【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 格和周邊地區(qū)相比較，不高，甚至偏低。 4. 升升 值值 快快 作為住宅最高形態(tài)的別墅，類似股市中的績(jī)優(yōu)科技股，上升的潛力大。從最近的蘇州樓市的走勢(shì)來(lái)看， 普通商品房?jī)r(jià)格有 10％至 20％的上漲 已相當(dāng)不錯(cuò)。而一 些聯(lián)排別墅已有 30％以上的漲幅 ，一些 獨(dú)立式別墅開(kāi)盤(pán)至今售價(jià)已上升了 50％ ，而且銷售情況依然良好。 5. 發(fā)發(fā) 展展 潛潛 力力 巨巨 大大 由于城市 土地的有限性和不可再生性，加之土地拍賣使土地的價(jià)值得以真正體現(xiàn)， 獨(dú)占“天、地、庭院”的別墅住宅的價(jià)值得到進(jìn)一步的體現(xiàn)。以市場(chǎng)來(lái)看，蘇州又是外資和臺(tái)資最集中的流入地，別墅的消費(fèi)需求十分旺盛，發(fā)展前景非常廣闊。 專業(yè)好文檔 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 22 周邊城市別墅市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)及分析 本項(xiàng)目有著 坪數(shù)規(guī)劃加上依山傍水的好風(fēng)景 ，屬于度假休閑類的別墅，所以對(duì)客源的區(qū)域地理范圍未有嚴(yán)格的定位，本分析報(bào)告將以 杭州、上海、南京、蘇州、無(wú)錫等五城市 具有代表性的別墅物業(yè)現(xiàn)狀加以基本研究分析。 蘇蘇 州州 幾幾 番番 起起 落落 顯顯 生生 機(jī)機(jī) 在 1996 年蘇州就興起了別墅的建設(shè)，但因開(kāi)發(fā)、設(shè) 計(jì)理念不當(dāng)，戶型差等原因，至 2021 有一些別墅項(xiàng)目尚未售出，有的甚至成為爛尾工程。 而且 市場(chǎng)總量 也 并不大，項(xiàng)目不太多，規(guī)模也比較小， 多數(shù)別墅區(qū)在 20～ 50 幢左右。高檔樓盤(pán)售價(jià)在 5000 元／平方米左右， 即一套獨(dú)立別墅總價(jià)在120萬(wàn)元左右；其他別墅價(jià)位則在 3000元／平方米左右。 2021 年， 隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 房地產(chǎn)業(yè)高潮的來(lái)臨， 蘇州別墅市場(chǎng)已出現(xiàn)了復(fù)蘇 。之前的所有空置房幾乎一搶而空。 尤其是 實(shí)用性別墅，在人們普遍擁有了私家車解決了交通問(wèn)題和市區(qū)普通公寓都要接近百萬(wàn)的高價(jià)壓迫下，人們紛紛選擇住的更舒服的近郊別墅 。 但是，剛剛有起色的別墅市場(chǎng)，又遭到國(guó)家對(duì)于高檔房控制的政策影響，至于影響有多大。蘇州的別墅市場(chǎng)生命力有多大，還是值得拭目以待。 專業(yè)好文檔 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 23 上上 海海 分分 類類 明明 顯顯 、 選選 擇擇 面面 多多 上海作為全國(guó)的大都市，可供選擇的不同層次的別墅比之杭州、南京等城市，來(lái)得更多更豐富。 ◆ 高檔別墅 目前上海的高檔別墅多集中在虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)、滬青平公路、滬松公路一帶，最具代表性的就是 “ 湯臣高爾夫別墅 ” 。這類別墅平均售價(jià)一般在 13500元／平方米。上海的高檔別墅目前面臨著供大于求的局面，一些物業(yè)空置情況相當(dāng)嚴(yán)重。 ◆ 中檔別墅 這類別墅是在這兩年內(nèi)興起來(lái)的，多 位于城郊結(jié)合部。此類物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者相對(duì)比較廣泛，價(jià)格覆蓋面也比較寬，不少白領(lǐng)階層和中高檔收入的家庭已把目光投向了此類物業(yè)。位于浦東的康橋半島是典型代表，其 60～ 120萬(wàn)元的價(jià)格在上海掀起了熱賣高潮。從上海這兩年的別墅價(jià)格走向來(lái)看，此類別墅的樓價(jià)始終保持著增長(zhǎng)勢(shì)頭，將是未來(lái)發(fā)展的熱點(diǎn)。 ◆ 經(jīng)濟(jì)型別墅 在上海，有一種介于高檔獨(dú)立別墅和公寓之間的 “ 經(jīng)濟(jì)型 ” 別墅，多為排屋，主要特點(diǎn)是居住環(huán)境好，價(jià)格適中，總價(jià)控制在 40～ 60萬(wàn)元，如陽(yáng)光歐洲城等。購(gòu)買(mǎi)這類物業(yè)的有中產(chǎn)階層，也有一般的市民。但此類別墅的品質(zhì)和設(shè)計(jì)都不十分 出色，如果作為投資并不是太合適。 專業(yè)好文檔 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 24 無(wú)無(wú) 錫錫 市市 場(chǎng)場(chǎng) 較較 冷冷 期期 待待 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 機(jī)機(jī) 和蘇州類似，無(wú)錫的 別墅總量很少， 且基本集中在太湖五里湖畔，現(xiàn)有的別墅很多為 1995年左右開(kāi)發(fā)的。由于環(huán)湖一帶規(guī)劃、道路尚未改善，周邊設(shè)施條件還不完善，因此無(wú)錫的環(huán)湖別墅開(kāi)發(fā)并不理想。早年這一帶的別墅，取得市場(chǎng)成功的相當(dāng)少，如 “ 奧嘉別墅 ” 已爛盤(pán)，華僑城建完已五年仍未售完?，F(xiàn)在正在五里湖畔開(kāi)發(fā)的有 “ 太湖世家 ” ，離市區(qū)僅 15分鐘，均價(jià)在 3500元／平方米。 隨著無(wú)錫市區(qū)的南擴(kuò)及橫跨五里湖的城市景觀大堤的修建，五里湖畔別墅的開(kāi)發(fā)可能會(huì)好轉(zhuǎn)，這一帶的房產(chǎn)尤其 是土地會(huì)增值不少。預(yù)計(jì)，隨著無(wú)錫新一輪外商投資熱潮的興起，別墅市場(chǎng)將會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)，面臨新的機(jī)遇。 杭杭 州州 別別 墅墅 穩(wěn)穩(wěn) 中中 求求 進(jìn)進(jìn) ， 質(zhì)質(zhì) 高高 質(zhì)質(zhì) 低低 兩兩 相相 宜宜 進(jìn)入 2021年， 杭州 別墅儲(chǔ)備土地已在 3萬(wàn)畝左右，今年的開(kāi)發(fā)量將突破 50萬(wàn)平方米 。 2021年，杭州市區(qū) 人均 GDP 已達(dá)到 3025美元， 2021年，人均 GDP 將突破 4000美元。 杭州的別墅消費(fèi)時(shí)代將在若干年后出現(xiàn)。 ◆ 杭州開(kāi)發(fā)趨熱項(xiàng)目眾多 從 2021年 開(kāi)始，杭州的別墅市場(chǎng)開(kāi)始了新一輪熱潮。據(jù)統(tǒng)計(jì) ，去年別墅的預(yù)售量達(dá)到 平方米 ，是四年來(lái)的一個(gè)新高峰。預(yù)計(jì)，今年的發(fā)售量還將大量增 加。據(jù)悉，杭州目前的別墅土地儲(chǔ)備量達(dá)到了 3萬(wàn)畝，可建的別墅量相當(dāng)驚人。 專業(yè)好文檔 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 25 ◆杭州 城郊別墅價(jià)格較貴。 杭州的別墅價(jià)格 高的可達(dá) 20210元／平方米，低的也在 5000元／平方米左右 。同樣作為省會(huì)城市的南京，別墅一般在 4000元／平方米左右。同樣作為全國(guó)風(fēng)景旅游城市的蘇州，單價(jià)也只有兩40005000元。和上海相比，以頂級(jí)別墅來(lái)說(shuō)，價(jià)格沒(méi)有上海貴，但普通別墅價(jià)格并不比上海低。 ◆ 自然和人文景觀資源優(yōu)越。 盡管同樣是江南城市，但杭州的自然和景觀優(yōu)勢(shì)還是比較明顯。其他城市沒(méi)有杭州的西湖和眾多的山山水水。 ◆ 建筑和景觀設(shè) 計(jì)較領(lǐng)先。 杭州的 “ 玫瑰園 ” 、 “ 桃花源 ” 等別墅項(xiàng)目的建筑和景觀設(shè)計(jì)，在全國(guó)處于領(lǐng)先地位，其他四地很少有項(xiàng)目能與之相比。從建筑風(fēng)格上看，杭州別墅大多是西洋風(fēng)格，而蘇州和南京則有一些純粹中國(guó)風(fēng)格的別墅。 南南 京京 價(jià)價(jià) 格格 合合 適適 、 交交 通通 方方 便便 隨著近年來(lái)南京交通基礎(chǔ)設(shè)施的大大改善，郊區(qū)城市化特征愈加明顯，在南京的東郊和南郊出現(xiàn)了大量的別墅項(xiàng)目，尤其是南郊江寧區(qū)，至少有 5 個(gè)項(xiàng)目已啟動(dòng)。其中規(guī)模比較大的有建筑面積達(dá) ，規(guī)劃為 1200戶人家；總占地達(dá) 1700畝的翠屏山莊。 專業(yè)好文檔 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 26 ◆ 從南京已完工的別墅項(xiàng)目看，銷 售情況良好。這類樓盤(pán)大多具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 價(jià)價(jià) 位位 中中 檔檔 。 這類別墅因處于城郊，售價(jià)相對(duì)較低，一般在 3000 元／平方米左右，如中國(guó)人家、聽(tīng)泉水山莊等； 交交 通通 便便 利利 。 盡管處在 城城 郊郊 ，但距南京市的車程都在半小時(shí)以內(nèi)，道路狀況良好，還有公交車直達(dá)。 環(huán)環(huán) 境境 適適 宜宜 。 與杭州相同的是，南京的別墅都把景觀作為重頭戲。這類別墅不是 依山，就是傍水，迎合了都市人親近自然的心態(tài)，同時(shí)也適合老年人居住。 蘇州市別墅市場(chǎng)綜述 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)不斷向好，外商蜂擁而至，促使高檔物業(yè)暢銷。 ? 蘇州樓市持續(xù)看好，市場(chǎng)穩(wěn)步回暖，價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)。后市被大 眾普遍看好。 ? WTO 加入，蘇州國(guó)際化都市進(jìn)程加快，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高，受全國(guó)乃至全球投資者關(guān)注程度加大，外商投資力度加大，投資人數(shù)增加。境外來(lái)蘇人士越來(lái)越多，成為購(gòu)房的“生力軍”。 ? 政府對(duì)交通投資力度加大?；A(chǔ)建設(shè)步伐加快，無(wú)論是園區(qū)或是新區(qū)，規(guī)劃日趨成熟。道路交通、配套設(shè)施都已成形。 ? 市民觀念改變，蘇州周邊省市特別是上海人對(duì)“出城”生活變?yōu)橐环N時(shí)尚與浪漫。 ? 別墅式的居住被市民廣泛認(rèn)可，“獨(dú)立住宅，立體生活的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)”。 ? 家用轎車的普及化，也解決了別墅物業(yè)的交通問(wèn)題 專業(yè)好文檔 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 27 蘇州別墅市場(chǎng)具體分析 蘇州別墅市 場(chǎng)調(diào)查表（按區(qū)域順序：吳中、市區(qū)、園區(qū)） （ 1） 量體表 2021 個(gè)案 量體 2021 個(gè)案 量體 地塊 占地 泰盛綠島（聯(lián)） 19200 泰盛綠島二期 15000 金雞墩 未知 在水一方（聯(lián)、獨(dú)） 16000 在水一方二期 50000 高爾夫 未知 香格里拉（聯(lián)、獨(dú)） 21000 香格里拉二期 10000 雅典花園（聯(lián)、獨(dú)） 45000 太湖之星三期 30000 美之國(guó)（獨(dú)） 18000 天倫花園二期 87000 太湖天地（獨(dú)） 37000 金水灣 60000 碧瀛谷（獨(dú)） 18000 日興花園（聯(lián)） 32021 天倫花園（聯(lián)、獨(dú)） 20210 東岸 — 綠洲半島 40432 瑞麗緣（獨(dú)） 3000 泉景花園 35800 寒舍（聯(lián)） 100000 紫竹苑 11500 東方春曉（獨(dú)） 20800 綠洲 .明月灣（聯(lián)） 49000 瀾韻苑二期 14000 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 10226 藝墅 — 家（獨(dú)， 聯(lián) ） 32021 合計(jì) 332021 452958 從上表可以看出 202 2021 年推出的項(xiàng)目數(shù)量較多，但是每個(gè)項(xiàng)目的量體都不大，因此整體推 出的案量不是很大。 但是， 2021 年的市場(chǎng)量體比 2021 年還是有明顯增長(zhǎng)的，增長(zhǎng)量近 35%。 這說(shuō)明，目前市場(chǎng)尚未飽和，發(fā)展前景看好；市場(chǎng)有需求，因此量體也開(kāi)始慢慢放大。 專業(yè)好文檔 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 28 （ 2） 價(jià)格 2021 個(gè)案 均價(jià) 2021 個(gè)案 均價(jià) 泰盛綠島（聯(lián)） 3030 泰盛綠島二期 4000 在水一方（聯(lián)、獨(dú)） 2400、 3000 在水一方二期 4000 香格里拉 2400、 3000 香格里拉二期 6000 雅典花園 2400、 3600 太湖之星三期 8500 美之國(guó)花園（獨(dú)） 3700 天倫花園 二期 10000（裝修） 太湖天地（獨(dú)） 6000 金水灣 待定 碧瀛谷（獨(dú)） 10000 日興花園（聯(lián)） 4000 天倫花園（聯(lián)、獨(dú)） 3500 綠洲明月灣（聯(lián)） 2500 瑞麗緣（獨(dú)） 7500 東岸 — 綠洲半島 5000 寒舍 3800、 8000 泉景花園 4500 瀾韻苑二期 7800 紫竹苑 4500 東方春曉 10000 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 5600 藝墅 — 家（獨(dú)， 聯(lián) ） 4200 從上表分析， 2021年，周邊郊區(qū)的普通實(shí)用型別墅，獨(dú)棟價(jià)格在 30004000之間，市中心 、太湖邊、金雞湖畔的別墅已經(jīng)達(dá)到了 700010000 元的價(jià)格范圍。 2021年，從園區(qū)東岸的別墅行情價(jià)來(lái)看，普通實(shí)用性的別墅價(jià)格基本在 5000 左右，比 2021 年有所上升。相反，高檔別墅群受到國(guó)家出臺(tái)的控制別墅房政策的影響，價(jià)格沒(méi)有上升的趨向，并且在開(kāi)發(fā)量體上有所萎縮。 專業(yè)好文檔 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 29 （ 3）面積 2021 個(gè)案 規(guī)劃面積 主力面積 2021 個(gè)案 規(guī)劃面積 主力面積 泰盛綠島 200263 263 泰盛綠島二期 220280 250 在水一方 180260 180 在水一方二期 170360 250 香格里拉 203335 208 香格里拉二期 250380 300 雅典花園 155300 190 太湖之星三期 250300 250 美之國(guó)花園 200300 255 天倫花園二期 350460 400 太湖天地 250300 250 金水灣 230500 300 碧瀛谷 295380 298 日興花園 230320 270 天倫花園 200250 250 綠洲明月灣 280350 297 瑞麗緣 250 250 東岸 — 綠洲半島 200350 260 寒舍 190300 220 泉景花園 250380 300 瀾韻苑二期 250300 300 紫竹苑 176344 220 東方春曉 400500 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 214306 300 藝墅 — 家（獨(dú)， 聯(lián) ） 210397 300 從上表可以看出。 像泰盛綠島、在水一方、天倫花園、香格里拉等實(shí)用性、實(shí)惠性的別墅，基本把主力面積控制在250 平米左右，以便控制總價(jià)，更體現(xiàn)其實(shí)惠性。 像碧瀛谷、瀾韻苑二期、東方春曉、金水灣、遠(yuǎn)香居等高檔別墅，除了東方春曉面積略大之外，其他項(xiàng)目的主力面積也都只控制在 300 平米左右。 說(shuō)明目前毫宅的概念不在光光停留于大房型、大面積，高品位、高質(zhì)感、好地段、優(yōu)資源的組合才是真正意義上的豪宅。 專業(yè)好文檔 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 30 （ 4）總價(jià) 2021 已推個(gè)案 主力總價(jià) 2021 待推個(gè)案 主力總價(jià) 泰盛綠島 80 萬(wàn) 泰盛綠島二期 100 萬(wàn) 在水一方 43 萬(wàn) 在水一方二期 100 萬(wàn) 香格里拉 52 萬(wàn) 香格里拉二期 180 萬(wàn) 雅典花園 51 萬(wàn) 太湖之星三期 200 萬(wàn) 美之國(guó)花園 94 萬(wàn) 天倫花園二期 400 萬(wàn) 太湖天地 150 萬(wàn) 金水灣 200 萬(wàn) 碧瀛谷 300 萬(wàn) 日興花園 108 萬(wàn) 天倫花園 88 萬(wàn) 綠洲明月灣 120 萬(wàn) 瑞麗緣 180 萬(wàn) 東岸 — 綠洲半島 130 寒舍 90 萬(wàn) 泉景花園 135 瀾韻苑二期 230 萬(wàn) 紫竹苑 110 東方春曉 400 萬(wàn)