【文章內(nèi)容簡介】 。 （ 2） 目標客戶：詳見附件 ： (1).商業(yè)部分功能定位 現(xiàn)代廣場由于地處建設廣場，交通便利，周邊廠礦及社區(qū)林立，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型 商場為主，主要是為本案及周邊居民服務?？梢M：大型超市（已在洽談中），電器商城、大型美容院、健身娛樂城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。 (2).住宅部分 : 本案錦繡花園產(chǎn)品形態(tài)為電梯房，目標客戶群及戶型配比定位如下。 戶 型 面積（平米） 目標消費者 戶型配比 四室兩廳 155 平米 私營業(yè)主 /企業(yè)技術管理人員 30% 三室兩廳 120－ 130 平米 企業(yè)技術管理人員 /私營業(yè)主 50% 兩室兩廳 80－ 100 平米 偏向城市生活的服務性行業(yè)人員 10% 頂層復式五室兩廳 200－ 220 平米 私營業(yè)主 /政府 從業(yè)人員 10% (3).青少年活動中心： 在當今多元時代構想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領，所以我們建議設置：青少年藝術團， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 合唱團，舞蹈團，電子琴樂團，美術學校，天文俱樂部，藝術體操隊，文學，外語等空間場所。同時為了解決小區(qū)居民小孩入學，建議設置一個幼兒園?？刹扇≠I斷或者聯(lián)營運作方式進行。 二、 銷售情況預測 項目預計十月份動工， 2021 年 4 月份左右即可拿到預售許可證開始對外銷售。住宅因總量不大，加之項目所處地段較好，只要其他相關條件到位，估計銷售難度不大，保守估計在今年年底預定率將達到 20％， 2021 年上半年銷售率將達到 60％，余下 40％在現(xiàn)房出來，交付使用之時將陸續(xù)銷售完畢。商業(yè)部分的銷售關鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提下，臨街商鋪估計在年底即可銷售一空，內(nèi)圈商鋪在 2021 年上半年（五月份）力爭完成 60％的銷售率，剩下部分預計在現(xiàn)房出來，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時得到良好銷售。 三、銷售價格預測 商業(yè)部分 現(xiàn)代廣場商場部分的銷售價格，以芙蓉苑、山水花園和荷塘家園作為比較實例，依據(jù)個別因素、區(qū)域因素、市場背景等因素進行分析，通過交易情況、交易日期、房地 產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關系，評估出其他樓層商鋪的平均售價，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場的平均售價。詳細計算過程見附件。 可比實例 芙蓉苑 一層商鋪 售價： 9300 元 /㎡ 可比實例 山水花園 一層商鋪 售價 ： 6300 元 /㎡ 可比實例 荷塘家園 一層商鋪 售價： 9300 元 /㎡ 現(xiàn)代廣場商鋪銷售價格 層數(shù) 垂直遞減比例 平均售價計算值（元 /㎡） 平均售價取定值（元 /㎡） 一層 1 9512 9500 二層 5707 5500 三層 3995 4000 四層 3196 3000 五層 2557 2500 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 整體平均售價取定值（元 /㎡） 4900 根據(jù)本項目與 華湘大廈、世紀花園、明珠花園、西湖花園等樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實力及信譽、戶型設計、環(huán)保等方面的因素進行對比分析， 結合其他項目的銷售價格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場能夠承受的價格制定本項目的均價。定級因素及各樓盤得分計算情況見附件。 類比樓盤綜合因素得分表 序號 樓 盤名稱 樓盤得分 (X) 樓價 (Y) 1 華湘大廈 1728 2 世紀 花園 1900 3 明珠花園 1800 4 西湖花園 1700 說明：以上房價皆以小高層住宅為參考指標 據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關。故將所要建立的回歸方程設置為： Y＝ a+bX 1728＝ a＋ ① 1900＝ a＋ ② 1800＝ a＋ ③ 1700＝ a＋ ④ 計算得到： Y＝ 本項目的樓盤得分為 分，代入公式得 Y＝ ＝ 元 /平方米 得出 本案的樓價平均為 元 /平方米 。 由于此價格估算有 5％左右的誤差，故錦繡花園住宅銷售均價初步確定為 1750 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第四章 項目的工程技術方案 一、總平面及建筑方案： 本項目現(xiàn)代廣場商業(yè)部分 5層，錦繡花園高層部分為 26 層，小高層部分為 12層，青少年活動中心為 6 層，總建筑面積 ㎡。商場部分主入口正對廣場，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場布置 綠化、水池等室外景觀設施，在長江路路側設置次入口；錦繡花園出入口設在西面，與商場部分人流分開，現(xiàn)代廣場四周設置環(huán)形通道，地下車庫出入口分別設在東面和西面。 本項目是一個集商場、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設計簡潔明快、富有現(xiàn)代感。 二、結構： 商場部分：采用柱網(wǎng)為 的鋼筋混凝土框架結構。 錦繡花園結構： 26 層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結構， 12層高層采用鋼筋混凝土框架結構。 三、供配電工程： 本項目總建筑面積為 ㎡，按 70VA/㎡的電力容量計算，本項目需設置6000KVA 的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。 四、給排水工程 給水：本項目設 1路水源，進水管徑為 DN200 鑄鐵給水管。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲水池通過加壓水泵提升到屋頂水箱供水。本項目在地下室設一容量為600m3貯水池，在屋頂設容積約 50m3的水箱，設 2 臺揚程達 100m 的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用PPR塑料管。給 水：采用一戶一表制。 排水： 室內(nèi)排水管網(wǎng)采用 UPVC 塑料管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類池排入城市污水管。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 消防：本項目設室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防自動報警及聯(lián)動系統(tǒng) 五、人防： 本項目需按地面以上總建筑面積的 2%建造人防地下室。 六、弱電工程： 本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。 七、主要設備設施： 冷暖空調(diào)和通風系統(tǒng)：商場部分根據(jù)設計要求采用以電為能源的品牌空調(diào)主機，同時設置通風系統(tǒng)； 防盜和監(jiān)控系統(tǒng)； 電梯：商場每層設 自動扶梯二組上、下自動扶梯，一臺 2 噸貨梯，兩臺觀光電梯（ 1噸） 八、交通與停車： 本項目車輛停放考慮地上與地下停放相結合的方式。地下停車場設在一層地下室，可停放車輛 105 輛；地面停車主要包括商場前臨街廣場、住宅前停車坪和一層架空層、商場與青少年活動中心之間的內(nèi)廣場，共計可停放車輛約 60 輛。 九、環(huán)境保護 ： 優(yōu)越的自然環(huán)境是本項目的最大優(yōu)勢和買點，在項目開發(fā)過程中應制定有效的環(huán)境保護措施，有效保護這一自然資源。 施工中的環(huán)境保護： 本項目施工過程中機械設備噪音及施工中的粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。因此應盡可 能使用噪聲較小的施工設備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。對粉塵擬采用噴水除塵。建筑垃圾及時清理、文明施工。 使用中的環(huán)保： A. 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。 B. 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 C. 商場和住宅的垃圾應及時清理，實行垃圾袋裝化。 環(huán)境景觀改造： A. 商場、住宅竣工后應進行周圍道路園林景觀工程建設，營造一個美麗、舒適的購物、休閑、居住環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B. 對現(xiàn)有山林植被進行取舍和修整。 C. 在上山坡道旁依山就勢，營建跌水瀑布景觀，增強環(huán)境的靈氣。 D. 在適當位置建造園林景觀小品，起畫龍點睛的作用。 E. 根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。 第五章 項目管理與建設進度計劃 一 、項目運作模式 組織機構：該項目由 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行整個項目的全程管理和運作。 項目總投資額約為 億元人民幣。 二、招投標管理 工程項目建設的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備 、材料等的采購，均采取招標形式。招標方式可采取公開招標或邀請招標。 二、 工程監(jiān)理 本項目應請有實力的監(jiān)理公司對工程施工進行全過程監(jiān)理，嚴格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關。 三、 物業(yè)管理 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務性工作，它直接關系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。本項目竣工后組織專門的物業(yè)管理機構進行統(tǒng)一管理，負責市場、住宅的清潔、維護、保安等各項具體事務。 四、 建設進度計劃 為了加強工程建設步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下、加強關鍵線路進程的各項管理工作，編制好施工組織設計、搞好安全施工，以使項目盡快竣工受益。 本項目分三期進行實施，總工期為 2年，其控制性進度計劃如下 2021 年 10 月 1 日開工建設， 2021 年 1 月 30 日完成第 一期工程土方、基礎及地下室工程 (4個月 )。 2021 年 2月 1日至 2021 年 5月 30日完成一期工程主體施工。 2021 年 6月 1日至 2021 年 10月 10 日完成一期工程裝飾工程。 2021 年 11月 20 日一期工程竣工驗收。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年 5月 20日二期工程竣工驗收。 2021 年 9月 20日三期工程竣工驗收。 五、 銷售計劃 根據(jù)工程進度計劃制定相應的銷售計劃： 工程進度 銷售階段 銷售比例 銷售 收入 商場部分 住宅部分