【文章內(nèi)容簡介】 環(huán)境，賦予高新區(qū)更高的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，除享受國家、山東省制定的優(yōu)惠政策外，還享受青島市支持科技創(chuàng)新的相關(guān)扶持政策，這將促使該區(qū)域成為青島市北部最為活躍的經(jīng)濟(jì)帶，在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略布局中發(fā)揮越來越重要的作用。 雖然膠州灣北岸高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有很多有利條件和良好機(jī)遇，但也面青島東風(fēng)鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目建議書（代可研 ） 9 臨著一些亟待解決的突出問題和制約因素，主要有：全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)整體水平有待提升，高端“龍頭”項目不多，擁有自主知識 產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重不高；科研機(jī)構(gòu)的專業(yè)分布與我市重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向存在較大差異，科技資源難以有效整合利用，科技創(chuàng)新服務(wù)體系還需進(jìn)一步加強(qiáng)和完善；支持自主創(chuàng)新的市場化風(fēng)險投資機(jī)制尚未形成，鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的投資環(huán)境有待完善，創(chuàng)新集群的培育與先進(jìn)城市相比存在較大差距；膠州灣北岸高新區(qū)的生態(tài)環(huán)境比較脆弱，地質(zhì)條件復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)選擇的要求和準(zhǔn)入條件比較高；與主城區(qū)的便利交通尚未形成，科研教育基礎(chǔ)和商務(wù)服務(wù)功能缺乏， 居住、生活配套設(shè)施薄弱，符合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的技能型勞動人口嚴(yán)重不足。 本項目的建設(shè)對高新區(qū)的發(fā)展有很 好的配套作用，能解決一部分園區(qū)進(jìn)駐人口的住房需求。 高新區(qū)建設(shè) 發(fā)展規(guī)劃 建設(shè)現(xiàn)代化全球城市、打造青島第三代新城。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，承接第三次全球高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成全市科技創(chuàng)新的“樞紐”。在空間發(fā)展上，采用“生態(tài)經(jīng)絡(luò)，濕地島鏈”的空間發(fā)展理念，形成“一核、兩帶、三島群、多園區(qū)”的島鏈狀空間發(fā)展格局 ，正是 《青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)總體規(guī)劃》的要求，青島東風(fēng)鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目符合高新區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃。 項目的 實施 以 擁灣發(fā)展 為契機(jī)， 是 將 青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)建設(shè)發(fā) 展的需要 依據(jù)青島市委、市府“環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略部署和將青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)的布局， 青島東風(fēng)鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目將安置鹽區(qū)職工宿舍面積 14000平方米，是實現(xiàn)青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核青島東風(fēng)鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目建議書（代可研 ） 10 心區(qū)戰(zhàn)略布局的具體行動，是把青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要。 項目的實施可以 提高 青島 高新區(qū)周邊居民生活 檔次，滿足 新區(qū)快速增加的人口改善擁有住房的 需要。 一是周邊居民平房多，舊房多，改善居住條件的期望很大，消費欲望很大。二是 周邊區(qū)域 存在一個潛在的消費群體， 隨著高新區(qū)日新月異的快速發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷投入， 將帶來大量的用工人員，員工隊伍年輕，購房欲望較強(qiáng)烈，就近購房，就近上班，將給生活帶來許多便利條件 。青島東風(fēng)鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目的實施，正是順應(yīng)市場需求，為潛在消費群打造適宜的居住條件。 綜上所述，本項目建設(shè)符合青島 高新區(qū) 規(guī)劃， 市場需求大，可以提高青島高新區(qū)周邊居民生活檔次，滿足新區(qū)快速增加的人口改善擁有住房的需要，具有較大的潛在消費群， 對 打造青島第三代新城 ，實現(xiàn) 青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū) 都有十分重要意義，項目建設(shè)是十分必要的。 青島東風(fēng)鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目建議書（代可研 ） 11 第 3 章 市場分析 與項目定位 房地產(chǎn)市場分析 總體來看 ,目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。從 07 年年底開始 ,中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整 ,08 年下行速度開始加快 ,下滑幅度加大 ,房地產(chǎn)價格也隨之開始回落。從區(qū)域上看 ,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整 ,接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。 通過區(qū)域研究可以發(fā)現(xiàn) :東部地區(qū)深度調(diào)整。其中珠三角地區(qū) :全國房價“重災(zāi)區(qū)” ,今年以來 ,房價已下跌 2040%。長三角地區(qū) :今年以來 ,成交量巨量萎縮 ,第三季度出現(xiàn)價格拐點 。環(huán)渤海地區(qū) :各城市分化 ,北京下跌空間較大 ,沈陽波瀾不 驚。中部地區(qū)成交量明顯下降 ,房價開始小幅下跌 ,武漢形勢比較嚴(yán)峻。 同時低迷市場中 ,依然有四類樓盤實現(xiàn)熱銷：第一類 ,打折力度較大的知名企業(yè)的大盤 ,比如恒大、萬科、富力等。第二類 ,超小戶型單身公寓 。第三類 ,近郊經(jīng)濟(jì)型房源。 第四類 ,綜合類特色產(chǎn)品 ,比如萬達(dá)開發(fā)的綜合性商業(yè)項目。 今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢也不樂觀： 2020 年房屋成交量同比 2020年出現(xiàn)大幅下滑 ,估計萎縮 34 成 ,但由于全國房價拐點出現(xiàn)在第三季度 ,因此 2020年全年房價同比 2020年 ,依然呈正增長 ,不過漲幅將由 2020年的 18%（商品房）大幅回落到 5%左右。至于 2020 年 ,全國房屋成交量將依然在低位徘徊 ,全年成交價格比 2020年將會出現(xiàn)負(fù)增長。 2020 年全國樓市觸底反彈的可能性最大。 青島東風(fēng)鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目建議書（代可研 ） 12 2020 年 9月以來 ,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被美國政府接管等一系列事件的發(fā)生 ,美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成金融風(fēng)暴 ,并迅速波及全球。在此國際背景下 ,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦不容樂觀 ,第三季度 GDP增幅回落至 9%,中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑 ,45 天內(nèi)連續(xù)三次降息 ,頻率之高歷史罕見。 11 月中央力度空前出臺的“ 4 萬億投資計劃” ,吹響了拯救經(jīng)濟(jì)的號角。 在國內(nèi)外經(jīng) 濟(jì)形勢不容樂觀的情況下 ,我國樓市走向更加引人關(guān)注。今年以來 ,多數(shù)城市房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮 ,從第三季度開始 ,房價亦開始下跌。針對這種情況 ,從 5 月份開始 ,成都、重慶、西安、南京、杭州等 18個城市紛起救市 ,而財政部和央行亦在 10 月 22日出臺相關(guān)救市措施。 青島 城市建設(shè)新路線 確定，實施“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的城 市空間戰(zhàn)略，確立了實施“ 一主三輔多組團(tuán) ”擁灣發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想。這個規(guī)劃的最大特點是使城區(qū)土地和海景房得到盤活，使老工業(yè)搬遷改造將在四方和李滄創(chuàng)造出幾十平方公里的土地，兩者加起來將達(dá) 100平方公里，如果加上紅島等環(huán)灣地區(qū)，則將盤活 400 平方公里的土地。這對青島城市發(fā)展提供了巨大的空間。并提出北部濱海城區(qū)重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)核心基地和高新園區(qū)，重點打造四 方國際郵輪港區(qū)、海云庵商貿(mào)文化旅游區(qū)，北嶺商貿(mào)居住休閑區(qū)、高校都市科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、滄口商貿(mào)居住區(qū)、紅島新城區(qū)和北部高新區(qū)七大板塊。新政策最不同于以前政策就是不再提及濱海大道， 政策支持主要轉(zhuǎn)向膠州灣畔 ，這對濱海大道兩側(cè)的樓盤將產(chǎn)生一定的不利影響。 青島東風(fēng)鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目建議書（代可研 ） 13 從目前市場來看，目前青島市房價較高的集中在市南區(qū) CBD 和嶗山區(qū)海景房，主要以高層和寫字樓為主。價格在 1800030000 元 /平方米之間，如東海路 9 號。 市北區(qū)、四方區(qū)及李滄區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，交通的便利及配套的完善，房價也不斷的上漲，商品房價格在 55006500 元 /平方米之間，四方區(qū)和李滄區(qū)主要以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)為主。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及城陽區(qū)的土地供應(yīng)量較大，外地地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)入青島，如城陽的卓越蔚藍(lán)海岸、寶龍城市廣場；開發(fā)區(qū)的石雀灘板塊和安子區(qū)區(qū)域的開發(fā)，都為青島的未來增添了新的亮點。兩個區(qū)域的價格并無差異，價格在 45007500元 /平方米之間。 青島市地處西太 平洋”黃金海岸”的輻射 ,瀕臨黃海 ,環(huán)抱膠州灣 ,青島市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)（以下簡稱青島市高新區(qū)）位于膠州灣底部紅島北側(cè)，轄區(qū)范圍包括國家批準(zhǔn)的市北新產(chǎn)業(yè)園、原海玉鹽場、原城陽區(qū)新材料團(tuán)地、原東風(fēng)鹽場東半場、東風(fēng)鹽場西半場，總規(guī)劃面積約 ，一期面積 34K m2，是臨近青島市主城區(qū)唯一的大面積待開發(fā)區(qū)域，被青島市委市政府列入“三點布局，一線展開，組團(tuán)式發(fā)展”的重要一極，該區(qū)域距前灣港 45Km，距市中心 35Km，距流亭國際機(jī)場 10Km，緊鄰環(huán)膠州灣高速公路、濟(jì)青高速公路、膠濟(jì)鐵路等交通主干線，物流方便快 捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 、發(fā)展目標(biāo) 青島東風(fēng)鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目建議書（代可研 ） 14 按照高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)的總體發(fā)展目標(biāo) ,未來新城應(yīng)主要承擔(dān)的城市職能可以概括為以下幾個方面 : 以高新科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)帶動的城市創(chuàng)新中心； 以濕地、水系為特征的生態(tài)安全格局和依托濱海岸線和自然資源形成的青島北部旅游勝地； 生態(tài)宜居、和諧發(fā)展的示范城市。 在未來的 2030 年內(nèi)，膠州灣北部新城區(qū) (即紅島地區(qū) )將發(fā)展成為以科技研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的全球創(chuàng)新型灣區(qū)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)將發(fā)展成為東北亞地區(qū)重要的科技產(chǎn)業(yè)基地和高科技總部匯集中心。 高新區(qū)在功能布局上，結(jié)合整體發(fā)展思路和空間結(jié)構(gòu)，其用地功能將形成相對集中的高端服務(wù)業(yè)的地區(qū)、城市綜合生活區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)地區(qū)和一般產(chǎn)業(yè)發(fā)展地區(qū)。順應(yīng)區(qū)域整體空間格局，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)的空間布局應(yīng)與周邊地區(qū)融為一體，按照生態(tài)優(yōu)先的策略，規(guī)劃膠州灣北部新城區(qū)形成一主多輔，生態(tài)間隔的“組團(tuán)式”發(fā)展框架，以鹽田改造、紅島街道辦和出口加工區(qū)為基礎(chǔ)，形成約 100平方公里的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)，作為北部新城區(qū)的主體。在外圍以河套、上馬、棘洪街道辦駐地為基礎(chǔ)，“細(xì)胞狀”布局城市組團(tuán)，各組團(tuán)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū) 之間通過快速干道連接，外圍的生態(tài)綠地通過綠化通道滲透進(jìn)入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)，并與其中的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)相連。 高新區(qū)兼顧地區(qū)內(nèi)獨特的資源稟賦和現(xiàn)有發(fā)展基礎(chǔ)，結(jié)合新城區(qū)內(nèi)涵的發(fā)展要求，規(guī)劃打破傳統(tǒng)的“內(nèi)聚式”發(fā)展模式，以科技創(chuàng)新發(fā)展引擎為青島東風(fēng)鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目建議書（代可研 ） 15 核心，按照“內(nèi)外并舉”的發(fā)展模式，形成“一核、兩軸、三島群、多園區(qū)”的島鏈狀空間發(fā)展格局。依托鹽田水系整治和生態(tài)安全要求，規(guī)劃用地布局形成“島”狀特征，以快速交通和生態(tài)網(wǎng)絡(luò)為紐帶，串聯(lián)東部創(chuàng)新島群、中央科技島群、西部創(chuàng)智島群等多個功能島群，各島群內(nèi)組織多個特色鮮明的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 青島高新區(qū)住宅市場需求分析 住宅市場的新增需求量一般是由以下幾個因素決定的： ―― 人口的自然增長 青島開埠百年，先是形成了以歐陸風(fēng)格為主的西部老城區(qū)，上世紀(jì)90年代隨著市政府的東遷，又形成了現(xiàn)代化的東部新區(qū)。未來，按照新的規(guī)劃藍(lán)圖，青島以“生態(tài)”和“創(chuàng)新”為發(fā)展主題的第三代新城 正 在高新區(qū)崛起 。 2020 年近期人口規(guī)模約 18 萬人， 2020 年中期人口規(guī)模約30 萬人， 2020 年以后遠(yuǎn)期人口規(guī)模約 35 萬人 。 －－外來人口 青島市高新區(qū) 2020 年近期建設(shè)用地規(guī)模約 平方公里， 2020年中期建設(shè)用地規(guī)模約 ， 2020 年以后遠(yuǎn)期建設(shè)用地規(guī)模約 平方公里。 高新區(qū)堅持以招商引資、項目建設(shè)為主線，以完善設(shè)施配套載體功能、提升形象品味為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新運行機(jī)制、改善投資環(huán)境為保證，與時俱進(jìn)、奮力拼搏，扎實工作，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃、快速推進(jìn)的大好局面，隨著 2020年 50億的飽和性投入，今年年底到明年，高新區(qū)核心區(qū) 17條線路全面貫通，企業(yè)的不斷進(jìn)入，人員不斷增多，住房需求量進(jìn)一步加大，青島東風(fēng)鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目建議書（代可研 ） 16 為普通商品房的開發(fā)打下了基礎(chǔ)。 隨著青島市 高新區(qū) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，來青島市高新區(qū) 工作的外來人員大大增加， 預(yù)測 其中打算在青島常住和異地購房 的約有 萬人 /年，這部分消費者也成為青島市 高新區(qū) 住宅市場的發(fā)展動力之一。 －－住房條件的改善 中國的城市化剛剛走完了一半不到的道路，中國人居住條件的改善將是今后幾十年、上百年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要市場，也將是中國重要的經(jīng)濟(jì)增長點。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民購買力水平的提高，使居民對住房條件提出了更高的要求 ，市民人均住房建筑面積將不斷增長。 隨著高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的高速發(fā)展，人口增加，而且是年輕化人口的增加， 房地產(chǎn)仍然是一個大有潛力的、大有發(fā)展前途的市場 。 項目周邊地理環(huán)境優(yōu)勢： 交通 本項目到市政府只需 30分鐘車程， 到城陽只需 15分鐘，到青島國際機(jī)場只需 15 分鐘車程，交通便捷。 環(huán)境：周邊山、島、湖、溪，自然風(fēng)光明媚，景致秀麗，氣候清涼宜人。攔海大堤的建設(shè)使環(huán)海景觀更加壯觀。 上學(xué)：附近小學(xué)有上馬小學(xué)，初中有城陽六中，高中有城陽三中，教學(xué)設(shè)備齊全，師資力量較雄厚，聲譽(yù)較高，教學(xué)質(zhì)量較好 就醫(yī)：該區(qū)醫(yī)療條件較好，距離較近，距青島鹽工醫(yī)院不足 300 米，城陽二醫(yī)不足 500 米，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站就在小區(qū)旁邊，可方便居民日常就醫(yī)問藥。 青島東風(fēng)鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目建議書（代可研 ） 17 購物：便捷的交通，給居民帶來方便，小區(qū)緊靠利客來商場，東風(fēng)小區(qū)網(wǎng)點，海鮮交易市場。 項目定位 青島東風(fēng)鹽場商品房開發(fā)建設(shè)項目 消費群體：一是周邊居民平房多，舊房多，改善居住條件的期望很大，消費欲望很大。二是該小區(qū)存在一個潛在的消費群體，青島高新區(qū)的建設(shè)，將帶來大量的用工人員，員工隊伍年輕，購房欲望較強(qiáng)烈，就近購房，就近上班，將給生活帶來許多便利條件。三是隨著高新區(qū)入住企業(yè)的增多，周邊小賣店、飯店、旅館、市場等服務(wù)設(shè)施、服務(wù)配套機(jī)構(gòu)增多，使得購房租房需求增多，市場需求攀升，購房升值潛力巨大，項目實施后前景良好，具有較大市場潛力。 項目的改造必須考慮該區(qū)域內(nèi)在 目標(biāo) 居民的承受能力， 項目 應(yīng) 以建設(shè)低價位、 中小 套型的住宅為主，建筑面積不超過 100平方米，主要安置拆遷后該區(qū)域的回遷居民，剩余住房面向 區(qū)域內(nèi)有購房需求的 家庭