【文章內(nèi)容簡介】 得超過 30 個工作日。在辦理市民土地房屋權(quán)屬登記時限是：設(shè)定登記、權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記，從受理申請之日起 30 個工作日內(nèi)辦理完畢。相關(guān)部門與工作人員若沒在法定時限內(nèi)完成登記，將由主管機(jī)關(guān)給予行政處分。 2021 年 8 月 31 日起，全國城市建設(shè)用地全部實(shí)行掛牌出讓，停止協(xié)議出讓土地。 建設(shè)部出臺此強(qiáng)硬規(guī)定向全國推行，大力規(guī)范土 地轉(zhuǎn)讓行為。這對開發(fā)商的實(shí)力是一個考驗(yàn)，在以后獲取土地時很難再暗箱操作，不少小開發(fā)商將因此被市場淘汰。但對真正有實(shí)力的開發(fā)商卻是利大于弊。公開透明、公平競爭更有利于形成健康的市場秩序，按規(guī)范操作讓開發(fā)投資明明白白。 重慶市農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地已于 2021 年 11 月 1 日解凍，土地審批恢復(fù)正常 這表明我市農(nóng)用地存量在全國處于領(lǐng)先水平，計(jì)劃轉(zhuǎn)用指標(biāo)較為合理。對農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批，重點(diǎn)項(xiàng)目用地將優(yōu)先得到保證，如能源、交通、水利等，然后再考慮一般性項(xiàng)目。但高檔別墅類房地產(chǎn)、高爾夫球場等的用地審批仍然不能解禁。 《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》已于 2021 年 12月 1 日起施行 核心內(nèi)容為：強(qiáng)調(diào)任何建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)必須經(jīng)過預(yù)審環(huán)節(jié)；建立建設(shè)項(xiàng)目分級預(yù)審制度；明確規(guī)定，未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過的項(xiàng)目，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收、不得辦理供地手續(xù)。這表明政府對建設(shè)項(xiàng)目與用地的監(jiān)管更趨加強(qiáng)，更強(qiáng)調(diào)規(guī)范化、科學(xué)化操作。 中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率 中國人民銀行于 2021 年 10 月 29 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。這是穩(wěn)步推進(jìn)利率市場化的又一重大步驟，有 利于金融機(jī)構(gòu)提高定價能力，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。由于這次加息幅度很小，對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際影響有限。不過由于物價上漲，實(shí)際上已進(jìn)入“負(fù)利率”時代，故普遍認(rèn)為中國會由此進(jìn)入一個加息周期的階段，但對有購房需求的人來說，這反而會刺激他們加快購房的步伐。 最高人民法院司法解釋規(guī)定居住房屋不得拍賣 這則于 2021 年 1 月 1 日執(zhí)行的規(guī)定中明確表示：“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！边@無疑會增加銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對收入較低人群購買的經(jīng)濟(jì)適用房貸款影響比較大。目前各銀行尚在 觀望中，還未采取措施。 四、重慶市房地產(chǎn)市場專項(xiàng)分析 （一）、 2021 年市場總體情況分析 總體判斷：在國家一系列宏觀調(diào)控政策的影響下，重慶市房地產(chǎn)市場保持了較為平穩(wěn)狀態(tài)。房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)適度，房地產(chǎn)金融支持力度提高，市場消費(fèi)趨于理性，房屋價格穩(wěn)定上升，市場發(fā)展穩(wěn)定健康，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為全市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，保持了對全市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的保障與拉動作用。 （二）、市場運(yùn)行特點(diǎn) 房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，資金來源結(jié)構(gòu)優(yōu)良 （ 1）、投資結(jié)構(gòu)基本合理。 2021 年全市開發(fā)完成投資 億元 ，同比增長 ，其中住宅投資同比增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占全市固定資產(chǎn)投資的 %（ 2021 年為 ），比例較為協(xié)調(diào)。 （ 2）、國內(nèi)貸款比重降低，自有及定金預(yù)收款等其他資金比重提高。開發(fā)企業(yè)多渠道的籌集資金，且資金來源結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源共 億元，同比增長 %。其中：貸款 億元，占開發(fā)資金總額的%，同比下降 個百分點(diǎn)；自籌資金 億元，占 %；其中自有資金 億元，同比提高 個百分點(diǎn)；其他資金 ，其中定金及預(yù)收款 億元，同比分別提高 個百分點(diǎn)和 5 個百分點(diǎn)；這充分說明了住房市場活躍，資金回收速度提高。另外利用外資 億元，占 %，比上年提高 個百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)適度 （ 1）、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理。 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地總量為 1347公頃（不含劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的部分）。其中商服用地 85 公頃，占總量的%；住宅用地 1262 公頃，占總量的 ，住宅用地中無別墅、高檔公寓用地，全部用于普通商品房，拆遷還建房等中低檔住宅建設(shè)。在房地產(chǎn)開發(fā)用地 總量中，存量土地占 %，符合國家土地調(diào)控要求。 （ 2）土地供應(yīng)區(qū)域分布適當(dāng)。在全市開發(fā)用地供應(yīng)中，都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)供地 957 公頃，占總量的 %；渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)供地 204 公頃，占總量的 %；三峽庫區(qū)供地 186 公頃，占總量的 % （ 3）、土地價格略有上升。從三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域看，主城九區(qū)供地中 4— 8 級土地占 %，土地平均成交單價 75 萬元 /畝，同比增長 %；渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)供地中， 9— 14 級土地占 %，土地平均成交單價 萬元 /畝，同比增長 %；三峽庫區(qū)供地中 11— 14 級 土地占 95%，土地平均成交單價 萬元 /畝，與上年基本持平。 （ 4）我市土地儲備數(shù)量充足。 2021 年我市地產(chǎn)、城投等四大集團(tuán)儲備土地共計(jì) 87宗，面積 萬畝，其中，實(shí)際儲備土地 萬畝，控制性儲備 萬畝，協(xié)議儲備土地 萬畝。 商品房供應(yīng)與市場需求呈現(xiàn)“需略大于供”的特點(diǎn) （ 1）、 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中新開工面積 萬平方米，同比增長 %；但是房屋竣工面積為 萬平方米，同比下降 %，其中住宅竣工面積 萬平方米，同比下降 %。 （ 2）、商品房成交量進(jìn)一步擴(kuò)大。 2021 年重慶市商品房成交面積 萬平方米，（遠(yuǎn)大于竣工面積）成交金額 億元，同比分別增長 %、 %，其中住宅成交面積 萬平方米，同比增長 %。 對成交情況進(jìn)行分析如下； ①、按三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域分：主城區(qū)商品房成交面積占全市商品房成交總面積的 %，渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)占 %，三峽生態(tài)區(qū)占 %。 ②從房屋類別看：普通商品住宅占商品住宅成交總面積的 %；經(jīng)濟(jì)適用房占 %；高 檔公寓、別墅占 % ③從購房者戶口所在區(qū)域分： 2021 年重慶市主城核心區(qū)市外購房者購房面積占主城區(qū)商品房成交總面積的 %，其中港、澳、臺人士購房占 %。這表明重慶城市影響力不斷提升，外地購房者明顯增多，預(yù)計(jì)未來此增速還會不斷提高。 ④、從購房者年齡分： 30 歲以下購房者占成交總套數(shù)的 80%； 30— 50歲占 %； 50 歲以上的占 13%； 30 歲以下購房者所占比重高的原因，除了購房趨向年輕化發(fā)展之外，也與銀行按揭購房針對年青人，貸款期限更長有密切關(guān)系。 ⑤、商品住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)明顯改善，下半年成交量逐月 回落。全年住宅成交面積占商品房總成交面積的 %。其中普通住宅占住宅成交總面積的 %，個人購買住宅面積占住宅成交面積的 %。同時購房者選擇銀行貸款購房占%?？傮w上交易比例比較協(xié)調(diào)，銀行對住宅消費(fèi)支持力度不減，對住宅消費(fèi)起了極大的促進(jìn)作用。而下半年因國家對土地、金融的“雙緊”調(diào)控政策力度加大，我市主城區(qū)商品房交易量也受到一定影響，增速從上半年的同比增長 %，逐月回落到 12 月份的 %。 商品房成交價格增幅同比提高，但與我市 GDP 與人均可支配收入增幅基本協(xié)調(diào) （ 1）、商品房 價格增長與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平基本協(xié)調(diào)（價格均以建筑面積售價計(jì)算） ①、主城區(qū)商品房住宅成交均價 2184 元 /平方米，與上年同比增長%，商服用房成交均價 4658 元 /平方米，同比增長 %，辦公用房成交均價 3197 元 /平方米，同比增長 %。從商品住宅類別分析：經(jīng)濟(jì)適用房成交均價 1559 元 /平方米，同比增長 %；普通住宅成交均價 2151 元/平方米，同比增長 %；別墅、高檔公寓成交均價 5392 元 /平方米，同比增長 %。 ②、渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房成交均價 903 元 /平方米， 同比增長 %。其中住宅成交均價 721 元 /平方米，同比增長 %，商服用房成交均價 2431元 /平方米，同比下降 %；辦公用房成交均價 1673 元 /平方米，同比下降 %。 ③、三峽庫區(qū)商品房成交均價 1095/平方米，同比增長 %。其中住宅成交均價 721 元 /平方米，同比增長 %；商服用房成交均價 3370 元 /平方米，同比增長 %；辦公用房成交均價 1483 元 /平方米，同比增長%。 分析： 三大經(jīng)濟(jì)區(qū)住宅、非住宅均保持增長，其中渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房交易均價最低，三峽庫區(qū) 非住宅均價漲幅相對較大。全市住宅價格增長速度與 2021 年我市 GDP 增長 %與人均可支配收入增長 %基本協(xié)調(diào)。 （ 2）、全市存量房轉(zhuǎn)讓住宅價格增長，但非住宅價格下降 主城區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓均價 1328 元 /平方米，同比增長 23%，其中住宅轉(zhuǎn)讓均價 1288 元 /平方米，同比增長 %；非住宅轉(zhuǎn)讓均價 1490 元 /平方米，同比下降 %。由于主城區(qū)存量房市場起步較早，市場培育相對成熟，存量房住宅轉(zhuǎn)讓價格增幅較大，而渝西及三峽庫區(qū)轉(zhuǎn)讓均價均有一定幅度下降。 中、低價位，中、小面積（戶型）的商品 住宅交易量仍占市場主流 2021 年重慶市商品住宅在 2500 元 /平方米（以建筑面積計(jì)算）以下成交量約占總量的 %，商品住宅 120 平方米 /套以下的成交量占總成交量的%。下文對此有較詳細(xì)的列表闡述，此處暫略。 主城區(qū)北部、南部板塊商品住宅交易仍是市場熱點(diǎn)區(qū)域，北部新區(qū)住宅均價居主城榜首（價格以建筑面積計(jì)算） 2021 年渝北、江北、北部新區(qū)組成的北部板塊商品房住宅成交面積達(dá) 萬平方米，占主城區(qū)商品住宅交易總面積的 %；以南岸、巴南、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)組成的南部板塊商品住宅成交面積達(dá) 萬平方米，占主城區(qū)商品住宅交易總面積的 %。從商品住宅成交均價看，北部新區(qū)住宅成交均價 3636 元 /平方米，其次是渝中區(qū) 3082 元 /平方米，高新區(qū) 2666 元 /平方米。 分析：住宅市場的熱銷與板塊的住房形態(tài)構(gòu)成了緊密聯(lián)系。北部新區(qū)以高品質(zhì)樓盤為主，別墅、花園洋房項(xiàng)目較多，自然提升了區(qū)域房價。同時江北區(qū)的普通住宅和渝北區(qū)的低價位住宅必然會受到不同收入消費(fèi)群體的追捧。而南部板塊如南岸、經(jīng)開區(qū)的景觀型、親水型住宅因其特色、巴南區(qū)因其住宅的低價位同樣受到消費(fèi)者的喜愛。它們的成交量自然也在全 市名列前茅。 金融支持力度進(jìn)一步提高 據(jù)房地產(chǎn)交易報(bào)表統(tǒng)計(jì)， 2021 年金融對房地產(chǎn)支持力度不減。主要表現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)的信貸質(zhì)量提高，表現(xiàn)在對房地產(chǎn)抵押擔(dān)保面積增長 %，貸款擔(dān)保金額下降 %，表現(xiàn)出金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目信貸政策日漸謹(jǐn)慎；二是對商品房個人住宅按揭的信貸增長較大，以預(yù)購商品房住宅為例， 2021 年按揭購房擔(dān)保金額同比增長 %。 （三）、存在的問題 房屋竣工面積下降。 2021 年全市房屋竣工面積 萬元，同比下降 %，占當(dāng)年房屋施工量的四分之一，即 %，與上年相 比下降 個百分點(diǎn)。因此，提高當(dāng)年房屋竣工量，適度控制新開工量，保障已開工項(xiàng)目資金投入，防止新的“四久工程”產(chǎn)生，是當(dāng)前必須重視的問題。 非住宅供求矛盾較突出，空臵面積過大。 2021 年全市非住宅竣工面積 萬平方米，而實(shí)際銷售面積 萬平方米，非住宅供應(yīng)明顯大于市場需求，當(dāng)年新增空臵 萬平方米。截止 2021 年非住宅空臵面積達(dá) 萬平方米，占商品房空臵總面積的 %，同比上升 個百分點(diǎn)。 二手房市場不夠活躍。二手房與一手商品房二者成交面積之比 近幾年一直保持 ： 1 的水平，市場依賴新房程度較高，分類市場不平衡的狀況沒有得到根本改善。 市場信息的共享程度有待提高，對市場的引導(dǎo)作用有待增強(qiáng)。 2021年 10 月開通的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布系統(tǒng)使企業(yè)對市場信息的獲取效率大大提高，但其地域范圍需擴(kuò)展，信息容量需擴(kuò)充，這方面政府還需加強(qiáng)工作力度。 （四）、 2021 年重慶市主城區(qū)住宅交易及需求特征分析 總體概述：近年來我市國民經(jīng)濟(jì)和居民生活水平提高為住房消費(fèi)儲備了充足的需求，重慶向北擴(kuò)展的趨勢決定了北部城區(qū)成為當(dāng)前的購房熱土，居住小型化、精品化、快捷化進(jìn)一步成 為購房趨勢。投資性房產(chǎn)消費(fèi)依然看好，二手房市場迅速成熟，以才智型、專業(yè)型為特征的青年購房者進(jìn)一步成為住房消費(fèi)的生力軍。本年度交易與需求主要表現(xiàn)為以下幾大特征。 特征一：城市副中心居住功能繼續(xù)強(qiáng)化，北部城區(qū)臵業(yè)風(fēng)頭不減（見下表） 欲購房區(qū)域示意圖表 選擇 區(qū)域 江北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 渝中區(qū) 九龍坡區(qū) 高新區(qū) 渝北區(qū) 北部新區(qū) 大渡口區(qū) 其它 所占 比重 % % % % % % % % % % 上表顯示：消費(fèi)者欲購房首選區(qū)域 仍然是主城副中心江北區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩區(qū)。以江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)組成的北部城區(qū)近年來表現(xiàn)突出，逐步得到消費(fèi)者的認(rèn)同，已成為主城區(qū)居家臵業(yè)的熱土區(qū)域。 特征二：家庭收入水平再上臺階，購房能力持續(xù)增長 家庭月收入示意圖表（單位：元） 家庭月收入 1500 元以下 15002499 25003499 3500— 4499 4500— 5999 6000 元以上 所占比重 % % % % % % 分析：城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促使居民生活水平提高，消費(fèi)者家庭收入也得到很大程 度改善。其月收入?yún)^(qū)間已由去年 1500— 2499 元向 2500— 3499 元轉(zhuǎn)變。月收入在 4500 元以上的家庭，比重總體上升了 個百分點(diǎn)。可見，未來住房消費(fèi)具