紹興奧體中心商業(yè)可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-04-05 00:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 大擴容，打造“運動群英匯”。 項目的主體定位 其次，必須了解：大多數(shù)體育運動設施的使用都具有鮮明的“分時消費”的特征 。 即一周內(nèi)的“工作日與非工作日”具有不同的相對穩(wěn)定的使用客群；而在同一天內(nèi)的“工作時間與非工作時間”也具有明顯不同的分時消費效應。如果不能合理解決這個問題，則在很多時間內(nèi)，體育設施與場館面積都將被白白閑置和浪費。商業(yè)項目也無法產(chǎn)生全周期、全天候的持續(xù)而穩(wěn)定的經(jīng)營收益。按照之前的分析，建議采取“功 能置換”的解決方案。具體如下： 1）針對“工作日的團體消費”，度身定制團體增值服務方案。 包括：提供多項目捆綁優(yōu)惠套餐、設計營養(yǎng)美味的團隊特色運動餐、協(xié)調(diào)組織各公司間的體育聯(lián)誼或友誼競賽等等活動。 針對“非工作日”的家庭型消費，則可更多地與周邊的各大社區(qū)進行互動，設計“周末健身日、親字健身日、某某社區(qū)健康日”等各種新穎獨特的促銷推廣活動。 項目的主體定位 2）針對同一天內(nèi)“非工作時間與工作時間”的分時消費，則采取同一場地、不同時段、不同功能的置換方案。 具體即只將少部分專業(yè)的運動場 地采取單一的運動功能，早晚開放。而將其它大多數(shù)的運動場地進行創(chuàng)新的功能組合。工作時間（即五點以前）提供創(chuàng)新的功能使用；非工作時間（五點以后）再恢復為運動場館的本身功能；而在體育健身結束以后的漫漫長夜，還可以再次進行功能轉換。按時間變化的功能置換方案如下： A. 展示與博覽（五點以前） B. 交流與聚會（五點以前） C. 培訓與會議（五點以前） D. 正常的體育運動（五點到十點） E. 運動場館內(nèi)的特色運動餐廳或酒吧（十點以后到深夜） 舉例如：新加坡的文雅麗閣咖啡廳，號稱圖書館里的咖啡廳。白天是圖書館，晚上則 是充滿了濃郁書香特色的咖啡廳；再如上海的琉璃博物館。白天是專業(yè)展覽館、晚上是裝飾奇幻琉璃展品的特色餐廳和酒吧。 項目主題定位 項目的主體定位 體育 會展 館：演藝 展覽 匯 可以參照上海亞太體育文化中心的做法，即將上海體育館在后期改建為專營大型文藝表演和舉辦各種文化慶典活動的上海大舞臺。 同時紹興奧體中心還兼具會展功能 。通過它將奧體中心與時下最新的消費潮流、最時尚的消費觀念、最主流的消費需求緊密結合，滿足與時俱進的發(fā)展需要。體育館在 合理開發(fā)利用后 將具有 四 方面的復合功能： 項目主題定 項目的主體定位 1）能夠逐步打造奧體中心 “文化盛匯” 的核心功能； 2）能夠為奧體中心內(nèi)部的眾多商業(yè)項目吸引更多、更年輕、更時尚的消費群體，提高整體的經(jīng)營收益； 3）更重要的是，能夠以演藝事業(yè)作為文化引擎和經(jīng)濟引擎，通過大舞臺來構建一個廣闊的商業(yè)平臺。它能聚集人氣、商氣、名氣、媒體關注力、公眾參與力與社會號召力。從而積極刺激與帶動一系列相關文化衍生產(chǎn)品的研發(fā)、制造、推廣、經(jīng)營和銷售。真正成功打造一條從 “需求鏈 — 產(chǎn)品鏈 — 消費鏈 — 財富鏈 — 品牌鏈” 的黃金商業(yè)價值鏈。 4）充分發(fā)揮場館的會展功能，將 紹興市本級內(nèi)的房展、車展、農(nóng)博會等大中型展覽會納入到奧體中心的服務范疇。在展覽期間內(nèi)，奧體中心的人流會出現(xiàn)井噴，為中心的內(nèi)的其他商業(yè)提供新鮮血液。 項目的主體定位 針對性的措施是： 在保留體育館原有運動功能的前提下，開發(fā)體育館作為演出場地的價值 。為 紹興 的各類大型文藝表演和各種文化慶典活動提供展示的舞臺。同時，在體育館原先的各個主要入口處（即公共大樓梯的下部空間＋樓梯左右兩邊的體育館外圍空間）合理規(guī)劃相應的商業(yè)業(yè)態(tài)。 項目的主體定位 業(yè)態(tài)建議為兩大類： 一是為了滿足看表演的觀眾 的消費需求。 如咖啡廳、酒吧、中西特色餐廳、小超市等等。 二是售賣與演藝事業(yè)密切相關的一系列文化衍生產(chǎn)品。 如正版唱片、正版演唱會光碟、明星服裝和日用品、影迷俱樂部、時尚藝術攝影、廣告設計制作等等。一般都利用大樓梯的下部空間，布置一家主力店（ 1～ 2層），且多為餐飲。在樓梯兩邊靠體育館的外圍空間布置相關的輔助店。 項目的主體定位 體育館的策劃主題 演藝 展覽 匯 體育館的 功能定位 為各類大型文藝演出和慶典活動提供舞臺 體育館的 商業(yè)規(guī)劃 餐飲、俱樂部、廣告設計、系列文化衍生產(chǎn)品銷售 項目的主體定位 中央廣場：社交匯 （和諧廣場） 策劃中央廣場的主題定位，尤其要考慮到其在整個奧體中心所處的核心位置。這種核心意義將不僅體現(xiàn)在規(guī)劃布局上，同時也將體現(xiàn)在對整個奧體中心的形象樹立和價值打造上。我們需要從兩個方面來分析這個問題。 項目的主體定位 1）是對于奧體中心的商業(yè)形象和商業(yè)價值的意義： 中央商業(yè)廣場由于其所處的中心位置和毫無遮擋的視線效果，將是奧體中心對外展示的第一商業(yè)窗口。它的商業(yè)形象、商業(yè)檔次和商業(yè)品牌，將直接代表整個奧體中心的商業(yè)形象、檔次和品牌。同時 ，整個中央廣場僅僅一層的建筑設計，確保所有的商家都位于商業(yè)價值最大的黃金首層。因此，這種類型的商業(yè)產(chǎn)品也是整個奧體中心商業(yè)群體中價值最高的產(chǎn)品。未來也將是商業(yè)利潤產(chǎn)生的最重心。其商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃對整個奧體中心商業(yè)運營的成敗至關重要。 項目的主體定位 針對性的改建措施是： ? 中央廣場下部＝ 一站式消費天堂＝ 社區(qū)商業(yè)盛匯 具體商業(yè)業(yè)態(tài)可包括： 大賣場、超市、書店、餐飲、美容美發(fā)、精品購物、休閑娛樂、培訓學校、現(xiàn)代健 康管理中心等等。 功能定位與服務目標： 為周圍社區(qū)的居民提供一站式的生活配套服務 ，以及提高生活品質和生活質量的特 色化專業(yè)化服務。如各種優(yōu)秀的培訓學校、現(xiàn)代健康管理中心等等。 項目的主體定位 2）是對于奧體中心的社會形象和精神象征的意義： 由于奧體中心并非普通的純商業(yè)建筑，而是一類特殊的泛公共類建筑。它承當了一定的社會和文化使命，必須同時滿足經(jīng)濟性和社會性的雙重價值標準。因此，中央廣場也必須同時考慮經(jīng)濟運營和社會使命。 項目的主體定位 針對性的改建措施是： ? 中央廣場上部＝ 城市公共客廳、百姓社交大舞臺 將中央廣場上部的平臺廣場打造成整個區(qū)域的“公共大客廳 ”，打造成老百姓自己的“社交大舞臺”。 功能定位：群眾文化活動、聚會、交流、展示場所 它將是周邊各大社區(qū)的居民積極展開交流、進行友好聚會、以及舉辦各種各樣豐富多彩的群眾文化娛樂活動的中心基地它能促進群眾文化建設、推動社會精神文明、有益和
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