【正文】 斷完善，既為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。綜上概述，本項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的市場(chǎng)環(huán)境，有成熟的市場(chǎng)和較大的市場(chǎng)需求，但競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。項(xiàng)目開發(fā)形式為 6 躍 7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造出特色小區(qū)。 方案一的具體設(shè)想： １、 項(xiàng)目的規(guī)劃布局 項(xiàng)目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)民居街、巷、院的圍合式格局； ２、 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì) 建筑立面強(qiáng)調(diào)突出川西民居文化的 底蘊(yùn)與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點(diǎn)，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的川西民居的建筑風(fēng)格； 另外， 大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對(duì)環(huán)境的污染和破壞。 ３、 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì) 充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)， 層數(shù)為 6躍 7層，每個(gè)樓層兩戶人家 ， 復(fù)式層高 ，其他３米。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，開間 ；通過向上和向下兩道 ，活躍室內(nèi)空間。 設(shè)計(jì)空中花園，使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。 ７、 項(xiàng)目的客戶定位 二次置業(yè)的中等收入者 方案二：以居住為主的高層電梯公寓 開發(fā)為居住為主的 12 層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓。 方案二的具體設(shè)想： １、 項(xiàng)目的規(guī)劃布局 項(xiàng)目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭 休閑廣場(chǎng)和其他配套； ２、 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì) 建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 ，用 石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計(jì)，彰顯高檔生活品質(zhì) 。 ４、 項(xiàng)目的環(huán)境 規(guī)劃 在小區(qū) 內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)主要由 綠色草坪、 廣場(chǎng)噴泉、景觀游泳池、流動(dòng)水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂園 銀杏、榕樹、茶花等名貴樹 組合而成的休閑廣場(chǎng)， 突出 綠意、 生態(tài)、 健康、別致 等特色。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置健康通道， 滿足業(yè)主 晨練 和 與家人散步 的需要。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ７、 項(xiàng)目的客戶定位 二次置業(yè)的中、高收入者。 土地成本 =土地價(jià)格 土地面積 =95 48=4560（萬元） 項(xiàng)目測(cè)算開發(fā)技術(shù)參數(shù) 方案一： 總占地面積 48 畝 建筑面積 57600m2； 綠化率 ≥30％ 容積率 建筑高度 ≧ 40m 建筑層數(shù) 6 躍 7 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 方案 2： 單位綜合成本為：２０６０元 /M2 項(xiàng) 目總投資為： 17141（萬元） （見附表 52） 方案 1： 總建筑面積 57600m2 單價(jià) 2３ 00 元 /m2 項(xiàng)目銷售收入 =57600*2300=13248 萬 方案 2： 總建筑面積 83200m2 單價(jià) 2500 元 /m2 項(xiàng)目銷售收入 =83200*2500=20800 萬 方案 1： 項(xiàng)目利潤(rùn) =1324810844=2404 萬 項(xiàng)目稅利潤(rùn)率 =項(xiàng)目利潤(rùn) /項(xiàng)目投資總額 *100% =2404/10844*100%=22% 方案 2： 項(xiàng)目利潤(rùn) =2080017141=3659 萬 項(xiàng)目利潤(rùn)率 =項(xiàng)目利潤(rùn) /項(xiàng)目投資總額 *100% =3659/17141*100%=21% 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)與利潤(rùn)率分析 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 若項(xiàng)目稅收費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目銷售收入的 %計(jì)算，則 方案 1： 稅收費(fèi)用 =項(xiàng)目銷售收入 *%= 萬 項(xiàng)目利潤(rùn) =項(xiàng)目銷售收入 項(xiàng)目總投資 稅收費(fèi)用 = 萬 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 d、在戶型分隔和布局上有一定的限制； e、對(duì)項(xiàng)目本身的形象起不到提升作用； f、獲得的利潤(rùn)小 g、不能很好的營(yíng)造環(huán)境 方案五 a. 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群對(duì)電梯公寓的需求較大； b. 中等收入者對(duì)區(qū)域的中、高樓盤的認(rèn)可度大； c. 能夠提升項(xiàng)目自身的形象； d. 容易很好進(jìn)行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計(jì)； e. 可獲得更多的利潤(rùn)； a. 在環(huán)境設(shè)計(jì)和營(yíng)造上有較大難度； b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； c. 需花大量精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳； ，資金投入較大 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ２、 從利潤(rùn)率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為 22％，方案二為 21％）。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 B、 小高層電梯公寓的售價(jià)高，總體利潤(rùn)價(jià)值大。 D、容易營(yíng)造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤(rùn)，顯示更高的檔次。 就財(cái)務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對(duì)利潤(rùn)相對(duì)較高，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益；而利潤(rùn)率方案二與方案一相當(dāng)。就收益而言，收益相對(duì)較大，開發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強(qiáng)的開發(fā)方案。開發(fā)形式為 12 層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。 六、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措 （一）開發(fā)周期 按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí)間 為 18 個(gè)月。 七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè) （一）電梯公寓銷售收入估算 電梯公寓按 2500 元 /m2計(jì)算： 項(xiàng)目銷售收入 =83200*2500=20800 萬 （二）項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 （見附表 7） （三）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。在現(xiàn)金流量表中基準(zhǔn)收益率取 %，按月計(jì)算。 八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段 （一）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè) 對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率影響較大的是投資額，售價(jià)及開發(fā)成本，在此對(duì)三個(gè)影響投資利潤(rùn)率的因素作敏感性分析。故此本項(xiàng)目考慮是以銷售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷售利潤(rùn)作為目標(biāo)至關(guān)重要。 本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) =總固定成本 /1（單位變動(dòng)成本 /單位銷售價(jià)格） =144370000/1（ 300/2500） =（萬元） 由此計(jì)算可見本項(xiàng)目銷售回款達(dá)到 萬元，約是總回款 20800萬元的 %時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 原料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同類物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮如何嚴(yán)格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。其次，要在管理上 下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績(jī)的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。各部門密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必的損失。主要包括以下風(fēng)險(xiǎn) １、 項(xiàng)目現(xiàn)在用地為廠房，在 拆 遷可能遇到困難戶和其他不可李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ２、 控規(guī)條件的改變，會(huì)影響項(xiàng)目前期的定位和開發(fā)。 ４、 不可預(yù)見的其他風(fēng)險(xiǎn)。 九、可行性研究結(jié)論及建議 （一）項(xiàng)目評(píng)價(jià) 通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看到本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)性。 本項(xiàng)目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。 （二）可行性研究結(jié)論 綜 上所述，根據(jù)市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目開發(fā)為 純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠?yàn)殚_發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 （三）項(xiàng)目運(yùn)作建議 根據(jù)本項(xiàng)目定位，我們 建議項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部 環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實(shí)用化，以此提升項(xiàng)目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。 目錄 1 引言 .................................................................................................................................................................... 37 編寫目的 .................................................................................................................................................... 37 項(xiàng)目背景 .................................................................................................................................................... 37 定義 ............................................................................................................................................................ 37 參考資料 .................................................................................................................................................... 38 2 問題定義 ........................................................................................................................................................... 38 項(xiàng)目概述 .................................................................................................................................................... 38 該系統(tǒng)的邏輯模型 ................................................................................................................................... 38 系統(tǒng)目的 .................................................................................................................................................... 39 系統(tǒng)規(guī)模 .................................................................................................................................................... 39 系統(tǒng)環(huán)境 .................................................................................................................................................... 39 3 對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品的分析 ........................................................................................................................................... 40 相關(guān)聯(lián)系 .................................................................................................................................................... 40 產(chǎn)品功能 .................................................................................................................................................... 40 產(chǎn)品系統(tǒng)流程圖 ....................................................................................................................