【文章內(nèi)容簡介】 需求的壓力下，我國城市住宅建設(shè)對土地的需求將長期居高不下，土地市場“賣方市場”的特征也將會長期維持。圖 Error! No sequence specified. 中國城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)化率（）5 郭新雙，2022， 《“十二五”時期我國城市化進(jìn)程思路與金融支持》 ，國家開發(fā)銀行，2022 年 4 月。6 按照 19982022 年城鎮(zhèn)化率對城鎮(zhèn)人口的增長彈性計(jì)算。7 按照人均 30 平方米計(jì)算。15 / 34數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》（四）小結(jié)在我國快速城鎮(zhèn)化以及地方政府對“土地財(cái)政”依賴的背景下，當(dāng)前的城市土地出讓制度是推高土地價格的重要原因 我國城市土地出讓制度有三個主要的制度特征：第一，政府壟斷城市土地供給；第二，以招拍掛為主的競爭性的土地出讓方式；第三，一次性繳納未來若干年的土地出讓金。這個三個制度特征使得政府可以通過控制土地供給數(shù)量和土地價格，一次性獲得大量可用財(cái)力。而在中國的財(cái)政體制下，地方政府對“土地財(cái)政”有依賴性；“土地財(cái)政”使政府有動力推高土地價格。在中國快速城鎮(zhèn)化、大量農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市的條件下，對城市住宅用地的需求將長期處于比較緊張的狀態(tài)下。在這樣的條件下，如果不對城市土地出讓制度進(jìn)行改革和完善，可以預(yù)計(jì)我國城市土地的出讓價格將進(jìn)一步上漲。而土地價格的上漲將進(jìn)一步傳導(dǎo)到住宅價格上，推動住宅價格的持續(xù)升高。四、土地價格與住宅價格我國城市土地出讓制度下，土地價格的上漲有推動住宅價格上漲的內(nèi)在 土地價格與住宅價格之間的關(guān)系一直是各方面關(guān)注的焦點(diǎn)。在這方面也有很多不同的研究和觀點(diǎn)。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，在住宅價格中必然有補(bǔ)償土地成本的部分。不能簡單地說土地價格決定住宅價格，16 / 34邏輯 或者住宅價格決定土地價格。從理論上來講，商品的價格不是成本決定的，而是商品市場供求平衡決定的。有諸多因素影響了住宅價格。但是，在我國城市土地出讓制度以及我國所面臨的快速城鎮(zhèn)化的條件下，土地價格的上漲已經(jīng)成為住宅價格上漲的一個重要原因。土地批租制推高土地價格，從而推高住宅價格 首先，如前所述，我國城市土地出讓制度的特征是政府壟斷供給、招拍掛出讓方式和批租制。在土地批租制條件下，本來應(yīng)該分?jǐn)傇谡麄€使用權(quán)出讓期間的土地出讓金需要一次性繳納。開發(fā)商一方面需要向政府一次性繳納，另一方面則需要通過住宅的出售一次性補(bǔ)償繳納的土地出讓金。因此，在出售的住宅價格中，實(shí)際上包括了未來七十年（住宅用地）的土地出讓金。房地產(chǎn)市場的“賣方市場”導(dǎo)致土地價格的任何變動都會立即反映到住宅價格中 其次，我國將長期處于快速城鎮(zhèn)化的過程中，這決定了我國城市房地產(chǎn)市場將長期處于需求大于供給的“賣方市場”狀況下。在這種條件下，土地價格的任何變化都會立即反映到住宅價格中。不僅過去購買土地的價格全部進(jìn)入房價，而且現(xiàn)在的土地價格還通過預(yù)期影響周邊的住宅價格和未來的住宅價格。我們看到的“地王”推升周邊住宅價格和未來預(yù)期房價的案例已經(jīng)表明了這一點(diǎn)。在競爭性的土地出讓方式下，政府通過提高土地價格從而獲得住宅價格上漲的所有好處 第三，土地價格和住宅價格的關(guān)系，其實(shí)質(zhì)是交易各方從房地產(chǎn)市場中獲得的收益的分配關(guān)系。住宅價格上漲的第一輪分配是開發(fā)商獲得高額收入；但是，高額收入不等于高額利潤。在第二輪分配中，政府通過土地出讓金（土地成本）和開發(fā)商重新分配銷售收入，這才是最終的分配格局。我國城市的土地出讓制度在第二輪分配中起到了決定性作用：在土地出讓過程中，開發(fā)商是“競爭性的” ，而政府作為供給方是壟斷性。在供給方壟斷，需求方競爭的市場條件下，供給方將獲取絕大部分收益。 上述三點(diǎn)的共同作用所導(dǎo)致的結(jié)果是土地出讓價格全部進(jìn)入住宅價格，從而推高住宅的銷售價格。下面我們首先使用不同城市土地價格和住宅價格的數(shù)據(jù)，考察和分析土地價格和住宅價格之間的關(guān)系；其次，我們使用時間序列數(shù)據(jù)，對土地價格與住宅價格之間的關(guān)系進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。（一）住宅價格與土地價格的關(guān)系 對住宅價格和土地價格之間的關(guān)系，我們首先考察和分析不同城市住17 / 34宅價格和土地價格之間的關(guān)系。根據(jù)前面的分析，土地成本構(gòu)成了住宅成本的主要部分；土地價格與住宅價格存在正相關(guān)關(guān)系。土地價格占住宅價格的比例可以表示政府從住宅銷售中獲得的土地收益比例 首先來看住宅價格中土地價格占的比例。住宅價格（每平方米單價）表示了開發(fā)商能夠從購房者那里拿到的收入；這些收入的去向，一是成本補(bǔ)償，包括土地成本、建安成本、管理成本、房地產(chǎn)稅費(fèi) 8等，二是開發(fā)商的利潤。土地價格（每平方米單價）表示政府能夠從開發(fā)商那里拿到的收入。這樣，住宅價格（單價）可以分成兩部分：一部分是土地成本（政府所得） ，另一部分則包括開發(fā)商利潤、其他成本和房地產(chǎn)稅費(fèi)。土地價格住宅價格基本上可以表示政府通過土地價格從住宅價格中獲得的比例。從不同城市住宅價格和土地價格的關(guān)系看，土地價格越高的城市，住宅價格越高 住宅價格我們使用中國指數(shù)研究院年月份的百城住宅價格指數(shù) 9，按照房價從高到低選擇前個城市；住宅土地交易價格來自國土資源部國土利用管理司的“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測”給出的各城市住宅土地交易價格水平 10?？紤]到住宅開發(fā)的時滯效應(yīng)，今年出售住宅使用的土地是過去年份購買的，我們使用的地價是年到年的平均地價。 圖給出了個城市住宅價格和土地價格的情況。住宅價格和土地價格基本呈正相關(guān)：土地價格越高，則住宅價格越高。雖然不同城市土地價格的波動比較大，但是從趨勢上看，土地價格與住宅價格是同方向變動的，具有正相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為。8 房地產(chǎn)稅費(fèi)不通與土地出讓金，房地產(chǎn)稅費(fèi)是政府作為公共管理者收取的稅收和提供其他服務(wù)得到的費(fèi)用；土地出讓金，即我們所稱的土地價格，是政府作為土地所有者獲得的土地租金和前期開發(fā)成本。從財(cái)政角度，房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)入政府稅收和政府一般性預(yù)算收入；而土地出讓金則進(jìn)入基金性收入。9 30 個城市實(shí)際上是有土地價格的住宅價格前 30 位的城市。10 18 / 34圖 Error! No sequence specified. 城市住宅價格與土地價格（單位：元平方米）數(shù)據(jù)來源：住宅價格來源于中國指數(shù)研究院“百城住宅價格指數(shù)年月” ；土地價格來源于中國地價網(wǎng)“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測” 。房價為年月房價；地價為年平均地價。個城市土地價格占住宅價格的平均比例為這個比例與年在北京、上海、廣州進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)相似 從地價占房價的比例來看，個城市平均的土地價格占住宅價格的比例為，也就是說，在這各城市中，開發(fā)商每賣出一平方米的住宅，獲得的元收入中，需要扣除的土地成本為元。這還僅是政府征收的土地出讓金，如果再加上政府征收的房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)，那么住宅收入中大約有一半為政府所獲得。 土地價格占住宅價格最高的是廈門，土地價格為住宅價格的，土地價格超出了住宅價格。最低的是嘉興，土地價格占住宅價格的。其他大部分城市都在之間。四個一線城市地價占房價的比例，上海為，北京為，深圳為，廣州為。 這個比例與我們年在北京、上海和廣州的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果大致相似。在年的調(diào)查中，包括土地出讓金和房地產(chǎn)稅費(fèi)在內(nèi)，政府從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中獲得比例在左右。其中，上海最高，為，北京為，廣州為 11。圖 Error! No sequence specified. 城市地價占房價的比例（）11 政府收入部分不是凈收益，包含了拆遷等很多成本；上海政府收益所占比例高有其特定原因，上海城市區(qū)域的限制，導(dǎo)致拆遷成本較高。19 / 34數(shù)據(jù)來源：住宅價格來源于中國指數(shù)研究院“百城住宅價格指數(shù)年月” ；土地價格來源于中國地價網(wǎng)“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測” 。房價為年月房價；地價為年平均地價。圖 Error! No sequence specified. 北京、上海、廣州房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入的分配（年）數(shù)據(jù)來源：工作室年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目抽樣調(diào)查?；貧w結(jié)果顯示，土地價格和住宅價格顯著相關(guān) 圖還表明，隨著土地價格的上升，住宅價格也上升。以年月份的住宅價格為因變量，以年到年的土地價格為自變量，回歸方程顯示，土地價格每上升元，住宅價格將上升大約元。這個結(jié)果在統(tǒng)計(jì)上顯著（） 。這雖然不20 / 34能表明土地價格和住宅價格之間的因果關(guān)系，但是仍然表明了二者之間的高度相關(guān)：高的土地價格伴隨著高的住宅價格。（二）住宅價格與土地價格：時間序列檢驗(yàn)?zāi)觊_始，土地價格上漲明顯快于住宅價格上漲 從時間序列來看，從年到年住宅土地交易價格的上漲也快于住宅價格。從年到年，土地價格與住宅價格的上漲幅度大致相同；但是從年開始，土地價格的上漲明顯高于住宅價格（圖） 。而年也是我國城市商品住宅用地嚴(yán)格執(zhí)行招拍掛出讓方式的年份。 圖給出了年到年商品住宅價格指數(shù)和住宅土地交易價格指數(shù)的季度值（環(huán)比） ，比較詳細(xì)刻畫了土地價格和住宅價格之間的關(guān)系：年之前，土地價格和住宅價格的變動基本相同；但是，從年之后，土地價格的漲幅開始高于住宅價格。圖 Error! No sequence specified. 商品住宅價格指數(shù)和住宅土地交易價格指數(shù) （）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局。 從圖形上分析，可以發(fā)現(xiàn)我國城市土地價格的上漲推升了住宅價格的上漲。那么，從經(jīng)驗(yàn)角度，二者是否存在因果關(guān)系？下面我們使用格蘭杰檢驗(yàn)（ ）對土地價格與住宅價格之間的因果關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。圖 Error! No sequence specified. 商品住宅價格指數(shù)與住宅土地交易指數(shù) （當(dāng)季值；環(huán)比）21 / 34數(shù)據(jù)來源：華通數(shù)據(jù)中心；使用 方法進(jìn)行了季節(jié)調(diào)整。 專欄：格蘭杰檢驗(yàn)與協(xié)整檢驗(yàn) 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)檢驗(yàn)（ ）是從統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上檢驗(yàn)兩個時間序列變量的因果關(guān)系。該檢驗(yàn)方法為年諾貝爾經(jīng)濟(jì) 學(xué)獎得主克萊夫格蘭杰（ . . ）所開創(chuàng)，用于分析經(jīng)濟(jì)變量之間的統(tǒng)計(jì)上的因果關(guān)系。在 時間序列情形下，兩個 經(jīng)濟(jì)變 量、之間的格蘭杰因果關(guān)系定義為：若在包含了變量、的 過去信息的條件下， 對變量的 預(yù)測效果要優(yōu)于只單獨(dú)由的過去信息對進(jìn)行的預(yù)測效果，即 變量有助于解釋變量的將來 變化， 則認(rèn)為變量是引致變量的格蘭杰原因。 變量序列之間的協(xié)整關(guān)系是由年經(jīng)濟(jì)學(xué)諾貝爾獎得主和首先提出的。其基本思想在于，盡管兩個或兩個以上的變量序列為非平穩(wěn)序列，但它們的某種線性組合卻可能呈現(xiàn)穩(wěn)定性，則這兩個變量之間 便存在長期穩(wěn)定關(guān)系即協(xié)整關(guān)系。如果兩個變量都是單整變量，只有當(dāng)它們的單整階數(shù)相同 時才可能協(xié)整；兩個以上 變量如果具有不同的單整階數(shù)，有可能經(jīng)過線性組合構(gòu)成低 階單整變量。 協(xié)整的意義在于它揭示了 變量之間是否存在一種長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。 滿足協(xié)整的經(jīng)濟(jì)變量之間不能相互分離太 遠(yuǎn)，一次沖 擊只能使它們短時內(nèi)偏離均衡位置，在 長期中會自動恢復(fù)到均衡位置。變量之間存在協(xié)整關(guān)系是進(jìn)行格蘭杰檢驗(yàn)的充分條件。 商品住宅價格指數(shù)與土地價格指數(shù)之間的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果：使用兩步法進(jìn)行。第一步，以住宅價格指數(shù)為因變量，土地價格指數(shù) 為自變量進(jìn)行最小二乘回 歸，并求出回 歸方程的殘差；第二步，對回歸方程殘差序列 進(jìn)行單位根檢驗(yàn)（ ）。檢驗(yàn)的值為，在顯著水平22 / 34上的值為，通過檢驗(yàn)。住宅價格指數(shù)與土地價格指數(shù)之 間存在 階單整關(guān)系，可以進(jìn)行格蘭杰檢驗(yàn)。 因?yàn)楦裉m杰檢驗(yàn)對滯后期很敏感，因此我 們使用滯后期到滯后期分 別進(jìn)行檢驗(yàn)。 檢驗(yàn)結(jié)果見表。 檢驗(yàn)結(jié)果顯示，只有滯后一期存在 統(tǒng)計(jì)顯著性。滯后期拒絕了“ 地價不是房價的格蘭杰原因”，但是接受了 “房價不是地價的格蘭杰原因”。也可以這樣解釋，滯后期的地價是導(dǎo)致房價上漲的格蘭杰原因。表 Error! No sequence 原假設(shè) 地價不是房價的格蘭杰原因房價不是地價的格蘭杰原因滯后期 觀測值值值滯后期 觀測值值值滯后期 觀測值值值滯后期 觀測值值值 我們使用的數(shù)據(jù)是年到年商品住宅價格指數(shù)和住宅土地交易價格指數(shù)的季度值。為了控制季節(jié)變化對價格指數(shù)的影響，我們首先使用 方法對數(shù)