【文章內(nèi)容簡介】 主要 由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融 ，突出濃厚的川西民居特色 。 設(shè)計(jì)空中花園，使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。 ５、 項(xiàng)目的配套 另 建一層地下室 ，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛 ， 小區(qū)無機(jī)動(dòng)車行駛 ；籃球場、游泳池等其他健身設(shè)施 配套；會(huì)所；安全、消防系統(tǒng)等； ６、 物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ７、 項(xiàng)目的客戶定位 二次置業(yè)的中等收入者 方案二：以居住為主的高層電梯公寓 開發(fā)為居住為主的 12 層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓?？煽紤]在中心地面修建生態(tài)休閑廣場，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。 方案二的具體設(shè)想： １、 項(xiàng)目的規(guī)劃布局 項(xiàng)目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭 休閑廣場和其他配套； ２、 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì) 建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 ，用 石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計(jì)，彰顯高檔生活品質(zhì) 。建筑層數(shù)為 12層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中檔電梯公寓，每層兩戶； ３、 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì) 在戶型設(shè)計(jì)上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120m2200m2的三室兩廳和四室三廳的錯(cuò)層、平層為主； 每 戶設(shè)置外飄式窗臺(tái)延景入室 ； 在戶型空間上 ， 采用 通透式大空間，運(yùn)用移動(dòng)式隔墻來自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動(dòng)；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)； 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ４、 項(xiàng)目的環(huán)境 規(guī)劃 在小區(qū) 內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)主要由 綠色草坪、 廣場噴泉、景觀游泳池、流動(dòng)水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂園 銀杏、榕樹、茶花等名貴樹 組合而成的休閑廣場， 突出 綠意、 生態(tài)、 健康、別致 等特色。 在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個(gè) 流動(dòng)水渠 讓 潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富 “小橋流水人家 ”的生動(dòng)意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置健康通道， 滿足業(yè)主 晨練 和 與家人散步 的需要。 ５、 項(xiàng)目的配套 建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建 健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項(xiàng)康體設(shè)施 的 全面配套 ； 安全系統(tǒng)： 每戶配置 紅外線防盜報(bào)警系 統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講系統(tǒng) ， 24小時(shí)保安巡邏 ； 供電系統(tǒng)： 每戶設(shè)有配電箱以及 10A（ 40A）或 15A(60A)新型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為 6000W，躍層為 8000W，六回路供電方式 ； 電訊、電視 ： 每戶直播電話戶兩門，三個(gè)電話接口 ， 每戶電視插座三個(gè) ； 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 每戶均設(shè) inter寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口 ； 消防報(bào)警系統(tǒng)： 每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個(gè)消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性 ； 三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng) 。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ６、 物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化 物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。 ７、 項(xiàng)目的客戶定位 二次置業(yè)的中、高收入者。 （二）投資估算 本項(xiàng)目的土地價(jià)格按 95 萬元 /畝測(cè)算。 土地成本 =土地價(jià)格 土地面積 =95 48=4560（萬元） 項(xiàng)目測(cè)算開發(fā)技術(shù)參數(shù) 方案一： 總占地面積 48 畝 建筑面積 57600m2； 綠化率 ≥30％ 容積率 建筑高度 ≧ 40m 建筑層數(shù) 6 躍 7 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 方案二： 總占地面積 48 畝 建筑面積 83200m2； 綠化率 ≥30％ 容積率 建筑高度 ≧ 40m 建筑層數(shù) 12 層 方案 1： 項(xiàng)目以 5 躍 6 的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算 建安成本 =600 元 /M2 （見附表 51） 方案 2： 項(xiàng)目主體為 12 層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算 建安成本 =９００元 /M2 （見附表 52） 項(xiàng)目總投資估算 方案 1： 單位綜合成本為：１８８３元 /M2 項(xiàng)目總投資為： 10844（萬元） （見附表 51） 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 方案 2： 單位綜合成本為：２０６０元 /M2 項(xiàng) 目總投資為： 17141（萬元） （見附表 52） 方案 1： 總建筑面積 57600m2 單價(jià) 2３ 00 元 /m2 項(xiàng)目銷售收入 =57600*2300=13248 萬 方案 2： 總建筑面積 83200m2 單價(jià) 2500 元 /m2 項(xiàng)目銷售收入 =83200*2500=20800 萬 方案 1： 項(xiàng)目利潤 =1324810844=2404 萬 項(xiàng)目稅利潤率 =項(xiàng)目利潤 /項(xiàng)目投資總額 *100% =2404/10844*100%=22% 方案 2： 項(xiàng)目利潤 =2080017141=3659 萬 項(xiàng)目利潤率 =項(xiàng)目利潤 /項(xiàng)目投資總額 *100% =3659/17141*100%=21% 項(xiàng)目稅后利潤與利潤率分析 項(xiàng)目稅后利潤 若項(xiàng)目稅收費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目銷售收入的 %計(jì)算，則 方案 1： 稅收費(fèi)用 =項(xiàng)目銷售收入 *%= 萬 項(xiàng)目利潤 =項(xiàng)目銷售收入 項(xiàng)目總投資 稅收費(fèi)用 = 萬 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 方案 2： 稅收費(fèi)用 =項(xiàng)目銷售收入 *%= 萬 項(xiàng)目稅后利潤 =項(xiàng)目銷售收入 項(xiàng)目總投資 稅收費(fèi)用 = 萬 項(xiàng)目稅后利潤 率分析 方案 1： 項(xiàng)目稅后利潤率 =項(xiàng)目稅后利潤 /項(xiàng)目投資總額 *100% =*100%=15% 方案 2： 項(xiàng)目稅后利潤率 =項(xiàng)目稅后利潤 /項(xiàng)目投資總額 *100% =*100%=14% 五 、方案評(píng)估及選取 （一）、項(xiàng)目可能的開發(fā)方案比較： 項(xiàng)目 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 方案一 a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越； b. 總體投入相對(duì)較少； c、開發(fā)周期較短； a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈； 化的要求； c、區(qū)域樓盤價(jià)位較高，競爭力弱。 d、在戶型分隔和布局上有一定的限制； e、對(duì)項(xiàng)目本身的形象起不到提升作用； f、獲得的利潤小 g、不能很好的營造環(huán)境 方案五 a. 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群對(duì)電梯公寓的需求較大； b. 中等收入者對(duì)區(qū)域的中、高樓盤的認(rèn)可度大； c. 能夠提升項(xiàng)目自身的形象； d. 容易很好進(jìn)行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計(jì)； e. 可獲得更多的利潤； a. 在環(huán)境設(shè)計(jì)和營造上有較大難度； b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈； c. 需花大量精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳； ，資金投入較大 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 財(cái)務(wù)測(cè)算比較： 1324810844365920800171410500010000150002020025000總投入（萬元）銷售收入（萬元） 稅后利潤（萬元） 稅前利潤（萬元）方案一方案二 22% 21%15% 14%0%5%10%15%20%25%稅前利潤率 稅后利潤率方案一方案二分析： １、 從絕對(duì)利潤看，方案二比方案一多８２４ .５４萬元（方案一為 萬元，方案二為 萬元）。 ２、 從利潤率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為 22％，方案二為 21％）。 （二）方案選取及建議 經(jīng)過對(duì)以上 2 種方案的綜合對(duì)比，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤較大的原則，我們建議本項(xiàng)目采用第二種開發(fā)方案。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢(shì)： A、小高層電梯公寓在城西市場比較成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場容易。 B、 小高層電梯公寓的售價(jià)高，總體利潤價(jià)值大。 C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。 D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。 E、整個(gè)項(xiàng)目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。 就財(cái)務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對(duì)利潤相對(duì)較高，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益；而利潤率方案二與方案一相當(dāng)。 針對(duì)以上的優(yōu)勢(shì)，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對(duì)較大，開發(fā)難度較??；屬于可操作性較強(qiáng)的開發(fā)方案。 （三）項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目定位為：通過對(duì)上面方案的比較，按照利潤較大，風(fēng)險(xiǎn)較小的原則，我們 將此項(xiàng)目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開發(fā)形式為 12 層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 六、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措 （一）開發(fā)周期 按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí)間 為 18 個(gè)月。 （二）開發(fā)各階段的周期安排 工作項(xiàng)目 時(shí)間（月） 備注 立項(xiàng) 初規(guī)設(shè)計(jì) 報(bào)規(guī) 項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì) 2 同期項(xiàng)目拆遷 報(bào)建 2 同期項(xiàng)目拆遷 項(xiàng)目土建施工 ４ 項(xiàng)目室內(nèi)安裝 ２ 項(xiàng)目外裝 2 項(xiàng)目室外安裝及環(huán)境 １ 竣工交驗(yàn) 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)辦理 1 合計(jì) 1４ （三）資金籌措 整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的資金主要來源于三個(gè)方面： 其中：開發(fā)商自有資金４３８０萬元； 項(xiàng)目土地銀行抵押貸款２８２１萬元； 銷售期銷售回款１１４４５萬元； （四）投資使用計(jì)劃 （見附表 6） 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 七、銷售及經(jīng)營收入預(yù)測(cè) （一）電梯公寓銷售收入估算 電梯公寓按 2500 元 /m2計(jì)算： 項(xiàng)目銷售收入 =83200*2500=20800 萬 （二）項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 （見附表 7） （三）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表 8）計(jì)算可得出本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。在現(xiàn)金流量表中基準(zhǔn)收益率取 %，按月計(jì)算。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段 （一）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè) 對(duì)項(xiàng)目投資利潤率影響較大的是投資額，售價(jià)及開發(fā)成本，在此對(duì)三個(gè)影響投資利潤率的因素作敏感性分析。 （見附表 9） 由附表四可見 ,售價(jià)變化對(duì)利潤率影響最大 ,其他兩個(gè)因素變化對(duì)利潤率影響較小。故此本項(xiàng)目考慮是以銷售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷售利潤作為目標(biāo)至關(guān)重要。從表中可以看出 ,本方案具有一定的 抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但由于絕對(duì)利潤并不高，故仍具有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) =總固定成本 /1（單位變動(dòng)成本 /單位銷售價(jià)格） =144370000/1（ 300/2500） =（萬元） 由此計(jì)算可見本項(xiàng)目銷售回款達(dá)到 萬元，約是總回款 20800萬元的 %時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 （二）項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)及回避 市場風(fēng)險(xiǎn)是指由市場供求關(guān)系、市場資源條 件、市場購買力水平、市場消費(fèi)偏好、競爭對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動(dòng)力市場、李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在： A、其它項(xiàng)目競爭； B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴(yán)使開發(fā)成本增加，使利潤降低。本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮如何嚴(yán)格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。 2. 項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)的控制 首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上 下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。 上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出的決策。各部門密切留意和跟蹤市場動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必的損失。 （三）項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn) 其它風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。主要包括以下風(fēng)險(xiǎn) １、 項(xiàng)目現(xiàn)在用地為廠房，在 拆 遷可能遇到困難戶和其他不可李