【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 靈活、操作靈活。 項(xiàng)目形成次級(jí)商圈和區(qū)域性商圈的可能性很小，社區(qū)配套商業(yè)將減少招商的難度，降低公司商業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)。 ☆ 方案二：個(gè)性化商業(yè)會(huì)所 臨街主干道要大量增加商業(yè)體量，以兩層為主。 配套設(shè)施要求要高，對(duì)商鋪的水、 電、天然氣、層高等有一定的要求。 框架式結(jié)構(gòu)可以隨意分割，招商先行，物業(yè)持有為主。 原因分析 ： 18 適應(yīng)城市發(fā)展的需要和該類商業(yè)對(duì)物業(yè)的剛性需求，同時(shí)此類業(yè)態(tài)受周邊環(huán)境影響較小，招商相對(duì)容易。 該區(qū)域?yàn)槲磥?lái) 行政區(qū)域 和教學(xué)科研 的核心區(qū)域，也是未來(lái) 生活 高檔社區(qū)的集中地，居民消費(fèi)能力和高消費(fèi)層次必將拉動(dòng)周邊服務(wù)性行業(yè)的發(fā)展，定位能滿足日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。 優(yōu)美的周邊自然環(huán)境和良好的交通也將進(jìn)一步推動(dòng)服務(wù)型個(gè)性化會(huì)所招商和發(fā)展。 市中心越來(lái)越稀少的大型物業(yè)將實(shí)現(xiàn)個(gè)性化會(huì)所經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的轉(zhuǎn)移。 第四部分 項(xiàng)目概況 一、宗地 資料 根據(jù)《 XX 縣總體規(guī)劃（ 20212020）》，該地塊位于城市規(guī)劃居住用地范圍內(nèi)，規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地，符合總體規(guī)劃確定用地性質(zhì)?？傆玫孛娣e 99875 平方米，合 畝。擬建建筑退界要求：（擬建建筑為多層）沿朝陽(yáng)大道、蔡候路、五龍?jiān)绰啡龡l主要道路可建商住綜合樓作為共建配套服務(wù)設(shè)施，商住綜合樓用地面積為各自所占地塊總面積 1520%。 19 二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 地塊編號(hào) Dk1 Dk2 Dk3 地塊性質(zhì) R2 R2 Gl（ gl2） 地塊面積 44984 平方米 53211 平方米 1680 平方米 容積率 — — ≤ 綠地率 ≥ 30% ≥ 30% ≥ 60% 20 建筑密度 ≤ 28% ≤ 28% ≤ 15% 建筑控制高度 ≤ 50 米 ≤ 50 米 ≤ 米 住宅建筑面積密度 ≤ 萬(wàn)平方米／ ha ≤ 萬(wàn)平方米／ ha 住宅建筑套密度 ≥ 180 套／ ha ≥ 180 套／ ha 三 、周邊環(huán)境 目前宗地南部東西 道路暢通，但距離市區(qū)較遠(yuǎn)，四至分別為：北臨未來(lái)規(guī)劃中騰飛路、西臨朝陽(yáng)大道、南臨 XX 路，東臨東環(huán)路。 宗地周邊環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，沒(méi)有嚴(yán)重污染企業(yè) ，尤其是宗地南側(cè)與沙河沿岸綠化帶相臨，未來(lái)可形成較好的居住環(huán)境。 四 、 本項(xiàng)目地塊的價(jià)值點(diǎn) 宗地位于 XX 縣未來(lái)行政辦公用地和教育科研用地切合點(diǎn) ，交通方便，發(fā)展?jié)摿^大，適合開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅小區(qū)。 項(xiàng)目先期入市，在區(qū)域內(nèi) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，尤其住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 。 項(xiàng)目周邊學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套齊全，未來(lái)生活氛圍較濃。 五 、該地塊的價(jià)值局限 21 目前該區(qū)域位置較偏，人氣不足，宗地周邊 1 公里以內(nèi)沒(méi)有較大規(guī)模的商業(yè)、金融、賓館、休閑娛樂(lè)等設(shè)施，宗地以東 約 500 米蘇豫中學(xué)校區(qū)周邊 只 有少量小型超市、飯店。 六 、 宗地 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） S1： 未來(lái)規(guī)劃， 行政辦公和教學(xué)科研區(qū)，位置優(yōu)勢(shì)明顯。 S2： 鄰近城市主干道，交通便利； S3：所在區(qū)域發(fā)展前景好，升值潛力大； S4：項(xiàng)目附近在建有未來(lái) 規(guī)模較大的 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、 中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院 未來(lái)可以滿足業(yè)主的需要。 W1：居住氛圍不濃； W2：距離市區(qū)較遠(yuǎn)，沒(méi)車的人出行不方便； W3：受限于 90/70的政策，未來(lái)項(xiàng)目 大 戶型體量較大，該類產(chǎn)品目前在XX市場(chǎng)接受度 較 高。 機(jī)會(huì)（ O） 威脅（ T） O1： XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展趨勢(shì)及良好的發(fā)展前景； O2：符合 XX未來(lái) 的整體規(guī)劃，區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐漸升溫； O3：區(qū)域內(nèi)目前缺乏大型綜合性居住社區(qū) ，可填補(bǔ)空白 。 T1： XX消費(fèi)人群 對(duì) 高層有心里抗性 ，需要引導(dǎo) 。 T2： 受到同一地塊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，分流本案客戶。 T3： 旁邊項(xiàng)目 區(qū)域受 XX 城市發(fā)展規(guī)劃受政府政策性影響較大，未來(lái)不確定因素較多，加大了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 22 結(jié)論：目標(biāo)宗地所在區(qū)域位于 XX 未來(lái)東區(qū)規(guī)劃區(qū)的起步區(qū)中心位置，未來(lái)升值空間較大，長(zhǎng)期 發(fā)展態(tài)勢(shì)看好。但目前屬于 XX 市待開(kāi)發(fā)地段，較為偏僻 ，居住氛圍及人氣較弱。項(xiàng)目應(yīng) 從 社區(qū)規(guī)模性和綜合性出發(fā)，設(shè)計(jì)出符合目標(biāo)客群需要，并且和 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比具有差異化的產(chǎn)品，規(guī)避當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 第五部分 XX 住宅消費(fèi)者需求分析 針對(duì) XX 住宅消費(fèi)者目前居住的滿意度及需求情況進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。 調(diào)查目的： 本次問(wèn)卷調(diào)查旨在通過(guò)對(duì) XX 住宅消費(fèi)的調(diào)查，了解 真實(shí)的住宅購(gòu)買需求、投資意向、對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的看法以及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的意見(jiàn)和建議，為項(xiàng)目市場(chǎng)定位、營(yíng)銷推廣提供真實(shí)、科學(xué)的市場(chǎng)依據(jù)。 調(diào)查時(shí)間： 2021 年 3 月 17 日 — 3 月 21 日 調(diào)查對(duì)象： 本次問(wèn)卷調(diào)查涉及 XX 各個(gè)階層的市民，重點(diǎn)關(guān)注收入相對(duì)較高人群。 調(diào)查區(qū)域： XX 東大街、項(xiàng)目周邊繁 華地區(qū)。 調(diào)查方法： 街頭攔訪 23 問(wèn) 卷 量： 本次調(diào)查共回收調(diào)查問(wèn)卷總量共計(jì) 283 份，其中男性： 163 份，女性 99 份，未填寫性別 13 份，未完成 9 份，有效調(diào)研表格 274 份。 一、 請(qǐng)問(wèn)是否三年內(nèi)買房？ 不打算購(gòu)買 近期準(zhǔn)備購(gòu)買 13 年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)買 3 年以后再打算 未 填寫 共計(jì) 76 份 67 份 93 份 30 份 8 份 274 份 11%35%25%29%不打算購(gòu)買近期準(zhǔn)備購(gòu)買1 3 年購(gòu)買3 年以后購(gòu)買 結(jié)論 ： 13 年準(zhǔn)備買房的和近期準(zhǔn)備賣房子的占 160 人，具有購(gòu)買意向的占 60% 24 二、 如果購(gòu)房，您會(huì)選擇 XX 那個(gè)區(qū)域？ 北區(qū) 南 區(qū) 西區(qū) 東區(qū) 中心城區(qū) 其他 共計(jì) 29 份 26 份 39 份 40 份 101 份 37 份 274 份 11%10%14%15%36%14%北區(qū)南區(qū)西區(qū)東區(qū)中心城區(qū)其他 結(jié)論： 選擇在中心城區(qū) 購(gòu)房者占總量的 36%，共有 101 人；其次選擇在 XX 市西部 購(gòu)房，有 39 人，占總量的 14%；選擇在東區(qū)、北區(qū) 占 26%； 從選擇購(gòu)房區(qū)域可以看出，目前 XX 主要商業(yè)區(qū)、行政區(qū)都集中在中心城區(qū) ， XX 路 區(qū)域由于周邊配套滯后，所以選擇在那里購(gòu)房者較少。 25 三 、你打算購(gòu)買的住宅類型 別墅 自建平房 多層 (8 層 以下 )有電梯 多層 (8 層 以下 )無(wú)電梯 小高層(815 層 ) 高層 (15 層以上 ) 共計(jì) 8 份 75 份 65 份 77 份 28 份 21 份 274 份 結(jié)論： 從上表中可以看出， XX 市民目前對(duì)多層的喜愛(ài)程度還是相當(dāng)大的，選擇多層的人共有 142 人，占到了總量的 51%，由于目前 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)推出的高層和小高層較少，市民對(duì)于這兩種 業(yè)態(tài) 的認(rèn)可程度也較低，分別只占總量的 10%和 7%。選擇別墅類的人數(shù)為34 人，占總量的 10%。 3%27%24%28%10%8%別墅自建平房多層有電梯多層無(wú)電梯扇面 4小高層高層 26 四 、您在購(gòu)房時(shí)考慮的主要因素是哪些？（可多選） 價(jià)格 地段 交通及配套 房屋品質(zhì) 居住環(huán)境 發(fā)展?jié)摿? 開(kāi)發(fā)商品牌 物業(yè)管理 智能 安保系統(tǒng) 戶型設(shè)計(jì) 共計(jì) 105 168 113 73 101 38 7 60 18 62 050100150200 戶型設(shè)計(jì)智能安保系統(tǒng)物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商品牌發(fā)展?jié)摿幼…h(huán)境房屋品質(zhì)交通及配套地段價(jià)格 結(jié)論： 上圖可以看出，客戶在選擇購(gòu)房是考慮的主要因素依次為：地段及交通配套和價(jià)格，其中地段的因素最為明顯約占 42%,其次是地價(jià)格和交通配套分別為 41%和 15%，再次是居住環(huán)境和房屋品質(zhì)?？梢钥闯?， XX 市民對(duì)于小區(qū)所處的地理位置、周邊配套和交通狀況是十分注重的。 27 五 、您希望購(gòu)買的住宅面積是（單位：平米）： 60 平方米以下 6180 平方米 81100 平方米 101120 平方米