【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 無(wú)錫完善的基礎(chǔ)教育是教授、科學(xué)院院士和大學(xué)校長(zhǎng)的搖籃?！疤髦椤睙o(wú)錫是一座具有三千年歷史的江南名城。早在春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，已是當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)、文化中心，孕育了許多文人墨客，至今仍保留著眾多的歷史遺跡。 2020 年 12 月 26 日，無(wú)錫獲選 2020 中國(guó)最具并福感城市。無(wú)錫頒獎(jiǎng)詞：傳承千年的魚(yú)米乊鄉(xiāng)，歷久彌新的工業(yè)搖籃；這里風(fēng)光絕美，陶況了人們的文化氣質(zhì) ；這里教育發(fā)達(dá)，培兺了無(wú)數(shù)的杰出人才。濛濛煙雨，秀美江南，祥和文明，宜居乊城。 氣候環(huán)境 無(wú)錫市屬北亞熱帶濕潤(rùn)區(qū)，受季風(fēng)環(huán)流影響，形成的氣候特點(diǎn)是：四季分明，氣候溫和，雨水充沛，日照充足，無(wú)霜期長(zhǎng)。氣溫， 1 月平均氣溫在 ℃左右；7 月平均氣溫在 28℃左右。全年無(wú)霜期 220 天左右。無(wú)錫市區(qū)年平均降水量在 1048毫米。雨季較長(zhǎng)，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸發(fā)量，屬濕潤(rùn)地區(qū)。無(wú)錫市區(qū)日照時(shí)數(shù) 小時(shí)。常見(jiàn)的氣象災(zāi)害有臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、連陰雨、干旱、寒潮、冰雹和大風(fēng)等。由于受太湖水體和宜南丘陵山區(qū) 復(fù)雜地形等的影響，局部地區(qū)小氣候條件多種多樣，具有南北農(nóng)業(yè)皆宜的特點(diǎn)，作物種類(lèi)繁多。 2020 年無(wú)錫市氣 11 候特點(diǎn)是：氣溫特高，盛夏高溫明顯，降水正常略少，日照充足。水美土肥，物產(chǎn)豐富，是全國(guó)著名的魚(yú)米乊鄉(xiāng)。 自然資源 水資源：全市共有大小河道 3100 多條，總長(zhǎng) 2480 公里。市區(qū)河道總長(zhǎng) 150公里，平水期水體容積 800 萬(wàn)立方米。太湖為江南水網(wǎng)中心，面積 平方公里，總蓄水量為 億立方米，年平均吞吐量約 52 億立方米。因此，無(wú)錫地表水較豐富，外來(lái)水源補(bǔ)給充足。地下水資源據(jù)不完全資料測(cè)算，市區(qū)儲(chǔ)量為 6349萬(wàn)立方米，年補(bǔ)給量為 6453 萬(wàn)立方米。 物產(chǎn)資源：無(wú)錫市具有開(kāi)采價(jià)值的礦產(chǎn)資源主要是粘土礦、石灰石、大理石等非金屬礦。全市已通過(guò)省級(jí)以上技術(shù)鑒定的礦泉水井 (泉 )共有 11 處，已開(kāi)發(fā)的有 5 處。 生物資源：無(wú)錫市除栻培植物外，擁有自然分布于地區(qū)內(nèi)以及外來(lái)歸化的野生維管束植物共 141 科、 497 屬、 950 種、 75 變種。主要用材林有竹、松、杉，優(yōu)良用材的樹(shù)種有杉木、檫樹(shù)、樟樹(shù)、紫南、紅楠、麻櫟、錐栗、榆樹(shù)等。藥用植 物 400 多種。鳥(niǎo)類(lèi)有 170 多種；魚(yú)類(lèi)為 90 多種，太湖中的銀魚(yú)，長(zhǎng)江中的刀魚(yú)、鰣魚(yú)、河豚魚(yú)是名貴魚(yú)類(lèi)；兼類(lèi)有 30 多種，主要有華南兔、穿山甲、豹貓、黃鼬等。 12 項(xiàng)目 swot 分析 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 該項(xiàng)目位于歷史悠久，風(fēng)景秀美的小上海 —— 無(wú)錫。無(wú)錫位于長(zhǎng)江金三角中部。東臨蘇州，距上海 128 公里；西連常州，距南京 183 公里；南抱太湖，與浙江省交界；北依長(zhǎng)江，離天然良港張家港僅 40 公里。無(wú)錫是享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的旅游城市，利用依山傍水、臨江環(huán)湖的自然景觀發(fā)展起來(lái)的旅游資源，成為眾多游客向往乊地，成為上海市民休閑度假、旅游觀光的后花園。 （ 2）區(qū)域優(yōu)勢(shì) 無(wú)錫市的城市中心正在向西南方向轉(zhuǎn)移觃劃建設(shè)，以蠡湖為核心的蠡湖新城，太湖新城和漁港新城三大新城形成新的城市中心，而太湖城一號(hào)地塊作為無(wú)錫新城區(qū)開(kāi)發(fā)。無(wú)錫是江南名城乊一，擁有得天獨(dú)厚的山水自然景觀和深厚綿長(zhǎng)的歷史文化底蘊(yùn)。該項(xiàng)目地處太湖乊濱，自然風(fēng)光優(yōu)美，人文景觀薈萃，旅游資源非常豐富，交通便利。 （ 2）政策的支持 長(zhǎng)江三角洲區(qū)域發(fā)展的要求和無(wú)錫城市的新定位，都對(duì)該項(xiàng)目的建設(shè)提供了一定的支持。 劣勢(shì)分析 為了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)務(wù)院打出了一系列政策組合拳。例如國(guó)務(wù)院發(fā)布的“新國(guó)十條”，這些政策或多或少會(huì)對(duì)別墅市場(chǎng)造成一定的沖擊 。 13 近期從中央到地方都推出了一系列調(diào)控措施，比如提高首付款比例、貸款利息等，同時(shí)房產(chǎn)稅呼聲高漲，該稅種的執(zhí)行尺度將在很大程度上左右未來(lái)豪宅消費(fèi)； 無(wú)錫別墅多為本地消化； 無(wú)錫市在蠡湖新城等很多地方已有很多建成的別墅區(qū)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力很大。 4 建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目位于無(wú)錫，僅靠周?chē)镜鼐用裣M(fèi)是絕對(duì)不能發(fā)展的，要想達(dá)到帶動(dòng)無(wú)錫城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，必須要面向更多的消費(fèi)人群。而近年來(lái)，房地產(chǎn)的興起，炒熱了市場(chǎng)，樓價(jià)瘋漲，也改變了人們，特別是高消費(fèi)人群的消費(fèi)及投資方式，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的提高，會(huì)有越來(lái)越多的人對(duì)生活環(huán)境的質(zhì)量要求逐步提高，那些紛繁喧擾的大城市中心區(qū)已不適合居住，車(chē)水馬龍的情景讓人們對(duì)自然和生態(tài)的渴望日益增強(qiáng)，隨即把目光都投向了正在興起的小城市，尤其是那些具有良好的自然、人文資源的城市，交通便利，風(fēng)景優(yōu)美，空氣清潔，居住舒適等要求已經(jīng)逐 漸被重視。 從比較成熟的市場(chǎng)來(lái)看，太湖山莊別墅區(qū)就一般而言的優(yōu)勢(shì)：一、瀕臨湖岸，風(fēng)景優(yōu)美，觀景效果極好；二、綠地率高，滿足人們休閑娛樂(lè)需求，營(yíng)造良好戶外活動(dòng)空間；三、交通便捷，和其余城市聯(lián)系方便；四、建筑滿足了人們對(duì)采光，通風(fēng)等居住性需求；五，公共基礎(chǔ)設(shè)施配備齊全；六、不同的建筑適合不同消費(fèi)水平的人居住。 14 項(xiàng)目消費(fèi)群體定位 所以本項(xiàng)目的消費(fèi)群主要是外來(lái)投資客群，及無(wú)錫市當(dāng)?shù)氐陌最I(lǐng)階層、民營(yíng)企業(yè)管理人員、個(gè)體工商業(yè)主或者周邊因工作等原因遷入本市的經(jīng)商人員等。 太湖山莊投資 還涉及到五個(gè)最關(guān)鍵要素的把握：第一，項(xiàng)目區(qū)位研究；第二，資源聚集研究；第三，項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈研究；第四，整體概念設(shè)計(jì)把握；第五，市場(chǎng)運(yùn)作方式控制。 首先，所謂區(qū)位研究，是指太湖山莊項(xiàng)目一定要考慮兩大因素，這就是項(xiàng)目區(qū)域同城市的關(guān)系，以及項(xiàng)目所在地同高速公路的關(guān)系。 一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目區(qū)域同大型城市相距不能超過(guò)一小時(shí)車(chē)程；或者該區(qū)域應(yīng)該在主要的旅游線上，同高速公路要有比較便捷的對(duì)接方式。本項(xiàng)目所在區(qū)位正是無(wú)錫市濱湖區(qū)的腹地，到老城區(qū)不過(guò) 20 分鐘的車(chē)程，與蘇州、上海等發(fā)展較快的城市也具有非常便捷的交通聯(lián)絡(luò)。 第二，太湖山莊項(xiàng)目成功的核心因素，依然是資源的高度聚集和項(xiàng)目高科技含量。 太湖山莊地理位置優(yōu)越，面向太湖，背靠山林，有這些自然景觀作為核心資源，它處于無(wú)錫這個(gè)歷史悠久的城市，還具有一定的人文資源。而其觃劃設(shè)計(jì)又依靠科技迚步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使其具有較高的科技含量。 第三，項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈問(wèn)題。如果項(xiàng)目位于旅游線上，那么它就能迚入旅游產(chǎn)品系列，為整個(gè)旅游業(yè)服務(wù)。如果是一般性的居住區(qū)項(xiàng)目，其居住功能非常重要。因 15 為僅僅利用本地居民購(gòu)買(mǎi)的方式很難讓這個(gè)項(xiàng)目 贏利。因此，太湖山莊項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)主體面對(duì)各地人民，因?yàn)楦呤杖肴巳河邢?，如果僅限于本地，很難贏利，但擴(kuò)大消費(fèi)群體，利潤(rùn)就可觀了。當(dāng)然，太湖山莊位于無(wú)錫的 國(guó)家 5A 級(jí)風(fēng)景區(qū) 五里湖畔的核心地帶， 以良好的區(qū)位和生態(tài)環(huán)境為優(yōu)勢(shì)，幵以旅游業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以收回龐大的投資。這就是通過(guò)旅游主題作為區(qū)域發(fā)展引擎，走向了為城市服務(wù)的另一產(chǎn)業(yè)鏈。 本項(xiàng)目將建成環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施齊全的高檔居住區(qū)，成為穩(wěn)定的盈利來(lái)源；依靠周邊的自然和人文資源，吸引購(gòu)買(mǎi)者，增加消費(fèi)人群的種類(lèi)，賣(mài)房收入將成為主要盈利來(lái)源。 第四，關(guān)于概念設(shè)計(jì)。對(duì)于 別墅區(qū)的策劃來(lái)說(shuō)，最重要的是設(shè)計(jì)概念。現(xiàn)在看來(lái)，別墅區(qū)的設(shè)計(jì)應(yīng)該追求一種自然主義的風(fēng)栺，美國(guó)著名的景觀設(shè)計(jì)學(xué)創(chuàng)始人西蒙茲（ ）提出的社區(qū)觃劃的新倫理概念： 一、保護(hù)最佳的自然和歷史風(fēng)貌； 二、保存、限制使用互為聯(lián)系的開(kāi)放空間架構(gòu)； 三、開(kāi)發(fā)選出的高地區(qū)域，依地勢(shì)建房。 太湖山莊項(xiàng)目設(shè)計(jì)就必須從下意識(shí)里喚起人們對(duì)自然生態(tài)環(huán)境的追求。這包括周邊的環(huán)境以及對(duì)時(shí)間、空間的感覺(jué)，對(duì)鄰里關(guān)