【文章內(nèi)容簡介】 、建筑、裝修、服裝鞋帽、石材加工、房地產(chǎn)開發(fā)、汽車配件、食品加工、交通運(yùn)輸、餐飲等 10多個(gè)行業(yè)，共投入資金 200多億元，為武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)作出了貢獻(xiàn)。 ? 商會(huì)聯(lián)合體 機(jī)構(gòu)設(shè)置 1. 商會(huì)聯(lián)合體辦公室設(shè)在中南玻璃城， 聯(lián)合體負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研、論證、規(guī)劃、資金招募、項(xiàng)目執(zhí) 行等相關(guān)工作。商會(huì)聯(lián)合體 及 辦公室主要成員組成如下： 理 事 長 ：李國斌 副 理事長 ：宋事濤、蔡玉春、王清白 執(zhí)行理事 ： 田祖平 主 任：王孝新 項(xiàng)目助理 ：曾秋萍 （兼會(huì)計(jì)） 企劃助理 ：羅飛英 （兼出納） 行政助理 ：秦學(xué)文 （兼勤務(wù)） 2. 商會(huì)聯(lián)合體及其辦公室 在 項(xiàng)目前期 先投 入 啟動(dòng)資金 100 萬，各理事單位 20萬，不足部分根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)需要再投入。 XX 貨場(chǎng)整體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 第三章 項(xiàng)目背景 XX貨場(chǎng)地塊價(jià)值不斷升遷 1. XX貨場(chǎng)約 270畝地，獨(dú)居“中國建材第一市” —— 硚口建材商業(yè)圈核心，緊鄰武漢中央商務(wù)區(qū)。 2. 南國大武漢、香江、金太陽、 沃爾瑪?shù)葦?shù)十個(gè)知名賣場(chǎng)布其周圍，大有“眾星捧月”之勢(shì)。 3. 建設(shè)大道、解放大道、 XX 一路、 XX 二路交匯于 XX 貨場(chǎng)，難得的客流資源，更助它“獨(dú)霸一方”。 4. 鐵路專用線，更有別于其他商業(yè)地段，必將成為 XX貨場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 5. 尤其二環(huán)線橫貫廣場(chǎng)，“逼出”了開發(fā) XX 貨場(chǎng)難求的機(jī)遇 ： 放緩開發(fā)，二環(huán)線是“負(fù)擔(dān)”；加快開發(fā)，二環(huán)線是“財(cái)富”。 6. 目前，該地段商業(yè)門面的租金已經(jīng)達(dá)到 100 元 /M2月的均價(jià)，最高的已經(jīng)攀升至 200元左右。而 XX貨場(chǎng) 仍然處于數(shù)年前的 30元左右。相形之下，貨場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值每年流失 4 億元以上。 7. XX貨場(chǎng) 周邊 地段的 開發(fā) ，不斷地吸吮著 XX貨場(chǎng)的商業(yè)資源 ： XX貨場(chǎng)培養(yǎng)成熟的商戶，總是一批批的遷至周邊新興市場(chǎng) 。 XX貨場(chǎng)需要?jiǎng)?chuàng)新升級(jí)、提升硬件、沉淀品牌。 地方政府對(duì) XX貨場(chǎng)日漸關(guān)注 政府對(duì)貨場(chǎng)的規(guī)劃日漸關(guān)注，但由于鐵路的相對(duì)獨(dú)立，難免存在“難以下手”的顧慮。嚴(yán)格的說，老站臺(tái)、老倉庫，已經(jīng)愈來愈與周邊環(huán)境難以協(xié)調(diào)，貨場(chǎng)需要改變形象。我們?nèi)裟苤鲃?dòng)開發(fā)，既提升了商業(yè)價(jià)值，又有望為政府增加 12 億 元 /年的稅源，加快文XX 貨場(chǎng)整體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 明城、衛(wèi)生城、環(huán)保城、園林城 “四城”建設(shè)，努力推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，社會(huì)大發(fā)展、大提高。 相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)青 睞 XX貨場(chǎng) 近年來，包括南國大武漢、紅星美凱龍、四川商會(huì)等在內(nèi)的大型商業(yè)和民間機(jī)構(gòu)，已經(jīng)多次 向鐵路有關(guān)部門 了解情況，有意對(duì) XX貨場(chǎng)局部或整體開發(fā) 。 鐵路主業(yè)功能逐漸外移 據(jù)了解，可能年內(nèi)就會(huì)對(duì)集裝箱貨場(chǎng)搬遷。屆時(shí)， XX貨場(chǎng)基本處于完全輔業(yè)狀態(tài)。當(dāng)然，可以暫時(shí)對(duì)空置地帶進(jìn)行倉租式處理。然而，一方面，這種舉動(dòng)會(huì)導(dǎo)致新一輪的“折騰” ： 一旦租賃，整體開發(fā)時(shí)不免另花代價(jià) 。 另一方面，鐵路專用線將在較長時(shí)間處于“閑置”狀態(tài)。這些資源，和二環(huán)線一樣，利用了是財(cái)富，不利用是負(fù)擔(dān)。 試驗(yàn)性項(xiàng)目 中南玻璃城初見成效 由于精品城在軟硬件方面近十年來“少有動(dòng)作”，而以南國大武漢為代表的賣場(chǎng)異軍突起，導(dǎo)致精品城 2021年末的 90%空置率。在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的支持下，精品城從產(chǎn)業(yè)方向、組織狀態(tài)、穩(wěn)定性能等各方面進(jìn)行考核。與玻璃行業(yè)合作，于 2021 年年初開始運(yùn)作“中南玻璃城”項(xiàng)目。雖然歷經(jīng)了金融危機(jī)、 XX雙墩“玻璃街”拆遷停滯、二環(huán)線引起的工商登記凍結(jié)等等一系列致命元素的打擊，但由于項(xiàng)目本身的生存能力和合作過程中的“共渡危難”，到 2021年年底，門面依然實(shí)現(xiàn)了從 90%空置率到 90%承租率的“鏡像”變遷。尤其是中南玻璃城受到 CCTV 新聞 聯(lián)播和湖北衛(wèi)視新聞聯(lián)播節(jié)目主XX 貨場(chǎng)整體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 流權(quán)威媒體的報(bào)道，更加堅(jiān)定了我們合作的信心。從目前中國玻璃協(xié)會(huì)、四川商會(huì)、武漢玻璃協(xié)會(huì)對(duì)玻璃城的關(guān)注程度不難看出，中南玻璃城即將受到行業(yè)和政府的更多支持，項(xiàng)目將擁有更大的成長空間。 令人頭疼的是，玻璃城馬上又要面臨新一輪的生死考驗(yàn)。二環(huán)線近兩年的施工，幾乎會(huì)使玻璃城市場(chǎng)前方完全封堵，客流量損失至少在 70%以上。面對(duì)這種考驗(yàn)，我們可以采取三種應(yīng)對(duì)方案：一是盡快面向商戶表達(dá)開發(fā)意圖，激發(fā)商戶“為希望而堅(jiān)守”；二是開通客流的補(bǔ)救措施；三是給玻璃城適當(dāng)補(bǔ)償，以表鐵路體恤之情。我們認(rèn)為，三 種方案中，最為有效的，應(yīng)該是讓商戶“為希望而堅(jiān)守”。所以，對(duì) XX 貨場(chǎng)的開發(fā)，顯得更為迫切。 我們深知，路局各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)一直十分重視 XX貨場(chǎng)的生存和發(fā)展。貨場(chǎng)驕傲的歷史和精品城的曾經(jīng)輝煌，便是路局領(lǐng)導(dǎo)和鐵路職工傾注心血的佐證。所以，我們期盼，路局各級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 繼續(xù) 重視 XX 貨場(chǎng)的整體開發(fā)工作 ， 組織專業(yè)人員 進(jìn)一步開展 調(diào)研、論證、規(guī)劃 等工作， 搶抓機(jī)遇，保護(hù)和擴(kuò)大既有成果，牢固掌握 XX 貨場(chǎng)開發(fā)的主動(dòng)權(quán)，盡快啟動(dòng) XX 貨場(chǎng)的整體開發(fā)工作，樹立鐵路在政府和老百姓心中的嶄新形象。 XX 貨場(chǎng)整體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 第四章 合作目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 合作后 XX貨場(chǎng)年交易 額 50億， 中力物流 與商會(huì)聯(lián)合體共同收益 約 5 億元 /年 ，商戶收益約 5億元 /年。 社會(huì)目標(biāo) 1. 解決約 15000 人的就業(yè) 。 2. 創(chuàng)新國企與民企合作的雙贏思路 ， 成為鐵路系統(tǒng)改革的典范 。 3. 為政府提供 12 億元的稅收貢獻(xiàn) ，優(yōu)化 XX貨場(chǎng)市容形象。 鐵路利益保障目標(biāo) 1. 合作期間，聯(lián)合體對(duì)合作公司的虧損負(fù)責(zé)填補(bǔ)， 中力物流 收入按 1500萬元保底，當(dāng)分紅高于 1500萬元時(shí)，按股權(quán)分配，當(dāng)分紅低于 1500萬元時(shí)，由聯(lián)合體從股權(quán)收益中補(bǔ)足。 2. 鐵路的土地作為合作資本，與聯(lián)合體合作，在不可抗拒的因素下，聯(lián)合體負(fù)責(zé)土地資本 退出，回歸鐵路 。 3. 鐵路職工一并編入合作公司統(tǒng)一管理（按 2021年 10月 31日 XX貨場(chǎng)供職人數(shù)為限）。 XX 貨場(chǎng)整體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 第五章 合作方式 組織架構(gòu) 圖（ 1） 控股 中力物流 與商會(huì)聯(lián)合體組成的合作公司對(duì)各項(xiàng)目控股。在控股原則下招商，以確保對(duì)各項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。 合作期限 中力物流 與商會(huì)聯(lián)合體的合作期限為 70 年。期滿后，若繼續(xù)合作，另行協(xié)商；若終止合作，土地自動(dòng)回歸 鐵路，土地附著物 歸合作公司，并 按當(dāng)時(shí)市值評(píng)估值作價(jià)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得按股權(quán)比例進(jìn)行分配。 股權(quán)預(yù)測(cè) 劃撥倉庫用地按 60 萬元 /畝測(cè)算，土地價(jià)值約 億元。 按，附著物投資約 25億元；合作公司在各項(xiàng)目按 51%控股；聯(lián)合體投資約 億元；考慮投資階段性和鐵路利益保障 元素 ，預(yù)估合作公司中 中力物流 股權(quán) 20%，聯(lián)合體股權(quán) 80%（股權(quán)最終分配 ， 以 專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估 為準(zhǔn) ）。 合作公司 中力物流 商會(huì)聯(lián)合體 項(xiàng)目 3 項(xiàng)目 2 項(xiàng)目 4 項(xiàng)目 5 項(xiàng)目 1 XX 貨場(chǎng)整體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 商業(yè)項(xiàng)目 1. XX 貨場(chǎng)商業(yè)園管理項(xiàng)目 ：主要 收益來自于項(xiàng) 目規(guī)劃 、設(shè)計(jì) 、 招商、物業(yè)管理等。 2. 建材市場(chǎng)項(xiàng)目 ： 主要收益來自于租金、廣告