【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中心策劃報(bào)告 16 最新利好政策 2021 年出臺(tái)的《深圳市支持金融業(yè)發(fā)展若干規(guī)定》中明確規(guī)定，大型金融機(jī)構(gòu)在深圳設(shè)立總部或地區(qū)總部需購(gòu)地自建辦公用房的，所購(gòu)?fù)恋匕词袌?chǎng)地價(jià)給予優(yōu)惠，并以 協(xié)議方式 出讓土地使用權(quán)；總部或地區(qū)總部在深圳的金融機(jī)構(gòu)新購(gòu)置辦公用房 ，按 每平方米 1000 元的標(biāo)準(zhǔn)在專(zhuān)項(xiàng)資金中一次性給予補(bǔ)貼 。這項(xiàng)政策的實(shí)施，無(wú)疑極大的推進(jìn)了深圳金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)和購(gòu)置寫(xiě)字樓的熱潮。 排隊(duì)等待的眾多股份制公司，其中的中小型公司可以在深圳 “打包上市”的政策，給深圳的金融業(yè)注入了生機(jī)。雖然這項(xiàng)政策所帶來(lái)的效應(yīng)不及“創(chuàng)業(yè)板”，但可以預(yù)計(jì)，原來(lái)已經(jīng)撤退的各種與證券相關(guān)的機(jī)構(gòu)，將恢復(fù)對(duì)深圳的信心，并直接與間接地帶來(lái)巨大的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求。 高新科技客戶(hù) ? 客戶(hù)描述 深圳有著大量的高新科技企業(yè)，經(jīng)過(guò)多年的政府扶持與培育以及自身的發(fā)展，深圳高新科技企業(yè)也得到了快速發(fā)展， 但大部分的企業(yè)仍處于創(chuàng)業(yè)期或成長(zhǎng)期，主要選擇在各種科技園區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)開(kāi)展業(yè)務(wù)。同樣，也有一些企業(yè)發(fā)展到了一定規(guī)模，有代表性的是中興、華為、西風(fēng)科技等。由于大量的小型科技企業(yè)不是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)， 本文只對(duì)大中型高科技企業(yè)的總部等作為研究對(duì)象。 一方面，由于行業(yè)的高智力特點(diǎn)以及以產(chǎn)品技術(shù)研發(fā)為主，這些客戶(hù)崇尚現(xiàn)代、智能化、高效率的辦公環(huán)境；另一方面，這些客戶(hù)已經(jīng)發(fā)展比較成熟，有其完善的產(chǎn)業(yè)鏈，并已經(jīng)基本完成了決策與管理、研發(fā)、生產(chǎn)等環(huán)節(jié)的空間分離，原有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)難以滿(mǎn)足其更大層面的發(fā)展空間需求，引致了對(duì)代表 公司形象的中心商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓需求。 捷美商務(wù)中心策劃報(bào)告 17 ? 使用寫(xiě)字樓現(xiàn)狀 目前，有比較多的大中型 IT 與高科技企業(yè)在高新科技園內(nèi)辦公，并且自己已經(jīng)或正在開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，如：中興大廈、創(chuàng)維大廈等，但也有分散在深圳其他區(qū)域的，如：華為在漢唐大廈、西風(fēng)科技在電子科技大廈、用友軟件在電子科技大廈、科健集團(tuán)在蛇口明華國(guó)際會(huì)議中心、中航信息產(chǎn)業(yè)公司在航空大廈等。 這些企業(yè)與原來(lái)所在科技園、工業(yè)園等有著割舍不斷的業(yè)務(wù)與人員聯(lián)系，因此一般在這些園區(qū)內(nèi)或就近找寫(xiě)字樓辦公，賽格工業(yè)區(qū)、八卦工業(yè)區(qū)、車(chē)公廟工業(yè)區(qū)、蛇口工業(yè)區(qū)等區(qū)域周邊的中高檔寫(xiě)字樓內(nèi)，分 布著各種大中型 IT與高科技企業(yè)； ? 客戶(hù)需求動(dòng)態(tài) 由于政府的扶持，深圳大中型 IT 與高科技企業(yè)仍處于快速發(fā)展的階段。高新科技園目前已經(jīng)有了一定的規(guī)模，政府對(duì)大中型科技企業(yè)的政策支持，使得這些企業(yè)在園區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓顯得更加優(yōu)惠。 由于大中型 IT 與高科技企業(yè)的發(fā)展，其決策與管理部門(mén)已經(jīng)與生產(chǎn)、技術(shù)等業(yè)務(wù)部門(mén)，在空間上可以產(chǎn)生分離，尤其是作為公司總部，重點(diǎn)工作是從事戰(zhàn)略管理、資本運(yùn)作、市場(chǎng)管理、國(guó)際事務(wù)等，而這些工作所要求的商務(wù)環(huán)境與配套，與原來(lái)的技術(shù)研發(fā)或生產(chǎn)組織截然不同，由此也產(chǎn)生了新的寫(xiě)字樓需求。 這種 寫(xiě)字樓需求，有以下三種形式： ? 自己開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓；（在科技園內(nèi)或中心區(qū)、車(chē)公廟等區(qū)域，以及其他寫(xiě)字樓商務(wù)氣氛較濃的區(qū)域）； ? 在科技園、工業(yè)園周邊的商務(wù)中心區(qū)選擇寫(xiě)字樓； ? 在深圳中心區(qū) CBD選擇寫(xiě)字樓。 雖然深圳高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，然而，世界經(jīng)濟(jì)的階段性低潮以及高科技產(chǎn)業(yè)的理性回歸，使得整個(gè)行業(yè)的發(fā)展放緩，雖然深圳高新科技每年以 20%以上的速度發(fā)展，但由于投資的更加理性，深圳高新科技行業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求以及上述的三種形式，都將只是一個(gè)逐步完成的進(jìn)程。 捷美商務(wù)中心策劃報(bào)告 18 ? 客戶(hù)需求結(jié)構(gòu)說(shuō)明 由于作為公司的決策中心以及對(duì)外交往的重要場(chǎng)所 ，因此，這種需求與其他行業(yè)的集團(tuán)總部等類(lèi)似。 但也應(yīng)該考慮到，由于高科技公司固有的技術(shù)行業(yè)特點(diǎn)，對(duì)新技術(shù)十分認(rèn)同，而 “數(shù)碼港” 式的寫(xiě)字樓，不僅符合他們的工作習(xí)慣和特點(diǎn)，而且可以滿(mǎn)足他們對(duì)“數(shù)字群體”的自我感覺(jué)，對(duì)這些客戶(hù)更有吸引力。 作為購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的高科技企業(yè)，有以下特點(diǎn)： ? 區(qū)位的要求不是十分明顯，但一定是高檔辦公區(qū)，如：華僑城、高新科技園、中心區(qū)等； ? 外在形象 追求現(xiàn)代高科技的美感； ? 一般會(huì)選擇甲級(jí)寫(xiě)字樓，尤其突出對(duì)高信息化平臺(tái)與數(shù)碼港的追求； ? 對(duì)價(jià)格不是十分的敏感，但其本身又特別具有價(jià)格的談判能力，可承受的價(jià)格區(qū)間在 10000 元 /平方米或月租 100 元 /平方米左右 ； ? 面積需求在 1000平方米 以上； ? 樓層分布大都在 高層或中高層 ； ? 有一定的 聚堆效應(yīng) ； ? 大型高科技企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓有 命名要求 ； ? 對(duì)信息化要求高，一般要求有充足的布線(xiàn)系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)，并且有自己獨(dú)立管理控制的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；要求寫(xiě)字樓能提供 最新技術(shù)的信息平臺(tái) ； ? 對(duì)大廈的大堂、走道、電梯與電梯間、衛(wèi)生間、空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)等檔次要求高，認(rèn)可硬件設(shè)備的各種效率性與舒適性技術(shù)創(chuàng)新與提升所產(chǎn)生的價(jià)值； ? 大型高科技企業(yè)一般有自己的會(huì)議中心，但中型企業(yè)對(duì)會(huì)議中心有一定的要求； ? 崇尚 人性化環(huán)保辦公 ，對(duì)配套的員工休閑、活動(dòng)中心有較高要求； 捷美商務(wù)中心策劃報(bào)告 19 ? 需求關(guān)鍵要素排列 重要程度 要 素 啟示點(diǎn) 不可缺少 現(xiàn)代化的數(shù)據(jù)與網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 技術(shù)先進(jìn)的數(shù)據(jù)與信息系統(tǒng)，提高工作效率 十分重要 充滿(mǎn)現(xiàn)代氣息的外觀與檔次（不一定是頂級(jí)），高檔次的商務(wù)會(huì)所配套，高檔次會(huì)議中心與接待中心，綠化與景觀等 創(chuàng)造一個(gè)富有創(chuàng)新和靈感的工作氛圍，體現(xiàn)新一代成功者的地位 普通 智能化、周邊商業(yè)配套、交通 有追求，但不苛刻 ? 客戶(hù)消費(fèi)決策流程及影響因素 ? 由公司最高決策層作出決定； ? 對(duì)深圳情況十分了解，對(duì)深圳寫(xiě)字樓有比較清晰 的認(rèn)識(shí)，一旦決定購(gòu)買(mǎi)或租賃寫(xiě)字樓，則能比較快的付諸行動(dòng)； ? 剛成長(zhǎng)壯大的高科技企業(yè)，一般企業(yè)都有一位靈魂人物，該人對(duì)寫(xiě)字樓的選擇起到關(guān)鍵性的決定作用。 ? 決策人士是新時(shí)代高智力的一代企業(yè)經(jīng)營(yíng)人員，本身素質(zhì)高，決策者一般也是理財(cái)專(zhuān)家，或者有理財(cái)人士輔助，善于分析寫(xiě)字樓對(duì)公司所帶來(lái)效益的性?xún)r(jià)比； ? 愿意選擇外立面和功能為現(xiàn)代風(fēng)格、高科技的寫(xiě)字樓； ? 租購(gòu)模式 由于國(guó)內(nèi)高新科技企業(yè)大都仍處于企業(yè)生命周期的成長(zhǎng)期，其業(yè)務(wù)與規(guī)模的發(fā)展還處于一種不確定性中，租賃寫(xiě)字樓辦公仍是主流。但對(duì)于有資金實(shí)力的高科技企業(yè)，尤其是面向全國(guó)市 場(chǎng)、總部管理概念比較明確的大型高科技企業(yè)，或者應(yīng)用成熟技術(shù)的企業(yè)，也開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，以合理理財(cái)，并降低辦公成本。 捷美商務(wù)中心策劃報(bào)告 20 國(guó)際與國(guó)內(nèi)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)類(lèi)高端客戶(hù) ? 客戶(hù)描述 深圳是國(guó)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最完善的城市之一，一些商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)如網(wǎng)絡(luò)服務(wù)業(yè)、律師業(yè)、廣告業(yè)、咨詢(xún)業(yè)十分發(fā)達(dá)。這類(lèi)機(jī)構(gòu)由于其朝陽(yáng)特性及自身的活力，數(shù)量增長(zhǎng)迅速，發(fā)展?jié)摿薮螅矊⒊蔀閷?xiě)字樓市場(chǎng)龐大的消費(fèi)群之一。 這部分行業(yè)，主要以腦力服務(wù)為主，長(zhǎng)期給他們的客戶(hù)提供各種解決方案和業(yè)務(wù)支持服務(wù)，并且收取的費(fèi)用較高，公司的員工也是各類(lèi)專(zhuān)業(yè)型高知識(shí)人才。 由于他們的客戶(hù)層面廣，地域范圍甚至覆蓋全國(guó)，并且所接觸的人員都處于各個(gè)行業(yè)內(nèi)的上層，因此特別注重在與他們客戶(hù)交往中所體現(xiàn)的形象與專(zhuān)業(yè)化程度。 同時(shí)，這部分客戶(hù)數(shù)量眾多，但每個(gè)公司人數(shù)都比較少，主要在 2030 人之間，大型公司也有 50 人以上的規(guī)模。 ? 使用寫(xiě)字樓現(xiàn)狀 各公司寫(xiě)字樓分布及狀況 公司 名稱(chēng) 地址 樓層 單位數(shù)量 比力投資顧問(wèn)（深圳）有限公司 地王大廈 25 1 世融投資顧問(wèn)有限公司 國(guó)際金融大廈 23 3 匯融投資有限公司 合作金融大廈 17 3 宏鼎投資咨詢(xún)（上海）深圳分公司 電子科技大 廈 A座 25 1 時(shí)代獵鷹創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司 合作金融大廈 21 1 南方慧理投資顧問(wèn)有限公司 解放路時(shí)珍大廈 17 1 核力投資顧問(wèn)有限公司 科技大廈 24 1 中國(guó)國(guó)際財(cái)務(wù)有限公司 國(guó)際金融大廈 33 2 君恒理財(cái)顧問(wèn)有限公司 華強(qiáng)北新世紀(jì)酒店 捷美商務(wù)中心策劃報(bào)告 21 溢星企業(yè)咨詢(xún)（深圳）有限公司 地王大廈 58 1 萬(wàn)澤利財(cái)務(wù)顧問(wèn)有限公司 國(guó)際文化大廈 21 1 大江春財(cái)務(wù)顧問(wèn)有限公司 振興西路華康大廈 6 1 中林財(cái)務(wù)顧問(wèn)有限公司 八卦四路中浩大廈 7 1 中科時(shí)富融資顧問(wèn)有限公司 嘉里中心 28 1 北方財(cái)務(wù)顧問(wèn)有限公司 國(guó)際科技大廈 34 1 深圳市雪麗科貿(mào)發(fā)展有限公司 錦田路錦文閣 深圳市永信稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 核電大廈 7 1 大地律師事務(wù)所 發(fā)展銀行大廈 8 1 廣大律師事務(wù)所深圳分所 地王大廈 15 2 廣東萬(wàn)商律師事務(wù)所 科技大廈 25 1 廣深律師事務(wù)所 深業(yè)大廈 4 1 廣東仁人律師事務(wù)所 江蘇大廈 23 1 注：律師、會(huì)計(jì)、評(píng)估、稅務(wù)等事務(wù)所以及信息、管理咨詢(xún)、技術(shù)咨詢(xún)公司等分布在全市各個(gè)寫(xiě)字樓或公寓、住宅內(nèi)，大型的事務(wù)所或公司絕大多數(shù)在高檔寫(xiě)字樓 ，以一個(gè)單位為主。 注：建筑師、監(jiān)理等一般分布在次級(jí)寫(xiě)字樓或住宅、公寓內(nèi) 注：人才中介、家政服務(wù)、保安服務(wù)等一般分布在城市邊緣區(qū)域（大型國(guó)際人才中介除外） ? 客戶(hù)需求動(dòng)態(tài) 該類(lèi)客戶(hù)數(shù)量眾多，作為剛剛起步的小型公司，由于辦公成本的考慮，一般不會(huì)選擇太高檔的寫(xiě)字樓作為辦公地點(diǎn)。但一些知名的顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)公司，則是高檔次寫(xiě)字樓的重要客戶(hù)。 由于該類(lèi)客戶(hù)的主要資產(chǎn)，是公司的人才以及品牌，對(duì)實(shí)體資產(chǎn)的依賴(lài)度不強(qiáng)，因此，該類(lèi)客戶(hù)遷移辦公地點(diǎn)的成本相對(duì)比較低，也是本項(xiàng)目比較容易吸引的客戶(hù)資源。 捷美商務(wù)中心策劃報(bào)告 22 ? 客戶(hù)需求結(jié)構(gòu)說(shuō)明 為了樹(shù) 立和強(qiáng)化公司的形象，知名的顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)公司選擇辦公地點(diǎn)時(shí)，有以下特點(diǎn)： ? 辦公區(qū)域是公認(rèn)的 頂級(jí)商務(wù)中心 或區(qū)域內(nèi)核心商務(wù)區(qū)； ? 一般只選擇 甲級(jí)寫(xiě)字樓 ； ? 同一幢寫(xiě)字樓內(nèi)有幾家大型的國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名的大型公司或機(jī)構(gòu)，有“羊群效應(yīng)” 。 ? 對(duì)價(jià)格等因素考慮不是十分強(qiáng)烈，價(jià)格區(qū)間在 800012021 元 /平方米 ； ? 面積需求不大，一般在 200300平米 左右的一個(gè)或兩個(gè)單位； ? 要求有 高檔次的會(huì)議中心、接待中心 ； ? 對(duì)人性化的辦公環(huán)境和配套的員工休閑活動(dòng)中心有較高要求； ? 高檔次的常規(guī)物業(yè)管理； ? 需求關(guān)鍵要素排列 重要程度 要素 啟示點(diǎn) 不可缺少 檔次、商務(wù)中心區(qū)、標(biāo)志性建筑、交通、物業(yè)管理 表明公司的檔次 十分重要 知名公司云集、景觀、綠化、會(huì)議中心 樹(shù)立公司形象 節(jié)約辦公成本 普通 智能化、接待中心 有追求，但不苛刻 ? 客戶(hù)消費(fèi)決策流程及影響因素 ? 一般是合伙制，決策流程簡(jiǎn)單； ? 管理相對(duì)簡(jiǎn)單，有關(guān)事務(wù)的管理決策集中而效率高； ? 合伙人對(duì)決策的影響力比較大，高級(jí)管理人員也能施加一定的影響，但能施加這種影響力的人員較少； ? 對(duì)購(gòu)買(mǎi)行為的談判能力較少，一旦確定了購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，支付行為比較直接。 捷美商務(wù)中心策劃報(bào)告 23 ? 租購(gòu)模式 ? 當(dāng)這些公司處于成長(zhǎng)的初期，一般以 租用寫(xiě)字樓為主； ? 但這些公司發(fā)展到一定階段以后，公司的規(guī)模、人員數(shù)量將在一定期間內(nèi)達(dá)到某種程度的均衡，有了購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的需求； ? 綜合分析，可以認(rèn)為， 這類(lèi)客戶(hù)是寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的重要客戶(hù)，尤其是檔次比較高的寫(xiě)字樓的重要潛在購(gòu)買(mǎi)客戶(hù) 。 物流客戶(hù) ? 客戶(hù)描述 從城市定位與國(guó)際經(jīng)濟(jì)的相互影響來(lái)看，國(guó)際金融中心與國(guó)際航運(yùn)中心有著驚人的一致性。目前全球公認(rèn)的國(guó)際航運(yùn)中心有歐洲的倫敦、鹿特丹、漢堡、亞洲的新加坡、香港及東京、北美的紐約。他們的共同特點(diǎn)是，以完善的市場(chǎng)體系、靈活的經(jīng)貿(mào)政策，在發(fā)展國(guó)際航運(yùn)業(yè)的同時(shí)，也確 立了經(jīng)濟(jì)、金融中心地位。 深圳市物流行業(yè)雖然還處在發(fā)展的初期，但卻正在飛速發(fā)展，近年來(lái)增加值均以年均 12％的增長(zhǎng)率迅速增長(zhǎng)，全市資產(chǎn)過(guò)億元的現(xiàn)代物流企業(yè)已超過(guò) 20家，一批在國(guó)內(nèi)外物流界叫得響的企業(yè)陸續(xù)崛起。深圳物流業(yè)在物流節(jié)點(diǎn)、運(yùn)力體系及服務(wù)方式等方面，已初步構(gòu)筑了一個(gè)高效、專(zhuān)業(yè)的服務(wù)框架。 ? 使用寫(xiě)字樓現(xiàn)狀 公司 名稱(chēng) 地 址 樓 層 單位數(shù) 量 馬士基航運(yùn) 地王大廈 32/39/47 12 捷高國(guó)際貨運(yùn)（香港）有限公司 富麗華大酒店 香港聯(lián)邦航空貨運(yùn)（中國(guó)）深圳代表處 地王大廈 19 1 捷美商務(wù)中心策劃報(bào)告 24 川崎汽船中國(guó)有限公司深圳分公司 國(guó)際商會(huì)大廈 22 1 鐵行渣華（中國(guó)）船務(wù)深圳分公司 嘉里中心 25 1 全程物流（深圳）有限公司 交通局大廈 20層 3 深圳深業(yè)物流集團(tuán)股份有限公司 寶安北路筍崗倉(cāng)庫(kù) 區(qū) 深圳市鹽田港股份有限公司 鹽田港海港大廈 17－ 20層 招商局物流集團(tuán) 中國(guó)深圳蛇口招商 大廈 七樓 整層 深圳市快一步物流有限公司 福田區(qū)車(chē)公廟福安 大廈 三樓 深圳市白沙物流有限公司 深圳市南山區(qū)沙河 西路白沙大廈 自建 深圳市賽格儲(chǔ)運(yùn)有限公司 深圳市福田南路皇 城廣場(chǎng)寫(xiě)字樓 十九層?xùn)| 半層 深圳市三通物流實(shí)業(yè)有限公司 深圳市福田區(qū)振興西路上步工業(yè)區(qū)304 幢