【文章內(nèi)容簡介】 理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚的特點。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。 建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計 整體環(huán)境景觀設(shè)計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、 宜人的居住環(huán)境。 規(guī)劃建造 4000 平方米 左右的 綠地廣場，采用 平 地式設(shè)計 ， 實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。 設(shè)計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。 保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。 小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。 六 、物業(yè)管理 優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓 商鋪、辦公樓、 住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。 本項目 擬 聘請 XX 知名 的信德 物業(yè) 服務(wù) 公司進行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè) 房地產(chǎn)中介和 物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。 本項目推行 “綠色安全環(huán)保小區(qū) ”概念，全部采取人車分流， 在 5 層頂部 設(shè)主入口僅供行人出入，在 解放路 上還設(shè)有兩個側(cè)門，供車輛出入。 小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可 視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。 此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。 可行性研究報告 12 第三章 項目市場分析與整合營銷 一、項目市場分析 地段環(huán)境優(yōu)越 本項目 位于 XX 市最繁華的城市商業(yè)中心 —— 大十字步行街 口。 北臨 即將完工的陽光廣場二期房地產(chǎn)項目 ；西 臨 XX 市民族路 （步行街） ，是 市中心 連接 大十字 與 小十字 的紐帶，南臨解放路 ， 東臨 XX電視臺及 XX 愛爾寶雙語幼兒園。 本項目所在地塊市 XX市的商業(yè)中心，該中心輻射整個 XX 地區(qū)。 周邊 生活 配套完善 本項目周邊的生活配套包括： 天天見 超市、 小十字 菜場、 道坳上 菜場 、市 農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行 九龍支行、中國銀行 XX 分行、黔東信用社、地區(qū) 醫(yī)院、 地區(qū)婦保站 、 愛爾寶幼兒園、一完小、五完小、 XX 一中、 XX 電信公司、地 區(qū)郵政局、地王商業(yè)廣場、 XX 信德中介公司、福霖寫字樓、皇家咖啡休閑會所 及 新華 酒店等 休閑 配套，生活十分便利。 教育 配套優(yōu)勢顯著 自古以來，人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有 “孟母三遷 ”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟 ，買家從 購買 前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對 未來 居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注。現(xiàn)代社會，人們在生 活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的 “教育樓盤 ”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤 10%~20%。 本項目地處 城市 中心 及 XX 省屬重點中學(xué) —XX 一中的附近 ，教育配套優(yōu)勢極為顯著。隨著 項目地周邊的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的各方面設(shè)施逐漸完善， 本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師 、干部 為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。 建筑施工品質(zhì)過硬 本項目施工隊伍 必須是資質(zhì)過硬的建筑機構(gòu) ，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質(zhì)精 益求精。 施工方在 項目 的建造中， 必須 秉承 精益求精的作風，把 項目 ”建造成 XX 市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善 的商業(yè)、 住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益。 市場供求關(guān)系良好 可行性研究報告 13 本項目地處 城市中心 ，周邊 房產(chǎn) 開發(fā)項目較少。作為 城市中心的 第一個大型 商住小 區(qū)，隨著現(xiàn)有拆遷戶的遷入及周邊學(xué)校、寫字樓的人員遷入 ，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住 宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。 恰逢現(xiàn)階段 XX 房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機，作為 XX 市城市中心 第一個大型 商住小 區(qū)，本項目前景十分看好。 二、整合 營銷 本項目 擬 聘請 XX 專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀 公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。 XXXX 信德房地產(chǎn)評估經(jīng)紀測繪 有限公司是一家從事房地產(chǎn) 評估、測繪、 營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務(wù)廣及 XX 地區(qū)十縣市 ，先后與 128 家 XX 的 開發(fā)商長線合作，擁有 多 年的實戰(zhàn)經(jīng)驗。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成 任務(wù) 。 其中曾為 2 個滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽為 “房產(chǎn)良醫(yī) ”、 “發(fā)展商的新希望 ”。 三、 “ XXXX 商貿(mào)大廈 ” 價格定位 現(xiàn)階段本項目同類物業(yè) 的 一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說 明任務(wù)，人們對之廣為接受并希望擁有。 另一方面，如上所述，本項目恰逢現(xiàn)階段 XX房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機。 從 我們調(diào)查的情況看： 本項目 處于 XX 市 Ⅰ類商圈 的最中心。 Ⅰ類商圈 ：中心板塊 —— 零售業(yè)為主的商圈。 是指以西門橋為核心的市中心購物休閑娛樂商圈，包括百貨商鋪、超市，該商圈內(nèi)主要集中的是服裝鞋帽的品牌專賣店等零售商品，屬于 XX 市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)中心，輻射范圍大，本項目也處于該商圈 的最中心 。 Ⅰ類商圈特征分析（本案地段分析） （ 1） 商圈商貿(mào)狀況 此商圈是 XX傳統(tǒng)的商業(yè)中心，隨著經(jīng)濟和城市的不斷發(fā)展，已 經(jīng)成為 XX市民購物休閑娛樂消費的首選區(qū)域。商圈內(nèi)業(yè)態(tài)以服裝鞋帽為主，主要形式為臨街的品牌專賣店，同時也 可行性研究報告 14 包括 XX 老牌商場。 但是，目前 XX 的商業(yè)環(huán)境還未吸引知名的百貨公司進入 XX 市場，一方面：如能使 XX 消費者的消費環(huán)境不斷提高，另一方面有實力的大型百貨企業(yè)進入市場必然會加劇商圈內(nèi)行業(yè)間競爭的激烈程度。激烈的競爭將會使區(qū)域內(nèi)商業(yè)繁榮度提升。有利于區(qū)域商業(yè)品牌度的強化。 （ 2） 商業(yè)環(huán)境狀況 商圈內(nèi)商業(yè)氛圍成熟，消費者認知程度很高。因為處于老城區(qū)，普遍物業(yè)水平比較低。XX老城區(qū)現(xiàn)今正在進行舊城改造，也為商圈內(nèi)商家的經(jīng) 營活動增加了不確定因素。同時，大面積的拆遷騰空了黃金口岸大面積的地塊，為新興物業(yè)的出現(xiàn)打下了基礎(chǔ)，必然會使 XX 市區(qū)的商業(yè)經(jīng)營模式發(fā)生翻天覆地的變革。 如本案的建設(shè)、貴康即將面市、東太義烏商城等 （ 3）項目地與小十字人車流量狀況 本次人車流量測算的對象是項目地主要入口處正街的交通流量。數(shù)據(jù)得出為：在某一時段解放路口雙向流動車輛與行人的總和。 選取時段為星期五上午 11： 00— 11： 05，得出：在樣本時段內(nèi)，通過項目地機動車流量達到 111 輛，行人流量達到 194 人。小十字機動車流量到達 140輛，行人流量達到 268 人 考慮到選取時段開始處于交通高峰期；星期五仍然是工作日，上下班比較統(tǒng)一等客觀因素，選擇 1/ 作為平均放大的加權(quán)，選擇 1/ 作為最高放大的加權(quán)。我們可以測算出：項目地平均車流量為 1066 輛 /小時，人流量為 1862 人 /小時；最高時，車流將可以達到 1598輛 /小時，人流將可以達到 2794 人 /小時。 （ 4）商業(yè)經(jīng)營狀況 經(jīng)過我司 20 余天對整個市場的調(diào)查，采用逐個調(diào)查項目地塊周邊商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，得知本案 300m 范圍內(nèi)業(yè)態(tài)有：通訊、皮具、品牌服裝、餐飲、商場、書店、紡織、美容美發(fā)、飾品、化妝品、嬰兒用品、銀行、藥店 、網(wǎng)吧、超市、影院、攝影、數(shù)碼、眼鏡、副食、特產(chǎn)、農(nóng)副產(chǎn)品等 2700 個鋪位和攤位，其中主要以服裝為主，超市與品牌店人氣最旺，世貿(mào)商場人氣較弱。 結(jié)論： ? 本項目的區(qū)位優(yōu)勢明顯 , 是城市公認的商業(yè)中心 。 ? 經(jīng)營業(yè)態(tài)種類多 ,主要以零售為主 。 ? 小十字方向行人流量大于項目地塊，商業(yè)經(jīng)營狀況好于項目地塊； 可行性研究報告 15 項目附近 商業(yè)物業(yè) 銷售情況 板 塊 項目 名稱 市場定位 銷售狀況 租賃狀況 備注 大 十 字 中 心 板 塊 福 霖 地 產(chǎn) 百貨 寫字樓 1層經(jīng)營性用房 全部售完，最高價55000元 /平方米，最低售價 25000 元/平方米 100% 300500元 /㎡ 2層 經(jīng)營性用房 全部售完，最高價15000元 /平方米，最低售價 8000元 / 100% 100300元 /㎡ 平方米 3層 經(jīng)營性用房 全部售完，最高價7000 元 /平方米，最低售價 4500 元 /平方米 100% 100200元 /㎡ 4層 經(jīng)營性用房 全部售完，最高價5000 元 /平方米，最低售價 3000 元 /平方米 100% 80150元 /㎡ 5層以上 寫字樓 70%售完，最高價4000 元 /平方米，最低售價 2180 元 /平方米 80% 2050元 /㎡ 調(diào)查結(jié)果分析 從商業(yè)物業(yè)分布來看， XX 的大型商業(yè)及購物中心，萬貨城、金灘新城、金碼頭等主要集中在 XX 北部的金灘批發(fā)零售商圈。而市中心商圈則主要集中了如世貿(mào)百貨，獨立鋪位為主的以零售業(yè)為主的商圈。 在所調(diào)查的幾家商業(yè)項目中，“金灘新城”的人氣相對較旺，主要購物者為中青年群體，營業(yè)時間不長，經(jīng)營狀況一般； XX 商城主要經(jīng)營小商品百貨，商場經(jīng)營慘淡，紅色 28 招商較為成功，但經(jīng)營狀況較差 ，萬貨城招商狀況欠佳。 幾家商場中， 萬貨城 的租賃價格比較高，而即將建成的商業(yè) 中心更是創(chuàng)出了 XX 商鋪的天價，臨街鋪面最高達 14000 萬多元 /平方米，均價在 12021 萬到 8000 左右。 經(jīng)過了解， XX 的商業(yè)項目開發(fā)規(guī)模較大，成片開發(fā)，并有成熟規(guī)劃理念及相對成熟的市場定位。如金灘新城、萬貨城、世貿(mào)百貨等。 銷售多以返祖形式、產(chǎn)權(quán)式為主。如紅色 2恒基等；租賃市場多以免一年租金，甚 可行性研究報告 16 至部分商家推行了免稅費、工商等，如萬貨城。 目前， 該項目 根據(jù)自身特點，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價格，進行綜合研究分析，將 本項目商業(yè)地產(chǎn) 入市階段 （兩年后，即： 2021 年 12 月） 銷售均價定為 ： 樓層 面積（㎡） 平 均銷售單價 銷售總價（萬元） 180 個 車位 3000 元 /㎡ 20㎡ =6萬元 /個 － 1 7646 10000（元 /㎡ ） 1 7439 32021（元 /㎡ ） 2 7162 11000（元 /㎡ ） 3 7162－ 還房= 5500（元 /㎡ ） 4 7041 4500（元 /㎡ ） 5 3148 4000（元 /㎡ ） 寫字樓 5562－ 還房2021=3562 4000（元 /㎡ ） 合計 Ⅰ類住宅圈 該板塊主要分為：大、小十字板塊及老城區(qū)板塊，大十字板塊其商業(yè)發(fā)展價值高，屬XX 商業(yè)核心板塊，在城市中有著重要的地位，該區(qū)域道路系統(tǒng)發(fā)達，交通方便，板塊內(nèi)有長城購物中心、貴康世紀星城等在建在售等商住項目，周邊近鄰金灘商城，其發(fā)展價值與空間潛力巨大，目前該板塊開發(fā)以多層、小高層商住項目為主，尚無高層；老成區(qū)板塊為城市的傳統(tǒng)居住用地，住宅以具有古城特色外立面為主的多層和低層，居住與商業(yè)、行政辦公等混合布局，并有一片保存完好的清代民居街坊，是拉動城市旅游發(fā)展的板塊之 一。 該板塊目前的主要高層項目如下： 樓盤名稱 價格范圍 面積及主力面積 戶型及主力戶型 陽光 CBD 2021元 /㎡ | 2780元 /㎡ 面積范圍： 70㎡ 190㎡ 主力面積： 85㎡ 128㎡ （ %） 戶型范圍：一室 /二室 /三室 /四室 主力戶型：三室 可行性研究報告 17 麒麟商都 1880元 /㎡ | 2600元 /㎡ 面積范圍： 79㎡ 149㎡ 主力面積： 79㎡ 118㎡ （ 80%） 戶型范圍：