【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主體，形成配套服務(wù)行業(yè)較為齊全，方 便購(gòu)買(mǎi)，滿(mǎn)足周邊不同層次消費(fèi)需求的區(qū)域性綜合型商業(yè)街區(qū)。在已初具規(guī)模的商業(yè)街區(qū)，適宜培育和建設(shè)不同風(fēng)格的專(zhuān)業(yè)商業(yè)街，發(fā)展單店面積適中的大型綜合超市或超級(jí)市場(chǎng)及其它新興業(yè)態(tài)，提升市級(jí)商業(yè)副中心的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等功能，帶動(dòng)周邊社區(qū)商業(yè)中心的結(jié)構(gòu)合理、功能完善。 板塊型 在常青、古田、后湖等地，與即將建設(shè)的城市大型公共設(shè)施相配套，利用完善的交通網(wǎng)絡(luò)，分別選址規(guī)劃建設(shè)大型購(gòu)物中心（即 MALL），形成以百貨店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)或大型綜合超市、大型專(zhuān)業(yè)店為核心店，組合各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲店等特色店鋪的具有各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、 服務(wù)設(shè)施的集合體，突破以商業(yè)街為主要形式的市級(jí)商業(yè)副中心的單一模式。 組團(tuán)式 對(duì)漢口火車(chē)站前等地，適宜發(fā)展超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等新興流通業(yè)態(tài)，形成新型商業(yè)群落，構(gòu)筑與住宅組團(tuán)相適應(yīng)的商貿(mào)服務(wù)業(yè)格局。引導(dǎo)區(qū)域商業(yè)中心提升功能檔次，倡導(dǎo)發(fā)展獨(dú)立座落的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)群，鼓勵(lì)發(fā)展單店?duì)I業(yè)面積在 5000 平方米以下的大型綜合超市和經(jīng)營(yíng)家居、裝飾建材、家電、服飾、布藝、通訊、工藝品、汽車(chē)及配套服務(wù)等大型專(zhuān)業(yè)店、以及規(guī)模適中的專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、特色餐飲店和住宿、休閑娛樂(lè)等網(wǎng)點(diǎn)；適度控制單店?duì)I業(yè)面積在 5000 平方米以上商業(yè)設(shè)施的新建 和改擴(kuò)建；限制危險(xiǎn)化學(xué)品、加油站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置；關(guān)閉治污不達(dá)標(biāo)的網(wǎng)點(diǎn)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 3）專(zhuān)業(yè)商業(yè)街 指開(kāi)展專(zhuān)業(yè)性、系列化商品和服務(wù)經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店高度聚集，提供專(zhuān)門(mén)商品和專(zhuān)業(yè)服務(wù)的特色商業(yè)街。重點(diǎn)培育橋口路美食街、臺(tái)北路風(fēng)情街、吉慶街美食街、順道街、京漢大道江漢路至航空路、保成路、前進(jìn)四路和五路電子商品街、大智路通訊器材街、香港路、友誼大道市場(chǎng)群落等，引導(dǎo)調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大特色經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高專(zhuān)業(yè)特色水平。 在中心商業(yè)區(qū)、市級(jí)商業(yè)中心和市級(jí)商業(yè)副中心，結(jié)合不同地段的歷史文化、人文環(huán)境、商業(yè)特色，引導(dǎo)建 設(shè)和發(fā)展一批有規(guī)模和影響的信息通訊、餐飲娛樂(lè)、男女用品、家電電器、花卉寵物、兒童玩具、酒吧、休閑等適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)趨勢(shì)的專(zhuān)業(yè)商業(yè)街。限制設(shè)置與專(zhuān)業(yè)商業(yè)街整體功能不協(xié)調(diào)匹配的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)。 4）社區(qū)商業(yè)中心 指設(shè)置在居民居住區(qū)，以當(dāng)?shù)鼐用駷榉?wù)對(duì)象的商業(yè)集中區(qū)域。這是方便居民購(gòu)物、滿(mǎn)足服務(wù)需求的基礎(chǔ)性商業(yè)服務(wù)設(shè)施。配合 市 883行動(dòng)計(jì)劃的實(shí)施，社區(qū)商業(yè)中心網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的重點(diǎn)依次為：居住區(qū)以經(jīng)銷(xiāo)生活必需品的超級(jí)市場(chǎng)和各類(lèi)便民網(wǎng)點(diǎn)為主；住宅組團(tuán)中建立綜合超市，專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等，適 度設(shè)置廢舊物品收購(gòu)等網(wǎng)點(diǎn)，限制商住混雜的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，關(guān)閉治污不達(dá)標(biāo)等擾民網(wǎng)點(diǎn)，形成社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心的功能依次遞增、不斷完善的格局。 5）批發(fā)市場(chǎng)設(shè)置區(qū)域 指由城市規(guī)劃定點(diǎn)，用于設(shè)置批發(fā)市場(chǎng)、物流配送中心等大型商業(yè)設(shè)施，體現(xiàn)商品集散綜合功能的區(qū)域。引導(dǎo)物流企業(yè)和物流基地、新建或遷移的大型專(zhuān)業(yè)和綜合商品交易市場(chǎng)，在中環(huán)線(xiàn)周邊和外環(huán)線(xiàn)的東山等地設(shè)置，增強(qiáng)城市商業(yè)的集聚輻射功能。發(fā)展的重點(diǎn)為規(guī)劃的物流企業(yè)和物流基地、新建的現(xiàn)代物流配送中心以及農(nóng)副產(chǎn)品、家居、汽車(chē)及相關(guān)服務(wù)、裝飾建材、鋼材等大型商品交易市場(chǎng)，利于 向省內(nèi)及鄰省等地輻射。 主要零售業(yè)態(tài)商圈的基本要求： 主要零售業(yè)態(tài)商圈的基本要求： 大型購(gòu)物中心：經(jīng)營(yíng)、服務(wù)半徑 10 公里以上。 大型綜合超市：按經(jīng)營(yíng)服務(wù)半徑 2公里或服務(wù)人口 8萬(wàn)人配置一個(gè)大型綜合 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 超市。 超級(jí)市場(chǎng)：按經(jīng)營(yíng)輻射半徑 萬(wàn)人配置一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)超市或食品專(zhuān)業(yè)超市。 倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)：經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 5公里。 便利店：按經(jīng)營(yíng)服務(wù)半徑 100 米或服務(wù)人口 2021 人配置一個(gè)。 ： 司門(mén)口 商圈商業(yè) 背景 武昌的商業(yè)區(qū)集中在解放路、中南路，徐東路 。解放路商業(yè)一條街曾經(jīng)是武昌最繁華的路段，現(xiàn)在許多專(zhuān)賣(mài)店云集于此。中南路上有中南商業(yè)大樓、中商廣場(chǎng)、中南世紀(jì)商都等大型商場(chǎng)，其集合了美食、服飾、攝影、美容、休閑以及流行元素的一切，在武昌人氣最旺。司門(mén)口商圈以解放路、大成路為主（解放路南起彭劉楊路，北至中華路，長(zhǎng)約 1100 米，大小商鋪約 150 家，是一個(gè)集購(gòu)物、休閑于一體的多功能市級(jí)中心商業(yè)區(qū)）向四周輻射。曾是武漢最繁華的街區(qū)，有近800 年的歷史。但近十年來(lái)，司門(mén)口風(fēng)光不再。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，解放路商業(yè)街年零售總額從十年前的 10億元降低到了去年的 3億元，最低時(shí)僅 億元。 大成路位于司門(mén)口商業(yè)街正中心延伸路道，主要經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)類(lèi)產(chǎn)品。幾十年來(lái)，大成路是武昌農(nóng)貿(mào)類(lèi)產(chǎn)品早市的交易聚集地，近年來(lái)，又形成了規(guī)模較的夜市小商品市場(chǎng)，這些因素導(dǎo)致大成路周邊消費(fèi)環(huán)境極差。 2021 年左右由市政府改建了大成路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，初步改善了大成路周邊的環(huán)境，但由于來(lái)往人流嘈雜，舊店鋪面積大小參差不齊，鋪面門(mén)頭老舊，因此，大成路的消費(fèi)環(huán)境仍有待進(jìn)一步改善。 據(jù)調(diào)查，司門(mén)口商圈目前商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積約在 30 萬(wàn)平米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝（休閑服裝）、餐飲、家電、農(nóng)貿(mào)等為主。比較大的商業(yè)項(xiàng)目有：大成路生鮮市場(chǎng)、陽(yáng)光時(shí) 尚廣場(chǎng)、廣東商城、九通商廈、司門(mén)口時(shí)沿廣場(chǎng)、大橋鞋城；國(guó)美家電、蘇寧電器等家電賣(mài)場(chǎng)和麥當(dāng)勞、肯德基、武昌首義園美食一條街等中西餐飲項(xiàng)目。 雖說(shuō)天麗百貨、陽(yáng)光時(shí)尚廣場(chǎng)等幾家私營(yíng)的中型商場(chǎng)多少提升了司門(mén)口百貨業(yè)的檔次，但司門(mén)口商圈的傳統(tǒng)并沒(méi)有消失，解放路沿線(xiàn)依然還是專(zhuān)賣(mài)店的天下。這些從精品店過(guò)渡到專(zhuān)賣(mài)店的街邊小店，服裝款式時(shí)尚，價(jià)格也便宜。人們?cè)谫?gòu)物之余，還能花上幾元錢(qián)到戶(hù)部巷嘗嘗漢味小吃，讓司門(mén)口商圈平添幾分休閑的趣味。 由于司門(mén)口商圈已有上百年的歷史，在布局上缺乏前衛(wèi)的整體規(guī)劃，街道狹窄， 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 房屋破舊，周邊也都 顯得比較凌亂，而且配套也顯出不足（尤其表現(xiàn)在缺乏休閑娛樂(lè)型的設(shè)施），加上停車(chē)位嚴(yán)重不足，使顧客有其是高消費(fèi)顧客逗留在該商業(yè)點(diǎn)的時(shí)間少，不能保持一種長(zhǎng)期的人群效應(yīng)。加上武昌其他商圈如：中南商圈、徐東商圈、洪山亞貿(mào)商圈、魯巷商圈的興旺和其他各種因素的影響，司門(mén)口商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況日漸趨下，且商業(yè)輻射范圍也逐漸較小，難以帶動(dòng)大片區(qū)域的商業(yè)旺銷(xiāo)，其中旺鋪多以該商業(yè)街的臨街商鋪為主，很少有向更深入的地區(qū)延伸。 平均人流量表02021400060008000100001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14日期人流量（個(gè)）系列1 12%37%17%3%27%4%女孩年輕女性中老女性男孩年輕男性中老男性 調(diào)查顯示，司門(mén)口商圈解放路沿線(xiàn)的人流量在 6000 人次 /天。而且主流人群為年輕女性和男性，占人流量的比例為 64%。 ： 司門(mén)口商圈業(yè)態(tài) ： 解放路及大成路的商業(yè)業(yè)態(tài)主要有以下幾種 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 大型購(gòu)物中心（一萬(wàn)平方米以上），例如陽(yáng)光時(shí)尚廣場(chǎng)、九通商廈等， 廣東商城等。 ； 小型專(zhuān)賣(mài)店（兩百平米以上），例如；李寧、佑威、真維絲等 餐飲店，例如 肯德基 ； 休閑服飾店； 休閑娛樂(lè)型，例如卡拉 OK廳 等 ； 生活配套型，例如 各大銀行晚點(diǎn) 銀行、郵局； 農(nóng)貿(mào)型，例如大成路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ； 主要店鋪頻數(shù)如下 （此數(shù)據(jù)為以往統(tǒng)計(jì)數(shù) 據(jù)） 序號(hào) 名稱(chēng) 數(shù)目 百分比 有效百分比 1 大型購(gòu)物中心（ 1） 6 2 中型購(gòu)物中心（ 2） 2 3 服飾店（ 3） 76 4 食品店（ 4） 25 5 五金店（ 5） 6 6 生活配套型（ 6） 33 7 農(nóng)貿(mào)型（ 7） 1 Total 149 1 其中，面積在 2050 的臨街小店鋪占的比例最大 。 租金不等，其中一層臨主要商業(yè)街的商鋪?zhàn)饨鸺?中在 250300 元 /建筑平米 .月，一般按季度繳納租金，水電費(fèi)油租戶(hù)另行支付。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) Part3： 項(xiàng)目自身分析 基本定位：集購(gòu)物、休閑、文化與一體的中等偏上檔次青年的購(gòu)物中心。其中，休閑與文化體驗(yàn)要借助于四樓的電影院和屋頂?shù)膴蕵?lè)配套。中等偏上檔次的休閑服飾位置，輔以其他中等小飾物、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施。由于司門(mén)口商圈內(nèi)中小學(xué)校較多，學(xué)生消費(fèi)者間多，加上武昌區(qū)大中專(zhuān)院校密集，學(xué)生消費(fèi)能力弱，偏向于到中低檔商圈內(nèi)購(gòu)物、娛樂(lè)，所以司門(mén)口以中小學(xué)生、大專(zhuān)院校學(xué)生及其它年輕工薪階層和外來(lái)打工族 為主 。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) Part4：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 商圈的形成跟區(qū)域內(nèi)的人口密度、人口素質(zhì)、購(gòu)買(mǎi)力等有密切關(guān)系。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大 和 城市格局的演變， 大城市，尤其是特大城市會(huì)逐步 走向多商圈 的道路 。目前，國(guó)內(nèi)的北京、上海等大型城市均出現(xiàn)了 “ 多商圈 ” 式的結(jié)構(gòu)。 由于人口眾多，交通便利，地理位置特殊，城市布局獨(dú)特（ 武漢被長(zhǎng)江 、漢水 分成了三鎮(zhèn) ）， 武漢 市 商圈 “ 巨頭并存 的 現(xiàn)象 也 比較明顯 ，三鎮(zhèn)之內(nèi)都有自己的核心商圈。武昌有中南商圈、徐東商圈；漢口有江漢路商圈、漢正街商圈，漢陽(yáng)有之鐘家村商圈。 中南商圈 上世紀(jì) 80 年代，中商集團(tuán)在不被人看好的武昌區(qū)中南路建起了中南商業(yè)大樓，90 年代，又修起了中南廣場(chǎng)。當(dāng)時(shí)，顧客寥寥；如今， 已經(jīng)有 中商廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、洪廣大廈、中建、中行廣場(chǎng)、鵬城國(guó)際 、 阜華 領(lǐng)秀中南 ， 人氣旺盛，與解放大道商圈江南江北對(duì)峙。 中南商圈內(nèi)有 省委省政府以及很多省直機(jī)關(guān)在這里，很多在漢的辦事機(jī)構(gòu)都愿意設(shè)在這里 ， 行政的價(jià)值 高，人群的收入水平和消費(fèi)水平也比較高 。中南 商圈內(nèi) 有很多著名的中學(xué)、小學(xué)，然后有洪山公園，這樣一個(gè)教育環(huán)境非常好的地方，所以它也有居住價(jià)值， 積聚了大量人口； 中南商圈是一個(gè)成熟的商圈，集中高檔服飾、餐飲、娛樂(lè)于一體，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施完善（金融配套相對(duì)不足），但高檔酒店缺乏。 中南商圈一直就是武昌區(qū)政府 “ 總部經(jīng)濟(jì) ” 規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，原本作為武昌區(qū)購(gòu)物中心的中南商圈，在總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下，近年來(lái)，諸多開(kāi)發(fā)商企業(yè)紛紛入駐中南版塊 。 武廣商圈 武廣商務(wù)圈是武漢最早成形的商圈，也是武漢最大、最繁華的城市中心。這一商圈聚集著漢口地區(qū)中高檔寫(xiě)字樓，以泰合廣場(chǎng)、世界貿(mào)易大廈和武漢廣場(chǎng)為代表。武商集團(tuán)旗下幾大商場(chǎng)的重新整合定位，也帶動(dòng)了該地段商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 2021年由 武漢庫(kù)瑪營(yíng)銷(xiāo)重新包裝復(fù)出后的 “ 武廣 福布斯中心 ” 以全框架 5A 純寫(xiě)字樓正式開(kāi)盤(pán)，一入市，便創(chuàng)造了銷(xiāo)售 80％以上的佳績(jī)。武廣商圈的價(jià)值和巨大前景正在被越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)同。武廣商務(wù)圈毋庸置疑地成為漢口商務(wù)地 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 產(chǎn)核心，與隔街在建的新世界中心一起成為武漢城市新名片。 江漢路商圈 江漢路商圈有約 100 年的歷史， 2021 年 9 月，投資 億元 ，將江漢路中的一段改造為步行街。 改造后的步行街分為三個(gè)區(qū)段：從江漢關(guān)至鄱陽(yáng)街口的400 米，形成以金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)為主體的商業(yè)區(qū)段；從鄱陽(yáng)街至中山大道的 300米，形 成以國(guó)家級(jí)老字號(hào)及現(xiàn)代國(guó)內(nèi)名牌商品為主體的商業(yè)區(qū)段；從中山大道至江漢四路的 510 米，形成以中心百貨商店、新世界百貨中心、俊華名品廣場(chǎng)等現(xiàn)代大型商場(chǎng)為中心的綜合性的商業(yè)區(qū)段。步行街全長(zhǎng) 1210 米，與北京王府井、上海南京路、天津和平路、哈爾濱的中央大街一起，被稱(chēng)為中國(guó)大都市的 “ 五朵金花 ” 。 江漢路商圈典型商業(yè)有 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 、 中心百貨、大洋百貨、王府井百貨、新世界時(shí)尚廣場(chǎng)等商家。 主要商家： 新民眾樂(lè)園 ：由 1919 年開(kāi)業(yè) 的 老民眾樂(lè)園 改建而成， 集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、美食于一體的大型購(gòu)物中心。樂(lè)園現(xiàn)有 150 余家商鋪， 總建筑面積達(dá) 4 萬(wàn)平方米，可租賃面積 萬(wàn)平方米，堪稱(chēng)華中最大的文化娛樂(lè)中心。 一業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，目前，武漢的幾大商圈已悄然成形，如今，商圈與商圈之間，漸漸出現(xiàn)各自不同的年齡段特征，以及與年齡段、消費(fèi)實(shí)力相符的消費(fèi)群體。 “ 從商業(yè)