【文章內(nèi)容簡介】 ，實施老年人地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該說是一種機(jī)遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時，水到渠成?？梢灶A(yù)見，老年人住宅逐步被消費者（老年人極其子女）所接受，誰搶占了開 發(fā)先機(jī)，誰就開拓了新的市場，也就贏得了市場競爭。 （二）武漢市老年人住宅市場現(xiàn)狀 ? 老年人住宅明顯不足 武漢市有 850 多萬人口，其中 60 歲以上的老年人約 95 萬，是典型的老齡化城市，而武漢現(xiàn)有的養(yǎng)老院約 150 家，在養(yǎng)老院養(yǎng)老的老人不足 50000 人，另有90萬人以其他方式養(yǎng)老。 ? 戶型設(shè)計不合理、功能相對單一 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 19 輝煌 營銷 老年人住宅市場分析 ? 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè) 施不足 目前武漢市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200 個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 ? 環(huán)境質(zhì)量有待提升 武漢市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在老城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡陋，內(nèi)部安全隱患 突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了。總體環(huán)境質(zhì)量有待提升。 ? 服務(wù) 人員缺乏專業(yè)培訓(xùn) 在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 20 輝煌 營銷 老年人住宅市場分析 總結(jié)： 武漢市現(xiàn)有養(yǎng)老院、敬老院均屬計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，多屬行政救助和自助行為。從實際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所，功能相對單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位?？傊錆h市的養(yǎng)老院數(shù) 量不足、理念落后、硬件設(shè)施陳舊簡陋、軟件設(shè)施缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差。 （三）老年人住宅市場發(fā)展趨勢 ? 產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢 縱觀武漢市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年度假公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。武漢輝煌地產(chǎn)營銷公司全程策劃和銷售的武漢僑亞假日頤樂 園也是此類型住宅的典型案例，他們的成功開發(fā)與銷售，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場發(fā)展主流。 ? 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 21 輝煌 營銷 老年人住宅市場分析 老年人進(jìn)入養(yǎng)老院的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。 ? 老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定武漢市現(xiàn)有的 150多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換代?？傊袡n老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。 ? “山水型老年公寓”將更受消費者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負(fù)，輕 松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 22 輝煌 營銷 他們的青睞。 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 23 輝煌 營銷 項目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 三、項目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務(wù)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個方面的要求： ? 地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán) 境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。 ? 地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入必須有公交線路，而且站點近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。 ? 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則 100～ 200 畝，大則 500～ 800 畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人 的這種生理和心理需求。 ? 地塊距離城郊 3～ 5km，距離中心城區(qū) 10～ 15 km 為宜，老年人住宅不宜選 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 24 輝煌 營銷 項目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠(yuǎn)郊區(qū)，因為這樣一來，老年人經(jīng)常面對或老或病的同伴，看著他們一個個離去，看不到充滿活力健康的人群，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 25 輝煌 營銷 項目產(chǎn)品規(guī)劃 四、項目產(chǎn)品規(guī)劃 根據(jù)對項目的具體定位，結(jié)合我們的開發(fā)設(shè)想，在此提出產(chǎn)品規(guī)劃方案，以期為產(chǎn)品開發(fā) 分析提供依據(jù)。 （一）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求 在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人 的關(guān)懷，更要考慮社會心理學(xué)所涉及的居住心理問題。 ? 設(shè)計要人性化 平面設(shè)計要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道），電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動范圍，要保證充足的陽光入室，空間通透，有穿堂風(fēng)，樓梯踏步高度不大于 140 ㎜ ，踏面寬度不小于 300㎜ ，坡道坡度小于 1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔 200m應(yīng) 設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計，防跌扶手，各種開關(guān)、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便，入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 26 輝煌 營銷 項目產(chǎn)品規(guī)劃 ? 生活要智能化 應(yīng)配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系 統(tǒng)等保障老人安全。 ? 環(huán)境要園林化 應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。 ? 戶型要合理化 應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求 ，每戶面積控制在 40～ 60㎡ 左右。即戶型設(shè)計要個性化、合理化。 ? 配套要完善化 小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設(shè)施。 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 27 輝煌 營銷 項目產(chǎn)品規(guī)劃 ? 建筑要藝術(shù)化 在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。 滿足以上這些要求的同時，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)。 （二）園區(qū)規(guī)劃特征 項目占地 400 畝，規(guī)劃建筑總面積 40 萬平方米，可售面積 35 萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計，以多層為主，輔之以少量小高層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施； 整體建筑風(fēng)格以傳統(tǒng)的 江南田園風(fēng)光 為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡單粗陋，注重細(xì)部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂 ，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的江南田園風(fēng)光。 “ XX 老年公寓”可行性研究報告 28 輝煌 營銷 項目產(chǎn)品規(guī)劃 （三）園區(qū)構(gòu)架