ， 停車位： 613 個 。 除了城市景觀生態(tài)園，小區(qū)內(nèi)部的 還有大規(guī)模的生態(tài)園林，身在生態(tài)園林之中，望著高低起伏的地勢、草坪、疊水、雕塑、竹林小橋、按摩卵石徑、自然小品 ， 與大自然融為一體 。 中天陽光美地 總用地面積 157 畝，總建筑 159293 平方米，容積率： ，住宅總套數(shù) 866 套。順應原始的山行地脈，以貫穿社區(qū)的沿湖景觀休閑大道為主軸，將建筑與環(huán)境 相 聯(lián)系，規(guī)劃中以 “ 住宅 院落 街道 街坊 ” 空間漸進格局分隔成各個功能區(qū)，作為 “ 大客廳 ” 的院落， 推出 “ 可游、可賞、可融入 ” 的街鎮(zhèn)空間，開放的空間布局， 理想 構建出陽光燦爛、四季明媚的花園洋房社區(qū)生活典范。項目為多層板式景觀花 園洋房，小區(qū)為 4 層、 4+1 層、 5 層、 5+1 層、 6層住宅，采用層層退臺設計，多數(shù)擁有陽光露臺。安防方面除了人力方面的支持以外，也考慮了室內(nèi)與室外相結合的防范措施；可視對講系統(tǒng)、緊急報警按鈕、紅外線防盜探測器等；室外設有周界紅外防越可視監(jiān)視及 IC 非接觸卡門禁等 。頂層的住戶 擁有 通往屋頂花園的獨立通道，屋頂平臺寬闊，中間樓層戶戶擁有 8平方米左右未計入銷售面積的空中露臺。餐廳與客廳既相對獨立而又緊密聯(lián)系，打破了常規(guī)的餐廳與客廳相連的模式，餐廳也擁有良好的采光和通風， 米面寬超大客廳 ， 及 米面寬 超大主臥 。 分析： 中天陽光美地擁有眾多優(yōu)勢：美國和光空間與規(guī)劃設計作為其建筑單位，其 Page 25 of 65 設計的確讓人佩服，其獲得 04 年人居經(jīng)典建筑金獎就足可以證明。其樓盤的確是于細處見經(jīng)典 —— 門窗性材料供應商、門窗五金件主要供應商、入戶防盜門主要供應商、強電配線箱供應商、給水管道供應商等都是各個行業(yè)的精英。而且其建筑外立面 以明快的色彩、簡潔的造型、精致的細部處理、現(xiàn)代感十足的立面造型，以熱情奔放的暖色系和清麗淡雅的冷色系相結合，繽紛的色彩，細節(jié)的品質(zhì)，賦予建筑絢麗多資的審美體驗，創(chuàng)造出空靈別致、輕盈飄逸的獨特建筑風格。 但是 其東西走向的房屋陽光問題得到解決的同時夏季炎熱的問題又不能避免了，試想從早上起床便被太陽照射一直到太陽落坡，就算是空調(diào)普及率高了特別在是重慶如此炎熱的地方也不得不考慮這樣的問題 。另外樓層之間的密度并不低相互之間距離太近使洋房的感覺大打折扣。其戶型最小為 69 平方米，為喜愛小戶型的購房者加上了門檻。最主要的是 處于這一區(qū)段大部分購房者都為附近的工薪階層， 如此高的價位又是幾個工薪階層可以入住的呢？ 駿逸江南 就小區(qū)景觀而言， 獲得了國際居住建筑社區(qū)規(guī)劃設計藝術金獎 ， 但在社區(qū)規(guī)劃中缺乏了現(xiàn)代人重視的體育設施的建設如 網(wǎng)球場和羽毛球場 。 駿逸江南體量 萬方，周邊產(chǎn)品幾乎都是高品質(zhì)大戶型， 而駿逸江南 針對出生在7080 年代的中青年主要客戶群，把主力戶型做到了 6070 平方米的適用房型，有別于周邊的大戶型。 另外樓盤 東邊的一塊地（綠洲龍城旁邊），作為江南的后期用地，以后應該有其它的設施可以給大家共享 。 （ 3）廣告狀況 概括： 這幾個樓盤都以戶外廣告作為其主要廣告發(fā)布媒體，如公交車體、戶外大型廣告牌、報紙廣告等。其中戶外大型廣告牌的發(fā)布地點也盡量追求離自己的樓盤 Page 26 of 65 近的地區(qū)做為首選，從回龍灣至沙坪壩的 464 路汽車和李家坨到解放碑 的 301路汽車為其主要的公交車體廣告載體，重慶的報章 —— 渝報、熱報、晚報、女報為其主要報章媒體載體。 分析 中天陽光美地的廣告少在重慶青年為消費對象的報子上刊登，如熱報、女報等，而在相對更廣的和更成熟的消費群體閱讀的報章上刊登是十分經(jīng)濟的且準確的。 陽光美地的廣告片在重視各臺播出 ： 在陽光美地，各個戶型均有亮點。私家花園，實現(xiàn)四季有花的庭院生活理想，充分享受院落生活的舒適和愜意，在八月盛夏的夜晚，聽蟬鳴，觀獅子座流星雨，從容，在自家的后花園 .......。設計師特意為居住在頂層的住戶設計了通往屋頂花園的獨立通道 ，寬闊的屋頂平臺，無阻礙的清風，直面陽光，暢快人生。中間樓層戶戶擁有 8 平方米左右未計入銷售面積的空中露臺，這是許多高層住宅無法擁有的實實在在的享受。餐廳與客廳既相對獨立而又緊密聯(lián)系，打破了常規(guī)的餐廳與客廳相連的模式，且餐廳也擁有良好的采光和通風，放眼望去，也能看到窗外風景，使您在用餐時也能有一個輕松的心情。 米面寬超大客廳及 米面寬超大主臥設計，與普通的 米面寬的客廳相比，多的不止是數(shù)字，是更多的陽光沐浴 。這樣的廣告對想消費花園洋房的人群來說是十分具有吸引力的。 它選擇以“ 純粹的全陽光版花園