【文章內(nèi)容簡介】 相當(dāng)于原來柳州的城區(qū)面積，規(guī)劃增加人口 50萬人，成為名副其實(shí)的另一個工業(yè)柳州城區(qū)（包括汽車產(chǎn)業(yè)城、化工產(chǎn)業(yè)城、輕工產(chǎn)業(yè)城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)城、重工業(yè)產(chǎn)業(yè)城等），而原來的工業(yè)基地成為柳州的商業(yè)區(qū)和政治文教區(qū)。經(jīng)過近四年的推行，整個規(guī)劃區(qū)域已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)在接下來的一個五年計(jì)劃中全部實(shí)現(xiàn)。 以上三個支撐柳州未來發(fā)展的利好機(jī)遇，促進(jìn)柳州整個城市的升級和發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)創(chuàng)造了無限空間。 城市規(guī)劃布局的明晰和發(fā)展引導(dǎo)，市政配套設(shè)施的投入，營造良好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。 柳州最新的 城市規(guī)劃于 2020年在人大通過，一個全新的城市框架正在形成。“十五”期間一系列的城市改造和配套工程的實(shí)施，為房地產(chǎn)的良性發(fā)展提供機(jī)會。包括：柳州鐵路樞紐湘桂線改線工程、柳州公路主樞紐場站建設(shè)工程、鷓鴣江作業(yè)區(qū)二期工程、柳江紅花水利樞(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 紐工程、防洪堤、大埔電站、城市電網(wǎng)改造、城市供水工程、城市內(nèi)環(huán)路及中心主干道工程、柳邕路東段、北雀路、雅儒路改造。建設(shè)了包括蓮花車站、人民廣場、龍城廣場、江濱路等一系列城市休閑和交通設(shè)施。各項(xiàng)城市市政配套為房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境。（具體城市規(guī)劃布局見附件）。 政策積極引導(dǎo) 、管理體制逐步完善，柳州房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范； 正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，柳州“十五”規(guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來，隨著管理體制的完善，柳州房地產(chǎn)市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而柳州經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。 (三 )近年來柳州房地產(chǎn)市場情況 近年來柳州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的走勢： 現(xiàn)代化的柳州房地產(chǎn)市場自 20 世紀(jì) 90 年代初期才開始起步，但由于受城市環(huán)境以及政策的制約，尚未走出計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的陰 影，經(jīng)歷了90 年代中后期的寒流，發(fā)展緩慢，該時期開發(fā)的樓盤基本為集中在舊城區(qū)中心的小盤。隨著 2020年柳州對房地產(chǎn)的關(guān)注和政策環(huán)境以及城市環(huán)境的大改造，房地產(chǎn)市場才開始激活，陸續(xù)出現(xiàn)了一些具有現(xiàn)代意義的商品房小區(qū)，并以極快的速度發(fā)展。可以說柳州的房地產(chǎn)市場(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 自 2020 年才算得上真正的起步。特別是 2020 年、 2020年柳州舊城改造全面啟動，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在 2020年柳州房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預(yù)售面積 萬平方米，比上年增加了 20%。 a） 市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高 2020年，柳州商 品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長，與此同時，柳州商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù) 3年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。其中： 供應(yīng) —— 全年批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，比 2020年增加 60%% 成交 —— 全年預(yù)售登記面積 萬平方米，比 2020 年增加 20% b） 高速發(fā)展的勢頭具有強(qiáng)大的支撐因素： 柳州房地產(chǎn)市場的發(fā)展近年還將保持高速發(fā)展的勢頭，主要根據(jù)如下幾方面因素： ※ 城市擴(kuò)張，促進(jìn)柳州房地產(chǎn)市場的發(fā)展。柳州在未來 5 年的市區(qū)人口在現(xiàn)有 100 萬元的基礎(chǔ)增加 50萬人口，以每人居住 10平方米，將增加 500萬平方米住宅的需求量，還不包括改善居住環(huán)境的更換需求，而柳州至 2020 年 8 月歷年累計(jì)住宅開發(fā)施工面積僅 360 多萬平方米，需求與供給存在很大的差距。 ※ 柳州城鎮(zhèn)人均居住面積偏小，僅 平方米（ 2020 數(shù)據(jù)），距離全國人平均住房建筑面積 平方米以及世界正常發(fā)展(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 水平的人均住宅建筑面積 3035平方米尚有很大的差距，現(xiàn)有內(nèi)部住宅需求量還很大。 ※ 舊城改造拉動住宅市場的需求。柳州舊城近兩年拆遷住宅面積達(dá)到 100 萬平方米，拆遷勢頭還將持續(xù)至 2020 年的城市改造完成。舊城改造面積一平方米將 拉動 （根據(jù)慣例），舊城改造拉動需求市場也是市場持續(xù)火旺的有力支撐點(diǎn)； ※ 柳州市整體經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會增加，人們可支配收入增加，購買力的提升為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)固的支撐，近年來柳州居民可支配收入保持 20%左右的增長速度，失業(yè)率保持在。 c） 市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視 我們應(yīng)當(dāng)看到來自市場的威脅： 2020年全年新增經(jīng)營性項(xiàng)目土地出讓面積為 萬平方米。這個數(shù)據(jù)將直接影響到近年的市場供應(yīng)， 2020年柳州住宅消費(fèi)市場非常火暴。可以預(yù)見， 2020 年以 至今后幾年市場氛圍良好，但競爭將相對激烈。 三、柳州高尚住宅市場整體情況： (一 ) 柳州房地產(chǎn)中高尚住宅市場發(fā)展回顧： 相對于其他同等接別和經(jīng)濟(jì)水平的城市，柳州的房地產(chǎn)市場起步晚起點(diǎn)低，真正意義的高尚住宅只有在近年才出現(xiàn)，主要以如下住宅(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 的開發(fā)面市為標(biāo)志： 鴻府和藍(lán)色港灣：推出時間為 2020 年初，特點(diǎn)為：地處傳統(tǒng)商業(yè)旺地五星商圈，周邊配套完善，交通便利、戶型主要以三房兩廳以上大戶型，房價在 3500元 /平方米左右，銷售情況非常理想。 桂中別墅：推出時間為 2020 年中，屬于柳州別墅市場的一個嘗試，特點(diǎn)是：歐洲風(fēng) 格三層別墅，戶型和建筑特色一般，園林一般，面積較大。售價為 60100 萬元 /棟。銷售情況尚好，現(xiàn)已經(jīng)售出 90%。 經(jīng)典時代：推出時間為 2020 年初，特點(diǎn)為：地處城市新的行政政治中心的江邊，項(xiàng)目優(yōu)勢在于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場上領(lǐng)先，分別代表北派和嶺南派的建筑風(fēng)格，項(xiàng)目規(guī)模大，配套完善，戶型以小三房兩廳和兩房兩廳為主。經(jīng)典時代多層住宅售價為 2100 元 /平方米，別墅售價為 60100萬元 /棟。銷售情況非常理想，現(xiàn)已經(jīng)售罄。 金河灣：推出時間為 2020 年初，特點(diǎn)是：地處河西新區(qū)柳江邊，項(xiàng)目優(yōu)勢在于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場上領(lǐng) 先，嶺南派的建筑風(fēng)格，項(xiàng)目規(guī)模大，園林規(guī)劃較好，配套相對完善，戶型以小三房兩廳和兩房兩廳為主。售價在 18002020 元 /平方米。銷售情況較好，一期推出已經(jīng)售罄，二期 2020 年推出依然熱銷。 華林君邸：推出時間為 2020年 10月。特點(diǎn)是：地處河?xùn)|行政區(qū)，社區(qū)園林規(guī)劃好、物業(yè)產(chǎn)品比較先進(jìn)（采用疊拼式別墅和高尚豪宅相結(jié)合），建筑風(fēng)格超出柳州市場現(xiàn)有樓盤，現(xiàn)樓銷售。售價在疊拼(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 式別墅（大復(fù)式的形式） 35004000 元 /平方米，多層 28003000 元 /平方米，銷售火暴。 鳳起新都：推出時間預(yù)計(jì)在 2020 年 。特點(diǎn)是：地處城市出口（桂柳高速入口處），項(xiàng)目超大規(guī)模（占地 430 畝），大社區(qū)，規(guī)劃配套完善。戶型包括一房、兩房、三房、四房和復(fù)式樓各種戶型，推盤價約 2500 元 /平方米，銷售現(xiàn)場關(guān)注度較大。 (二 ) 柳州高尚住宅發(fā)展的特點(diǎn)分析： 根據(jù)對柳州近年推出同時代最高尚的住宅的特點(diǎn)和銷售情況的分析，我們認(rèn)為柳州高尚住宅體現(xiàn)如下特點(diǎn)： 近年來，房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升，產(chǎn)品綜合競爭力所產(chǎn)生的效應(yīng)逐步取代單一競爭優(yōu)勢的效力； 整體來說，柳州現(xiàn)有房地產(chǎn)市場尚屬于比較初級的階段，高尚住宅真正的高尚含金量不足，相對房地產(chǎn)市場比較 發(fā)達(dá)的城市尚有很大的差距； 柳州居民對高尚住宅的要求越來越高，對高尚住宅的追捧度和熱心度較強(qiáng)，需求非常旺盛； 高尚住宅價格已經(jīng)達(dá)到一定的高度，價格與其對應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)不相符，反應(yīng)居民對高尚住宅的心理承受力較強(qiáng)。 豪宅以及別墅的產(chǎn)品尚屬于市場空白（現(xiàn)市場上沒有真正意義的豪宅或別墅），開發(fā)空間較大。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (三 ) 柳州市高尚住宅未來的趨勢： 由于政策因素，柳州自 2020年 6月份已經(jīng)不再批出別墅用地項(xiàng)目，項(xiàng)目已經(jīng)批出的項(xiàng)目只有包括本案項(xiàng)目和柳州市協(xié)和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的龍?zhí)豆珗@別墅地塊（約 230 畝）的兩個項(xiàng)目，相對來 說，別墅的開發(fā)量受到源頭的限制，根據(jù)對柳州高尚住宅市場的分析，我們對柳州今后高尚住宅的未來趨勢預(yù)測如下： 別墅項(xiàng)目之間的競爭相對較少，別墅的開發(fā)成功率較大。（據(jù)悉協(xié)和龍?zhí)豆珗@別墅項(xiàng)目將于 2020年年底后才可能啟動）。 豪宅市場供應(yīng)量將呈上升趨勢，預(yù)計(jì)在柳州未來三年高尚住宅的投放量將達(dá)到 30 萬平方米（鳳起新都不算嚴(yán)格意義的高尚住宅），競爭相對比較激烈。 高尚住宅的邊沿化趨勢明顯。市中心由于受地價以及土地規(guī)模的影響，難以形成真正具有品位的高尚住宅區(qū)域，隨著柳州城市的改造和市政道路的建設(shè)，稍微偏離市中 心的具有獨(dú)特自然景觀的地塊更具有開發(fā)高尚住宅的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目產(chǎn)品以及 產(chǎn)品的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)將受到更多關(guān)注，相對于其他概念而言，其重要性將明顯提高。外地甚至境外設(shè)計(jì)師將更多地進(jìn)入柳州的設(shè)計(jì)市場，將會帶來更多令柳州耳目一新的概念和設(shè)計(jì)。高尚住宅的產(chǎn)品將出現(xiàn)革命性的突破。產(chǎn)品將成為高尚住宅項(xiàng)目競爭的制勝法寶。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 高尚住宅項(xiàng)目的營銷層次將得到提升。在 2020 年中前，柳州當(dāng)?shù)氐臓I銷策劃公司仍占據(jù)多數(shù)項(xiàng)目。隨著廣東和上海的營銷策劃機(jī)構(gòu)的陸續(xù)搶灘，特別是高素質(zhì)的樓盤更加是外地專業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)的主要目標(biāo)。隨著外地專業(yè)機(jī)構(gòu)的介入 ，項(xiàng)目的營銷層次將得到整體的提升。華林君邸就聘請（香港）決策資源中地置業(yè)作為其產(chǎn)品策劃和營銷策劃機(jī)構(gòu)。 整體需求將會平穩(wěn)中有升，對頂級項(xiàng)目的追捧將持續(xù)火旺。柳州相對其他城市其高尚住宅的開發(fā)層次尚屬于初期，現(xiàn)有開發(fā)的產(chǎn)品與其城市經(jīng)濟(jì)地位具有較大的差距，一直以來沒有良好的產(chǎn)品滿足高端客戶的需求，頂級項(xiàng)目的市場容量的隨著高品位項(xiàng)目的開發(fā)被釋放（特別是別墅項(xiàng)目的開發(fā)將滿足高端客戶的需求）。另外隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，越來越多的人群進(jìn)入享受高尚住宅的時期，多高尚項(xiàng)目的需求將穩(wěn)中有升。 (四 ) 目前柳州高尚住宅項(xiàng)目開發(fā)的 風(fēng)險及對策： 風(fēng)險點(diǎn)： 目前，高尚住宅市場紅紅火火，但高位風(fēng)險也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)在客源、產(chǎn)品、地段三者之間的矛盾，分別體現(xiàn)在： a） 價值選擇風(fēng)險：受靜態(tài)市場局面的誘惑，高價位拿地，而開發(fā)與銷售動作遲緩；遠(yuǎn)離市場熱點(diǎn)區(qū)域或過早進(jìn)入“尚無人氣”的潛力版塊，“單打獨(dú)斗”； (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) b） 價值創(chuàng)造風(fēng)險：比如在市遠(yuǎn)郊且交通不便的區(qū)域開發(fā)聯(lián)排式別墅，開發(fā)總價高但無明顯膏腴同類產(chǎn)品的港商住宅，項(xiàng)目產(chǎn)品具有明顯的規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷； c） 價值傳播風(fēng)險：比如：過于依賴產(chǎn)品優(yōu)勢和外部市場環(huán)境而輕視營銷的作用；營銷模式簡陋單一或者不恰當(dāng)。 對 策： 在競爭激烈的市場環(huán)境下，開發(fā)尚應(yīng)該高度重視開發(fā)中存在價值選擇風(fēng)險、價值創(chuàng)造風(fēng)險、簡直傳播風(fēng)險，形成正確的開發(fā)策略： a）細(xì)致、充分、深入的市場研判； b）精準(zhǔn)、到位的市場定位； c）創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品； d）準(zhǔn)確的營銷主題； e）創(chuàng)新的營銷手段。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 第四章 項(xiàng)目開發(fā)研究和預(yù)測： 根據(jù)上述對柳州經(jīng)濟(jì)和柳州房地產(chǎn)市場以及柳州高尚住宅市場的分析研究，結(jié)合本項(xiàng)目的時機(jī)情況，我們將對本項(xiàng)目的開發(fā)情況進(jìn)行研究和預(yù)測。 一、項(xiàng)目環(huán)境分析 地塊周邊景觀： a） 東方景觀：項(xiàng)目東方為蓮花山系（蓮花 山由諸多山丘圍攏呈蓮花狀）的東南角，山形為獨(dú)特的喀斯特山體，形狀奇特而優(yōu)美。 b） 西方景觀：西方近景為剛投入適用之廣西最大的長途客運(yùn)站—— 蓮花車站，遠(yuǎn)景為觀音山，也是喀斯特山體的小山 c） 南方景觀：項(xiàng)目南方為蓮花山系的最南端，也是獨(dú)特的喀斯特山體的小山。 d） 北方景觀：項(xiàng)目北方近景為建設(shè)中的商業(yè)和住宅項(xiàng)目 —— 寶蓮新都，遠(yuǎn)景為柳州機(jī)械廠廠區(qū)，景觀尚可。 項(xiàng)目周邊配套： a） 商業(yè)配套：項(xiàng)目北面建設(shè)中的寶蓮新都占地面積 230畝，商業(yè)建筑面積達(dá)到 10 萬平方米，是一個具有完善商業(yè)結(jié)構(gòu)的商業(yè)住宅綜合項(xiàng)目； b） 文化配套：項(xiàng)目西北方向有 廣西商校和廣西工藝美術(shù)學(xué)校，(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 文化氛圍比較濃郁，同時柳州機(jī)械廠內(nèi)有小學(xué)，距離中學(xué)十三中僅 3 站路，文教配套尚可； c） 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況：項(xiàng)目周邊隨著柳石路的改造，整個項(xiàng)目的環(huán)境得到很大的改善，加上寶蓮新都的建設(shè)，和南二環(huán)路的建設(shè)以及陽和搭橋