【文章內(nèi)容簡介】 地址 該項(xiàng)目南面 該項(xiàng)目西南面 該項(xiàng)目西面 該項(xiàng)目東面 建筑規(guī)模（㎡） 337258 35388 35480 38826 容積率 綠化率 38 35 35 50% 結(jié)構(gòu)形式 框架 框架 框架 框架 開始銷售時(shí)間 202108 202106 202106 202105 住宅銷售均價(jià) 5900 6000 5900 4000 銷售率 86% 100% 80% 100% 數(shù)據(jù)來源：億房網(wǎng)、武漢住 房 保障和房屋管理局網(wǎng)站相關(guān)數(shù)據(jù)整理 分析上表的幾個(gè)數(shù)據(jù)，在本項(xiàng)目周邊的幾個(gè)住宅項(xiàng)目都有著 較 高容積率和高綠化率， 說明這幾個(gè)小區(qū)在規(guī)劃上都十分注重小區(qū)環(huán)境的考慮。 房屋的銷售價(jià)格在 6000 元 /平方米左右，劍橋春天、慧谷時(shí)空均已售罄，巴黎豪庭二期、和虹景花園都有很高的銷售率，表明該地區(qū)的住宅銷售情況十分的好，其中慧谷時(shí)空開盤時(shí)間較早，其價(jià)格缺少可比性。巴黎豪庭樓盤與本案隔街相望，地理位置和環(huán)境相當(dāng)，具有很高的參考價(jià)值。 （ 三 ） 項(xiàng)目的定位與目標(biāo)客戶 根據(jù)本項(xiàng)目依山傍水，環(huán)境條件優(yōu)越，學(xué)府、 高校云集的濃厚文化氛圍以及大型制造業(yè)航母紛紛落戶的基本現(xiàn)狀，結(jié)合武漢市的政策要求、消費(fèi)習(xí)慣、以及經(jīng)濟(jì)條件等方面的因素，該項(xiàng)目應(yīng)該定位為建設(shè)舒適、溫馨、的生活社區(qū)。 （ 1） 教師，企業(yè)管理者 及員工。洪山區(qū) 不僅 高校云集， 中小也數(shù)量眾多，學(xué)校教師 有購房實(shí)力。同時(shí)，依托光谷的迅速發(fā)展，富士康、烽火科技等一大批光電子、生物制藥、重型制造等各行業(yè)產(chǎn)業(yè)航母扎堆聚集。 12 大量的高新技術(shù)會(huì) 帶來大量的高技術(shù)人才，他們作為企業(yè)的管理者 和員工，是購房的巨大生力軍。 （ 2） 二次置業(yè)者。二次置業(yè)者作為本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客 戶之一， 隨著生活水平的提高，或者因?yàn)榧彝コ蓡T要求比如小孩讀書等，原來的住房已經(jīng)不能滿足他們的生活需求，他們有改變目前住房條件的愿望，同時(shí)他們也有著固定的經(jīng)濟(jì)來源，可以重新購買一套房。 （ 3） 外來購房者。武漢作為中部重鎮(zhèn)，九省通衢，有著無與倫比的低了優(yōu)勢。武漢鐵路局的成立，武廣高鐵的開通更是讓武漢的交通環(huán)境的到了很大改善。從武漢到北上廣等發(fā)達(dá)城市都可以做到朝發(fā)夕歸，武漢的旅游資源必定會(huì)得到更加廣泛的開發(fā)。武漢買房已經(jīng)是很多房產(chǎn)投資者的重要選擇。 （四）項(xiàng)目 SWOT 分析 所謂 SWOT 分析也稱為態(tài)勢分析，就是將與 研究對(duì)象密切相關(guān)的主要內(nèi)部優(yōu)勢、劣勢和外部機(jī)會(huì)、威脅通過調(diào)查列舉出來，并按照矩陣排列，然后采用 系統(tǒng)分析的方法將各種相關(guān)要素進(jìn)行分析，得出相應(yīng)結(jié)論。本項(xiàng)目的 SWOT 分析的如下： （ 1）項(xiàng)目優(yōu)勢分析： 項(xiàng)目 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完備，生活、醫(yī)療、教育、娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，方便舒適。小區(qū)的高綠化率規(guī)劃給營造良好的小區(qū)環(huán)境提供保障。規(guī)劃要求戶型面積小于 90 平方米的住房不得少于 66%，小戶型給那些資金少的客戶帶來了機(jī)會(huì)。 （ 2）項(xiàng)目劣勢分析 第一 , 所在區(qū)域有南益巴黎豪庭、劍橋春天 等高檔社區(qū)，各樓盤的地理位置極為相似 ，他們長期處于該地區(qū)，有很豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在這里的競爭壓力大。第二 , 為整個(gè)地塊的一期工程，缺少在該地區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 （ 3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目地處東湖風(fēng)景區(qū)周邊，緊鄰喻家山，馬鞍山國家森林公園，自然條件優(yōu)越。 光谷地區(qū)正慢慢發(fā)展成為武漢地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)，這里置業(yè)有很好的升值前景武漢的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)位于全國副省級(jí)城市第五位，加上市政府近幾年來不斷加大社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，武漢市社會(huì) 具有很大的消費(fèi)潛力 。 13 （ 4）項(xiàng)目威脅分析 該項(xiàng)目地處洪山區(qū)東部，是全市最新發(fā)展的地區(qū)之一，它遠(yuǎn)離武漢的政治、經(jīng)濟(jì)中心，可能會(huì)減少很多購 房者。經(jīng)過 2021 年全國房地產(chǎn)市場的繁榮，國家從去年年底就出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施來應(yīng)對(duì)火熱樓市，國家的政策必定會(huì)對(duì)未來市場帶來威脅。武漢市近兩三年開始的大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)造成了很嚴(yán)重的交通問題，而本項(xiàng)目正好處于交通問題比較嚴(yán)重的地區(qū)魯巷周邊，而且這個(gè)問題在短期內(nèi)無法根本解決，這就會(huì)迫使很多潛在購房者更多的考慮，這也是很嚴(yán)重的威脅。 表 ：項(xiàng)目 SWOT分析表 S 綠 化率規(guī)劃 W 盤眾多，競爭激烈 ，缺少一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) O ， 消費(fèi)潛力大 T ，經(jīng)濟(jì)中心 交通問題 14 三、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的 步驟 和 內(nèi)容 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國家現(xiàn)行法律規(guī)范、財(cái)稅制度、價(jià)格體系下從項(xiàng)目或企業(yè)的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的投資、成本、收益、稅金以及利潤等編制各種財(cái)務(wù)報(bào)表，分析和預(yù)測項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，充分考慮項(xiàng)目的盈利能力、償債能力從而分析判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法。 它主要的步驟和內(nèi)容有： 第一，預(yù)測各種財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表。主要包括對(duì)投資、成本、收益等數(shù)據(jù)的估算，在對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估、鑒定的基礎(chǔ)上編制投資估算表、利息估算表等輔助報(bào)表。 第二，編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表。匯總輔助報(bào)表中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，依據(jù)一定的規(guī)范和程序編制資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表等。 第三，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。利用基本財(cái)務(wù)報(bào)表可以計(jì)算出一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)，有能夠反映盈利能力的凈現(xiàn)值、投資回收期，也有反映償債能力的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率等。 （二）財(cái)務(wù) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算 現(xiàn)金流量是投資方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本要素，它主要包括現(xiàn)金的流進(jìn)和流出兩方面。構(gòu)成現(xiàn)金流入的主要要素有銷售收入、利潤、和其他收入等；構(gòu)成現(xiàn)金流出的主要要素有投資、成本、稅金等。現(xiàn)金的流入和流出的要素就形成了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 本項(xiàng)目的銷售收入主要是房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入。包括房屋和車位的銷售。 （ 1）銷售價(jià)格的估算 項(xiàng)目的銷售價(jià)格的估算主要采用市場比較發(fā)進(jìn)行。市場比較法是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)?修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的做法。主要有收集交易實(shí)例、選取可比實(shí)例、建立價(jià)格可比基 15 礎(chǔ)、進(jìn)行交易情況修正、進(jìn)行交易日期修正、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正和求可比價(jià)格等幾個(gè)步驟。 表 321： 樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 用地性質(zhì) 建筑形態(tài) 建筑面 積（ ㎡ ） 平均價(jià)格 （元 /㎡ ） 銷售率 開盤 日期 A 巴黎豪庭 （二期） 住宅 小 高 層 337258 5900 86% 09/08 B 保利花園 住宅 小高層 360000 4000 100% 07/08 C 蘋果 HOUSE 住宅 小高層 130000 5700 100% 09/08 D 現(xiàn)代森林花園（三期） 住宅 小高層 210000 4800 100% 09/02 數(shù)據(jù)來源：億房網(wǎng) 武漢住房保障和房屋管理局 運(yùn)用市場比較法的方法，我通過上述 4 個(gè)類似的已經(jīng)成功開盤的項(xiàng)目與本項(xiàng)目在區(qū)域、環(huán)境、交易情況、交通配套等的對(duì)比得出交易日期修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正。然后得出比準(zhǔn)價(jià)格如下表 ： 表 ：項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表 序號(hào) 、 號(hào) 成交 價(jià)格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 比準(zhǔn)價(jià)格 交通 配套 環(huán)境 小計(jì) 交房 標(biāo)準(zhǔn) 社區(qū) 規(guī)劃 小計(jì) A 5900 0 0 0 100/100 0 +3 100/103 7228 B 4000 +3 0 1 100/102 0 +2 100/102 6094 C 5700 +2 +1 1 100/102 0 0 100/100 6846 D 4800 0 +1 +1 100/102 0 +1 100/101 6127 運(yùn)用市場比較法，考慮到影響房屋估價(jià)的因素后，通過系數(shù)修正計(jì)算出比準(zhǔn)價(jià)格。 然后采用加權(quán)算術(shù)平均法，確定本項(xiàng)目住宅市場價(jià)格為： （ 7228 +6094+6846+6127）247。 386%≈ 6550 元 /平方米 16 同時(shí)，結(jié)合武漢市目前的停車位價(jià)格水平， 單個(gè) 小汽車停車位價(jià)格在8 萬到 15 萬元。本項(xiàng)目確定停車位價(jià)格為： 10萬 /個(gè) 通過上述分析，確定本項(xiàng)目建議銷售價(jià)格為： 住宅： 6550 元 /平方米 車位： 10 萬元 /個(gè) （ 2）銷售收入的估算 根據(jù)前文項(xiàng)目確定的基本規(guī)劃方案，本項(xiàng)目可銷售內(nèi)容為：住宅 432套 ， 共 43362 平方米建筑面積，停車位 220 個(gè)。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，預(yù)計(jì)在建設(shè)期的第一年銷售占 0%，第二年占 40%,最后半年銷售 60%，其總銷售收入估算如表 323： 表 323： 銷售總收入預(yù)測表 用 途 可 售 數(shù) 量 建議銷售單價(jià) 銷 售 收 入 住 宅 43362 ㎡ 6550 元 /㎡ 284021100 元 車 位 220 個(gè) 100000 元 /個(gè) 22021000 元 合 計(jì) 306021100 元 工程經(jīng)濟(jì)分析中使用的投資常常是指建設(shè)項(xiàng)目總投資，它主要包括固定資產(chǎn)總投 資和流動(dòng)資金。 但對(duì)于租售的房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，開發(fā)商形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是為零的，房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資基本上就是項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。他包括開發(fā)期成本和期間費(fèi)用。 開發(fā)成本的 主要內(nèi)容有土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、前期工程 費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)，期間費(fèi)用主要包含了 管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、和銷售費(fèi)用。 （ 1）土地費(fèi)用 根據(jù)項(xiàng)目地塊掛牌拍賣的成交價(jià)格，整個(gè)地塊的成交 面積為 46312平方米，成交 價(jià)格為 10143 萬元，一期開發(fā)用地為 19800 平方米， 按照比例折算 其價(jià)格約為 萬元。 （ 2）建安工程費(fèi) 17 建安工程費(fèi)分為建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)兩方面。建筑工程費(fèi)包括各種房屋建造工程費(fèi)、裝飾工程費(fèi)、供水、供電、通風(fēng)以及為房屋服務(wù)的電信、電力和場地平整、土石方工程費(fèi)、環(huán)境美化費(fèi)等等。安裝工程主要包括機(jī)械設(shè)備的安裝、電氣設(shè)備的安裝、熱力設(shè)備的安裝等等。這部分費(fèi)用采用概算指標(biāo)估算法進(jìn)行估算。概算指標(biāo)估算法就是用以建項(xiàng)目建筑工程各概算指標(biāo)列項(xiàng)中的單位投資額估算擬建項(xiàng)目建安工程費(fèi)。武漢市不含精裝修的小高層建安工程費(fèi)約為 800 到 1500 之間，本項(xiàng)目取建安工程費(fèi)為1500 元 /平方米，建安工程費(fèi)約為： 萬元。 （ 3）前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要是指在項(xiàng)目前期規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、 “ 三通一平 ” 等階段的費(fèi)用支出。前期工程費(fèi)的估算表如下表 ： 表 ： 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) 3‰ 3 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) 5‰ 4 通水、通電、通路費(fèi) 建安工程費(fèi) 1% 5 場地平整費(fèi) 60 元 /平方米 合計(jì) （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要是指經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的，在項(xiàng)目建設(shè)紅線范圍內(nèi)項(xiàng)目的道路、綠化、供水、供電方面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的花費(fèi)。一般按實(shí)物工程量計(jì)價(jià)，常占建安工程費(fèi)的 15%左右，本項(xiàng)目按建安工程費(fèi)的 15%估算。 （ 5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)為居民提供生活服務(wù)的非盈利的各種公共配套設(shè)施的建 18 設(shè)費(fèi)用。主要有居委會(huì)、公共廁所、停車場等公共設(shè)施。可以根據(jù)實(shí)物工程量計(jì)算，也可以按建筑面積單價(jià)計(jì)算，還可以按建安工程費(fèi)的 3%～ 5%估算。本項(xiàng)目采用建安工程費(fèi)的 5%估算。 （