【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)市場走勢： （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資和新增供應(yīng)量將逐步增長。 隨著企業(yè)投資信心的逐漸恢復(fù)，企業(yè)將在后期加大投資力度，預(yù)計(jì)今年全市市區(qū)商品房開工量將超過 300 萬㎡。 （二）房價(jià)不會出現(xiàn)大幅波動(dòng)。 目前在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房價(jià)已缺乏大幅拉升的動(dòng)力，但也不會出現(xiàn)房價(jià)大幅下跌的局面，下階段南昌市房價(jià)會在目前的房價(jià)水平上小幅波動(dòng)。 （三）房地產(chǎn)市場交易量將有所回升。 受供應(yīng)量增加、剛性需求逐漸釋放、價(jià)格趨穩(wěn)，舊城改造力度加大等因素影響，預(yù)計(jì)下階段南昌市房地產(chǎn)市場成交量穩(wěn)步回升，逐漸恢復(fù)到正常年份水平，全年商品房成交量約 300 萬㎡。 17 第 四 章 價(jià) 格定位 一 、定價(jià)方法 “ 成本 ＋利潤” 定價(jià)法 將產(chǎn)品的成本加上預(yù)期利潤，具體額度由開發(fā)商調(diào)控，即為最基本的定價(jià)方法。此法雖簡單，仍須考慮市場行情及競爭狀況，才能訂出合適的價(jià)格。 市場比較法 主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而訂。在競爭激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會被客戶舍棄。 顧客感受定價(jià)法 當(dāng)購房者對物業(yè)及發(fā)展商實(shí)力有信心時(shí)，縱然定價(jià)相對較高，購房者仍會欣然前往。但若購房者對推出個(gè)案的發(fā)展商沒有信心時(shí)，一旦定價(jià)過低，購房者反而會懷疑物業(yè)的品質(zhì)而不敢購買。 由 于 顧客感受定價(jià)法 只能感知樓盤定價(jià)的高低定性，較難確定量化指標(biāo)，因此以下主要進(jìn)行前兩種方法的測算。 二、“成本 +利潤”定價(jià)法 根據(jù)南昌市 本片區(qū) 土地 的成交價(jià)， 本次測算以 100 萬 元 /畝 為起拍價(jià)，作為基本方案 進(jìn)行，則土地成本如下 ： 土地成本＝土地取得費(fèi) +契稅 ＝ 21500 元 + 860 萬元 ＝ 22360 萬元 項(xiàng)目單位開發(fā)成本 項(xiàng)目 每平方米 開發(fā)預(yù)算成本包括：建筑、規(guī)費(fèi)、市政道路和綠化等綜合設(shè)施 18 配套、稅收、管理費(fèi)、營銷費(fèi)用和銀行利息。 單位開發(fā)成本測算表 序號 成本名 稱 住宅 （元 /㎡） 辦公 （元 /㎡） 商業(yè) （元 /㎡） 1 土地成本 535 535 535 2 契稅 21 21 21 3 建筑安裝工程費(fèi) 1500 1600 1500 4 前期工程費(fèi)用 83 83 83 5 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 380 380 380 6 管理費(fèi)用 70 70 70 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 146 146 146 8 銷售費(fèi)用 70 70 70 9 開發(fā)期規(guī)費(fèi) 80 80 80 10 不可預(yù)見費(fèi) 70 70 70 11 其它費(fèi)用 70 70 70 12 銷售稅費(fèi) 495 715 1880 13 成本合計(jì) 3,520 3,840 4,905 開發(fā)商預(yù)期利潤目標(biāo)期望值 類別 分項(xiàng) 住宅 （元 /㎡） 辦公 （元 /㎡） 商業(yè) （元 /㎡） 成本合計(jì) 3,520 3,840 4,905 預(yù) 期利 潤 率 25% 45% 45% 利潤 880 1728 2207 成本 +利潤價(jià)格 （元 /㎡） 4400 5568 7112 預(yù)期利潤目標(biāo)期望值： 住宅為 25%， 商業(yè)、 辦公 均 為 45%。 19 三、 周邊可比項(xiàng)目 綠騰雅苑 綠騰雅苑 是 江西綠騰實(shí)業(yè)有限公司 在南昌 經(jīng)開區(qū) ，位于英雄大橋昌北引橋附近，緊臨南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會大廈。項(xiàng)目占地 畝，總建筑面積，是一個(gè)由多層住宅、高層住宅、酒店式公寓及商業(yè)組成的全新樓盤。 小區(qū) 周邊配套完善，交通發(fā)達(dá) 。 有 超市 、 教育配套： 、 商業(yè)配套：臨近 “ 楓廬新天地 ” 昌北商業(yè)中心 ；多家 銀行 ， 通訊：中國移動(dòng)、中國電信、聯(lián)通 ； 餐飲：紅寶石酒店、菜肴故事、金玉滿堂酒店、新金福緣大酒店 ； 醫(yī)院：南昌經(jīng)開區(qū)醫(yī)院、蛟橋醫(yī)院、南昌同濟(jì)醫(yī)院昌北分院 。 綠騰雅苑 基本情況表 物業(yè)類別 商住 項(xiàng)目特色 水景地產(chǎn) 建筑類別 多層、高層、酒店式公寓及商業(yè) 裝修狀況 毛坯 環(huán)線位置 暫無資料 所屬商圈 昌北版塊 物業(yè)地址 南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)桂苑大道以西、菊圃路以北 交通狀況 23 21 30 51 21 21 12 22 240 路 等 綠騰雅苑 近期 銷售價(jià)格走勢 記錄時(shí)間 銷售均價(jià) 備注 20211225 4500 元 /㎡ 12 月 25日上午 9 點(diǎn) 30分，綠騰雅苑隆重開盤 ， 短短三個(gè)小時(shí)，即銷售 95% 非住宅銷售價(jià)格：20210 元 /M2 項(xiàng)目 效果 圖 項(xiàng)目 效果 圖 20 潤碧康城 “ 潤碧康城 ” 居住小區(qū)由江西盛太陽實(shí) 業(yè)有限公司開發(fā)，地處南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)環(huán)球公園以北，財(cái)大體育中心以東，榴云路以西，菊圃路以南，占地面積，總建筑面積約為 ，綠化率為 60%，建筑密度為 %，停車位 250 個(gè)。主要建筑由 4 棟 17 層住宅樓和一棟綜合樓組成，有配套商場，戶型有二房二廳、三房二廳等多種戶型，共有 384 戶 。 潤碧康城 基本情況表 物業(yè)類別 住宅 項(xiàng)目特色 建筑類別 高層 、商業(yè) 裝修狀況 毛坯 環(huán)線位置 暫無資料 所屬商圈 昌北版塊 物業(yè)地址 南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榴云路 266 號 交通狀況 21 21 21 23 304公交線路 銷售均價(jià) 4300 元 /M2 21 四、 項(xiàng)目價(jià)值確定 確定 據(jù)上述分析，給出兩種價(jià)格定位方法對本項(xiàng)目銷售價(jià)格的綜合影響及結(jié)果。據(jù)此，測算項(xiàng)目銷售價(jià)格如下表： 項(xiàng)目銷售價(jià)格一覽表 物業(yè)類型 均價(jià) 商業(yè) 8,000元 /㎡ 住宅 4,500元 /㎡ 辦公 6,500元 /㎡ 車庫 80,000元 /個(gè) 這里的價(jià)格，是一種展望預(yù)估價(jià)格，是對地塊價(jià)值未來競爭態(tài)勢及本項(xiàng)目樓盤供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定 價(jià)格 ，由于諸多因素的不確定性，因此本處給出的僅為項(xiàng)目整個(gè)銷售過程中的 均價(jià) 。 22 第 五 章 場址主要建設(shè)條件 第一節(jié) 場址及用地現(xiàn)狀 一、場址現(xiàn)狀 宗地 形狀較為規(guī)則 ,且兩面臨街，對宗地開發(fā)極為有利。 二、土地 取得 及占地面積 項(xiàng)目所占 用 土地 面積 143334 ㎡ ，土地權(quán)屬 將 通過公開掛牌 方式 出讓 。 第二節(jié) 主要建設(shè)條件 一 、工程地質(zhì)、水文情況 工程地質(zhì) 從整個(gè)區(qū)域來看，項(xiàng)目區(qū)屬于構(gòu)造盆地。園區(qū)內(nèi)未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。此外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構(gòu)造，園區(qū)建設(shè)不會存在壓 覆礦產(chǎn)問題。 根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布， 2021 年 8 月 1 日實(shí)施的國家標(biāo)準(zhǔn)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021）， 南昌 地震動(dòng)峰值加速度 （相當(dāng)于原地震烈度小于六度）本項(xiàng)目可不考慮抗震設(shè)防。 水文地質(zhì) 地下水由大氣降水補(bǔ)給，水量較小，場址及周邊未見滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。 南昌 五十年一遇的洪水水位是 ，本項(xiàng)目處于 南昌 城市防洪堤保護(hù)范圍內(nèi) 。 二 、區(qū)域規(guī)劃情況 本項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 和建設(shè)內(nèi)容 符合 南昌 的總體規(guī)劃的用地要求。在項(xiàng)目建設(shè)過程中將按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)，合理組 織交通，使項(xiàng)目滿足城市景觀、綠化設(shè)計(jì)、消防、交通等規(guī)范的要求。 三 、交通情況 本項(xiàng)目 位于 南昌市 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)楓林西大街以南、 桂苑大道以 東、昌九高速以西， 交通十分便捷。 23 四 、社會環(huán)境條件 本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃用地附近無化學(xué)污染源，軍事設(shè)施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)物品庫。 五 、公共設(shè)施條件 項(xiàng)目所處區(qū)域 已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設(shè)施能滿足該項(xiàng)目的施工和使用的需要。 六 、施工條件 本項(xiàng)目場址地勢較平坦，水電可就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可到就近購買，施工條件較好。 24 第 六 章 節(jié)能節(jié)水 一、編制依據(jù) 本項(xiàng)目可研節(jié)能編制依據(jù)國家計(jì)委、國務(wù)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易辦、建設(shè)部計(jì)資源[1997]2542 號《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 “ 節(jié)能篇（章） ”評估的規(guī)定》。 二、節(jié)能、節(jié)水措施 節(jié)能措施 （ 1）采用節(jié)能型新技術(shù)、新工藝機(jī)電設(shè)備，不選用已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品。 （ 2）能源供電、供熱、供水部門應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，減少輸送距離，減少能耗。供電采用功率因素自動(dòng)補(bǔ) 償裝置提高功率因素，減少電能損耗。 （ 3）合理選定建筑 形體系數(shù) ，節(jié)約用電。 （ 4）建筑布置應(yīng)注意形體齊整，減少外圍熱損失，根據(jù)地域氣候條件，盡量采用自然采光與通風(fēng)，不過分依賴空氣調(diào)節(jié)與機(jī)械通風(fēng)。根據(jù)熱工計(jì)算配置選用建筑物外圍護(hù)結(jié)構(gòu)及門窗熱阻，減少外圍熱損失，設(shè)計(jì)好屋面保溫隔熱層，減少能耗。 （ 5）選用節(jié)能型變壓器、節(jié)能電器，采用節(jié)能燈具，并采用低能耗鎮(zhèn)流器，合理選定各房間照明度和燈具安裝高度，節(jié)約用電。 （ 6）供電采用自動(dòng)補(bǔ)償裝置提高功率因素，減少電量損耗。 （ 7）氣體放電燈加電容補(bǔ)償，使功率因數(shù)不小于 ； （ 8）有條件地區(qū)鼓勵(lì)采用可再生能源，如被動(dòng)或主動(dòng)太陽熱能等環(huán)保新型能源，減少能耗。 （ 9）應(yīng)制定嚴(yán)格的維護(hù)計(jì)劃，認(rèn)真進(jìn)行燈具等照明設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，提高利用率。 節(jié)水措施 （ 1）采用節(jié)水型施工設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。 （ 2）選用質(zhì)量高、密閉性能好的閥門，選擇質(zhì)量好的開關(guān)、管材，以減少水資源流失。 25 （ 3）選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，提高水資源利用率，降低水資源無效損耗。 （ 4） 供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，杜絕水量流失。 26 第 七 章 環(huán)境影響評價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目場址環(huán)境現(xiàn)狀 一、自然 環(huán)境 項(xiàng)目位于 南昌市 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)楓林西大街以南、 桂苑大道以 東、昌九高速以西 。 總用地面積約 215 畝 ， 地塊環(huán)境 較好 。大氣環(huán)境符合二級大氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，水環(huán)境質(zhì)量符合國家地表水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)中三類水體指標(biāo)。 二、生態(tài)環(huán)境 本項(xiàng)目場址地貌簡單，無森林草原植被、珍稀動(dòng)物棲息處，且目前無探明礦藏。 三、社會環(huán)境 本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃內(nèi) 無 化學(xué)污染源工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無化學(xué)污染源，無易燃易爆物品倉庫，無軍事設(shè)施。 四、環(huán)境保護(hù)區(qū) 項(xiàng)目附近無名勝古跡，風(fēng)景游覽區(qū)等環(huán)境保護(hù)區(qū)。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 一、 分析 依據(jù) 《中華人 民共和國環(huán)境保護(hù)法》 （ 1989 年 12 月） 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》 （ 1998 年 4 月） 《中華人民共和國水土資源保護(hù)法》 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89782021） 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309596）及地方規(guī)定 《 城東區(qū) 域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 二、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)無大面積的水系和森林資源，項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨污分流，污水進(jìn)行生化處理后進(jìn)入市政污水管道，對水資源不會造成破壞。本項(xiàng)目的建設(shè)， 27 對建設(shè)地點(diǎn)不存在水土破壞，開挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地進(jìn)行 綠化，種植花草、美化環(huán)境，將能顯著改善當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境。 施工期間對周邊環(huán)境的影響主要是大氣影響和噪聲。對大氣影響主要是粉塵污染（主要產(chǎn)生于灰土拌合和施工材料運(yùn)輸及土方運(yùn)輸）；噪聲主要來源于施工機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲。 項(xiàng)目建成運(yùn)營期間對周邊環(huán)境的影響主要是生活中產(chǎn)生的廢棄垃圾和污水、廢水、糞便，以及廚房洗涮水、油污和排放的油煙等。 第三節(jié) 環(huán)境影響 分析 及保護(hù)措施 一、環(huán)境影響 分析 社會環(huán)境影響 分析內(nèi)容 （ 1）項(xiàng)目建設(shè)可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)和社會影響 （ 2）項(xiàng)目對