【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 旅游景點(diǎn)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營(yíng)最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營(yíng)成功的決定性因素之一。武侯祠周邊打造為三國(guó)文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（占總經(jīng)營(yíng)商業(yè)總量的 %）、特色小吃店（ %）、火鍋店（ %）、賓館（ %）、茶坊（ %）、銀行（ %）、娛樂(lè)場(chǎng)所（ %）、古玩市場(chǎng)（ 1%）、各種生活配套等。詳見(jiàn)下表。 武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號(hào) 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 (%) 1 服裝 16 2 酒樓 12 3 小吃店 9 4 火鍋店 5 5 辦公用品 (文具 ) 4 6 茶坊 4 7 美容美發(fā) 4 8 市政配套 4 9 中餐館 4 10 茶葉店 3 11 副食干雜 3 12 汽車專賣店 3 13 體育用品 3 14 銀行 3 15 賓館 2 16 沖印彩擴(kuò)店 2 17 商場(chǎng) 2 18 水果店 2 19 五金 2 20 煙草專賣 2 21 藥品 2 22 娛樂(lè)場(chǎng)所 2 23 浴足保健 2 24 布藝 1 25 超市 1 26 車輛維修 1 27 房屋中介 1 28 古玩市場(chǎng) 1 29 旅行社 1 30 燒烤 1 31 書(shū)店 1 32 網(wǎng)吧 1 33 診所 1 合 計(jì) 105 很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實(shí)現(xiàn)其最大價(jià)值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購(gòu)物”的需求，實(shí)現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。 盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來(lái)自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無(wú)疑與旅行社追求利潤(rùn)最大化的目標(biāo)存在矛盾。 （二）杜甫草堂經(jīng)濟(jì)圈 據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩(shī)圣杜甫的在成都故居，但目前 尚無(wú)真正有說(shuō)服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說(shuō)外，游草堂，更多的是感受園林美，體會(huì)詩(shī)人“位卑未敢忘憂國(guó)”的胸懷。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。 經(jīng)過(guò)數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。杜甫草堂周邊共有商鋪 68 家，其中酒樓占所有經(jīng)營(yíng)商業(yè)總數(shù)的 %，茶鋪占 %，中餐館占 %，火鍋店占 %，古玩市場(chǎng)、書(shū)畫市場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所各占 %，其余主要為各種生活活配套。詳 見(jiàn)下表。 草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號(hào) 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 1 酒樓 8 2 茶鋪 6 3 中餐館 5 4 沖印彩擴(kuò)店 4 5 服裝 4 6 火鍋店 4 7 旅行社 4 8 賓館 3 9 美容美發(fā) 3 10 小吃店 3 11 辦公用品 (文具 ) 2 12 超市 2 13 副食干雜 2 14 煙草專賣 2 15 銀行 2 16 浴足保健 2 17 保險(xiǎn)公司 1 18 布藝 1 19 茶葉店 1 20 車維修 1 21 打印 1 22 典當(dāng)行 1 23 古玩市場(chǎng) 1 24 市政配套 1 25 書(shū)店 1 26 書(shū)畫字畫 1 27 音像用品 1 28 娛樂(lè)場(chǎng)所 1 合 計(jì) 68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。 但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價(jià)格較高的問(wèn)題。 盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護(hù)價(jià)值，也是目前公認(rèn)的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點(diǎn)，但這兩處景區(qū)賣點(diǎn)都相對(duì)單一，仍未實(shí)現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達(dá)到“游什么即是游成都”的效果。成都，尚無(wú)一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。 （三）寬窄巷子片區(qū) 寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。但對(duì)舊存民居的合理保護(hù)不夠，形成目前周邊區(qū)域相對(duì)復(fù)雜的格局。該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長(zhǎng)順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域， 形成其周邊 3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。 雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，但由于種種原因而遲遲未能啟動(dòng)。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護(hù)形成實(shí)質(zhì)性的商業(yè)圈。同時(shí)，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開(kāi)店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。寬窄巷子的保護(hù)已經(jīng)迫在眉睫。 （四）大慈寺片區(qū) 大慈寺位于成都市東風(fēng)路一段，古稱 “ 震旦第一叢林 ” ，成都著名古詩(shī)。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽(tīng)眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南 京等地都有佛教信徒前往。 該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾 “ 敕建大圣慈寺 ” 。唐代鼎盛時(shí)期，寺內(nèi)有 96 院，樓、閣、殿、堂等 8524 間，壁畫 1591 幅。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像 “ 皆一時(shí)絕藝 ” 。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫(kù)。 大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火?，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗?，F(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中國(guó)成立后成都地區(qū)出土和征集得來(lái)的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。 （五）文殊 院片區(qū) 文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊(yùn)深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹?。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點(diǎn)景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。 （六）小結(jié) 成都 —— 四川的省會(huì)城市，也是四川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。隨著被稱為“無(wú)煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有越來(lái)越重要的地位。對(duì)于中國(guó)大多數(shù)相對(duì)偏遠(yuǎn)的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個(gè)城 市、一個(gè)地區(qū)的巨大能量。 作為中國(guó)西部門戶的成都， 80 年代即被列入中國(guó)歷史文化保護(hù)名城的行列，而多年以來(lái)，成都這一城市在旅游經(jīng)濟(jì)的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。 借舊城改造的契機(jī)，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟(jì)的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo)，也是西部旅游市場(chǎng)的迫切需求。 第三章 “文殊院”項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目概況 “文殊院”項(xiàng)目位于 人民中路旁的成 都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心 RBD 的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心 CBD 相融合。依托省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 —— 文殊院核心保護(hù)區(qū) 公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，總規(guī)劃用地面積為 公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級(jí)消費(fèi)商圈。 “文殊院”建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ，約合 。其中 方米用地上規(guī)劃總建筑面積為 ，地上總建筑面積為 米，地上商業(yè)建筑面積為 （其中 B代號(hào)地塊上建筑物，其余為 C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積 （其中含 1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積 。其余 C C C7三宗地共 萬(wàn)平方米（約合 ），用于拍賣。 詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表： 項(xiàng)目用地平衡表 序號(hào) 地塊編號(hào) 用地性 質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（平方米） 建筑密度 建筑限高（米） 綠地率 車位配比 1 B2 商業(yè) 27000 53% 20 30% 本區(qū)域共設(shè)停車位850 個(gè) 2 B3 7500 64% 10 28% 3 B4 12021 61% 10 28% 4 B5 30000 56% 15 29% 5 B6 27000 65% 15 25% 6 B7 40000 56% 20 26% 7 B9 27000 59% 20 25% 8 C1 商住、綜合 70000 70% 18% 本區(qū)域共設(shè)停車位536 個(gè) 9 C2 12600 23% 24 50% 11 C4 18900 25% 24 50% 14 A2 停車場(chǎng) 該范圍共設(shè)地面車位 460 個(gè) 15 C6 16 合計(jì) —— 272021 1846個(gè) 停車位的設(shè)置原則：在 B地塊內(nèi)按每 100平方米建筑面積不少于 ， C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理 規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位 1846個(gè)。 二、項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析 （一）青羊區(qū)區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積 67平方公里，轄 14個(gè)街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約 46萬(wàn)人。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。中國(guó)第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。 2021年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 。 青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊 一條街最為著名。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。全區(qū) 2021年社會(huì)商品零售總額達(dá)到 77億元。 區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。 青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。 2021年 — 2021年青羊區(qū)各年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 單位：萬(wàn)元 2021年 2021年 2021年 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1148606 1301285 1501552 第一產(chǎn)業(yè) 4979 4575 9698 第二產(chǎn)業(yè) 310143 361845 437952 第三產(chǎn)業(yè) 833484 934865 1053902 （資料來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)年鑒 20212021） 從以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可看出：各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有不同程度的增長(zhǎng)，特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度較快，這表明青羊區(qū)今后的投資、生產(chǎn)和服務(wù)活動(dòng)將日益活躍，對(duì)住宅、商業(yè)用房和文化娛樂(lè)設(shè)施的需求會(huì)隨之增長(zhǎng)。 （二）青羊區(qū)區(qū)域交通狀況 青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向 的人民北路、人民中路、順城街 、解放路、太升路、同仁路、長(zhǎng)順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。 區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。 （三）城市基礎(chǔ)建設(shè)改善 成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。城東近年來(lái)通過(guò)對(duì)東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的絕版地塊。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開(kāi)發(fā)后形 成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。 （四）項(xiàng)目所在區(qū)域政策環(huán)境 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。針對(duì)文殊院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項(xiàng)目順利實(shí)施，特成立項(xiàng)目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。重視文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對(duì)于建筑的保護(hù)，并不簡(jiǎn)單是對(duì)建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對(duì)保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才 有可能實(shí)現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。對(duì)于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。 中房集團(tuán)在成功開(kāi)發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開(kāi)發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。 目前，該項(xiàng)目所處區(qū)域無(wú)論從現(xiàn)實(shí)的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢(shì)、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建 設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個(gè)生活、消費(fèi)和服務(wù)活動(dòng)將日益成熟的時(shí)期。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。該區(qū)域是開(kāi)發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。 （五）項(xiàng)目所在區(qū)域的文化環(huán)境 宗教文化 佛教傳入中國(guó)后，經(jīng)過(guò)初傳、開(kāi)拓、傳播等階段，逐漸與我國(guó)的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國(guó)佛教文化。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國(guó)及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開(kāi)放的寺廟有 58座。禪