【文章內(nèi)容簡介】 域的商業(yè)價值將得到空前的提升。 ? 項目周邊無大型商業(yè)，而市場對商業(yè)的需求較大，區(qū)域內(nèi)綜合性多功能商業(yè)項目有效供應(yīng)不足形成的差異性顯示需求。 ? 新區(qū)發(fā)展自然形成的商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。項目位于新區(qū)商業(yè)發(fā)展中心的邊緣地帶，人品集中的三區(qū)交匯中心，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大 化的體現(xiàn)。 長沙岳麓區(qū)項目操作方案 擁有專業(yè) 擁有贊美 12 ? 項目靠近二環(huán)線，隨著二環(huán)居住功能與餐飲功能品牌的形成，給項目提供了一定的機會。 劣勢分析 ? 周邊環(huán)境雜亂，居住人口素質(zhì)低，消費能力較低； ? 商業(yè)氛圍薄弱，除一些零散的街鋪外，周邊無大型商業(yè)； ? 項目所在地離居住區(qū)、高新技術(shù)區(qū)、文教區(qū)都有一定的距離，區(qū)域間有物理距離的間隔，對定位也形成一定阻力。 威脅分析 ? 文教區(qū)經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，已基本具備了滿足文教區(qū)師生基本生活、學(xué)習(xí)配套、餐飲、休閑娛樂等的需求的功能。本項目能否吸引該類消費者尚無定論。 ? 項目周邊外部環(huán)境欠缺，居住人口消費能力較低， 能否形成區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心需要時間的培育。 總結(jié) ： 根據(jù) 項目的 區(qū)位特點，如何結(jié)合項目自身開發(fā)特點，能完善和補充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益 是定位的目的。 ? 項目地處的三區(qū)商業(yè)配套極其缺乏，這是本案所處區(qū)域市場的最大空白。 ? 項目可輻射區(qū)域具備一定的消費能力， 吸引區(qū)域消費是本項目的立足點。 ? 政府正大力發(fā)展 “岳麓新城” 區(qū)域，周邊板塊的崛起吸引了 各大商家及開發(fā)商的爭相進駐， 這必將帶動整個岳麓區(qū)的發(fā)展，區(qū)位的發(fā)展必然會帶來人氣的上升，這給了項目以借勢的機會。 ? “ 借勢造勢“為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。 ? 項目以 商場、投資型公寓、住宅于一體 ，可以 形成的投資、居住與長沙岳麓區(qū)項目操作方案 擁有專業(yè) 擁有贊美 13 商務(wù)的 功能 優(yōu)勢互補。 定位原則 ? 從市場出發(fā) ,以基本市場盈利為最基本的經(jīng)營目的 . ? 從消費者的心理謀求定位，創(chuàng)造適度超前的合理的產(chǎn)品； ? 針對特定目標(biāo)市場，而非整個市場； ? 充分考慮細(xì)分市場的容量以及市場進入風(fēng)險； ? 結(jié)合項目區(qū)位特點，充分發(fā)揮項目優(yōu)勢； ? 堅持產(chǎn)業(yè)互動。 定位思路 ? 借勢：借新區(qū)規(guī)劃的熱潮、二環(huán)線上早成氣候的餐飲街； ? 避免：避免與河西商業(yè)中心的正面競爭，充分利用本項目的區(qū)域特點，找準(zhǔn)本項目的核心目標(biāo)客戶，主要圈定高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、文教區(qū)、行政中心、住宅區(qū)目標(biāo)客戶； ? 多樣化市場定位，分期各期主題的明確和提升； ? 以超凡的包裝與推廣打造項目星級的市場形象，以超高的性價比打造河西區(qū)域最具競爭力的新貴。 ? 把握以上原則，使本項目一推出就以占據(jù) 區(qū)域 市場的空白點，要求我們在考慮定位和產(chǎn)品的時候不僅僅是從專業(yè)、技術(shù)的角度來論證，更多地市場的角度來指導(dǎo)項目市場定位和產(chǎn)品設(shè)計和配套規(guī)劃。 功能形象定位 根據(jù)以上分析，項目的突破口是找準(zhǔn)市場需求，找準(zhǔn)在區(qū)域中的地位與功能。所以，只有先定位項目的功能與形象， 才能完成項目的市場定位。 項目所處區(qū)域周邊為高校教職員工、高科技人員、醫(yī)院職工等，居民文化質(zhì)素較高、消費能力也相對較高，同時對消費環(huán)境及服務(wù)的要求也高。但長沙岳麓區(qū)項目操作方案 擁有專業(yè) 擁有贊美 14 項目的外圍環(huán)境較差，周邊商業(yè)及小區(qū)素質(zhì)都不高，這些因素嚴(yán)重影響了區(qū)域形象，阻礙了區(qū)域市場的發(fā)展，甚至造成了區(qū)域客源的不斷流失。本項目的應(yīng)全面改善本區(qū)域的形象，提升區(qū)域功能，從這個角度上看，本項目的功能與形象定位應(yīng)是： 一個全面滿足三區(qū)商業(yè)、商務(wù)、休閑、居住等功能為一體的“商務(wù)休閑特區(qū)”，它是這個區(qū)域的名片，是一個休閑站，它提供的是一種休閑居住的生活方式。因此本項目應(yīng)該是一個非常適合商務(wù)休閑、娛樂休閑、居住休閑的 全功能休閑生活街區(qū)。 它兼具區(qū)域的三種功能：商業(yè)配套功能、休閑功能、居住功能，是專門為三區(qū)服務(wù)的“休閑生活街區(qū)”。 我們有必要營造一種營造生活情調(diào)街域，構(gòu)筑奪目的片區(qū)形態(tài)。全面改變該片區(qū)的城市形象，滿足片區(qū)的休閑與商務(wù)需求。 項目市場定位 綜合以上分析，項目是集住宅、酒店、公寓及商業(yè)為一體的大型復(fù)合型社區(qū)，是 以商業(yè)為龍頭，住宅為配套的河西最具規(guī)模的商業(yè)中心，同時，也是岳麓區(qū)首個“休閑街區(qū)”。 我們力爭把項目打造成 “岳麓高新區(qū)、住宅區(qū)、文教三區(qū)的商業(yè)中心”。 近年來十多個成功商業(yè)項目的運作經(jīng)驗，使我司的招商團隊具有不可比擬的優(yōu)勢：遍及全國的招商網(wǎng)絡(luò)及客戶資源，眾多成功項目的背景優(yōu) 勢，誠信專業(yè)的招商團隊，豐富精湛的招商經(jīng)驗，良好的行業(yè)人脈關(guān)系，這將使本項目的商業(yè)定位得到有力的支撐。 ? 商業(yè)部分定位 ： 定位原則： （ 1）商業(yè)功能互補； （ 2）價值鏈完整； 長沙岳麓區(qū)項目操作方案 擁有專業(yè) 擁有贊美 15 （ 3）市場前瞻性； 基本業(yè)態(tài)規(guī)劃： 中心商場部分 步行街及裙樓 部分 一樓 品牌旗艦店如KFC、麥當(dāng)勞＋時尚用品 沿街部分 時尚用品 二樓 超市 步行街二層 小戶型 三樓 桑拿休閑、足療等 內(nèi)街部分一層 迎合當(dāng)?shù)鼐用裣M水平與習(xí)慣的餐飲 四樓 娛樂 PUB 等 酒店、公寓裙樓部分商業(yè) 高檔餐飲 業(yè)態(tài)規(guī)劃說明： 步行街： 借勢長沙二環(huán)外餐飲街，以 迎合當(dāng)?shù)鼐用裣M水平與習(xí)慣的餐飲 共同打造長沙的餐飲功能區(qū)，以滿足高新區(qū)及周邊居民甚至長沙市消費者的飲食需求。 中心商場： 首層－－時尚用品店，主托商場形象，實現(xiàn)首層價值最大化； 二樓－－生活超市，滿足周邊消費者的生 活需求，同時制造項目人氣，以超市主力店促進項目銷售； 三樓 四樓－－休閑娛樂：全面滿足項目的休閑功能與商務(wù)功能 內(nèi)街商鋪： 考慮到內(nèi)街部分商鋪過道狹窄，商業(yè)價值利用問題，可通過營造室內(nèi)休閑廣場，致力吸引于中高檔次的娛樂、餐飲商家進入，以形成依托于項目強大長沙岳麓區(qū)項目操作方案 擁有專業(yè) 擁有贊美 16 商務(wù)客源基礎(chǔ)上的特色經(jīng)營。 ? 公寓式酒店定位： 公寓式酒店也稱產(chǎn)權(quán)式酒店。和酒店式公寓不同，它的實質(zhì)是酒店，它的軟硬件配套是按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)來配置的，而且是納入酒店的行業(yè)管理范疇的，它所銷售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。一般采取分割產(chǎn)權(quán)的方式降低中小 投資者投資酒店的行業(yè)門檻。 所以，本案公寓式酒店定位為： 最具投資價值的 休閑商務(wù) HOTEL 定位依據(jù)： 1） 我司擁有 上海 MOTEL168（莫泰 168）酒店集團聯(lián)鎖資源，作為一家專業(yè)的 經(jīng)濟型 商務(wù) 酒店 集團，為項目提供了專業(yè)的 經(jīng)營 管理，強大的 品牌 影響力及客戶資源將保證酒店的經(jīng)營水平及入住率，給予投資者以信心保障。 2） 在高新區(qū)酒店商務(wù)配套嚴(yán)重缺乏的情況下，以此為切入點可以全面滿足高新區(qū)的商務(wù)酒店需求。 3） 主要服務(wù)于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和高校學(xué)生，以滿足這兩區(qū)商務(wù)與休閑的需求。 4） 本項目占據(jù)三區(qū)中心之地理優(yōu)勢，能吸引三區(qū)的酒店消 費者，同時，項目距離岳麓山旅游景區(qū)不遠(yuǎn)，這都保證了酒店較高的入住率。 ? 酒店式公寓定位： 酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，買房者可擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。 長沙岳麓區(qū)項目操作方案 擁有專業(yè) 擁有贊美 17 城市型酒店式公寓除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向 住客提供家庭式的居住布局、管家式的服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺 。 酒店式公寓是具有“自用”和“投資”兩大功效的物業(yè)，但其本質(zhì)仍然是公寓。結(jié)合項目區(qū)位“三區(qū)中心”的地理位置特征，本司建議把項目定位為： 精裝 時尚 休閑公寓 定位依據(jù) ： 1） 我司旗下?lián)碛腥Y控股的睿博英式物業(yè)管理公司，為酒店提供高品質(zhì)的尊貴 “ 英式服務(wù) ” ， 為項目提供真正的“酒店式”