【文章內(nèi)容簡介】 四季花園商業(yè)項目企劃報告 18 西餐廳店統(tǒng)計表 店名 具體位臵 售價 /租金 營業(yè)面積（估） 層高（估） 經(jīng)營狀 況 經(jīng)營特色 米蘿咖啡 港城車站對面 — 1600 ㎡ 一般 咖啡、簡餐 伊比利亞牛扒館 亨通廣場 196 號 45 萬多 /年 1000 多㎡ 良好 牛扒、咖啡 鴻潤港式餐廳 亨通廣場南側(cè)，超妍美容院旁 — 130150 ㎡左右 一般 餐飲， 20 多桌 名典咖啡語茶 河西路與楊舍西街交匯處往北 20 多萬 /年 300 ㎡， 20 桌左右 5m 一般 咖啡、休閑餐飲 梧桐馨語 美食街宏泰新時代廣場 — 500 多㎡，共 2層 一般 自助茶餐廳 華萊士 園林路 34 號 — 樓下 100 ㎡左右 5m 良好 西式快餐 屋里廂咖啡 西門路 270 號 18 萬 /年左右 420 ㎡，共 2 層 一般 咖啡，設(shè) 10 個包廂 麥當(dāng)勞 東二環(huán)路與乘航西路交界處 — 578 ㎡ 5m 良好 西式快餐，經(jīng)營良好 德克士 新華書店西側(cè)，步步高房產(chǎn) 2 樓 80 多萬 /年 400 ㎡ 5m 良好 西式快餐， 166 個座位 四季花園商業(yè)項目企劃報告 19 特色餐館統(tǒng)計表 店名 具體位臵 售價 /租金 營業(yè)面積（估） 層高（估） 經(jīng)營狀 況 經(jīng)營特色 蛙蛙叫時尚干鍋 亨通廣場農(nóng)行北側(cè) 45 萬 /年 200 多㎡，夾層自隔 6m 一般 時尚干鍋店， 30 桌左右 伊比利亞牛扒館 亨通廣場 196 號 45 萬多 /年 1000 多㎡ 良好 牛扒、咖啡 百歲魚莊 長安路 70 號 2 樓 13 萬 /年左右 450 ㎡ 4m 良好 特色火鍋店， 36 桌， 200 人左右 戰(zhàn)鍋策創(chuàng)意火鍋餐廳 沙洲中路 104 號 — 220 個座位 ，錯層 良好 創(chuàng)意火鍋城 湘竹園大酒店 大潤發(fā)向西 500 米 — 300 ㎡左 右 2 層 4m 一般 酒店，共 6 間包廂，經(jīng)營湘菜和本地菜色 毛家飯店 東二環(huán)路 8 號 — 3000 ㎡左右 5m 良好 湘菜館，全國連鎖 蒙自源 歐尚 1F 西門入口北側(cè) 30 萬 /年 330 ㎡ 較好 小吃店，月均營業(yè)額 10 多萬，全國連鎖 裕昌樓 永安路和暨陽路交匯處 — 7000 ㎡ 3m 良好 酒店，經(jīng)營海鮮鮑翅 （ 2）、調(diào)研分析 按照口味的不同，我們將所有市調(diào)過的餐飲店初步劃分為 7 大類，即酒店、家常菜肴餐館、特色餐館、西餐廳、火鍋、快餐、其它。 在港城餐飲業(yè)中占有較大份額的是酒店、西餐廳和特色餐館 ，尤其是酒店占了規(guī)模餐飲業(yè)數(shù)量將近一半的比例，且這三種類型的 四季花園商業(yè)項目企劃報告 20 餐飲店的人均消費額也比較高。由此可以說明：張家港市場消費能力較大。究其原因，是隨著近年經(jīng)濟的發(fā)展和招商引資速度加快， 一批具有較高消費能力的白領(lǐng)階層和企業(yè)消費群正在形成，這部分人追求檔次和形象，對 餐飲自然也比較挑剔，所以一些上檔次、有特色的餐飲店就成為了他們的首選，酒店、西餐廳及特色餐館的發(fā)展被帶動起來。 類別 最低消費 店數(shù) 所占比例 主要分布 酒店 25 元以上 28 家 % 步行街、長安路、園林路、東二環(huán)路、暨陽湖大道各 1 家；金港大道、東環(huán)路、暨陽路與永安路各 2 家；港城大道、南苑路各 3 家；沙洲路 4 家；人民路 7 家 家常菜肴餐館 35 元以下 5 家 % 南環(huán)路 1 家；東二環(huán)路、暨陽路與永安路各 2 家 特色餐館 35 元左 右 7 家 % 長安路、東二環(huán)路、暨陽路、永安路各 1 家；沙洲路、亨通廣場 2 家 西餐廳 35 元左右 8 家 % 金港大道、步行街、長安路、河西路、美食街、沙洲路各 1 家；亨通廣場 2 家 火鍋 30－ 50 元左右 5 家 % 王府廣場、步行街、長安路各 1 家；河西路 2 家 快餐 25－ 50 元左右 5 家 % 步行街、園林路、東二環(huán)路各 1 家；長安路 2 家 其他 10－ 20 元左右 1 家 % 王府廣場 1 家 四季花園商業(yè)項目企劃報告 21 張家港市餐飲業(yè)分布區(qū)域圖 四季花園商業(yè)項目企劃報告 22 目前我市餐飲業(yè)主要集中于城中步行街組團、亨通廣場組團以及城北組團。 ①步行街組團 ：以步行街為中心，東至美食街，西近大潤發(fā)，南到長安南路，北臨亨通廣場。 酒店共有 6 家：步行街“西子陽光大酒店”、長安南路“新世紀(jì)大酒店”、沙洲路“暨陽湖大酒店”、“金海華”、“皇家莊園大酒店”、園林路“金園林韶山?jīng)_農(nóng)家大酒店”； 火鍋店共有 6 家：王府廣場“左營回轉(zhuǎn)火鍋餐廳”、步行街 “傣妹火鍋”、長安路“百歲魚莊”、“小蒙羊餐飲連鎖”、河西路“戰(zhàn)鍋策創(chuàng)意火鍋餐廳”、“要德火鍋”； 快餐店共有 5 家：步行街“德克士”、長安路“永和豆?jié){”、“四季豆?jié){”、沙洲路“大娘水餃”、園林路“華萊士”； 休閑餐飲店共有 6 家：王府廣場“恒記甜品”、步行街“水天堂”、長安路“千尊披薩”、河西路“名典咖啡語茶”、美食街“梧桐馨語”、沙洲路“屋里廂咖啡”。 家常菜肴餐館共有 1 家：南環(huán)路“鄉(xiāng)下人家” 類別 店數(shù) 所占比例 具體位臵 酒店 6 25% 步行街 1 家、長安南路 1 家、沙洲路 3 家、園林路 1 家 火鍋店 6 25% 步行街 1 家、長安路 2 家、王府廣場 1 家、河西路 2 家 快餐店 5 % 步行街 1 家、長安路 2 家、沙洲路 1 家、園林路 1 家 休閑餐飲 6 25% 步行街 1 家、長安路 1 家、王府廣場 1 家、河西路 1 家、沙洲路 1 家、美食街 1 家 四季花園商業(yè)項目企劃報告 23 家常菜肴 1 % 南環(huán)路 1 家 步行街組團內(nèi)，各類餐飲所占比例比較平均。據(jù)調(diào)查，步行街內(nèi)的餐飲店大多數(shù)經(jīng)營情況良好，長安路、沙洲路經(jīng)營情況也不錯，究其原因，這三個地方有一個共同點就是平均人流量較高，基本能達到 30 人 /分以上，這是其他地方無可比擬的優(yōu)勢。 ②亨通廣場組團 ：位于長安路 134 號，占地 ㎡，由 張家港市亨通房產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)。該組團以特色餐飲為主，并由休閑美容、銀行及一些其它業(yè)態(tài)共同組成。組團內(nèi)的餐飲業(yè)有西餐廳、火鍋店、特色小吃店等形態(tài)： 西餐廳共有 2 家：“伊比利亞牛扒館”、“鴻潤港式餐廳” 火鍋店共有 1 家：“喜洋洋火鍋” 特色小吃共有 3 家：“蛙蛙叫時尚干鍋”、“漁米小鎮(zhèn)”、“錦江白玉蘭中餐廳”。 類別 店數(shù) 所占比例 具體店名 西餐廳 2 40% “伊比利亞牛扒館”、“鴻潤港式餐廳” 火鍋店 1 20% “喜洋洋火鍋” 特色小吃 3 40% “蛙蛙叫時尚干鍋”、“漁米小鎮(zhèn)”、“錦江白玉蘭中餐廳” 亨通廣場組團位于城市主干道長安路與暨陽中路交匯處以南，距離步行街組團并不遠。因此其餐飲業(yè)從形態(tài)上與步行街組團形成了差異化經(jīng)營，以特色小吃為主打，吸引著市民們的眼球。比如“蛙蛙叫時尚干鍋” ,這是一家全國連鎖店，實行的是加盟制，但是一個縣級市只許開一家，加盟費 30 萬 /年，合同三年一簽，資金一年一付。由于自身有特色，且港城只此一家，所以顧客是紛至沓來， 四季花園商業(yè)項目企劃報告 24 從而帶動了該組團的人氣，更重要的是帶動了該組團范圍內(nèi)其他相關(guān)業(yè)態(tài)的經(jīng)營人氣，從而導(dǎo)致該組團門面房的租金價 格居高不下，業(yè)主獲得了良好的收益。 ③城北組團： 組團內(nèi)高級酒店聚集，這些酒店裝修高檔、菜品齊全、消費水平較高。由于張家港市政府及大部分機關(guān)單位位于人民路上，因此吸引了眾多的酒店前來開營。 在人民路，集合著國貿(mào)酒店、大富豪、海港城等大型高檔商務(wù)餐飲。 在城西大潤發(fā)附近、城東香港城附近等地，較為零散的分布著一些中型餐飲業(yè)態(tài)。 在我們市調(diào)的范圍內(nèi)，零散分布的仍是以酒店經(jīng)營為主，家常菜館、特色餐飲為輔，兼有西餐廳和快餐店等餐飲形態(tài)。 （ 3）、各類餐飲的租金價格 組團 組團范圍 平均租金價格范圍 人流量范圍 車流量范 圍 步行街組團 步行街、美食街、沙洲路、長安路、河西路、王府廣場、南環(huán)路、園林路 步行街、王府廣場、沙洲路： 4－ 6 元 /㎡ /天 15－ 60 人 /分 17－ 40 輛 /分 美食街、長安路、河西路、 南環(huán)路、園林路： － 3 元 /㎡ /天 租金 8－ 35 人 /分 3－ 62 輛 /分 亨通廣場組團 亨通廣場 － 6 元 /㎡ /天 24－ 40 人 /分 24－ 40 輛 /分 城東組團 東環(huán)路、東二環(huán)路、華昌路 － 元 /㎡ /天 5－ 35 人 /分 20－ 82 輛 /分 城南組團 金港大道、南苑東路、暨陽湖大道 － 元 /㎡ /天 3－ 16 人 /分 8－ 31 輛 /分 城西組團 暨陽路與永安路、港城大道 － 2 元 /㎡ /天 5－ 20 人 /分 2－ 22 輛 /分 城北組團 人民路 2－ 3 元 /㎡ /天 11－ 20 人 /分 10－ 30 輛 /分 四季花園商業(yè)項目企劃報告 25 由上表可以看出，步行街組團中的步行街、王府廣場、沙洲路一帶，亨通廣場組團租金較高，達到了 4 元 /㎡ /天以上，而城東組團和城北組團租金稍低，約 2 元 /㎡ /天以上，而其余地方則較便宜，租金基本維持在 1 元 /㎡ /天以下的水平，個別在交通路口的地方稍高。 城西組團的租金整體處于較便宜的水平上，除了港城大道 附近的個別店租金在 1－ 2 元 /㎡ /天之間，其他均低于 1 元 /㎡ /天以下。 小結(jié)：從以上對于我市餐飲業(yè)的調(diào)研可以看出，我市餐飲業(yè)處于較快的發(fā)展階段，已經(jīng)形成了較大的規(guī)模和特色，在分區(qū)上也較為規(guī)律。 ●人民路高檔商務(wù)餐飲地位穩(wěn)固。國貿(mào)酒店、大富豪等憑借其影響力將該區(qū)域塑造成我市首屈一指的商務(wù)餐飲區(qū)域。 ●亨通廣場、步行街等特色餐飲形成氣候。該區(qū)域是集合風(fēng)味餐飲最多的區(qū)域，吸引了眾多人流前來。 ●中檔餐飲、特色餐飲間斷性布臵。在城市中心區(qū)外圍，萬家漁火、生態(tài)園、豪苑酒店等中檔餐飲較多，幾乎每個片區(qū)都有，成為片區(qū)商業(yè)的 極大補充，另外，一些規(guī)模的特色餐飲也在這里出現(xiàn)，比如專門做湘菜的“香色滿園”，以魚為特色的魚鮮美等。 ●茶室、西餐廳隨著中高檔餐飲布臵。在一些餐飲較為聚集的地方，茶室及西餐廳往往也較多。比如人民路段大富豪邊上有“老樹咖啡”等；城南有上島、米羅咖啡等。一般而言，產(chǎn)品越有特色，其獨立性也就越強，比如暨陽茶人等。 1主力店及次主力店的確定 在這里，我們先不討論項目可開設(shè)業(yè)態(tài)的方向性，先假設(shè)定位為餐飲，其檔次和特色應(yīng)該是什么。在報告后面其他業(yè)態(tài)分析完后， 四季花園商業(yè)項目企劃報告 26 我們會就項目的業(yè)態(tài)方向給出明確建議。