【文章內(nèi)容簡介】 中庭廣場花園， 1000 平米原生林木，兩梯兩戶板式高層， 270 度轉(zhuǎn)角凸窗。 周邊配套 ：附二醫(yī)院，省地質(zhì)中學(xué)，中心城區(qū)，配套齊全。 工程進(jìn)度 ：主體封頂 物業(yè)管理 ： 長沙市新途物業(yè)管理有限公司 銷售情況 ：推出 3 幢 470 戶，銷售約 75%，均價 4200 元 /平方米。 4）、佳天國際新城 開發(fā)商 ： 湖南佳天投資 （長沙） 位置 ： 芙蓉 中 路 與勞動路交匯之東北角 體量 ： 58700 平方米 技術(shù)指標(biāo) ：容積率 ，綠化率 18%，規(guī)劃戶數(shù) 575 戶 基本情況 ：雙子座， 北棟 為 寫字樓；南棟 為 住宅 ； 三層裙樓 周邊配套 ：所處候家塘商圈， 田漢大劇院、新世紀(jì)體育中心、賀龍體育館、神農(nóng)大酒店、楓樹山小學(xué)、雅禮中學(xué)、家潤多超市。 物業(yè)管理 ： 長沙佳捷物業(yè)管理公司 銷售情況 ： 2021 年開始銷售，住宅均價 4800 元 /平方米，寫字樓銷售均 價約 5500 元 /平方米。 區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)分析 1）、目標(biāo)客戶 167。 改善居住條件但又不忍舍棄都市繁華的二次置業(yè)者 167。 南城擴(kuò)建后，進(jìn)入二環(huán)內(nèi)居住的城南居民 167。 周邊縣市進(jìn)城購房者。這部分客戶多為子女購房，選擇的標(biāo)準(zhǔn)是配套齊全，能夠提供良好的入學(xué)環(huán)境和生活配套，交通便捷，景觀環(huán)境好，同時注重項目品質(zhì)及開發(fā)商實力 167。 周邊高收入階層及私營業(yè)主 167。 部分投資者 2）、區(qū)域走勢 隨著省府南遷，城南區(qū)域近年來房地產(chǎn)業(yè)日漸繁榮，尤以芙蓉路為軸，金盆嶺至南郊公園一線，云集了眾多中高檔樓盤，如三萬英尺、歐園、香 墅美地等。但由于該舊城區(qū)土地供應(yīng)有限，且多面積小，不利于規(guī)模開發(fā)，短期內(nèi)很難找到與本宗地規(guī)模相當(dāng)?shù)拈_發(fā)項目。除在建項目外，今后幾年內(nèi)，該地區(qū)開發(fā)項目將多為單體樓盤，以商住為主。 （六）、城市規(guī)劃對項目的影響 長沙市 “ 十一五 ” （ 20212021）住宅發(fā)展規(guī)劃 于近日出臺 ， 以 保證長沙住宅市場持續(xù)健康發(fā)展。 其中，針對住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，采取相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)控。 套型結(jié)構(gòu)比例控制 根據(jù)《長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》， 長沙 市區(qū)內(nèi)用地分為 4 個等級區(qū)域：（ 1）核心區(qū)（核心舊城區(qū)）：湘江 ― 湘春路－芙蓉路 ― 勞動路圍 合的區(qū)域 。（ 2）一類用地（舊城區(qū)）：三一大道 ― 東二環(huán) ― 南二環(huán) ―湘江圍合的區(qū)域；（ 3）二類用地（其他城區(qū)）：除核心區(qū)、一類地區(qū)、三類地區(qū)的區(qū)域；（ 4）三類用地（風(fēng)景名勝區(qū)）：岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)。 分用地區(qū)域類別內(nèi)的項目套型結(jié)構(gòu)比例，按照節(jié)約集約利用土地要求，確定如下： 規(guī)定核心區(qū)用地內(nèi)，所有套型結(jié)構(gòu)比例均嚴(yán)格按 90 ㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的 90％以上控制。 規(guī)定一類用地內(nèi)，所有項目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴(yán)格按 90 ㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的 80％以上控制。 規(guī)定二類用地內(nèi)，所有項目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴(yán)格按 90 ㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的 60％以上控制。 規(guī)定三類用地內(nèi)，所有項目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴(yán)格按 90 ㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的 90％以上控制。 近期（ 20212021 年）住房建設(shè)布局 近期（ 2021－ 2021 年）住房建設(shè)主要集中在十七個控規(guī)片區(qū)， 本項目所處區(qū)域為第 11 片區(qū)（ 南郊公園周邊地區(qū)控規(guī)區(qū)域 ），即 由南湖路 ―芙蓉路 ― 南二環(huán) ― 湘江中路圍合的區(qū)域。整個區(qū)域總面積為 平方公里，其中居住用地面積為 萬㎡。近期建設(shè)商品房面積為 萬㎡ ， 90 ㎡以下套型占總建設(shè)面積的比例控 制在 80％以上。 本項目按該規(guī)劃為一類用地（與國土部門對用地的分類有所區(qū)別，其為二級地段），屬南郊公園周邊地區(qū)，按規(guī)定所建項目套型結(jié)構(gòu)比例90 ㎡ 以下套型的住房面積占總建筑面積的 80％以上控制，如何解決這一規(guī)劃限制，是項目發(fā)展的關(guān)鍵。 市場分析結(jié)論 宏觀：長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r A、長沙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中心地位增強(qiáng)，沿海資本介入。 統(tǒng)計結(jié)果顯示， 200６年長沙 實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，與中部龍頭武漢的差距近一步縮小，且由于長沙處連南接北的咽喉要地，經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略地位進(jìn)一步提升 ，成為眾多海內(nèi)外資本競相傾注的熱土，房地產(chǎn)開發(fā)前景可觀。 B、城市人口增多，城市規(guī)模逐步擴(kuò)大，商品房需求量大。 至 2021 年，長沙市區(qū)人口已達(dá) 240萬人，為全國少數(shù)特大城市之一，且每年保持將近 10 萬人的城市人口增長速度，僅此一項，每年即達(dá)將近300 萬平方米的住房需求，有效刺激了長沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 C、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，綜合實力增強(qiáng)，住房消費能力增強(qiáng)。 2021 年 ，長沙 市 GDP總量 達(dá) 億元，增幅比全國快 分點 ， 在全國 26 個省會城市中， 長沙 市排位 提升至 第 12 位，增長速度提升 至 第 8位 ；在 全國最具影響力的 25 個大城市 中，長沙年人均可支配收入排名第 14 位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬元大關(guān)的城市 ，居民住房消費能力增強(qiáng)。 中觀：長沙市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r A、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)增長。 表明長沙樓市理性發(fā)展，政府、 消費者和開發(fā)商對樓市前景看好，客觀上導(dǎo)致開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)增長。 B、銷售面積穩(wěn)步上升。 表明長沙房地產(chǎn)需求旺盛，城市擴(kuò)容、外來人口住房需求、人均收入提高后的改善住房需求等，客觀上刺激了房地產(chǎn)需求，長沙房地產(chǎn)需求面臨數(shù)量與質(zhì)量的提升。 C、商品房價格穩(wěn)中有升 。 隨著長沙市投資環(huán)境不斷改善 ，外地大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入長沙，其開發(fā)項目規(guī)模大，開發(fā)理念先進(jìn)，長沙房地產(chǎn)市場競爭開始體現(xiàn)為開發(fā)商綜合實力和樓盤品質(zhì)的競爭，客觀上導(dǎo)致樓盤品質(zhì)的不斷超越，整體提升了房價，據(jù)統(tǒng)計， 2021年長沙房屋銷售均價達(dá) 3200元 /平方米大關(guān)， 2021年房價漲幅更是居全國大中城市第二位。 D、房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，開發(fā)投資前景可觀 與武漢、鄭州、南昌、西安和重慶等五個鄰近及同等城市對比，長沙人均可支配收入優(yōu)勢明顯，但房價相對較低， 商品房均價 僅位居 22 位 ，房地產(chǎn)市場依然理性，發(fā)展?jié)摿薮?，開發(fā)投資前景可觀。 E、土地供應(yīng)城郊量 大，城區(qū)供應(yīng)量小 隨著城市化進(jìn)程的加快，長沙城區(qū)以同心圓狀向四周擴(kuò)張，對長沙房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮有明顯促進(jìn)作用，城郊結(jié)合部的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)生水起，城市年度土地供應(yīng)基本集中于此，如河西市府板塊、城南省府周邊、城東瀏陽河一帶等。市中心為老城區(qū)，無大宗土地供應(yīng)，開發(fā)項目主要表現(xiàn)為舊城改建項目，且規(guī)模小，土地供應(yīng)已逐步呈饑餓狀態(tài)。 微觀：項目所處區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r A、在建項目提升周邊居住環(huán)境 隨著省府南遷，城南區(qū)域近年來房地產(chǎn)業(yè)日漸繁榮，尤以芙蓉路為 軸，金盆嶺至南郊公園一線，云集了眾多中高檔樓盤，如三萬英尺、歐園、香墅美地等，居住氛圍成熟。 B、土地供應(yīng)有限，后續(xù)開發(fā)項目少 該區(qū)土地供應(yīng)主要為舊城改造和工業(yè)、事業(yè)單位改制后的劃撥用地處理，如今，二環(huán)內(nèi)工業(yè)企業(yè) 90%以上完成改制，用地已處理，后階段土地供應(yīng)主要為舊城改造，但數(shù)量有限，且面積不大，不利于規(guī)模開發(fā)，加上拆遷成本高、難度大，開發(fā)商不愿問津。短期內(nèi)很難找到與本宗地規(guī)模相當(dāng)?shù)拈_發(fā)項目，今后幾年內(nèi)，該地區(qū)開發(fā)項目將多為單體樓盤，以商住為主。 從國家政策層面來看，宏觀調(diào)控對長沙房地產(chǎn)市場短期內(nèi)影響不大，建設(shè)部在考察后，也認(rèn)為長沙房地產(chǎn)市場是理性的、健康的，成交量 和成交均價都呈穩(wěn)步上升趨勢是其明證。但考慮到系列后續(xù)政策的出臺，特別是擬取消預(yù)售、增加交易稅費、擬征收物業(yè)稅等，會提高開發(fā)商門檻和抑制投資型需求。今后幾年內(nèi)，長沙房地產(chǎn)市場將仍呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢，價格平穩(wěn)上升，但漲幅將趨緩（目前年平均漲幅約 5%）。 從長沙房地產(chǎn)發(fā)展前景來看，其政策持續(xù)性強(qiáng)，較為穩(wěn)定，投資環(huán)境好；經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高，城市化進(jìn)度加快，催生了大批要求改善居住質(zhì)量的客戶，市場需求旺盛；土地供應(yīng)日益市場化，且計劃性加強(qiáng)，城區(qū)土地供應(yīng)量日益減少，在近期召開的市國土資源會議上，強(qiáng)調(diào)要加大盤活存量土地 力度，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)新增建設(shè)用地，可以預(yù)見，今后幾年土地供應(yīng)會趨緊。 從項目本身來看，長 株 潭三城融合，項目所處區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)生水起，提升了區(qū)域居住氛圍；政府加大投資力度，改善了項目周邊交通、環(huán)境條件； 由于該區(qū)域土地稀缺，存量土地多表現(xiàn)為舊城改建項目，拆遷難度大，開發(fā)商介入熱情不高，后續(xù)開發(fā)項目有限，可避免區(qū)域同質(zhì)化競爭；本項目規(guī)模適中，操作難度相對較小，加上中天廣場的成功開發(fā)，公司品牌得到市場認(rèn)可，若開發(fā)該項目，有利于趁勢強(qiáng)化公司品牌，且此宗地位置得天獨厚，升值潛力較大。 第四部分 項目 SWOT 分析 S=優(yōu) 勢： ◎ 區(qū)位好，為連接新南城與傳統(tǒng)市中心的咽喉之地 ◎ 地塊規(guī)模適中，便于實現(xiàn)規(guī)模開發(fā)，強(qiáng)化公司房產(chǎn)品牌； ◎ 地塊地質(zhì)條件較好，有利于控制開發(fā)成本； ◎ 地勢較高，對客戶而言有心理優(yōu)勢，若規(guī)劃得當(dāng)，一則可減少部分土方量及建造成本，二可利用地勢形成人造景觀； ◎ 完成拆遷的熟地，可控制拆遷成本和節(jié)省前期工作時間； ◎ 開發(fā)商已開發(fā)中天廣場，在長沙的知名度較高，有品牌優(yōu)勢； ◎ 開發(fā)資金充足，實力雄厚； ◎ 銀行融資平臺的初步建立，品牌認(rèn)同度高。 W=劣 勢： ◎ 該區(qū)域為舊城區(qū)，周邊 環(huán)境仍有待改善； ◎ 依據(jù)規(guī)劃要點要求，南北退讓間距比較大； O=機(jī) 會： ◎ 老城區(qū)土地供應(yīng)減少，土地稀缺，將減少潛在競爭對手威脅； ◎ 省府南遷，政府對新南城市政建設(shè)投入加大，改善環(huán)境和交通； ◎ 周邊中高檔樓盤的興起，居住氛圍日益成熟； ◎ 長 — 株 — 潭融合和城市擴(kuò)張，使項目所處區(qū)域的戰(zhàn)略位置日益重要，是連接新南城與傳統(tǒng)市中心的咽喉要地，升值潛力大。 T=威 脅： ◎ 國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的持續(xù)性和不斷加強(qiáng)； ◎ 銀行加息和擬提高首付比例，會抑制投資型客戶的需求； ◎ 建筑面積 90 平方米以下的中 小戶型占比大于 80%（長沙住宅發(fā)展規(guī)劃）是對發(fā)展高端項目的一大威脅； ◎ 項目的規(guī)劃設(shè)計難度。 小 結(jié) : 突出既有優(yōu)勢，在規(guī)劃設(shè)計上充分利用地勢條件，營造地勢落差形成的景觀，可建半地下市或架空層，減少開發(fā)成本；在宣傳時，借助中天廣場成功開發(fā)形成的品牌效應(yīng)，同時應(yīng)充分利用好中天廣場銷售中積累的客戶資源； 在規(guī)劃設(shè)計中，應(yīng)注意規(guī)避規(guī)劃要點和周邊環(huán)境帶來的不利因素，可通過社區(qū)立體景觀的營造、各棟之間間距控制和錯落布局，將之弱化； 針對規(guī)劃要點，特別是容積率上限和建筑面積 90 平米的比例等硬性指標(biāo)，應(yīng) 有充分的思想準(zhǔn)備，需做大量的公關(guān)工作，能否突破限制和突破程度，將大大影響項目的盈利水平。 第五部分 市場定位 一、定位依據(jù) 規(guī)劃要點 市場調(diào)查及分析 結(jié)合公司及項目的實際情況 二、功能定位 物業(yè)發(fā)展方向研判 商業(yè) 項目緊鄰芙蓉路，周邊商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚。項目北接侯家塘商圈和賀龍體育中心，區(qū)內(nèi)超市、餐飲、娛樂休閑（新興的酒吧區(qū)）、健身等配套齊全。 項目周邊為成熟的黃土嶺、涂家沖中心城市社區(qū)，如星電花園、都市春天、歐園、永宏佳園等，同時周邊匯聚了五華、神農(nóng)、新時空 、金源等高檔 酒店，共同支撐商業(yè)的消費群體。 地塊周邊芙蓉路一線商業(yè)小鋪面經(jīng)營狀況一般，但中上等規(guī)模的餐飲、娛樂情況較好，如緊鄰項目南側(cè)的新長福新時空店（餐飲）、湘鄂情（餐飲）、陽光足浴等，經(jīng)營狀況良好。 項目臨街長約 145 米，有足夠的條件于臨街設(shè)置部分商業(yè)，定位為中上規(guī)模的餐飲、娛樂，同時該類物業(yè)對進(jìn)深要求比較大，有利于增加商業(yè)比重，盡可能提升項目的價值空間。 項目負(fù)一層地下室也有經(jīng)營商業(yè)的條件，提升項目價值。 商務(wù) 地塊周邊商務(wù)氛圍也較為濃厚，除上述高檔酒店外，建成的寫字樓 如新時空 和金源酒店北棟麒麟閣，在 建的如佳天國際新城、都市CEO 等，更加強(qiáng)化了周邊的商務(wù)氛圍。 考慮在市中心大體量的項目中，形成內(nèi)部差異化產(chǎn)品，設(shè)置長沙頂級商務(wù)樓，提升項目品質(zhì)和附加值，也可提高容積率，降低樓面地價。頂級商務(wù)樓宇也是項目可行方向之一。 住宅 項目周邊為成熟的黃土嶺、涂家沖中心城市社區(qū)，如星電花園、都市春天、歐園、永宏佳園等，是成熟的居住社區(qū)。 同時項目周邊學(xué)校林立，如國防科技大學(xué)政治學(xué)院、長沙理工大學(xué)、競男女子學(xué)院、長沙雅禮中學(xué)等，實力型企事業(yè)單位如有色金屬研究院、上市公司海利集團(tuán)、愛爾眼科醫(yī)院等 ，其高收入群體職工將成為項目有效目標(biāo)客戶群，對項目銷售形成強(qiáng)有力支撐。 結(jié)論： 項目開發(fā)以商務(wù)和高檔住宅為主，于臨街部分設(shè)置商業(yè)和寫字樓，以迎合并提升項目周邊商務(wù)、商業(yè)氛圍，提升住宅附加值，同時降低樓面地價。 三、檔次定位 項目周邊中檔樓盤聚集，以小高層、多層為主，雖社區(qū)成熟，但缺乏特色，高檔、經(jīng)典樓盤匱乏，同質(zhì)化嚴(yán)重。 同時項目地塊對城市中心區(qū)來講，能形成一定規(guī)模，周邊大環(huán)境及配套也較好，具備高檔樓盤的潛質(zhì)。 結(jié)