【文章內(nèi)容簡介】 速發(fā)展區(qū)域大南湖、低密度、百萬平米規(guī)模大盤第一期 品牌價(jià)值 —— 海峽地產(chǎn)成功開發(fā)徐州東南郡、曼喬世家項(xiàng)目，贏得良好的市場口碑 二、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢分析 ?景觀優(yōu)勢 —— 項(xiàng)目被小南湖風(fēng)景區(qū)，花都公園，夏橋公園環(huán)抱，絕版公園生活地標(biāo) ?區(qū)位優(yōu)勢 —— 城南核心，賈汪門戶，南湖高尚生活區(qū)，領(lǐng)銜全優(yōu)生活 ?產(chǎn)品優(yōu)勢 —— 高貴的歐式建筑，功能強(qiáng)大的創(chuàng)新產(chǎn)品，居住舒適度高 ?投資優(yōu)勢 —— 價(jià)值高地，價(jià)格洼地，升值潛力巨大 ?規(guī)劃優(yōu)勢 —— 政府將南湖打造 為徐州都市圈生態(tài)型月光經(jīng)濟(jì)區(qū)，會(huì)所高球場等高端配套將陸續(xù)到位 ?規(guī)模優(yōu)勢 —— 賈汪地王，地塊完整，徐州北部第一品質(zhì)名盤 劣勢分析 ?地塊產(chǎn)權(quán) —— 項(xiàng)目前期開發(fā)拖延，本案地塊上樹立著太湖明珠花園售樓處，產(chǎn)權(quán)歸屬有糾紛 ?項(xiàng)目認(rèn)知 —— 南湖在市場，海峽在賈汪，認(rèn)知度不足。賈汪項(xiàng)目對市區(qū)客戶吸引力不足 ?賈汪市場 —— 去化能力有限，且消費(fèi)群沒有顯著增加，但區(qū)域樓盤供應(yīng)量卻成倍放大 ?生活配套 —— 片區(qū)環(huán)境的確美觀，缺乏必要生活配套，商業(yè)層級較低 ?地形地理 —— 地 塊是原韓橋煤礦塌陷地，建筑條件不十分理想，且徐州市區(qū)的客戶對賈汪的項(xiàng)目抗性較大 ?片區(qū)環(huán)境 —— 南湖市場認(rèn)識(shí)度不足，四周被小工業(yè)區(qū)、城鎮(zhèn)居民吞噬，周邊產(chǎn)業(yè)不利于提升項(xiàng)目價(jià)值 ?投資周期 —— 國家宏觀調(diào)控收緊，樓市處于淡市期間，投資周期相對較長 三、項(xiàng)目定位 原定位：一湖 /一城 /一世界徐州首席千畝濱湖生態(tài)社區(qū) 重新定位：城南核心 /百萬平米 /公園大城全徐州最具投資價(jià)值的別墅 (階段 ) 市場定位 ?既定目標(biāo) :賈汪最牛 —— 項(xiàng)目品牌和海峽賈汪品牌 ?底線目標(biāo) :賈汪各個(gè)物業(yè)類型單價(jià)價(jià)格金字塔之頂 ?高目標(biāo) :超越賈汪價(jià)格體系，成為片區(qū)規(guī)則制定者 形象定位 總案：湖尚城 SLOGAN：發(fā)現(xiàn)你對生活的熱愛 城南核心 /百萬平米 /公園大城 以湖為核，劃地為疆，造就海峽 ?湖尚城。千畝濱湖大盤，私享2900 畝濕地公園，藏于南湖顯于世。田園景觀如詩畫般靜謐，這是一場寧靜對繁華的放逐。尚城生活，體悟湖居。傍晚時(shí)分，信步水云間，云在天，水在地，看天水一色。生活，從此在湖畔停泊。 高層：南湖觀瀾 SLOGAN：觀南湖，瞰天地 觀瀾，取自《孟子 ?盡心上》“觀水有術(shù)，必觀其瀾”。中堅(jiān)階層有其獨(dú)屬的格局視野，觀瀾是一種人生態(tài)度，隨心隨性，淡泊灑脫，透露幽居的生活情趣。推窗看湖，閑坐觀瀾，突出水岸生活意境。智者樂水，案名更具人文氣息。 洋房：南湖公館 SLOGAN：開啟湖居新時(shí)代 南湖幽地，公館人家。湖光漸，草木欣，歲月靜好。風(fēng)云對話的人，在這個(gè)靜靜的地方，用湖光和濤風(fēng)招待客人，讓遠(yuǎn)水的人羨慕。公館指城市上流人士居所，讓人從案名中一眼既可看出本案高貴、尊榮的建筑品質(zhì)和未來居住在這里的人群特征。 別墅：南湖別苑 SLOGAN：名仕珍藏，湖韻別墅 /湖上的柔軟時(shí)光 豪宅易得，別苑難求。在鳥語花香的境界里，或邀三五好友，或獨(dú)自一人，信步水云間，品茗觀風(fēng)望月，何等愜意。臨水而居，回歸自然，重拾湖夢?？辞嗖菹?、山花艷、蝶飛舞，人會(huì)在不經(jīng)意間被生命打動(dòng)。別苑本意為帝 王花園，案名古色古香。 四、推廣策略及費(fèi)用預(yù)算 推廣總綱 (高打形象，做足圈層 ) 線上：初期為主做高形象，后期為輔形成聲音 。線下：初期為輔細(xì)致鋪墊，后期為主做足圈層。通過一系列少而精的推廣，不斷地?cái)U(kuò)大項(xiàng)目的影響力，促進(jìn)客戶來電來訪，加大客戶轉(zhuǎn)化率。 分階段推廣主題 第一階段：亮相 春季房展會(huì)引導(dǎo)認(rèn)知區(qū)位、資源價(jià)值，打生態(tài)牌，宜居南湖 第二階段：落地 ，傳播銷售信息 第三階段：開盤 ，重構(gòu)賈汪生活方式 ? 周周有活動(dòng)，周周有主題，圍繞重大事件節(jié)點(diǎn)開展，吸納人氣，促進(jìn)認(rèn)籌 。人氣、噱頭、蓄客同步進(jìn)行，周密部署多種殺客戰(zhàn)略，詳盡每一個(gè)細(xì)節(jié)，全力提升客戶資源的利用 。—— “吃、喝、玩、樂、看、拿” 策略 1：盡一切可能的找客戶湊人氣 ?策略 2：有活動(dòng)必有抽獎(jiǎng)，以抽獎(jiǎng)為噱頭吸引人氣 ?策略 3：對活動(dòng)時(shí)間的精準(zhǔn)把握與靈活應(yīng)變 媒體策略及選擇 戶外為主媒，報(bào)紙、直郵、短信等其他子媒結(jié)合運(yùn)用，執(zhí)行從片區(qū)、自然資源的認(rèn)同、項(xiàng)目認(rèn)同到銷售信息發(fā)布的三大步驟 線上 —— 戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、新媒體等事件爆破，形象確立，概念解構(gòu)。線下 —— 渠道、短信、活動(dòng)等事件炒作，全城熱議，圈層影響力展開。 銷售推廣計(jì)劃篇二 一、營銷思路： 現(xiàn)代市場營銷學(xué)告訴我們，成功營銷 =有效溝通。從目前公司各專賣店所處市場狀況 看，由于縣級市場沒有平面媒介 (報(bào)紙 )，又缺乏強(qiáng)勢的空中媒介 (電視 )，因此，電視的品牌形象傳播優(yōu)勢與報(bào)紙的品牌認(rèn)知傳播優(yōu)勢，均難以有效實(shí)現(xiàn)，這導(dǎo)致我們無法利用傳統(tǒng)的主流媒介去搭建與目標(biāo)顧客群之間的溝通平臺(tái)。 有鑒于此，本案擬綜合運(yùn)用 DM 郵報(bào)、會(huì)員畫冊、終端促銷、廣場路演、珠寶?？?、短信廣告等傳播手段，通過階段性的市場營銷，尋求一套行之有效的地面推廣模式，在與我們目標(biāo)顧客群實(shí)現(xiàn)有效、長期、互動(dòng)的溝通同時(shí)，使我們的高空媒體廣告成功落地，達(dá)到空中媒體廣泛覆蓋，地面推廣精確制導(dǎo)，以逐步提升品牌在當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)知度與影響力。 二、推廣時(shí)間： 20__年 10 月 — 20__年 6月 三、推廣手段： 會(huì)員畫冊 (1)傳播渠道：部分會(huì)員定點(diǎn)直投，部分店堂目標(biāo)發(fā)放。 (2)傳播思路：側(cè)重于品牌產(chǎn)品力的提升，并與目標(biāo)顧客建立一對一互動(dòng)平臺(tái)，隨著溝通的深入，會(huì)員數(shù)據(jù)庫營銷逐步引入促銷信息發(fā)布、顧客信息反饋、個(gè)性化服務(wù)跟蹤及會(huì)員積分換禮、會(huì)員階段性回饋等內(nèi)容。 (3)傳播階段： 07 年 10 月：復(fù)古款式推廣 。12 月：圣誕貨品推廣 。08年 12 月：春節(jié)翡翠貨品推廣、情人節(jié)鉆石飾品推廣 。3 月：鉆石第 5C推廣 。45月：婚慶套裝推廣 。6 月：首飾文化推廣。 DM 郵報(bào) (1)傳播渠道：郵函直投，部分由員工組織發(fā)放。 (2)傳播思路：側(cè)重于品牌銷售力的提升，結(jié)合階段性商品促銷與貨品推廣，發(fā)布相關(guān)信息。同時(shí)，針對縣級市場媒介的弱勢， DM 郵報(bào)能夠較為廣泛鎖定目標(biāo)顧客群，擴(kuò)大品牌的影響力，因此，也將作為我們在縣級市場的拓展利器。 (3)傳播特性： 不同于會(huì)員畫冊， DM 郵報(bào)更注重屬地性，可運(yùn)用于我們各門店的單店行銷，因此，我們可根據(jù)各地市場不同，有針對性的制訂推廣內(nèi)容。 (4)傳播階段： 12 月：圣誕節(jié)貨品推廣、促銷信息，如皋店四周年慶 。 08 年 12月：春節(jié)翡翠推廣、情人節(jié)鉆石推廣，靖江店、泰興店周年慶 。 3 月：鉆石第 5C推廣 。 45 月：婚慶套裝推廣，儀征店兩周年慶 。 6 月：首飾文化推廣。 珠寶專刊 (1)傳播渠道：隨會(huì)員畫冊定點(diǎn)直投，部分由員工組織發(fā)放。 (2)傳播思路：側(cè)重于品牌形象力的提升，通過軟性炒作的方式，逐步增強(qiáng)消費(fèi)者對品牌的認(rèn)知度，同時(shí)珠寶?？矊⒂行浹a(bǔ)縣級市場平面媒體的缺失。 (3)傳播特性：珠寶?？煌跁?huì)員畫冊， DM 郵報(bào)，更注重品牌形象的推廣，因此，我們將更側(cè)重于從建立品牌核心價(jià)值入手，通過新聞營銷與文化營銷進(jìn)行推廣。 (4)版面分布： 1 版：以重大新聞為主，訴求中心：品牌文化、企業(yè)背景、產(chǎn)品品質(zhì)。 2 版：飾☆界：配合階段性促銷發(fā)布軟新聞，首飾文化介紹 。 3 版：翠☆福：翡翠福文化介紹，階段性 促銷介紹 。 4 版：珠☆韻：情感散文或者新品推介。 SP 促銷 (1)推廣思路：側(cè)重于單店行銷模式，根據(jù)各店市場特性，有針對性開展實(shí)效促銷活動(dòng)。 (2)推廣特性：靖江店以口碑化買贈(zèng)與形象性互動(dòng)為主，逐步建立差異化的品牌形象 。如皋店、泰興店：以人氣化買贈(zèng)及聚流性互動(dòng)為主 。儀征店：更多依托商場進(jìn)行推廣活動(dòng)。 (3)版面分布： 12 月：圣誕節(jié)促銷，如皋店四周年慶 。 08 年 12月：春節(jié)、情人節(jié)促銷，靖江店、泰興店周年慶 。 3 月： 。 45 月：婚慶套裝推廣，儀征店兩周年慶 。 6 月：首飾文化推廣。 PR 公關(guān) (1)推廣思路： PR 公關(guān)以單店行銷為主，通過大型活動(dòng)的開展，提升品牌美譽(yù)度。 (2)推廣門店：靖江店心情故事征集 。如皋店尋找三世、四世同堂的家庭 。泰興店唱響奧運(yùn)廣告推廣 。儀征店 VIP 會(huì)員答謝酒會(huì)，都是根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰧?shí)際制定的大型推廣活動(dòng)。 路演推廣 (1)推廣思路：采用路演形式，聚斂門店人氣，聚焦市民關(guān)注，以形成聚流效應(yīng)與傳播效應(yīng)。 (2)推廣門店：靖江店非常周末巡演活動(dòng)、婚慶博覽會(huì)、首飾文化走廊 。如皋店走進(jìn)社區(qū)推廣活動(dòng)、首飾文化展、中西婚禮模仿秀、首飾文化展 。泰興店首飾文化展、中西婚禮模仿秀。 短信廣告 推廣思路：圍繞節(jié)日性營銷活動(dòng)，擴(kuò)大活動(dòng)信息覆蓋面，通過點(diǎn)對點(diǎn)短信平臺(tái)，擴(kuò)大活動(dòng)影響力。 銷售推廣計(jì)劃篇三 一 .市場分析 中央在 20__年歲末快速出臺(tái)系列宏觀調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場降溫，針對 20__年房地產(chǎn)市場價(jià)格的快速上漲，尤其一、二線熱點(diǎn)城市瘋漲的現(xiàn)象，在克服金融危機(jī)不利影響、國內(nèi)整 體經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步向好的形勢下， 20__年年底，中央果斷快速推出系列宏觀調(diào)控政策，遏制部分城市房地產(chǎn)市場價(jià)格瘋漲的勢頭，抑制房地產(chǎn)市場的投資與投機(jī)行為?？梢灶A(yù)測，在一些地方政府的積極響應(yīng)與有力配合俠，一、二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場的火爆態(tài)勢將得以控制，量價(jià)齊跌的局面在20__年將有望出現(xiàn)，其他三、四線城市的房地產(chǎn)市場也將受到政策的波動(dòng)影響，并在輿論導(dǎo)向中形成一定程度的市場觀望心理，市場消費(fèi)需求量受到影響。 20__年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與政策導(dǎo)向表現(xiàn)出不確定性，地方政府對中央宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行力度的偏差，導(dǎo)致 20__年房地產(chǎn)市場的走向不清晰，市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)加大。 二 .主要營銷工作目標(biāo) 通過整合宣傳推廣與活動(dòng)營銷等手段，進(jìn)一步提升并鞏固項(xiàng)目形象與公司的品牌形象 全面建立起覆蓋全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，各單位與外出務(wù)工群體的營銷網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 實(shí)現(xiàn)住宅物業(yè)的團(tuán)購與市場去化的銷售目標(biāo) 大力開展商用物業(yè)的營銷推廣工作 在保證有利于招商與后期成功運(yùn)營的前提下完成商用物業(yè)的銷售目標(biāo) 三 .營銷推廣計(jì)劃 (一 )宣傳推廣計(jì)劃 受本項(xiàng)目所處的市場環(huán)境決定，根據(jù)營銷工作目標(biāo)完成的要求，本宣傳推廣計(jì)劃如下。 一月份： 戶外廣告方面：蕭縣戶外高炮政府控制很嚴(yán)，在有利的位置，多方協(xié)調(diào)，工作復(fù)雜，因此戶外高炮目前樹立的難度較大。 ①屋頂廣告位置 \。交通西路與淮海路交匯處，正對淮海路的屋頂廣告牌。 完成時(shí)間：月底前完成與廣告公司簽約與上牌工作 費(fèi)用： ②公交站牌位置：沿淮海路與中山路的 21 處公交車站站牌 (包括新汽車站廣場的站臺(tái)廣告牌 ) 完成時(shí)間：本月底前完成選點(diǎn)簽約，設(shè)計(jì)， 2 月 6 號前