【文章內(nèi)容簡介】 。土家青年男女相親的“女 17 兒會”，對情歌；女兒出嫁時要“哭嫁”；土家族的土地戲、擺手舞、板凳燈，熱烈歡快；土家苗族玩龍燈、耍獅子，喜氣洋洋，熱鬧非凡。 第四章 建設(shè)單位基本情況 張家界市交通投資有限責(zé)任公司，是由張家界市人民政府授權(quán)張家界市交通局于 2021 年組建的國有獨資公司，注冊資金 10O0 萬元，注冊地址：張家界市永定區(qū)崇文路 32號，法定代表人：羅曉晴。 公司主要從事交通設(shè)施建設(shè)的投資，先后自籌和引資10000萬元，以獨資、參股等方式建設(shè)江埡汽車客運站、張家界汽車東站、張家界汽車南站、慈利縣汽車東站和西站。目前，正在積極籌劃張沅公路三岔隧道、澧水風(fēng)貌帶半邊街、張家界旅游交通集散中心、老道灣生態(tài)休閑旅游景區(qū)等項目。 第五章 項 目 概 述 一、指導(dǎo)思想 總的指導(dǎo)思想是圍繞把江埡建設(shè)成為旅游休閑度假商務(wù)區(qū)為目標，以文化為支撐，遵循“大旅游、高起點、有特色、可持續(xù)”的原則，以創(chuàng)新 發(fā)展機制，整合旅游資源，培育品牌特色，增強競爭實力為主線，按 3星級標準建設(shè)，動員和協(xié)調(diào)社會各方面力量，構(gòu)筑張家界東線特色旅游格局。 二、 設(shè)計要求 18 建筑設(shè)計以適用、經(jīng)濟、美觀、功能合理為原則，同時控制建筑體量，不易過大，建筑立面造型新穎，外裝飾采用新型材料，色彩應(yīng)與空間環(huán)境相協(xié)調(diào)，主要建筑控制如下： (1) 客房樓：按三星級酒店評定標準建設(shè)， 90 間左右客房，總建筑面積約為 2700 平方米。 (2) 宴舞廳：以滿足 100 人同時用餐和參觀演出，占地約 300 平方米。 (3) 休閑室，以滿足休閑 功能為主，總建筑面積為 200 平方米。 (4) 別墅：共 3 棟，總建筑面積約為 600 平方米，建筑主體為 3 層。其中一棟為杜心五武術(shù)博物館。 (5) 辦公商務(wù)中心：以滿足辦公、培訓(xùn)、開會、購物等功能為主，總建筑面積為 1000 平方米。 (6) 職工宿舍樓：以滿足居住功能為主，總建筑面積為 20O 平方米。 三、工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標 總占地面積： 23 畝 總建筑面積： 500O 平方米 容積率： 道路廣場用地面積 ： 平方米 綠地面積 ： 平方米 綠地率： ％ 四、項目實施的依據(jù) 是江埡汽車客運站的第二期建設(shè)項目，是江埡鎮(zhèn)重點招商引資開發(fā)項目。 19 中國加入 WTO和旅游業(yè)的大發(fā)展為項目建設(shè)給予了強大的推動，國家相續(xù)出臺了國發(fā) [2021]9號《關(guān)于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》，明確規(guī)定了酒店享受一般工商企業(yè)同等水、電、氣價格的政策，這是對酒店業(yè)發(fā)展最有效、最實際價值的支持。 近年來江埡旅游業(yè)發(fā)展迅猛，每年以 15 萬人次的速度增長，作為旅游城市發(fā)達與否的標志，城市象征的星級酒店嚴重欠缺，江埡鎮(zhèn)現(xiàn)僅有星級酒店一家，規(guī)模小、設(shè)施不齊，其他均為家庭旅館、小招待 所。江埡鎮(zhèn)的酒店建設(shè)還是空白，均為本公寓式酒店留下較大的發(fā)展空間。 本公寓除享受國家、省、市、縣一系列優(yōu)惠政策外，還享有江埡鎮(zhèn)人民政府授予的有關(guān)招商引資特殊優(yōu)惠政策。 六、項目建設(shè)的意義 ( 一 ) 有利于加快當(dāng)?shù)孛撠氈赂槐夹】挡椒? 就客觀上講， 江埡 歷史悠久，幅員遼闊，人口眾多，資源豐富。時值全國人民正忙于經(jīng)濟發(fā)展、奔向小康的今日，生活在如此資源豐富的 江埡 人民還有相當(dāng)一部分置身于貧困線以下，大部分農(nóng)民很難解決穩(wěn)定脫貧問題，究其原因，除了基礎(chǔ)差、底子薄、自然環(huán)境影響之外，一個主要原因，就是豐富的資源 沒有得到開發(fā)利用，特別是民族文化資源和生態(tài)旅游資源沒有得到很好的開發(fā)利用。隨著人類社會物質(zhì)、精神文明建設(shè)的高度發(fā)展，旅游事業(yè)尤如洪波大潮，大有不可阻擋之勢，旅游業(yè)已成為一地經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在省、市、縣各級政府都已確立 江埡 要以旅游為龍頭，發(fā)展全鎮(zhèn) 的旅游農(nóng)業(yè)、旅游工業(yè)、旅游商貿(mào)、旅游產(chǎn)業(yè)已是全 鎮(zhèn) 經(jīng)濟中的重中之重。啟動本工程建設(shè)可以使本地豐富的民族文 20 化和獨特的自然旅游資源發(fā)揮可觀的社會效益和經(jīng)濟效益，使更多的農(nóng)民得到就業(yè)機會，創(chuàng)造更好的社會財富。 ( 二 ) 對張家界旅游產(chǎn)業(yè)的重要補充 一位專家斷言，沒有文 化的民族是愚昧落后的民族，沒有文化內(nèi)涵的旅游是沒有發(fā)展的旅游。張家界目前雖有《秀華山館》、《土家風(fēng)情園》、《普光禪寺》等一些文化旅游景點，但和歷史悠久的張家界民族文化內(nèi)涵和博采流長的 江埡衛(wèi)城文化和武術(shù) 文化底蘊比較，還是滄海中的一滴。自然門武術(shù)大師杜心五的特殊地位在張家界乃至全國都是獨樹一幟，任何地方、任何內(nèi)容都無法比擬和代替?；I建江埡汽車站二期工程之杜心五武術(shù)博物館開發(fā)建設(shè)工程，可以更好地弘揚張家界民族文化，使 江埡鎮(zhèn) 的歷史文化遺產(chǎn)得以走出深閨，發(fā)揚光大，對全市的旅游文化產(chǎn)業(yè)是一個重要補充。 (三 ) 支持 江埡汽車站持久發(fā)揮社會公益作用 江埡汽車站是公益性交通基礎(chǔ)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施，由于江埡地區(qū)人流車流輛較少，站務(wù)經(jīng)營收入十分有限，單純通過收取站務(wù)服務(wù)費，很難維持車站的正常運營，必須立足車站處于人流中心這個優(yōu)勢條件，進行綜合開發(fā)，拓展多種經(jīng)營，挖掘商業(yè)價值，通過綜合收益彌補站務(wù)經(jīng)營虧損，實現(xiàn)總體收支平衡，從而達到支持江埡汽車站持久發(fā)揮社會公益作用的目的。 第六章 項目建設(shè)管理與施工組織設(shè)計 一、工程條件 21 該項目位于江埡旅游休閑度假商務(wù)區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，南側(cè)臨道路，對外交通聯(lián)系較為方便。 二、技 術(shù)供應(yīng)條件 1 、建筑材料：磚可就近采購，水泥從本縣采購，木材從縣木材公司采購，鋼筋從市內(nèi)采購，砂石從附近婁水河開采，外裝修材料可以就近采購。 2 、水電供應(yīng)：工程位于城區(qū)，施工用水、電可就近接線。 3 、其它設(shè)施：施工臨時用房可在空閑地上搭建。 三、工程實施計劃 2021 年 1 月至 2O08 年 6 月，完成道路建設(shè)，圍墻建設(shè)。 2021 年 7 月至 2021 年 12 月，完成基建工程建設(shè)。 2021 年 1 月至 2O09 年 12 月，完成園內(nèi)園藝區(qū)花木苗圃栽植，并改善園內(nèi)綠化環(huán) 境。 四、項目建設(shè)管理 1 、工程建設(shè)項目的實施必須符合園內(nèi)基本建設(shè)項目的建設(shè)和審批程序。 2 、工程建設(shè)必須建立健全質(zhì)量管理制度，實行工程質(zhì)量終身負責(zé)制度，施工企業(yè)必須具備相應(yīng)的施工資質(zhì)等級及相應(yīng)的工程技術(shù)人員和機械設(shè)備，且施工嚴格按照有關(guān)程序施工，工程施工不能以次充好，必須杜絕“豆腐渣”工程，各責(zé)任單位應(yīng)簽訂書面合同，做到職責(zé)分明，有章可循。嚴格履行各自義務(wù)。 第七章 項目投資概算 22 一、投資概算依據(jù)及說明 1 、國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒布的 (( 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考 )； 2 、 項目所需的配套設(shè)備，按生產(chǎn)廠家報價資料進行計算； 3 、項目建設(shè)工程費按張家界現(xiàn)行建筑造價擴大指標進行估算； 4 、項目安裝工程按各單項工程、安裝工程費率進行計算； 5 、基本預(yù)備費按工程費用的 8 ％計取 ( 漲價預(yù)備費按現(xiàn)行政策暫停 ) 。 二、項目建設(shè)投資估算 按三星級商務(wù)酒店規(guī)劃設(shè)計。由主樓、裙樓、輔樓等組成，包括停車場、前廳、大堂、夜總會、演藝吧、中西餐廳、咖啡廳、 KTV 包廂、 100 間標準客房、豪華客房及各式套房、會務(wù)中心、健身中心、商務(wù)中心、購物中心等設(shè)施。該酒店占地 23 畝，建筑面積 5000m2。項目投資概算為 億元，其中：土地價 300 萬元；土建部分造價： 600 萬元；設(shè)備工程： 200萬元；內(nèi)部裝修： 200萬元；預(yù)備費用： 100萬元 1 、建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資為 1800 萬元，其中：建筑工程費用 600 萬元，設(shè)備購置費 200 萬元，安裝工程費 200萬元，工程建設(shè)其他費用 100 萬元，預(yù)備費 100 萬元 ( 詳見附表 1) 。 2 、建設(shè)期利息 23 項目固定資產(chǎn)投資中，申請銀行扶貧貸款 1500 萬元，年利率按 ％計，建設(shè)期利息為 萬元。 3 、流動資金 參照類 似項目流動資金投放、周轉(zhuǎn)狀況，按照分項詳細估算法進行估算，項目正常營業(yè)需投放鋪底流動資金 200 萬元。 4 、項目總投資 建設(shè)項目總投資為 1800 萬元。 第八章 資金籌措及還貸計劃 一 、資金來源 建設(shè)項目所需 1800 萬元資金，擬定其來源如下： (1)建設(shè)單位自籌資金 500 萬元，其中用于固定資產(chǎn)投資 300 萬元，用作鋪底流動資金 20O 萬元。 (2) 申請銀行扶貧貸款 13O0 萬元，用于固定資產(chǎn)投資。 二 、還貸計劃 申請銀行貸款 1300 萬元，分 5 年償還。 第九章 財 務(wù) 評 價 一、財務(wù)評價的依據(jù) 1 、根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考二》，確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 2 、安裝工程費按照設(shè)備購置費的 5 ％計算，并構(gòu)成設(shè)備原始價值；固定資產(chǎn)采用平均年限法分類進行折舊，預(yù) 24 備費、建設(shè)期利息分攤到各折舊類別中。房屋按 20 年折舊，殘值按 5 ％計算；設(shè)備按 10 年折舊，殘值按 5 ％計算，車船及電子設(shè)備按 5 年折舊，殘值按 5 ％計算；構(gòu)筑物按 15 年折舊，殘值為 O 。 3 、人事費用按張家界地區(qū)平均消費水平計提，并考 慮了招聘高級酒店管理人才的例外情況，其他費率按行業(yè)平均費率計提，期間費用根據(jù)張家界目前行業(yè)標準和將來酒店開業(yè)后的實際，逐項進行估算。 4 、項目建設(shè)期 3 年，計算期 13 年，財務(wù)基準收益率 12 ％，其中通貨膨脹率為 5 ％。 5 、按每 5 年一個周期進行循環(huán)裝修，在一個裝修周內(nèi)營業(yè)收入按 5 ％、 3 ％、 ％的增長率進行逐年估算。 二、營業(yè)收入和營業(yè)稅金與附加估算。 預(yù)計在正常經(jīng)營年份，年收入可達 萬元，其中：門票收入 萬元， 客房收入 萬元（ 100間 260元 /天360天 85%）；餐飲收入 萬元（ 萬元 /天 360 天）；娛樂收入 萬元（ 萬元 /天 360 天）；購物收入 萬元。 營業(yè)稅金及附加 萬元。 三、總成本費用估算 營業(yè)第 1 年總成本費用 萬元，其中付現(xiàn)成本及費用 萬元。 四、財務(wù)效益分析 該項目是張家界第一個主題文化酒店，她的建成將成為張家界文化旅游的標志性景區(qū)，其效益是長期性的，尤其是遠期效益更為看好。 25 ( 一 ) 財務(wù)盈利能力分析 通過財務(wù)現(xiàn)金流量計算，在項目計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計為 萬元，按此計算的各項評價指標見下表。 財務(wù)盈利評價指標 序 號 指 標 單 位 所得稅后 所得稅前 備 注 1 財務(wù)內(nèi)部收益 率 ％ 含建設(shè)期 2 靜態(tài)投資回收 期 年 3 年 3 財務(wù)凈現(xiàn)值 ic=12 ％ 萬元 由上表可見項目建成營業(yè)后，稅后內(nèi)部收益率達到 ％，高于行業(yè)基準收益率，投資回收期為 年 ( 含建設(shè)期 3 年 ) ，財務(wù)凈現(xiàn)值 (ic=12 ％ ) 為 萬元，項目有較強的盈利能力。 ( 二 ) 利潤分析 預(yù)計年利潤 利潤總額 萬元，稅后凈利潤 萬元，投資利潤率為 ％，投資利稅率 ％。 第十章 環(huán) 境 影 響 評 價 一、環(huán)境現(xiàn)狀 26 該項目位于江埡商務(wù)旅游度假區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，目前區(qū)內(nèi)工業(yè)較少，污染尚輕，環(huán)境質(zhì)量據(jù)環(huán)保部門監(jiān)測情況如下： 1 、水質(zhì)基本符合國家“地面水環(huán)境質(zhì)量標準”的 II 類水標準。 2 、區(qū)內(nèi)環(huán)境噪聲符合國家“城市區(qū)域噪聲”標準的 II 混合區(qū)標準。