合生新項(xiàng)目商業(yè)模式(編輯修改稿)
2025-04-03 04:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 度評(píng)估 高 中 低 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)程度評(píng)估 該范圍作為項(xiàng)目利益點(diǎn)體系 參考圖示 第三十一條 要點(diǎn)三 : 以做生意的眼光考慮業(yè)態(tài)定位 商業(yè)與會(huì)所首先要搞清楚經(jīng)營(yíng)什么樣的業(yè)態(tài)，銷售的或租賃的對(duì)象怎樣的人，針對(duì)這些都應(yīng)當(dāng)有全套方案，不能隨意確定，這些全部都要在前期確定清楚。 第三十二條 要點(diǎn)四：業(yè)態(tài)重新調(diào)整組合 會(huì)所或商場(chǎng)要選擇毛利較高的行業(yè)，業(yè)態(tài)定位不是一成不變，在開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)期如果某項(xiàng)業(yè)態(tài)無(wú)法自營(yíng)或者租戶經(jīng)營(yíng)不下去，就要進(jìn)行商戶重組，把不盈利的業(yè)態(tài)調(diào)整到有盈利的業(yè)態(tài)。 第三十三條 要點(diǎn)五：首期產(chǎn)品面積戶型策劃 公司是以中高層客戶為主要的經(jīng)營(yíng)對(duì)象，所以一般整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)我司 的平均面積規(guī)劃都以大戶型居多。 但考慮到首期關(guān)注現(xiàn)金流重于單方利潤(rùn)，所以首期可適當(dāng)增加更受投資者歡迎的產(chǎn)品，如在面積戶型上可以適當(dāng)增加小戶型的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，或者提供含裝修、家電家私的產(chǎn)品。 8 第三十四條 要點(diǎn)六：低質(zhì)單位低價(jià)入市與優(yōu)質(zhì)單位高價(jià)拉升 第一批銷售的單位可以選些比較差的單位，價(jià)格相對(duì)定低些。等到把資金平衡后，沒(méi)有了資金壓力，以后就可以提升價(jià)格，把最好的地方拿出來(lái)賺錢，彌補(bǔ)第一期快速銷售的利潤(rùn)差。 后期的產(chǎn)品更優(yōu)質(zhì)，就能支撐價(jià)格的上漲，同時(shí)價(jià)格也要?jiǎng)討B(tài)反映市場(chǎng)、成本等變動(dòng)的因素。 第三十五條 要點(diǎn)七：獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的業(yè)態(tài) 通過(guò)獨(dú)棟 別墅高性價(jià)比的成品精裝修、高性價(jià)比的地下室，輔以高性價(jià)比的精裝修園林來(lái)打造產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，支撐售價(jià)。 ，要做交樓標(biāo)準(zhǔn)的園林精裝修，做一個(gè)交樓標(biāo)準(zhǔn)方案，在此基礎(chǔ)上再做幾個(gè)更好的方案供業(yè)主選擇，如業(yè)主選擇非交樓標(biāo)準(zhǔn)方案，則加多 2 到 3 萬(wàn)元。 （含聯(lián)排）小區(qū)時(shí)集中的綠化做幾個(gè)點(diǎn)，即在道路交匯處做幾個(gè)集中綠化，大量的綠地面積要分到各戶。 、裝修、設(shè)計(jì)、平面上做出性價(jià)比，同時(shí)補(bǔ)少量出 讓金獲得有產(chǎn)權(quán)的地下室，售價(jià)與地上部分一致。 第三十六條 要點(diǎn)八：聯(lián)排別墅的業(yè)態(tài) 聯(lián)排別墅包精裝修、家私、家電每套總價(jià)原則上 市內(nèi)控制在 400 萬(wàn)元左右、市郊控制在 200 萬(wàn)元左右、遠(yuǎn)郊控制在 100 萬(wàn)元左右。 家電配飾 根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)， 可 在 同一價(jià)格 控制內(nèi)， 做幾個(gè)不同的方案，供業(yè)主選擇。 第三十七條 要點(diǎn)九：營(yíng)銷方案的所有工作都要搞清楚服務(wù)對(duì)象所在、價(jià)值所在。 廣告中要明確能夠給業(yè)主，能夠給消費(fèi)者帶來(lái)什么，要把利益點(diǎn)表達(dá)清楚，要表達(dá)出 10 大， 20 大甚至 30 大利益點(diǎn)。 第三十八條 要點(diǎn)十： 營(yíng)銷方案要做好開(kāi)盤基礎(chǔ)工作 1． 開(kāi)盤前項(xiàng)目的道路與指引系統(tǒng)要建立完畢 ； 2． 兄弟樓盤的巡展，周邊企事業(yè)單位的巡展要先行安排，進(jìn)行內(nèi)部登記； 3． 關(guān)于本項(xiàng)目核心利益點(diǎn)，通過(guò)論壇或者記者開(kāi)放日等方式在專家與輿論方面進(jìn)行傳播。 4． 售樓部開(kāi)放來(lái)接待客戶原則上也須要在一個(gè)月以上。原則上應(yīng)該有樣板房的開(kāi)放后才正式開(kāi)售。 第四節(jié) 實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用最小化 第三十九條 要點(diǎn)一 : 售樓部的選點(diǎn)與設(shè)計(jì)也要考慮將來(lái)的業(yè)態(tài)定位 售樓部要按會(huì)所或商鋪的形式做， 售樓部的柱間距、內(nèi)部的平面設(shè)計(jì)等都盡量符合會(huì)所或商鋪經(jīng)營(yíng)方案中預(yù)計(jì)租售的業(yè)態(tài)要求，售樓部按層高 米和商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃 ，整個(gè)項(xiàng)目完成，售樓部即可按會(huì)所或商鋪進(jìn)行租售，而且是帶裝修租售，這 9 樣就不會(huì)造成資源的浪費(fèi)。 第四十條 要 點(diǎn) 二 ： 聯(lián)排別墅產(chǎn)品的預(yù)算定額 1． 聯(lián)排的園林、綠化、市政工程要控制在每平方 800 元以內(nèi)。 2． 室內(nèi)裝修控制在每平方 700 元以內(nèi)。 第四十一條 要點(diǎn) 三 ：預(yù)算精度的要求 預(yù)算不能搞估算，經(jīng)營(yíng)方案的相關(guān)數(shù)據(jù)要非常準(zhǔn)確，概算的準(zhǔn)確率誤差在 5％以內(nèi)，預(yù)算的準(zhǔn)確率誤差在 3％，決算的準(zhǔn)確率誤差在 1％以內(nèi)。 第四十二條 要點(diǎn) 四 ：為了減低資金支付的缺口，減輕資本成本費(fèi)用，要求融資： 個(gè)月內(nèi)完成 ,提供土地融資的基礎(chǔ)。地價(jià)付款安排在現(xiàn)金流入高峰期 ,二期款安排在抵押貸款獲批時(shí) ,后期款應(yīng)安排在銷售收入高峰期。 要以開(kāi)售當(dāng)月的資金平衡來(lái)反算 ,如果銷售收入低于預(yù)測(cè)值 ,無(wú)法資金平衡的話 ,就要求相應(yīng)增加融資額度目標(biāo)。 第四十三條 要點(diǎn) 五 ：設(shè)定二點(diǎn)一線的合理基準(zhǔn)價(jià) 根據(jù)不同售價(jià)水平和檔次，合理設(shè)定二點(diǎn)一線的基準(zhǔn)造價(jià)，簡(jiǎn)化基準(zhǔn)造價(jià)內(nèi)的審批流程，超基準(zhǔn)價(jià)的必須上報(bào)集團(tuán)，保證項(xiàng)目的成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還規(guī)定了營(yíng)銷宣傳物料的基準(zhǔn)價(jià)，具體定額請(qǐng)參照表 1 和表 2。 第四十四條 要點(diǎn)六 ：開(kāi)盤營(yíng)銷費(fèi)用控制 1． 開(kāi)盤當(dāng)月銷售額不足 2 億的，推廣費(fèi)用控制在 256 萬(wàn)元以內(nèi)，不足 4 億的控制在 320 萬(wàn)以內(nèi)，超過(guò) 4 億的，控制在 400 萬(wàn)元以內(nèi)，兩點(diǎn)一線費(fèi)用按標(biāo)準(zhǔn)另計(jì)，具體定額請(qǐng)參照表 3。 2． 廣告公司代理傭金費(fèi)用控制： 廣告公司代理傭金月費(fèi)或年費(fèi)，以單個(gè)項(xiàng)目為單位計(jì)算，不能以推廣市場(chǎng)個(gè)數(shù)及代理公司個(gè)數(shù)重復(fù)計(jì)算。同一項(xiàng)目的廣告代理為唯一工作任務(wù)項(xiàng)，不論項(xiàng)目推廣牽涉城市是否在本地，以及在不同市場(chǎng)有不止一家代理公司。如出現(xiàn)多市場(chǎng)推廣及多廣告代理公司操作，總費(fèi)用按單一項(xiàng)目、單一工作任務(wù)項(xiàng)控制，不能重復(fù)計(jì)費(fèi)。 3． 戶外廣告費(fèi)用控制： 選擇的戶 外廣告一般以年度作為投放日期，除非必要不要簽訂一年以上的投放期。付款方式在爭(zhēng)取單價(jià)最優(yōu)惠情況下，與投放進(jìn)度配合，首付2030%，發(fā)布半年后付至 50%，發(fā)布九個(gè)月后付至 8090%，余款在發(fā)布期滿后 15 個(gè)工作日支付。 10 表 1 二點(diǎn)一線基準(zhǔn)價(jià)一覽表 序號(hào) 成本科目 類型 按計(jì)算口徑 說(shuō)明 06 年基準(zhǔn)價(jià) 單位 計(jì)算口徑 1 售樓部裝 修 豪華歐式 售價(jià)＞ 10000元 /m2 2, 元 /m2 按裝修面積 售樓部裝修 費(fèi)用 (不含軟裝飾、含消防空調(diào)，含吊燈 150 元 /M2) 典雅歐式 售價(jià)＞ 8000元 /m2 1, 元 /
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