【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、生態(tài)建設(shè)與城市發(fā)展的聯(lián)動(dòng)，發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的綜合效益。 ? 總體戰(zhàn)略：強(qiáng)力打造 “ 生態(tài)城市 ” 建設(shè)主骨架，實(shí)行 “ 生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，生態(tài)工業(yè)強(qiáng)市，生態(tài)旅游活市、生態(tài)家園富民 ” 的 “ 生態(tài)市 ” 建設(shè)總體戰(zhàn)略，主動(dòng)掛靠，發(fā)展配角經(jīng)濟(jì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 ? 初步形成了以咸安區(qū)為中心的五級(jí)城鎮(zhèn)體系建設(shè)框架，城鎮(zhèn)數(shù)量先增后穩(wěn)： 1個(gè)地級(jí)市（咸寧市）， 1個(gè)縣級(jí)市（赤壁市）， 51個(gè)建制鎮(zhèn)、 6個(gè)街辦和 12個(gè) 鄉(xiāng) ? 城鎮(zhèn)空間分布呈現(xiàn)出 “ 北密南疏 ” 的特征 ? 中心城市經(jīng)濟(jì)總量小，在城鎮(zhèn)體系中的輻射帶動(dòng)功能較弱 ? 城鎮(zhèn)體系發(fā)育不盡合理 ? 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施落后，城市功能尚需繼續(xù)完善 咸寧市現(xiàn)狀（ 2021年）總?cè)丝诘拇_定 戶(hù)籍人口： 暫住人口： 3萬(wàn)人。第五次人口普查也在 3萬(wàn)人，其中來(lái)自省外 ，本省 萬(wàn)人（其中咸寧市各縣市區(qū)內(nèi)部流動(dòng)約占 50%） 外出人口：外出本市和省外人口基本在 30萬(wàn)人。 常住人口： =戶(hù)籍人口 +外來(lái)暫住人口 常年外出人口 ， 咸寧市總?cè)丝诘念A(yù)測(cè) 時(shí)間 戶(hù)籍人口 暫住人口 外出人口 常住人口 2021 2021 2020 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 咸寧市現(xiàn)狀城鎮(zhèn)人口的確定 時(shí)間 總?cè)丝? 公安局統(tǒng)計(jì) 城鎮(zhèn)人口 鄉(xiāng)村 非農(nóng)業(yè)人口 城鎮(zhèn) 總?cè)丝? 統(tǒng)計(jì)鄉(xiāng)村人口 咸安區(qū) 0 嘉魚(yú)縣 （ ） 赤壁市 0 （ ） 通城縣 崇陽(yáng)縣 通山縣 合計(jì) 城鎮(zhèn)總?cè)丝?=+3萬(wàn)暫住人口 = =106萬(wàn)人 咸寧市現(xiàn)狀（ 2021年）城市化水平的的確定 城鎮(zhèn)人口： 106萬(wàn)人（ 103萬(wàn)人戶(hù)籍 +3萬(wàn)人暫住） 外出人口：外出本市和省外人口基本在 30萬(wàn)人。 常住人口： =戶(hù)籍人口 +外來(lái)暫住人口 常年外出人口， 城市化水平： =常住城鎮(zhèn)人口 /常住總?cè)丝?=% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 四 項(xiàng)目周邊區(qū)域分析 咸安區(qū) ? 咸安區(qū)原名咸寧市（縣級(jí)）， 1998年 12月咸寧地區(qū)撤消改為地級(jí)咸寧市后原縣級(jí)咸寧市更名為咸安區(qū)，下轄 3個(gè)街道辦事處 ,9個(gè)鎮(zhèn) ,一個(gè)鄉(xiāng)。該區(qū)戶(hù)籍人口 萬(wàn)。 2021年 ， 比上年增長(zhǎng) ％。 ? 咸安區(qū)城區(qū)位于本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的西北面，通過(guò)銀泉大道和長(zhǎng)安大道與本項(xiàng)目相連。咸安區(qū)政府就在本項(xiàng)目的青龍路于長(zhǎng)安路的路口。目前常住人口 15萬(wàn)人。 ? 咸安區(qū)城區(qū)是咸寧市市區(qū)的交通入口，區(qū)內(nèi)有京廣鐵路火車(chē)站、京珠高速公路咸寧入口。在建武廣高速鐵路的入口也在區(qū)內(nèi)。 咸寧溫泉經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域的東北面（銀泉大道東北面）和西南面（長(zhǎng)安大道西南面）、咸寧溫泉經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)原名為溫泉經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)， 2021年統(tǒng)一管理權(quán)限統(tǒng)稱(chēng)為溫泉經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開(kāi)發(fā)區(qū)。咸寧開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)較晚，但目前增長(zhǎng)速度很快 ,據(jù)咸寧方面介紹，僅今年新進(jìn)園區(qū)企業(yè) 30個(gè)，占地 3000畝。今年 1－ 9月開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)增加值 5040萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) ％。 咸寧溫泉區(qū) ? 溫泉區(qū)位于本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的東南面，通過(guò)銀泉大道和長(zhǎng)安大道與本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相連接。是咸寧市委、市政府所在地。溫泉區(qū)實(shí)際上是一個(gè)地理概念，是由于原來(lái)咸寧地委設(shè)立在該地而形成的咸寧政治中心區(qū)域，目前該區(qū)域行政隸屬咸安區(qū)溫泉辦事處。目前，該區(qū)域戶(hù)籍人口和常住人口約 15萬(wàn)人。 ? 溫泉區(qū)因?yàn)閰^(qū)內(nèi)有溫泉而名，今年國(guó)家國(guó)土資源部根據(jù)該溫 泉將咸寧市命名為“ 中國(guó)溫泉之鄉(xiāng) ” 。區(qū)內(nèi) 淦河環(huán)流，山水園林特色鮮明、生態(tài)環(huán)境良好，現(xiàn)有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 三星級(jí)賓館三個(gè)，在建四星級(jí)和五星級(jí)賓館各一個(gè)?，F(xiàn)有和在建的溫泉療養(yǎng)場(chǎng)所眾多，旅游資源豐富，是武漢市民的理想休閑地。 ? 咸寧市市屬企業(yè)主要分布在溫泉區(qū)， 2021年 1— 9月該區(qū)工業(yè)增加值 3億元，比上年同期增長(zhǎng) ％。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快。 ? 該區(qū)由于是市直機(jī)關(guān)和市屬機(jī)構(gòu)的所在地，人均消費(fèi)水平位于咸寧市的前列。據(jù)調(diào)查，該區(qū)域家庭平均月收入為 2043元，其中月收入在 4500元以上占 22％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 五 咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 目前，咸寧市商品房開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售呈現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，空房率極低。與此同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格也是一路飚升，呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)。從 2021年的商品房均價(jià) 650元 /平方米直升到 2021年底的 1050元 /平方米，到今年 5月底已升至 1300元 /平方米。 目前武漢市的城鎮(zhèn)人口年均可支配收入為 10850元，咸寧市城鎮(zhèn)人口年均可支配收入 8004元，目前武漢市的平均房?jī)r(jià)為 4000元每平方米，依照人均可支配收入與平均房?jī)r(jià)比例武漢為 :1,根據(jù)了解目前全國(guó)大中型城市房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)人口年均 可支配收入比例均在此水平，按此推算咸寧市應(yīng)該達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)為 2953元每平方米，由此看來(lái)，咸寧市房?jī)r(jià)尚有很大上升空間。 根據(jù)我們分析咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)為： ? 居住舒適化、現(xiàn)代化的趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn) ? 咸寧中部區(qū)域?qū)⑹欠康禺a(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn) ? 生態(tài)和健康概念將是住宅物業(yè)銷(xiāo)售的主流 ? 武漢大都市城市圈觸發(fā)新一輪開(kāi)發(fā)潮 ? 咸寧房?jī)r(jià)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)控，步入上升通道 ? 中大房地產(chǎn)商將進(jìn)入咸寧，引領(lǐng)咸寧房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入規(guī)?；?、現(xiàn)代化 ? 進(jìn)入大力推行集中成片開(kāi)發(fā)、結(jié)構(gòu)豐富、環(huán)境優(yōu)良、配套設(shè)施齊全的小區(qū) 、消費(fèi)特征及消 費(fèi)水平 咸寧市目前購(gòu)房者主要是市區(qū)居住的居民（占咸寧市購(gòu)房群體的 75％），轄區(qū)內(nèi)各縣、市在咸寧市發(fā)展良好的人群（占咸寧市購(gòu)房群體的 19％），工作調(diào)動(dòng)來(lái)咸寧發(fā)展的人群（占咸寧市購(gòu)房群體的 4％）及其他購(gòu)房者（占咸寧市購(gòu)房群體的 2％） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 隨著居民生活條件的提高、居民收入的增加，咸寧市購(gòu)房者已經(jīng)不滿(mǎn)足于最初的置地建房和買(mǎi)價(jià)格便宜、配套設(shè)施簡(jiǎn)單的普通住宅。如今的咸寧人民，越來(lái)越注重房屋的整體品質(zhì)，考量購(gòu)房因素更多的是地理區(qū)位、戶(hù)型設(shè)計(jì)、周邊環(huán)境、使用功能、配套設(shè)施、社區(qū)文化、物業(yè)配套等一系綜合條件，咸寧市的購(gòu)房者的消費(fèi) 觀(guān)念正發(fā)生的著巨大的變化，理性化消費(fèi)正在逐步形成。 從可統(tǒng)計(jì)的家庭月收入來(lái)看， 1000－ 1800元占 ％， 1800－ 2500元占 ％，2500－ 3500元占 ％， 3500元以上占 ％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，家庭的購(gòu)房能力范圍為家庭總收入的 4－ 6倍，咸寧市區(qū)家庭年收入在 3萬(wàn)以上的占 %，有置業(yè)需求且有能力購(gòu)買(mǎi) 15萬(wàn)以上房屋的家庭占很大的比例。由此可見(jiàn)，咸寧市居民購(gòu)房能力很強(qiáng)，咸寧市房地產(chǎn)存在巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間。根據(jù)目前咸寧市區(qū)總?cè)丝?32萬(wàn)（ 7萬(wàn)個(gè)家庭）計(jì)算，有 3萬(wàn)個(gè)家庭有購(gòu)買(mǎi)能力。針對(duì)購(gòu)房者購(gòu) 房目的統(tǒng)計(jì)，有 53％的購(gòu)房者不太滿(mǎn)意目前的居住條件，希望通過(guò)二次置業(yè)改變居住條件； 21％的受訪(fǎng)著為首次置業(yè)，處在事業(yè)上升發(fā)展期的年青人居多； 14％的受訪(fǎng)者的置業(yè)目的偏向于給父母或子女購(gòu)置房產(chǎn)；還有 12％的購(gòu)房人群為投資型置業(yè)。綜合考量，咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的發(fā)展空間，購(gòu)房者消費(fèi)觀(guān)念處于穩(wěn)步發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)積極建立導(dǎo)向型消費(fèi)，引導(dǎo)和幫助購(gòu)房者確立消費(fèi)觀(guān)念。 表 51咸寧市 202 2021年房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù) 單位：萬(wàn)平方米 面積與區(qū)域 2021年 2021年 增長(zhǎng) 全市房屋成交登記面積 20． 82 42． 24 103％ 全市預(yù)售商品房成交登記面積 19． 15 31． 68 65％ 表 52 2021— 2021年咸寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供需一覽表 單位：萬(wàn)平方米 2021 2021 2021 2021（ 1－ 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 月） 商品房開(kāi)發(fā)面積 14． 31 20． 82 42． 24 38 商品房竣工面積 13． 5 19． 24 33． 79 42 商品房銷(xiāo)售面積 12． 01 17． 68 25． 25 表 53 2021年咸寧市住宅供求情況 2021年 2021年 增長(zhǎng) 全市批準(zhǔn)預(yù)售高層住宅面積（萬(wàn)平方米） 0 0 0 全市批準(zhǔn)預(yù)售小高層住宅面積（萬(wàn)平方米） 0 0 0 全市批準(zhǔn)預(yù)售多層住宅面積（萬(wàn)平方米） 20． 82 42． 24 103％ 全市批準(zhǔn)預(yù)售多層住宅成交登記均價(jià)（元 /平方米） 600 800 33％ 表 53 咸寧市近年房地產(chǎn)價(jià)格變化表 單位：萬(wàn)平方米 2021 2021 2021 2021（ 1－ 6月） 銷(xiāo)售面積 12． 01 17． 68 25． 25 20． 15 銷(xiāo)售價(jià)格 (元 /M2 ) 495 600 800 1200 售價(jià)變化 0% 21% 33% 50% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 ? 通過(guò)對(duì)咸寧市房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)查及咸寧市對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃介紹，我們認(rèn)為咸寧市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷增大，房地產(chǎn)交易日益活躍，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)將逐年提高。 ? 咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)供求基本平衡，改變目前市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)單一的局面，大力推進(jìn)環(huán)境優(yōu)雅、舒適休閑型住宅商品；住宅結(jié)構(gòu)合理，實(shí)現(xiàn)高檔商品房，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房比例協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn) “ 戶(hù)均一套、人均一間、功能配套、設(shè)備齊全 ” 的 發(fā)展目標(biāo)。 ? 目前，咸寧城區(qū)人口約 30萬(wàn)左右。隨著城市化建設(shè)不斷發(fā)展，自然人口不斷增加，城中村的逐步消除，舊城改造、周邊縣、市人口的進(jìn)入、外來(lái)投資者的增加，無(wú)疑會(huì)擴(kuò)大咸寧市住宅需求。加之現(xiàn)在咸寧市城區(qū)近年來(lái)住宅開(kāi)發(fā)面積每年逐步增長(zhǎng)，投入市場(chǎng)的住宅基本上被市場(chǎng)消化，顯現(xiàn)出住宅需求大且具備強(qiáng)勁的消費(fèi)能力。預(yù)計(jì) “ 十一五 ” 期間，咸寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模將達(dá)到 200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投資 25億元，其中普通商品房住宅建筑面積 80萬(wàn)平方米，高檔商品房60萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用房 50萬(wàn)平方米，廉租房 10萬(wàn)平方米。 地產(chǎn)的總體發(fā)展規(guī)劃設(shè)想： ? 通過(guò)幾年的連續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，達(dá)到形成住房需求者