【文章內容簡介】 ，要依賴周邊的市政配套建設，與社區(qū)未來的規(guī)劃相關，這是開發(fā)商難以掌控的因素。 4． 錦聯(lián)房屋開發(fā)有限公司作為房地產開發(fā)商在大連的知名度和認知度還 不高。 5． [世紀經(jīng)典大廈 ]有 30%的單位朝向或景觀不利，對制定銷售政策帶來相當?shù)碾y度。 6． 物業(yè)管理難度較高，市場的期望值與現(xiàn)實條件有較大差距。 7． 亞洲金融危機對人們心理的影響仍未消除，房地產市場近幾年價格的下跌陰影和股市的不穩(wěn)定，使部分投資者持幣觀望的態(tài)度一時難以改變。 8． 從大連房地產市場的供需情況看，高檔商品住宅供過于求。 15 三、 [世紀經(jīng)典大廈 ]營銷的機會點 1． 從宏觀角度來看，我國目前總體經(jīng)濟形勢良好，政治局勢穩(wěn)定，經(jīng)濟增長高速穩(wěn)定， GDP 年增長率穩(wěn)定在 8%左右；國家將房地產業(yè)作為啟動新一輪經(jīng)濟增長的行業(yè) 初見成效；福利房分配制度已逐漸被廢除，住房商品化已成為不可逆轉的現(xiàn)實，各地政府的政策都有不同程度的傾斜，總體上對房地產業(yè)的發(fā)展有利；人民幣利率下調和國民儲蓄的增加也將大大刺激商品房的消費，房地產投資以其所具有保值、增值并且風險相對較小等特點將吸引個人投資。 2． 有投資潛力的高檔住宅的需求將會增加。大連市的房地產市場從 2021年開始進入高速成長期，經(jīng)濟形勢和房地產市場（尤其是商品住宅）發(fā)展趨勢看好，隨著大連市進一步開放和城市環(huán)境的改善，其作為東北最大的對外港口和經(jīng)濟活動中心的地位將更加突顯，到大連投資的中外客商 將持續(xù)增長。 3． [世紀經(jīng)典大廈 ]項目本身具有不可復制性和一定的絕版效應。大連市已將星海灣、老虎灘、東海頭三個片區(qū)列為限制開發(fā)的區(qū)域，這三個片區(qū)的房地產項目開發(fā)已基本飽和，到 2021 年之前不再審批新的項目。 4． [世紀經(jīng)典大廈 ]的市場定位正好與大連城市發(fā)展的思路“不求最大，但求最佳”不謀而合，該項目的推出將起到豐富房地產市場，提升住宅建設標準的示范作用。 5． 升值潛力巨大。 [世紀經(jīng)典大廈 ]地處大連市集科研文教、旅游度假為一體的商業(yè)、金融中心 —— 沙河口區(qū)，位于亞洲最大的海濱廣場 ——星海廣場，良好的地理位置、不可替 代的自然及人工景觀，為 [世紀經(jīng)典大廈 ]增加了文化價值和環(huán)境價值。星海廣場周邊建設規(guī)劃將形成 16 由博物館、體育館、會展中心、五星級酒店、大型購物中心、高檔住宅、海濱浴場等商業(yè)、文化、旅游、休閑等設施齊全的廣場社區(qū)，形成風格各異、功能多樣而又整體協(xié)調的建筑“群聚”優(yōu)勢。 6． [世紀經(jīng)典大廈 ]開發(fā)商的超前意識和建造“世紀經(jīng)典建筑”的魄力，為大廈注入了強者的精神和豪氣，這將極大地豐富和延展 [世紀經(jīng)典大廈 ]的形象內涵。 7． [世紀經(jīng)典大廈 ]開發(fā)商的優(yōu)勢資源組合，是大廈的規(guī)劃、設計、建筑和管理高水準的保證。 8． [世紀經(jīng)典大廈 ]物業(yè)的優(yōu)勢：大連首座高百米的后現(xiàn)代設計風格建筑，內外裝飾從選材到色調極盡豪華。五星級酒店標準大堂裝飾設計； 高尚會所；日本進口原裝三菱高速電梯；每戶配送進口小型家庭獨立式中央空調；在東北地區(qū)首次采用躍復合體戶型設計， 8 種戶型面積248320 平方米，四室二廳三衛(wèi)到六室三廳三衛(wèi)，客廳層高 米，房間層高 3 米；先進的智能化安保設施； 85%的高實用率。 9． 大連市房地產發(fā)展商的整合營銷能力從 2021 年下半年開始有了長足的進步，但整體水平還有待提高，尤其對物業(yè)硬件和軟件的整合配套方面顯得不太成熟，這種現(xiàn)狀為 [世紀經(jīng) 典大廈 ]形象的全面塑造預留了相當?shù)陌l(fā)展空間。 錦聯(lián)集團投資建設 [世紀經(jīng)典大廈 ]，是基于長期的戰(zhàn)略考慮，同時也有雄厚的實力去支持 [世紀經(jīng)典大廈 ]新穎有力的營銷活動，獨樹一幟地在大連房地產市場上創(chuàng)造出鮮明的樓盤形象、集團實力形象，這一有力的市場推廣活動，不僅會吸引 [世紀經(jīng)典大廈 ]的目標消費者，同時，也將創(chuàng)造出錦聯(lián)集團巨大的無形資產。這種無形資產會反過來也將促動 [世紀經(jīng)典大廈 ]的市場銷售。 17 [世紀經(jīng)典大廈 ]的營銷目標建議 一、 [世紀經(jīng)典大廈 ]的營銷總目標 通過分階段的市場推廣活動，以 “ 21 世紀經(jīng)典生 活 ”為主題傳播 [世紀經(jīng)典大廈 ]“超時代生態(tài)純住宅”的整體形象，樹立大連高層高檔住宅第一品牌。 1． 創(chuàng)造大連高層高檔住宅第一品牌的知名度，讓 [世紀經(jīng)典大廈 ]成為大連乃至整個東北地區(qū)高級住宅目標消費群的首選。 2． 使 [世紀經(jīng)典大廈 ]成為大連星海灣商務區(qū)代表性建筑。 3． 贏得大連高檔住宅廣告形象的制高點，讓競爭者不能模仿。 4． 建立錦聯(lián)房屋開發(fā)有限公司的高檔、實力形象。 5． 建立目標客戶的資料庫，為錦聯(lián)地產下一個項目奠定基礎。 6．培訓和提高錦聯(lián)地產員工的實戰(zhàn)水平與房地產營銷素質，積累經(jīng)驗。 18 二、 [世紀經(jīng)典大廈 ]的階段 營銷目標 根據(jù) [世紀經(jīng)典大廈 ]的工程進度和項目特點， [世紀經(jīng)典大廈 ]的市場營銷目標將分為三個階段實施： 1． 第一階段（內部認購期， 2021 年 3 月至大廈封頂） 推廣和樹立 [世紀經(jīng)典大廈 ]的形象，收集市場信息反饋，建立目標消費群的資料庫。 2． 第二階段（強銷期，封頂至 2021 年 2 月） ? 爭取在 9 月金秋時節(jié)正式開盤銷售，現(xiàn)場設售樓處，充分利用在星海會展中心舉辦的大型國際性展覽進行現(xiàn)場宣傳。 ? 利用年底節(jié)假日較多的時機，采取登門拜訪、面對面銷售等方式，重點突破目標消費者 。 3． 第三階段（持續(xù)期， 2021 年 3 月至 5 月） 營造 大廈氛圍，完善綠化、燈光等工程，會所開始營業(yè)。 19 [世紀經(jīng)典大廈 ]的營銷策略要點 一、 總體營銷策略要點 核心策略 —— 品牌推動 以項目品牌樹發(fā)展商品牌，推動市場銷售 公關推廣 以公關活動為核心，貫穿整個市場推廣期 核心手段 —— 心理定價 根據(jù)目標消費者的心理期望定價 定向銷售 跟蹤、鎖定目標消費群 公開拍賣 引起媒介關注、擴大影響 1． 導入“品牌制勝”的戰(zhàn)略觀念，運用品牌營銷手段，將營銷各階段的推廣活動都納入以“ 21 世紀經(jīng)典生