【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 嚴(yán)查新增建設(shè)用地 嚴(yán)查新增建設(shè)用地項(xiàng)目政策出臺(tái)后，今后的土 地供應(yīng)主要是消化存量建設(shè)用地，新增的建設(shè)用地將在有關(guān)部門的嚴(yán)格審查下得到有效控制。從國土資源部制定的相關(guān)政策來看，減少新增土地供應(yīng)量主要是為了抑制投資過快增長(zhǎng)、調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。 五、分區(qū)分類物業(yè)市場(chǎng)狀況 （一）別墅、排屋市場(chǎng)狀況 別墅、排屋物業(yè)發(fā)展歷史 （ 1）起步階段 杭州別墅、排屋市場(chǎng)從 90 年代初開始起步，最早出現(xiàn)在銀湖開發(fā)區(qū)，主要為金苑山莊、宏福山莊等，以及后來的九堡區(qū)域如圓夢(mèng)園等項(xiàng)目，因別墅市場(chǎng)處于剛剛起步階段，這些項(xiàng)目開發(fā)都不太成功，銷售周期較長(zhǎng)。 （ 2）發(fā)展階段 從 1998 年后隨著杭州房地 產(chǎn)市場(chǎng)的重新啟動(dòng)，城市不斷擴(kuò)張，別墅、排屋呈現(xiàn)產(chǎn)品多樣性、分布多面性發(fā)展，杭州最早的排屋項(xiàng)目出現(xiàn)在城西，同時(shí)杭州九溪玫瑰園的成功開發(fā)，推動(dòng)了杭城高檔物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，南都房產(chǎn)、天都實(shí)業(yè)、宋城房產(chǎn)等知名房地產(chǎn)公司紛紛進(jìn)軍別墅、排屋領(lǐng)域的開發(fā)。 第 24 頁 共 77 頁 （ 3）格局形成 隨著蕭山、余杭納入杭州市區(qū)，大杭州格局形成，全方位交通的打造，遠(yuǎn)郊別墅的開發(fā)成為可能。如臨安、富陽、蕭山等地，但市區(qū)內(nèi)別墅依然稀缺。 隨著“旅游西進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，加快了城西 的 城市 建設(shè)。 杭州別墅、排屋市場(chǎng)板塊劃分 2021 年以來的杭城別墅開發(fā)在地域上 分布呈現(xiàn)了郊遠(yuǎn)化發(fā)展的趨勢(shì)，但主要仍集中于城市西部。 西面分別為 小和山板塊 、 閑林板塊、臨安青山湖板塊 ；西南面為 之江板塊 ；西北面是 良渚板塊 ，這些板塊普遍分布于繞城高速以外，宜作為第二居所。 杭州近幾年各大別墅、排屋板塊區(qū)域特征明顯，以下為各大板塊的特征和樓盤分布： （ 1）小和山板塊：交通便捷，緊靠繞城高速 小和山有較好的自然山體資源，北面有小和山森林公園，南面是午潮山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，林木茂盛，空氣宜人。高教園區(qū)落戶于小和山，在優(yōu)越的自然環(huán)境中又增添了優(yōu)越的人文環(huán)境，配套資源共享，內(nèi)外因素的結(jié)合使小和山區(qū)塊成 為杭州別墅開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一。 該區(qū)域遠(yuǎn)離城區(qū)，原市政基礎(chǔ)差，配套不成熟，在很大程度上限制了區(qū)域高端物業(yè)的開發(fā)和價(jià)格走勢(shì)。 土地的稀缺在該區(qū)塊特別明顯，目前僅有四個(gè)項(xiàng)目，用地總量不到 1300 畝，分別是浪漫和山、水木清華、九月森林、綠野春天等，且前三個(gè)項(xiàng)目已基本開發(fā)銷售完畢，綠野春天作為小和山區(qū)域最后一個(gè)別墅項(xiàng)目成為購買者關(guān)注的熱點(diǎn)，市場(chǎng)供應(yīng)量有限。 第 25 頁 共 77 頁 ● 代表樓盤：浪漫和山 開發(fā)商： 杭州小和山莊開發(fā)有限公司 地理位臵： XX 區(qū)小和山高教園區(qū) 物業(yè)類型： 小高層、別墅、排屋 總占地面積：約 404 畝 總建筑面積：約 17 萬平方米 主要賣點(diǎn)：山景 純現(xiàn)代別墅 銷售狀況：目前已基本售罄，排屋尾盤售價(jià) 10000 元 /平方米 （ 2）閑林板塊：城市高端物業(yè) 閑林一帶歷來是杭州低密度物業(yè)的主力供應(yīng)地，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，原市政基礎(chǔ)差，配套不完善，是杭城最集中的低密度樓盤供應(yīng)區(qū)域。 ● 代表樓盤： 金都雅苑 開發(fā)商： 杭州嘉州臵業(yè)有限公司 地理位臵： 余杭區(qū)杭昱公路 物業(yè)類型： 別墅、排屋、公寓 總用地面積： 304 畝 總建筑面積： 約１６萬平方米 容積率： ０ .８ 銷售狀況 ： 已基本銷售完畢， 排屋均價(jià) 10000 元 /㎡ ，公寓 均價(jià) 6500 元 /㎡ （ 3） 良渚板塊：以文化和生態(tài)為主題 良渚區(qū)塊很早就開始了完整、統(tǒng)一、科學(xué)的整體規(guī)劃，在 2021年編制的《杭州市城市總體規(guī)劃（ 20212020 年）》中就確立了組團(tuán)第 26 頁 共 77 頁 的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)基于遺址保護(hù)的需要，完成了組團(tuán)內(nèi)部的詳細(xì)規(guī)劃，以生態(tài)景觀為主導(dǎo)，以良渚遺址保護(hù)區(qū)為核心，組團(tuán)布局表現(xiàn)為“一區(qū)一園四片”，形成具有文化氣息的衛(wèi)星小鎮(zhèn)。 該區(qū)域位于繞城高速外側(cè)西北方向，主要依托良渚文化村及五郎山景區(qū)而建，有優(yōu)美的山景資源，但離主城區(qū)較遠(yuǎn)，配套欠缺。 ● 代表樓盤：竹徑茶語 開發(fā)商：浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司 地理位臵：余杭 區(qū)良渚文化村西北部 物業(yè)類型： 坡地花園洋房、排屋、獨(dú)棟洋房、疊排 總用地面積： 約 萬平方米 建筑面積： 9 萬平方米 容積率： 主要賣點(diǎn)：依山而建的低密度 高品質(zhì)居住區(qū) 銷售狀況：目前已基本售完，聯(lián)排售價(jià)為 1000013000 元 /平方米，別墅售價(jià)在 20210 元 /平方米以上。 （ 4）之江板塊：?jiǎn)我坏膫鹘y(tǒng)開發(fā) 杭州早期別墅開發(fā)主要集中在之江國家旅游度假區(qū)，云集一批優(yōu)秀別墅住宅項(xiàng)目，如九溪玫瑰園、 XX 高爾夫、 XX 花園、東方苑、景月灣等項(xiàng)目。該區(qū)域已成熟，但可供開發(fā)的住宅用地稀缺，后續(xù)供應(yīng)不足。 ● 代表樓 盤：九溪玫瑰園 開發(fā)商：綠城 第 27 頁 共 77 頁 地理位臵：濱江區(qū)九溪風(fēng)景區(qū)五云西路 8 號(hào) 物業(yè)類型：獨(dú)立 別墅 總用地面積： 16 萬平方米 建筑面積： 5 萬 m2 容積率： 主要賣點(diǎn)：背山面水的山地別墅 銷售狀況：目前已售完，二手別墅售價(jià)在 6 萬元 /平方米以上。 ● 代表樓盤： 陽明谷 開發(fā)商：浙江國信名盛臵業(yè)有限公司 地理位臵： XX 區(qū)之江度假區(qū)常隴路 6 號(hào) 物業(yè)類型：獨(dú)立 別墅 總用地面積： 25 萬平方米 建筑面積： 8 萬平方米 容積率： 主要賣點(diǎn)：背山面水山地別墅 銷售狀況：目前剛剛開盤，售價(jià) 60000 元 /平方米左右。 （ 5）臨安青山湖板塊：以自然山水為主題 臨安是森林資源十分豐富的國家生態(tài)示范市，全市森林覆蓋率達(dá) %。青山湖是臨安自然環(huán)境最好的部分，湖面達(dá) 10 平方公里，水質(zhì)良好，周圍群山環(huán)抱、植被豐富。 區(qū)域距杭州 40 公里，十分適宜作為第二居所。 第 28 頁 共 77 頁 ● 代表樓盤：青城〃山語間 開發(fā)商：杭州青城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位臵： 臨安區(qū)青山湖畔 物業(yè)類型：獨(dú)立 別墅 總用地面積： 100 萬平方米 建筑面積： 萬平方米 容積率： 主要賣點(diǎn)：青山湖湖畔別墅 杭州排屋市場(chǎng)客戶群體分析 （ 1）目前杭州排屋購買客群的 社會(huì)地位在社會(huì)權(quán)力分布的層次中處于中上等的位置，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和價(jià)格承受能力。 （ 2）以中年消費(fèi)者為主，追求居住的舒適度、社區(qū)價(jià)值、身份、地位體現(xiàn)。 （ 3）購買目的大多為追求更高的生活品質(zhì)，同時(shí)兼顧一定的投資目的。 （ 4）對(duì)居住品質(zhì)有較高的追求，對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量及服務(wù)有更專業(yè)化的要求，而且對(duì)美感的要求提到了與實(shí)用價(jià)值相等甚至更高的地步。 （ 5）比較重視居住樓盤的品質(zhì)和居住氛圍，有一定的崇洋心理。 項(xiàng)目區(qū)域高端物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景 與目前杭州其他區(qū)域內(nèi)的一些在售的排屋類產(chǎn)品相比， XX 區(qū)域最大的優(yōu)勢(shì)在于： 第 29 頁 共 77 頁 ① 位 于主城區(qū)內(nèi)； ② 周邊配套成 熟； ③ 區(qū)域規(guī)劃科學(xué)合理； ④ 居住氛圍已被市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。 本項(xiàng)目 為 真正的 城市排屋 ，對(duì)追求高品質(zhì)生活，又不愿意舍棄都市繁華的中高端客戶來說具有巨大的吸引力。 目前在售的排屋類產(chǎn)品大多地處老余杭或老蕭山區(qū)域，心理距離與實(shí)際距離均比較遠(yuǎn)。而 XX 項(xiàng)目位于杭州 XX 區(qū)，在與余杭、蕭山區(qū)域的排屋競(jìng)爭(zhēng)中吸引省內(nèi)市外客戶具有明顯優(yōu)勢(shì)。 目前杭州市主城區(qū)內(nèi)一、二手市場(chǎng)已基本無排屋類產(chǎn)品可售，在目前主城區(qū)范圍內(nèi)高端產(chǎn)品稀缺的形勢(shì)下，本項(xiàng)目作為都市中心低密度親水樓盤，有望成為市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。 （二） 杭州公寓市場(chǎng)供應(yīng)情況 1. 公寓樓盤分布（未含余杭 、蕭山區(qū)域 ） 西湖區(qū)%下城區(qū)%拱墅區(qū)%江干區(qū)%濱江區(qū)%上城區(qū)%第 30 頁 共 77 頁 據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州 主城 6 區(qū)目前在售的百余個(gè)主要樓盤主要集中在XX 區(qū)，占總量 的 30%以上 。中心區(qū)由于土地供應(yīng)不足，所占比重較小，說明住宅已向 中心區(qū)周邊區(qū)域 發(fā)展。 濱江區(qū)雖然是樓市供應(yīng)的大戶，但區(qū)域距離主城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，購買群體受到限制，公寓以中檔定位為主。 XX 區(qū)內(nèi)有西溪濕地等自然資源，與中心區(qū)無縫連接，形成大城西概念，配套進(jìn)一步完善，交通便利，是未來高檔物業(yè)的主要發(fā)展區(qū)域。 產(chǎn)品類型特征 杭州 主城 6 區(qū)樓盤中，擁有高層形態(tài)的比重最高，小高層次之。人們對(duì)高層住宅普遍接受。 %%%%%%%%多層 小高層 高層物業(yè)形態(tài)分布特征第 31 頁 共 77 頁 戶型、面積特征 在所調(diào)查的主要在售樓盤中，三居室戶型占絕對(duì)比例，放量和需求也是最大，說明杭州公寓市場(chǎng)需求仍是以三房戶型為主，以兩房及四房為輔。 主力戶型情況直接影響著主力面積。在杭州總體樓盤供應(yīng)中，以90— 140 平方米為面積主流的樓盤占了近六成， 140— 180 平方米 的大戶型次之，而 90 平方米以下的樓盤比重僅為 14%。 在 90/70 新政下，未來幾年 90 平方米以下的戶型將大量涌現(xiàn)，產(chǎn)品之間的差異化難以體現(xiàn)，大面積戶型客戶將被迫轉(zhuǎn)向其他替代產(chǎn)品。 %%%%%%%%%%%%一室 兩室 三室 四室主力戶型分布特征%%%%% % % % % % %90平方米以下90140平方米140180平方米180平方米以上主力面積分布特征第 32 頁 共 77 頁 價(jià)格特征 目前，杭州樓市 中單價(jià) 8000 元 /平方米以下的樓盤占了一半。低價(jià)樓盤主要分布于蕭山以及江干區(qū)的九堡、下沙等區(qū)域。 6000— 8000元 /平方米的樓盤主要分布于濱江、蕭山市區(qū)等地。 10000 元 /平方米以上的樓盤主要分布在 XX 區(qū)、市中心以及錢江新城和濱江的沿江地帶。隨著市中心、錢江新城和濱江沿江地帶土地供應(yīng)量的減少，未來幾年，杭州高檔普通住宅物業(yè)將主要集中于 XX 區(qū)西溪濕地及周邊輻射區(qū)域。 （三） XX 區(qū)域公寓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r XX 區(qū)位于主城區(qū)內(nèi)，教育、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商貿(mào)等均已具備一定的規(guī)模。而隨著浙大紫金港校區(qū)遷入、周邊各商業(yè)中心、 城市公共空間的建設(shè)改造， XX 片區(qū)的配套日漸完善，成為杭州人氣最旺的城區(qū)板塊，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 板塊市場(chǎng)總體供應(yīng)分析 目前 XX 公寓供應(yīng)主要以小高層和高層為主， 物業(yè)類型比較單一，除早期開發(fā)的樓盤外，近兩年開發(fā)的新樓盤主要有在售的親親家園、蘭韻天城、頤景園 等。 低密度物業(yè)在區(qū)域內(nèi)屬 稀缺產(chǎn)品。 %%%%%% % % % % % %6000元以下60008000元800010000元1000014000元14000元以上樓盤價(jià)格分布特征第 33 頁 共 77 頁 ● 代表樓盤：親親家園〃幸福里 地理位臵：本項(xiàng)目 25 號(hào)地塊西側(cè)，古墩路董家路交叉口東北 物業(yè)類型：由多層、小高層、高層公寓組成 總用地面積：由多層、小高層、高層公寓組成 總建筑面積： 14 萬平方米 容積率： 銷售狀況：以小面積緊湊戶型為賣點(diǎn)，銷售火爆?，F(xiàn)已基本售完，目前售價(jià)為 7500 8000 元 /平方米。 ● 代表樓盤：頤景園 地理位臵：本項(xiàng)目 25 號(hào)地塊南側(cè)，東至通濟(jì)路，南至董家路，西至厚仁路 物業(yè)類型：高層為主，點(diǎn)綴部分排屋 總用地面積： 102 畝 地上總建筑面積： 12 萬平方米 容積率： 銷售狀況：已基本售完，前期高層售價(jià)近 7000 元 /m2，目前尾盤售價(jià)為 80009000 元 /m2。 區(qū)域價(jià)格水平 目前區(qū)域開發(fā)樓盤以中檔小高層、高層物業(yè)開發(fā)為主，銷售均價(jià)在 7500— 11000 元 /平方米之間。 第 34 頁 共 77 頁 區(qū)域價(jià)格漲幅大，市場(chǎng)預(yù)期潛力巨大 隨著區(qū)域配套的完善， XX 也越來越得到人們的認(rèn)可，市場(chǎng)價(jià)格一路走高。 如親親家園售價(jià)已從 2021 年的 3000 多元 /平方米上漲到了目前的 8000 元 /平方米，短短的三四年時(shí)間即實(shí)現(xiàn)了銷售價(jià)格的翻番；頤景園 2021 年初推出的售價(jià)在 10000 元 /平方米左右的聯(lián)排，雖然品質(zhì)不高，仍然一推出就銷售一空，其聯(lián)排二手房?jī)r(jià)格已突破 14000元 /平方米 。 隨著區(qū)域配套的不斷完善，居住氛圍日益濃厚， 片區(qū)由原來的郊區(qū)升級(jí)為主城區(qū)，未來發(fā)展空間已經(jīng)打開，升值潛力巨大。 XX 區(qū)域市場(chǎng)客戶群體分 析 ◆ 原 XX 屬城市近郊范圍，區(qū)域的房產(chǎn)供應(yīng)主要以小高層、高層公寓為主，在整個(gè)杭州區(qū)域內(nèi)屬于中檔產(chǎn)品，主力總價(jià)在 80 萬 150 萬之間； ◆ 購買群體對(duì)居住品質(zhì)要求較高，對(duì)生活配套比較看重； ◆ 大多有著生活或工作在城西的經(jīng)歷； ◆ 一次置業(yè)解決居住問題的群體略少于二次置業(yè)改善居住環(huán)境的群體比例； ◆ 以中青年客戶為主，白領(lǐng)人士較多。 XX 板塊配套逐步完善，市場(chǎng)前景良好 在 杭州各大板 塊中， XX 板塊是目前除城市中心區(qū)板塊外最為成熟，市場(chǎng)接受度最高的區(qū)域，已與