【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 量的需要。解決城市低收入家庭的住房困難問(wèn)題，根據(jù)國(guó)發(fā) [2020]24 號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭的住房困難的若干意見(jiàn)》中明確列為各級(jí)政府下一步工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，符合國(guó)家相關(guān)政策的 要求。 目前，泰安市城區(qū)低收入家庭的住房困難現(xiàn)狀，影響了泰安旅游城市的發(fā)展，不利于 泰安 和諧社會(huì)的建設(shè)。因此，充分利用泰城優(yōu)美的自然環(huán)境，結(jié)合泰安市泰山區(qū)的開(kāi)發(fā)，依據(jù)泰安市城市規(guī)劃要求，進(jìn)行解決城市低收入家庭的住房困難問(wèn)題，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，并帶動(dòng)附近地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。 由以上分析可以看出，本項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市低收入群體住房緊張的狀況，特別是滿(mǎn)足 泰城 低收入者對(duì)住房的需求，對(duì)提高 泰城 低收入家庭生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用。同時(shí)，還將拉動(dòng)與建筑業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終為推進(jìn)泰安 市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到良好的帶動(dòng)作用。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的、必要的。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 16 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 17 第三 章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 泰安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、趨勢(shì)及存在問(wèn)題 城市化進(jìn)程加快、房改政策的實(shí)施 以及 人民生活水平的提高，促使泰安市房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關(guān)系著全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。泰安市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了低迷、徘徊、成長(zhǎng)期 ,近兩年出 現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 1992 年至 2020 年，全市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)完成投資 億元，年均增長(zhǎng) %。特別是近兩年增勢(shì)異常迅猛，兩年 內(nèi) 房地產(chǎn)投資總額達(dá) 35 億元，是前 10 年投資總額的 倍，其中： 2020 年完成投資額 億元，比上年增長(zhǎng) 倍， 2020 年完成投資額 億元，增長(zhǎng) %。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成為固定資產(chǎn)投資中增長(zhǎng)最快的部分，是拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的重要力量。 房地產(chǎn)隊(duì)伍不斷壯大。 1992 年，全市有 9 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司相繼成立，改變了由政府部門(mén)壟斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的局面，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展，截止 2020 年底全市房地產(chǎn)企業(yè)已增至 115 家。 商品房需求旺盛 ,銷(xiāo)售價(jià)格一路走高。伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)出現(xiàn)了熱銷(xiāo)局面，房?jī)r(jià)更是一路攀升。泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 18 2020 年全市在建房屋規(guī)模達(dá) 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房屋空置面積 萬(wàn)平方米 ,比上年下降%。隨著銷(xiāo)量的增長(zhǎng) ， 泰安房?jī)r(jià)也持續(xù)增長(zhǎng) , 1992 年全市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格只有 460 元 /㎡， 1999 年漲到 930 元 /㎡， 2020 年達(dá)到1608 元 /㎡，目前全市最高房?jī)r(jià)已超過(guò) 5000 元 /㎡。 人均住房面積持續(xù)增加，無(wú)房戶(hù)逐漸減少。抽樣調(diào)查資料顯示： 1990 年，泰安城區(qū)人均住房面積只有 平方米， 2020 年翻了一翻達(dá) 平方米。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)，在房改前 泰安市 居民大多為公有住房，房改后的 1998 年居民自有住房率（含擁有部分產(chǎn)權(quán)的自有房）為 72%， 2020 年底自有住房率達(dá)到 93%，六年間無(wú)房戶(hù)同比縮小了 21 個(gè)百分點(diǎn)。 個(gè)人購(gòu)房進(jìn)入零售時(shí)代，居住消費(fèi)比例逐年提高。國(guó)家房改政策的深入、貨幣分房全面實(shí)施及金融住房信貸出 臺(tái)等一系列措施，使人們徹底告別了實(shí)物分房的舊體制，住房觀念由等靠要轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購(gòu)房。 19982020 年五年全市銷(xiāo)售商品房總面積為 萬(wàn)平方米，其中售給個(gè)人 萬(wàn)平方米，個(gè)人購(gòu)房比例占到 76%，而 2020 年個(gè)人購(gòu)房比例達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的 %。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前全市有 90%的房改房已被居民擁有，泰安市住房消費(fèi)已由集團(tuán)消費(fèi)投資轉(zhuǎn)為完全個(gè)人消費(fèi)、投資。由此帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)逐年提高， 1998 年泰安人均居住消費(fèi) 333 元， 2020 年增加到 512 元， 2020 年達(dá)到 551 元。 二手房市場(chǎng)成交活躍，價(jià)格逐年上 漲。住房私有率的提高，泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 19 帶動(dòng)二手房市場(chǎng)日漸活躍，近年來(lái)成交額和成交價(jià)格均有較大程度的提高。據(jù)調(diào)查， 2020 年，全市二手房成交額為 億元，平均銷(xiāo)售價(jià)格為 1049 元 /㎡， 2020 年成交額增到 億元，增長(zhǎng)了近一倍，平均價(jià)格漲到 1272 元 /㎡，上漲 %。 住房消費(fèi)信貸逐步擴(kuò)大。銀行按揭服務(wù)的開(kāi)展，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)。當(dāng)前各商業(yè)銀行都加大了消費(fèi)信貸力度，隨著貸款手續(xù)不斷簡(jiǎn)化和完善，泰安個(gè)人住房消費(fèi)貸款呈逐年遞增之勢(shì)。據(jù)對(duì)部分房產(chǎn)公司的調(diào)查，當(dāng)前購(gòu)房者有 60%80%是通過(guò)銀行按揭買(mǎi)房，居民攢 錢(qián)買(mǎi)房的陳舊觀念有所轉(zhuǎn)變。 居住環(huán)境不斷改善。隨著?藍(lán)天、青山、碧水、綠色家園?生態(tài)化城市建設(shè)的實(shí)施，居民居住環(huán)境不斷改善，居住質(zhì)量逐年提高。近兩年泰城加大了公園綠地建設(shè)，建成了以東湖公園、南湖公園為代表的公共休閑場(chǎng)所 ,居民居住環(huán)境有很大的改善，特別是隨著一些外地房地產(chǎn)商的進(jìn)駐 ,提升了泰安房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念 ,如新建的龍澤花苑已成為泰城對(duì)外宣傳的標(biāo)志性建筑 ,此外 ,近幾年建成的嘉德現(xiàn)代城、奧泰山莊、新元花園、擂鼓石小區(qū)等住宅，由于設(shè)計(jì)新穎合理、建筑美觀以及良好的居住環(huán)境受到泰城居民的青睞。 二、泰安市房地產(chǎn)發(fā)展 趨勢(shì) 目前泰安房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入上升時(shí)期，突出表現(xiàn)為需求增長(zhǎng)加快，供求基本平衡，房?jī)r(jià)升勢(shì)確立。隨著住房供應(yīng)的進(jìn)一步改善 、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的規(guī)范、住房金融的支持，居民收入的穩(wěn)步提高，今后幾年泰安 市房地產(chǎn)仍將持續(xù)發(fā)展。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 20 泰安 市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。一個(gè)國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)處于起飛階段時(shí)，必須要有房地產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)，這也是全面建設(shè)小康社會(huì)提高居民生活質(zhì)量的必由之路。按照國(guó)際通行的算法，人均建筑面積 30 平方米之前，人均 GDP 在 8001500 美元之間是住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時(shí)期。泰安 2020 年底人均住房建筑面積 平 方米，人均 GDP 為 1615 美元，還處于住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會(huì)，并達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，還將有一段較長(zhǎng)的時(shí)間，因此， 泰安市 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大。 房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求增大。一是居住條件改善的要求增大了市場(chǎng)需求。國(guó)家提出全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，單從居住條件講就是要基本做到戶(hù)均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉(zhuǎn)變。根據(jù)調(diào)查資料顯示， 2020 年泰安城區(qū)有 43%的城市家庭有 3 間或 3 間以上的住房，大部分居民有換購(gòu)住房的需要。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來(lái)房地產(chǎn)的巨大需求。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化程度在 30%60%之間，房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期。2020 年 泰安市 的城市化水平為 44%，按照市委、市政府提出的?加速推進(jìn)泰安市工業(yè)化和城 鎮(zhèn) 化進(jìn)程?的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果 2020 年泰安城市化水平達(dá)到 48%，那么三年間將新增城鎮(zhèn)人口22 萬(wàn)人，按屆時(shí)人均建筑面積 30 平方米計(jì)算，需要新增住房面積 660萬(wàn)平方米，相當(dāng)于 2020 年竣工住宅面積的 3 倍， 泰安市 房產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大的潛力。三是投資型買(mǎi)房漸成時(shí)尚。我們對(duì) 1992 年到 2020泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 21 年 間的股票市場(chǎng)、銀行儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行行情進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)， 10年來(lái)我國(guó)的股票指數(shù)由 700 點(diǎn)增長(zhǎng)到 1200 點(diǎn)，增長(zhǎng)不到 1 倍，居民儲(chǔ)蓄利率不斷降低，而 泰安市 商品房?jī)r(jià)格則由 1992 年的 460 元 /㎡增長(zhǎng)到 1478 元 /㎡，上漲 倍，其投資價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)，近年來(lái)投資型購(gòu)房者越來(lái)越多。隨著 泰安市 城市建設(shè)步伐的不斷加快，一些投資購(gòu)房者對(duì)泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景也充滿(mǎn)了信心，來(lái)泰投資置業(yè)者增多，投資型買(mǎi)房已初露端倪。 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，房?jī)r(jià)將平穩(wěn)上升。今年國(guó)家針對(duì)局部市場(chǎng)過(guò)熱的情況出臺(tái)了調(diào)整房貸利率等調(diào)控政策，泰安 房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到大的影響 ， 經(jīng)過(guò)短期觀望之后，已步入正常的發(fā)展軌道。當(dāng)前泰安市 房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還處于中低消費(fèi)水平，正常的市場(chǎng)消費(fèi)多，投資性、投機(jī)性購(gòu)房比重很小 , 未出現(xiàn)真正意義上的炒房行為。統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年 19 月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售平均單價(jià)到了 4239 元 /㎡，與 泰安市 相鄰的濟(jì)南商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為 3456 元 /㎡，全省青島最高達(dá)到 5487 元 /㎡， 泰安市 銷(xiāo)售價(jià)格為 1724 元 /㎡，在全國(guó)仍處于較低水平。預(yù)計(jì)隨著國(guó)家各項(xiàng)政策的日趨明朗，房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)，在市場(chǎng)需求增加和成本上漲因素的影響下， 泰安市 房?jī)r(jià)將呈穩(wěn)步上 升的趨勢(shì)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的整合、重新洗牌后，一些小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場(chǎng)，許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 22 系等手段提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，并成為市場(chǎng)強(qiáng)者，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來(lái)越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。 三、 泰安市 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題 近幾年， 泰安市 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但仍存在一些機(jī)制性、政策性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，如不及時(shí)解決，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下 方面： 高檔商品房比例過(guò)大、低價(jià)住房有效供給不足，市場(chǎng)供求失衡。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一個(gè)痼疾，目前， 泰安市 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)同廣大消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力之間出現(xiàn)錯(cuò)位現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動(dòng)過(guò)于熱衷高檔商品房的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致高檔商品房樓盤(pán)供應(yīng)過(guò)多、房?jī)r(jià)虛高，超出市場(chǎng)需求和老百姓經(jīng)濟(jì)承受能力，也造成房?jī)r(jià)過(guò)高的假象；與此同時(shí)，由于中低檔住房的利潤(rùn)偏低，很多開(kāi)發(fā)商不愿意開(kāi)發(fā)，再加上經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等針對(duì)中低收入階層的保障性住房政策落實(shí)不夠到位，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)要么規(guī)模過(guò)小、要么價(jià)格過(guò) 高、要么標(biāo)準(zhǔn)偏高、要么購(gòu)房資格審查不嚴(yán)，或者兼而有之，增加了中低收入者買(mǎi)房的難度。 房?jī)r(jià)有虛高成分、上漲過(guò)快，超過(guò)消費(fèi)者的承受能力。近兩年，一方面居民消費(fèi) 價(jià)格日趨平穩(wěn)，另一方面則是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。兩年之前泰安最高房?jī)r(jià)超過(guò) 3000 元時(shí)，好多人感覺(jué)已是天價(jià)，而短短兩年之后，最高房?jī)r(jià)已超過(guò) 5000 元，房?jī)r(jià)的連續(xù)攀升且上漲過(guò)快，加重了普通市民、特別是中低收入者買(mǎi)房負(fù)擔(dān)。這種脫離市場(chǎng)規(guī)律的房?jī)r(jià)上漲，造成房屋定位脫離實(shí)際，高價(jià)房過(guò)多，形成了有價(jià)無(wú)市的泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 23 局面。當(dāng)前的市場(chǎng)，一方面高檔住房相對(duì)較多，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的微利房偏少并存在 社區(qū)服務(wù)不配套、建筑質(zhì)量差等種種問(wèn)題。另一方面，一部分空置房屋過(guò)高的房?jī)r(jià)被各種力量支撐著不愿降價(jià)出售。 存在部分開(kāi)發(fā)商盲目追捧的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)前景看好、加之房?jī)r(jià)連年不斷上漲，相對(duì)于其他行業(yè)的利潤(rùn)率而言，可以說(shuō)近幾年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的暴利已經(jīng)是公開(kāi)的秘密，由此導(dǎo)致外來(lái)資本?逐利而來(lái)?，大量涌入。在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于其它產(chǎn)業(yè)更有利可圖，許多企業(yè)積累資金紛紛轉(zhuǎn)向加盟房地產(chǎn)業(yè)，首先搶占土地這一稀有資源，從而造成土地價(jià)格虛高和建筑成本居高難下，致使房屋價(jià)格不斷上揚(yáng)，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。突出表 現(xiàn)在近年來(lái)實(shí)施的土地使用公開(kāi)投標(biāo)拍賣(mài)中，競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，價(jià)格一再被追高，土地中標(biāo)價(jià)明顯高于底價(jià)，這更加大了住宅土地的開(kāi)發(fā)成本。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)水平低，經(jīng)營(yíng)理念低。當(dāng)前 泰安市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖已達(dá) 115 家，但是擁有國(guó)家資質(zhì)的只有 62 家，其中擁有一級(jí)資質(zhì)的只有 2 家，二級(jí)的有 6 家，三級(jí)、四級(jí)分別是 21 家和33 家。 泰安市 房地產(chǎn)企業(yè)處于剛剛起步階段，還未形成品牌化、規(guī)模化和集團(tuán)化開(kāi)發(fā)，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念低下，開(kāi)發(fā)商尚處于簡(jiǎn)單的建樓賣(mài)樓階段，低水平的市場(chǎng)運(yùn)作使得房屋產(chǎn)品結(jié)構(gòu)品質(zhì)欠缺，開(kāi)發(fā)缺乏品味，沒(méi)有形成自己的品 牌特色，使得一方面大量擁有購(gòu)買(mǎi)能力的消費(fèi)者買(mǎi)不到合適的房屋，另一方面已有的商品房銷(xiāo)售不出去。2020年，全市竣工房屋面積為 ,實(shí)際銷(xiāo)售面積 ,產(chǎn)銷(xiāo)比只有 ： 1。統(tǒng)計(jì)資料表明，泰安 2020 年至 2020 年空置商泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 24 品住宅面積為 12 萬(wàn)平方米、 22 萬(wàn)平方米、 15 萬(wàn)平方米，?有房無(wú)人住，有人無(wú)房住?的現(xiàn)象并非少數(shù)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)。一是政府把國(guó)有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的過(guò)程中存在著明顯的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題。政府掌握著要出讓國(guó)有土地的信息，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)政府出讓的國(guó)有土地的信息 了解很不充分，以至于出現(xiàn)了?有錢(qián)的找不到合適的地，有地的找不到合適的人?的情況。二是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的信息不