【文章內(nèi)容簡介】 程及大眾知名度等因素，確定年游人量基數(shù)（ N）為 2 萬人次。 ② 年游人增長率 （ Pi） 根據(jù) XXXX 世界木屋村 景觀資源 特色和旅游開發(fā)總體規(guī)劃，參照同類和鄰近地區(qū)游人統(tǒng)計資料，分析游人構(gòu)成和游人量增長趨勢，對本 項目 建設(shè)期和經(jīng)營期 內(nèi)年游人增長率進(jìn)行了預(yù)測。 經(jīng)營 期（ 2021— 2020 年）：隨著 XX世界木屋村 接待中心 項目 接待服務(wù)能力的相對穩(wěn)定，旅游市場基本形成， 休閑旅游 進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段，游人增幅趨緩，年游人增長率 P2取 10%。 （ 2） 預(yù)測方法 ① 年游人量（ M） M＝ N（ 1+Pi） j （ i＝ 1， 2； j＝ 1， 2，…， 6） ② 旺季日游人量（ m） m＝ M/（ n B） XX 世界木屋村接待中心 項目可行性研究報告 17 式中： n—— 年旅游旺季天數(shù) B—— 游人量飽 和系數(shù)，取 （ 3） 預(yù)測結(jié)果 隨著景區(qū)休閑度假定位的確立以及市場的不斷開辟，人均消費(fèi)將突飛猛進(jìn)。依照 XX 市大交通的不斷完善、景區(qū)的提升改造和新建旅游項目的市場潛力以及旅游接待體系的不斷完善等為預(yù)測依據(jù)，結(jié)合項目區(qū)域大環(huán)境，對XX世界木屋村 接待中心 項目 2021年－ 2020年的旅游市場規(guī)模和旅游綜合收入做了如下 所示的預(yù)測。 建設(shè) 期： 2021 年游客規(guī)模為 2萬人次。 經(jīng)營 期：期末（ 2020 年） XX 世界木屋村 接待中心 項目 的年游客規(guī)模為 萬人次。 2021 年 — 2020 年項目區(qū)游客人數(shù)預(yù)測 單位：萬人次 年份 項目 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2020 游人量 2 3 增長率 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 市場營銷 XXXX世界木屋村 接待中心 市場營銷 ， 以 4Ps（ production、 price、 place、promotion）營銷理論為核心。 其 營銷要點 為： 文化營銷與滲透化營銷策略結(jié)合，將項目承載的世界多元性文化要素滲透到 接待中心 每一個 細(xì)節(jié) 中去。 充分運(yùn)用各產(chǎn)業(yè)間的互動關(guān)系，形成多產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合營銷策略，將差異化營銷作為貫穿項目整個營銷過程中的重要策略。 在不同的營銷階段選擇不同的客源市場，不同開發(fā)階段的營銷活動應(yīng)有XX 世界木屋村接待中心 項目可行性研究報告 18 所側(cè)重，以期獲得更大的經(jīng)濟(jì)收益。 品牌營銷應(yīng)貫穿項目開發(fā)與經(jīng)營的全過程，使客源市場自始至終保持對項目的關(guān)注度。 產(chǎn)品策略 XXXX 世界木屋村 接待中心的 旅游 產(chǎn)品以資源特色和旅游功能為基礎(chǔ)，在深度挖掘和保持生態(tài)的前提下，打造出集 商務(wù)洽談 、休閑 娛樂、特色餐飲 等為一體的、完善而發(fā)達(dá)的旅游產(chǎn)品體系。 ① 品牌營銷 項目的品牌營銷策略是貫穿整個營銷過程的核心策略之一，選定主題產(chǎn)品，進(jìn)行品牌打造。對于本案，其核心品牌就在以世界多元文化為載體的 接待中心 ，在強(qiáng)化這個核心的同時，運(yùn)用多品牌輔助，將品牌延伸至多個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，形成以 XX世界木屋村產(chǎn)業(yè)品牌為核心、產(chǎn)品品牌為外圍形成的多品牌體系，輻射旅游、文化、商貿(mào)、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品。 ② 體驗營銷 營銷過程強(qiáng) 調(diào)全程跟進(jìn)的 服務(wù) 產(chǎn)品銷售。如邀請有名望的專家學(xué)者前來度假、國內(nèi)外有影響的新聞媒體的專欄作家與記者來參觀等。體驗營銷將游客帶來全新的體驗和感受，給 項目 帶來良好的口碑效應(yīng)。 ③ 文化營銷 文化營銷策略分為兩個層面：其一是外向型，主要運(yùn)用于項目對外的主動營銷訴求，將項目蘊(yùn)含的文化內(nèi)涵和打造的文化體驗對外傳播，如利用 商務(wù) 、節(jié)慶活動進(jìn)行文化營銷；其二是內(nèi)向性，主要通過對高端人群閑適生活的各種要素分析，并通過傳媒和營銷活動將其拉進(jìn)項目，使目標(biāo) 定位在相應(yīng)人群上 。 ④ 事件營銷 以項目的基礎(chǔ)和產(chǎn)品，把握和創(chuàng)造各種具有社會和經(jīng)濟(jì) 關(guān)注效應(yīng)的事件，以其產(chǎn)生擴(kuò)大化的營銷效應(yīng)。如節(jié)慶活動，成功的節(jié)慶活動往往會給景區(qū)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，本項目區(qū)自身擁有豐富的節(jié)慶資源，是XX 世界木屋村接待中心 項目可行性研究報告 19 隨著景區(qū)的發(fā)展與完善，大小節(jié)慶活動的舉辦，節(jié)慶活動就能產(chǎn)生越來越巨大的收益。 價格策略 XXXX 世界木屋村 接待中心 應(yīng)制定一個完整的季節(jié)性政策，并推出相應(yīng)的旅游產(chǎn)品，滿足當(dāng)今旅游向松散型 發(fā)展 的時代需要。對老客戶和需求量大的客戶、特殊的客戶群體實行一定的價格優(yōu)惠，另外 ，針對不同收入層次的游客，設(shè)計高、中、低不同檔次的旅游產(chǎn)品，確定高、中、低檔價格組合，更好地滿足不同層次旅游消費(fèi)者的需求。 促銷策略 對于不同的客源市場， XXXX 世界木屋村 接待中心 應(yīng)采取不同的促銷方式。對核心客源市場 ，采取 小范圍 的促銷活動，刺激市場需求的增長，拓寬客源層；對潛力客源市場，要著重開發(fā)對旅游中間商的促銷活動，更多的發(fā)揮市場中介的作用。 具體營銷建議 XX世界木屋村 接待中心 項目 不僅是 XX的品牌，也是 XX的品牌 、 宣城的品牌。對外，要積極爭取政府的支持，協(xié)力對外宣傳，引動區(qū)域發(fā)展。 對內(nèi)，組建旅游區(qū)自身的旅游營銷機(jī)構(gòu)，進(jìn)行廣告策劃、信息制作、對外信息發(fā)布，組織旅游宣傳活動。 （ 1）明確旅游形象，采用統(tǒng)一宣傳口號和形象標(biāo)識 ① 明確旅游形象、宣傳口號 有獎社會征集、專家舉薦等多種方式篩選旅游形象和旅游宣傳口號。征集方案本身也是對外宣傳的過程。 ② 設(shè)計旅游形象標(biāo)識 設(shè)計代表 XX世界木屋村 接待中心 項目 的旅游形象標(biāo)識，這也是項目多元文化展示的平臺。將旅游形象樹標(biāo)識牌于各入口處，并印制門票、明信片、宣傳冊、紀(jì)念品等處。 XX 世界木屋村接待中心 項目可行性研究報告 20 （ 2）有針對性地通過各種途徑，積極進(jìn)行宣傳促銷 ① 媒體促銷 充分利用電視、報刊 、廣播、雜志、光盤、網(wǎng)站、多媒體、圖片等多種傳播媒體，向外宣傳 XX世界木屋村 接待中心 旅游產(chǎn)品和旅游形象。尤其要配合景區(qū)、景點建設(shè)項目的竣工開放，及時制作導(dǎo)游團(tuán)、書刊、音像等旅游宣傳品及旅游信息，并及時投放各旅游文化商品營銷點。 ② 業(yè)內(nèi)促銷 積極參與國內(nèi)外與省內(nèi)旅游部門組織的各種旅游促銷活動；加強(qiáng)與外地旅行社的直接聯(lián)系，組織外地旅游代理商來 XX考察。 ③ 積極舉辦和參加各類旅游促銷活動 積極參加各類旅游促銷活動，并針對目標(biāo)客源市場，適時舉辦相關(guān)旅游促銷活動。 （ 3） 建立 XX旅游信息網(wǎng)，豐富旅游信息網(wǎng)站內(nèi)容 ， 網(wǎng)站 內(nèi)容除區(qū)內(nèi)旅游景點、交通網(wǎng)絡(luò)體系介紹外，提供酒店、票務(wù)預(yù)訂，氣象咨詢，景區(qū)意見反饋等欄目。同時也可以利用網(wǎng)站調(diào)查直接得到旅游者對 XX世界木屋村 接待中心 發(fā)展?fàn)顩r的意見和反饋。此項工作 也要 納入旅游營銷組織常規(guī)工作之中。 市場風(fēng)險分析 市場風(fēng)險因素分析 項目產(chǎn)品市場風(fēng)險主要有 兩 個方面：一是 競爭風(fēng)險 。 周邊旅游景點 景區(qū)多，對一個大旅游區(qū)的形成是優(yōu)勢，有利于相互合作共同打造品牌 。 二是 服務(wù) 質(zhì)量。 XXXX世界木屋村 經(jīng)過多年的發(fā)展 ， 規(guī)劃建設(shè)接待中心， 有利于旅游資源 整合 和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的旅游開發(fā)方式。 防范和降低風(fēng)險對策 針對周邊景區(qū)景點的競爭， XXXX世界木屋村要通過準(zhǔn)確市場定位 鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體。市場定位是建立在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上 ， 通過 對 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的 旅XX 世界木屋村接待中心 項目可行性研究報告 21 游消費(fèi)習(xí)性、地域環(huán)境、交通情況，以及競爭對手的情況（競爭對手的調(diào)查包括：旅游項目、經(jīng)營策略、價格、消費(fèi)人群、以及其合作伙伴 旅行社的情況 ） 進(jìn)行調(diào)查分析，制定有效地經(jīng)營策略與市場定位。通過市場定位，找到空白市場，這樣才能 獲得發(fā)展空間、降低市場風(fēng)險 。 加大品牌宣傳 ， 通過品牌形象的建設(shè)，培育市場、培育忠誠的消費(fèi)者，是品牌建設(shè)的核心。 在競爭日益激烈的旅 游市場上，一方面要提升項目區(qū)環(huán)境建設(shè)的硬件設(shè)施，另一方面也要提升服務(wù)質(zhì)量的軟件設(shè)施。在當(dāng)今旅游景區(qū)項目處于同質(zhì)的時代，其服務(wù)質(zhì)量在很大的程度上決定著 項目 區(qū)的市場份額。必須加大力度，提升服務(wù)質(zhì)量，倡導(dǎo)一切以顧客為中心，才能在市場中占有一席之地。 第五章 項目建設(shè)方案及實施進(jìn)度 建設(shè)指導(dǎo)思想及原則 指導(dǎo)思想 要 以 環(huán)境為本 ， 層層依山而建 指導(dǎo)思想， 以科學(xué)技術(shù)為依托，立足資源優(yōu)勢， 同時 以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)濟(jì)效益為中心， 要和外部山水互動，與周圍環(huán)境和諧的融為一體。 在項目 建設(shè) 上，遵循弘揚(yáng) 綠色環(huán)保、低碳節(jié) 能 主題，追求 以 和諧為主題 。增強(qiáng) XXXX 世界木屋村 接待中心 的 環(huán)保 能力，并具有適度的前瞻性。實現(xiàn)生態(tài)保護(hù)與 節(jié)能降耗 的和諧統(tǒng)一。概括來說就是“三高三大”。 三高：高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位。 高起點是在指在 XXXX 世界木屋村已有基礎(chǔ)上，進(jìn)一步發(fā)掘 整合 旅游資源，實現(xiàn)更大的發(fā)展目標(biāo) ； 高標(biāo)準(zhǔn)是指必須要用高標(biāo)準(zhǔn)來衡量和檢驗 接待中心 項目的開發(fā)。策劃、XX 世界木屋村接待中心 項目可行性研究報告 22 規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、管理、營銷要高水平，產(chǎn)品、設(shè)施、服務(wù)要高質(zhì)量； 高品位具有特殊的意義，因為高標(biāo)準(zhǔn)并不等同于高品位。高標(biāo)準(zhǔn)是在物質(zhì)技術(shù)層面上，而高品位是以文化氣質(zhì)為靈魂的旅游文化 形象，并表現(xiàn)為通過旅游活動而提升鑒賞水平。 三大：大視野、大手筆、大旅游。 大視野是指要跳出地區(qū)和傳統(tǒng)局限，前瞻性的規(guī)劃旅游開發(fā)。抓住中部崛起以及 XX加入泛長三角的契機(jī)。 大手筆是大視野的派生結(jié)果 ，在開發(fā)的廣度和深度上，確定布局，選好項目。設(shè)計出符合時代潮流和趨勢游客接待中心 項目； 大旅游內(nèi)容很豐富，首先要瞄準(zhǔn)大市場，市場定位 準(zhǔn)確 。其次要出大產(chǎn)品，要實現(xiàn)產(chǎn)品多元化，這樣才能實現(xiàn)客源多元化，把生態(tài)、文化、科考、商務(wù)、健身、民俗等全方位發(fā)展起來，大旅游才會有基礎(chǔ)。 建設(shè)原則 （ 1） 環(huán)境保護(hù) 原則 游客 接待中心 的建設(shè) 應(yīng)按照規(guī)劃要求確定基地位置和基地范圍，要 與周圍環(huán)境融為一體，要 有合理的 規(guī)劃布局 。 （ 2） 主題性原則 要將 接待中心 最有個性 的 特點進(jìn)行加工提煉，充分顯現(xiàn)，形成鮮明的主題形象。通過景觀建設(shè)、建筑風(fēng)格、環(huán)境規(guī)劃、服務(wù)方式、節(jié)慶事件等共同營造氛圍，并以廣告、標(biāo)識等烘托強(qiáng)化主題形象，使之在較短的時間內(nèi)激起旅游者的共鳴。 （ 3） 交通便利 原則 由于接待 中心是 旅游區(qū) 與大城市間的交通連接點，對來往旅游者具有集散作用，游客接待中心建筑作為服務(wù)設(shè)施之一，同樣要考慮這個問題。風(fēng)景區(qū)的范圍很大，服務(wù)設(shè)施一般可以設(shè)置在風(fēng)景 區(qū)、景區(qū)、景群三級或相對應(yīng)的旅游城鎮(zhèn)和旅游村。而作為游客接待中心建筑，所承擔(dān)的作用是給游客提供游覽信息和相關(guān)服務(wù)，因此設(shè)置在人流集中的位置為宜 。 XX 世界木屋村接待中心 項目可行性研究報告 23 （ 4）服務(wù)性原則 游客接待中心 要充分為 旅游者提供住宿、休息、餐飲、交通、娛樂、購物等服務(wù)，以便使旅游者滿意， 為游客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù) 。 作為接待中心， 解說、傳授和信息服務(wù)作為基本的交流手段，可讓大眾清楚、明白關(guān)于自然和文化資源的意義和價值。 項目 建設(shè)目標(biāo) 依托 XXXX 世界木屋村現(xiàn)有的優(yōu)勢和 基礎(chǔ)， 將園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的旅游資源，進(jìn)行整體規(guī)劃、運(yùn)作、整合、開發(fā)，建設(shè)旅游配套設(shè)施。 項目建設(shè)布局 XXXX 世界木屋村 接待中心 項目 用地位于 現(xiàn)有 XX 省 XX世界 木屋 內(nèi) 。 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 新型 接待中心 建設(shè) 新建 游客接待中心 1座 ， 套房 25套， 餐廳 2 套 、會議室 1套， 貴賓廳 1套 及其相應(yīng)附屬 設(shè) 施 。 新型 接待中心 建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總建筑面積 3586 平方米 建筑總占地面積 2315 平方米 總套數(shù) 25 套 (1)結(jié)構(gòu)設(shè)計 ①設(shè)計依據(jù) 按現(xiàn)行的國家、部頒布的規(guī)范（規(guī)程）及地方現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范及規(guī)程進(jìn)行設(shè)計 。 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB 500092021；建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GB 500072021；混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB 500102021；建筑抗震設(shè)計規(guī)范 GB 500112021； XX 世界木屋村接待中心 項目可行性研究報告 24 ② 基礎(chǔ)設(shè)計 本工程屬于山區(qū)地基，具體情況待地質(zhì)報告。由于在進(jìn)行土建施工前必須要平整坡地，因此要解決開挖后山體的穩(wěn)定問題，并評估在組織有效排水情況下是否會產(chǎn)生山體滑坡。基礎(chǔ)采用配筋擴(kuò)展基礎(chǔ)的形式，以（嵌入）基巖作為持力層，必要時采用巖石錨桿擋墻。 ③ 上部結(jié)構(gòu)選型 項目區(qū)塊為低層度假木屋 ,所有建筑均采用鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)。 ④ 材料 砌體：177。 以下用頁巖燒結(jié)多孔磚 , 177。 以上用陶粒自保溫砌塊。 混凝土：采用 C25 級砼。 鋼筋： HPB235 級鋼， HRB335 級鋼。 砂漿：177。 M10水泥砂漿，其他采用混合砂漿。 景觀 綠化工程 （ 1）設(shè)計原則和思路 以 環(huán)境為本 ， 層層依山而建 指導(dǎo)思想， 和外部山水互動，與周圍環(huán)境和諧的融為一體，使得山因水而動，水因山而活。 以