【文章內容簡介】 量的需要。解決城市低收入家庭的住房困難問題，根據(jù)國發(fā) [2020]24 號文《國務院關于解決城市低收入家庭的住房困難的若干意見》中明確列為各級政府下一步工作和住房制度改革的重要內容，符合國家相關政策的 要求。 目前，泰安市城區(qū)低收入家庭的住房困難現(xiàn)狀，影響了泰安旅游城市的發(fā)展，不利于 泰安 和諧社會的建設。因此，充分利用泰城優(yōu)美的自然環(huán)境，結合泰安市泰山區(qū)的開發(fā)，依據(jù)泰安市城市規(guī)劃要求，進行解決城市低收入家庭的住房困難問題，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，并帶動附近地區(qū)的經濟發(fā)展，符合國家相關產業(yè)政策。 由以上分析可以看出，本項目建成后，可進一步緩解城市低收入群體住房緊張的狀況，特別是滿足 泰城 低收入者對住房的需求，對提高 泰城 低收入家庭生活質量將起到積極的推動作用。同時，還將拉動與建筑業(yè)相關產業(yè)的發(fā)展，最終為推進泰安 市住宅產業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動經濟增長起到良好的帶動作用。 綜上所述，該項目的建設是可行的、必要的。 泰安市經濟適用房、廉租房建設 泰安 市睿泰建設項目管理有限公司 16 泰安市經濟適用房、廉租房建設 泰安 市睿泰建設項目管理有限公司 17 第三 章 市場分析及建設規(guī)模 第一節(jié) 泰安市房地產現(xiàn)狀、趨勢及存在問題 城市化進程加快、房改政策的實施 以及 人民生活水平的提高，促使泰安市房地產業(yè)步入快速發(fā)展階段。如今，房地產業(yè)已成為國民經濟中的支柱產業(yè)之一，不僅影響著國民經濟持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關系著全面建設小康社會目標的實現(xiàn)。 一、房地產業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀 房地產開發(fā)投資高速增長。泰安市房地產業(yè)經歷了低迷、徘徊、成長期 ,近兩年出 現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。 1992 年至 2020 年，全市房地產綜合開發(fā)完成投資 億元，年均增長 %。特別是近兩年增勢異常迅猛，兩年 內 房地產投資總額達 35 億元，是前 10 年投資總額的 倍，其中： 2020 年完成投資額 億元，比上年增長 倍， 2020 年完成投資額 億元，增長 %。目前，房地產開發(fā)已成為固定資產投資中增長最快的部分，是拉動投資增長的重要力量。 房地產隊伍不斷壯大。 1992 年，全市有 9 家房地產開發(fā)公司相繼成立，改變了由政府部門壟斷房地產開發(fā)、經營的局面，隨著房地產業(yè)的發(fā) 展，截止 2020 年底全市房地產企業(yè)已增至 115 家。 商品房需求旺盛 ,銷售價格一路走高。伴隨房地產開發(fā)投資的快速增長，商品房銷售市場出現(xiàn)了熱銷局面，房價更是一路攀升。泰安市經濟適用房、廉租房建設 泰安 市睿泰建設項目管理有限公司 18 2020 年全市在建房屋規(guī)模達 萬平方米，增長 %；商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，其中住宅銷售面積 萬平方米，增長 %；商品房屋空置面積 萬平方米 ,比上年下降%。隨著銷量的增長 ， 泰安房價也持續(xù)增長 , 1992 年全市商品房平均銷售價格只有 460 元 /㎡， 1999 年漲到 930 元 /㎡， 2020 年達到1608 元 /㎡，目前全市最高房價已超過 5000 元 /㎡。 人均住房面積持續(xù)增加，無房戶逐漸減少。抽樣調查資料顯示： 1990 年，泰安城區(qū)人均住房面積只有 平方米， 2020 年翻了一翻達 平方米。根據(jù)房屋產權分類，在房改前 泰安市 居民大多為公有住房，房改后的 1998 年居民自有住房率（含擁有部分產權的自有房）為 72%， 2020 年底自有住房率達到 93%，六年間無房戶同比縮小了 21 個百分點。 個人購房進入零售時代，居住消費比例逐年提高。國家房改政策的深入、貨幣分房全面實施及金融住房信貸出 臺等一系列措施，使人們徹底告別了實物分房的舊體制，住房觀念由等靠要轉變?yōu)閭€人購房。 19982020 年五年全市銷售商品房總面積為 萬平方米，其中售給個人 萬平方米，個人購房比例占到 76%，而 2020 年個人購房比例達到創(chuàng)紀錄的 %。據(jù)調查，當前全市有 90%的房改房已被居民擁有，泰安市住房消費已由集團消費投資轉為完全個人消費、投資。由此帶動城鎮(zhèn)居民居住消費逐年提高， 1998 年泰安人均居住消費 333 元， 2020 年增加到 512 元， 2020 年達到 551 元。 二手房市場成交活躍，價格逐年上 漲。住房私有率的提高，泰安市經濟適用房、廉租房建設 泰安 市睿泰建設項目管理有限公司 19 帶動二手房市場日漸活躍，近年來成交額和成交價格均有較大程度的提高。據(jù)調查， 2020 年，全市二手房成交額為 億元，平均銷售價格為 1049 元 /㎡， 2020 年成交額增到 億元，增長了近一倍，平均價格漲到 1272 元 /㎡，上漲 %。 住房消費信貸逐步擴大。銀行按揭服務的開展，有力地推動了房地產消費。當前各商業(yè)銀行都加大了消費信貸力度，隨著貸款手續(xù)不斷簡化和完善，泰安個人住房消費貸款呈逐年遞增之勢。據(jù)對部分房產公司的調查，當前購房者有 60%80%是通過銀行按揭買房，居民攢 錢買房的陳舊觀念有所轉變。 居住環(huán)境不斷改善。隨著?藍天、青山、碧水、綠色家園?生態(tài)化城市建設的實施，居民居住環(huán)境不斷改善，居住質量逐年提高。近兩年泰城加大了公園綠地建設，建成了以東湖公園、南湖公園為代表的公共休閑場所 ,居民居住環(huán)境有很大的改善，特別是隨著一些外地房地產商的進駐 ,提升了泰安房產的開發(fā)理念 ,如新建的龍澤花苑已成為泰城對外宣傳的標志性建筑 ,此外 ,近幾年建成的嘉德現(xiàn)代城、奧泰山莊、新元花園、擂鼓石小區(qū)等住宅，由于設計新穎合理、建筑美觀以及良好的居住環(huán)境受到泰城居民的青睞。 二、泰安市房地產發(fā)展 趨勢 目前泰安房地產業(yè)已進入上升時期，突出表現(xiàn)為需求增長加快，供求基本平衡，房價升勢確立。隨著住房供應的進一步改善 、銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范、住房金融的支持，居民收入的穩(wěn)步提高，今后幾年泰安 市房地產仍將持續(xù)發(fā)展。 泰安市經濟適用房、廉租房建設 泰安 市睿泰建設項目管理有限公司 20 泰安 市房地產業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。一個國家和地方的經濟處于起飛階段時，必須要有房地產業(yè)來帶動，這也是全面建設小康社會提高居民生活質量的必由之路。按照國際通行的算法，人均建筑面積 30 平方米之前，人均 GDP 在 8001500 美元之間是住宅和房地產業(yè)發(fā)展的高速時期。泰安 2020 年底人均住房建筑面積 平 方米，人均 GDP 為 1615 美元，還處于住宅和房地產業(yè)快速發(fā)展的階段，而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會，并達到中等發(fā)達國家水平，按現(xiàn)在的經濟發(fā)展速度，還將有一段較長的時間，因此， 泰安市 房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈敶蟆? 房地產消費市場需求增大。一是居住條件改善的要求增大了市場需求。國家提出全面建設小康社會的目標，單從居住條件講就是要基本做到戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉變。根據(jù)調查資料顯示， 2020 年泰安城區(qū)有 43%的城市家庭有 3 間或 3 間以上的住房，大部分居民有換購住房的需要。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來房地產的巨大需求。國際經驗表明，城市化程度在 30%60%之間，房產市場將進入高速發(fā)展期。2020 年 泰安市 的城市化水平為 44%，按照市委、市政府提出的?加速推進泰安市工業(yè)化和城 鎮(zhèn) 化進程?的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果 2020 年泰安城市化水平達到 48%，那么三年間將新增城鎮(zhèn)人口22 萬人，按屆時人均建筑面積 30 平方米計算，需要新增住房面積 660萬平方米，相當于 2020 年竣工住宅面積的 3 倍， 泰安市 房產市場仍有很大的潛力。三是投資型買房漸成時尚。我們對 1992 年到 2020泰安市經濟適用房、廉租房建設 泰安 市睿泰建設項目管理有限公司 21 年 間的股票市場、銀行儲蓄和房地產市場的運行行情進行了統(tǒng)計， 10年來我國的股票指數(shù)由 700 點增長到 1200 點，增長不到 1 倍，居民儲蓄利率不斷降低，而 泰安市 商品房價格則由 1992 年的 460 元 /㎡增長到 1478 元 /㎡，上漲 倍，其投資價值開始顯現(xiàn)，近年來投資型購房者越來越多。隨著 泰安市 城市建設步伐的不斷加快，一些投資購房者對泰安市房地產市場的發(fā)展前景也充滿了信心，來泰投資置業(yè)者增多，投資型買房已初露端倪。 房地產市場進一步規(guī)范，房價將平穩(wěn)上升。今年國家針對局部市場過熱的情況出臺了調整房貸利率等調控政策，泰安 房地產市場未受到大的影響 ， 經過短期觀望之后，已步入正常的發(fā)展軌道。當前泰安市 房地產市場基本上還處于中低消費水平，正常的市場消費多，投資性、投機性購房比重很小 , 未出現(xiàn)真正意義上的炒房行為。統(tǒng)計資料顯示，今年 19 月份，全國商品房銷售平均單價到了 4239 元 /㎡，與 泰安市 相鄰的濟南商品房平均銷售價格為 3456 元 /㎡，全省青島最高達到 5487 元 /㎡， 泰安市 銷售價格為 1724 元 /㎡，在全國仍處于較低水平。預計隨著國家各項政策的日趨明朗，房地產市場將趨于平穩(wěn)，在市場需求增加和成本上漲因素的影響下， 泰安市 房價將呈穩(wěn)步上 升的趨勢。 房地產開發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展。隨著房地產開發(fā)商之間競爭的日趨激烈，經過市場的整合、重新洗牌后，一些小的房地產開發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場，許多綜合實力較強的房地產開發(fā)商通過發(fā)展成熟品牌管理體系、實現(xiàn)高效與科學管理、建設高品質服務體泰安市經濟適用房、廉租房建設 泰安 市睿泰建設項目管理有限公司 22 系等手段提高自身競爭力，并成為市場強者，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關鍵。 三、 泰安市 房地產業(yè)發(fā)展的主要問題 近幾年， 泰安市 房地產業(yè)發(fā)展很快，但仍存在一些機制性、政策性、結構性問題，如不及時解決，將嚴重影響房地產市場的健康發(fā)展，這些問題主要表現(xiàn)在以下 方面： 高檔商品房比例過大、低價住房有效供給不足，市場供求失衡。房地產結構失衡問題是房地產業(yè)發(fā)展中的一個痼疾，目前， 泰安市 住宅產業(yè)發(fā)展中房地產投資結構同廣大消費者購買力之間出現(xiàn)錯位現(xiàn)象。一些房地產開發(fā)企業(yè)受利益驅動過于熱衷高檔商品房的開發(fā)，導致高檔商品房樓盤供應過多、房價虛高，超出市場需求和老百姓經濟承受能力，也造成房價過高的假象；與此同時，由于中低檔住房的利潤偏低，很多開發(fā)商不愿意開發(fā)，再加上經濟適用房、廉租住房等針對中低收入階層的保障性住房政策落實不夠到位，導致經濟適用房開發(fā)要么規(guī)模過小、要么價格過 高、要么標準偏高、要么購房資格審查不嚴，或者兼而有之，增加了中低收入者買房的難度。 房價有虛高成分、上漲過快，超過消費者的承受能力。近兩年，一方面居民消費 價格日趨平穩(wěn)，另一方面則是房價節(jié)節(jié)攀升。兩年之前泰安最高房價超過 3000 元時，好多人感覺已是天價，而短短兩年之后，最高房價已超過 5000 元，房價的連續(xù)攀升且上漲過快，加重了普通市民、特別是中低收入者買房負擔。這種脫離市場規(guī)律的房價上漲，造成房屋定位脫離實際，高價房過多，形成了有價無市的泰安市經濟適用房、廉租房建設 泰安 市睿泰建設項目管理有限公司 23 局面。當前的市場，一方面高檔住房相對較多，經濟實用的微利房偏少并存在 社區(qū)服務不配套、建筑質量差等種種問題。另一方面，一部分空置房屋過高的房價被各種力量支撐著不愿降價出售。 存在部分開發(fā)商盲目追捧的現(xiàn)象。房地產行業(yè)前景看好、加之房價連年不斷上漲，相對于其他行業(yè)的利潤率而言，可以說近幾年來房地產業(yè)的暴利已經是公開的秘密，由此導致外來資本?逐利而來?，大量涌入。在房地產市場火熱的同時，由于房地產業(yè)相對于其它產業(yè)更有利可圖，許多企業(yè)積累資金紛紛轉向加盟房地產業(yè)，首先搶占土地這一稀有資源，從而造成土地價格虛高和建筑成本居高難下，致使房屋價格不斷上揚，商品房供應結構不盡合理。突出表 現(xiàn)在近年來實施的土地使用公開投標拍賣中，競爭愈演愈烈，價格一再被追高，土地中標價明顯高于底價，這更加大了住宅土地的開發(fā)成本。 房地產開發(fā)企業(yè)資質水平低，經營理念低。當前 泰安市 房地產開發(fā)企業(yè)雖已達 115 家，但是擁有國家資質的只有 62 家，其中擁有一級資質的只有 2 家，二級的有 6 家，三級、四級分別是 21 家和33 家。 泰安市 房地產企業(yè)處于剛剛起步階段，還未形成品牌化、規(guī)?；图瘓F化開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)經營理念低下，開發(fā)商尚處于簡單的建樓賣樓階段，低水平的市場運作使得房屋產品結構品質欠缺，開發(fā)缺乏品味，沒有形成自己的品 牌特色，使得一方面大量擁有購買能力的消費者買不到合適的房屋，另一方面已有的商品房銷售不出去。2020年，全市竣工房屋面積為 ,實際銷售面積 ,產銷比只有 ： 1。統(tǒng)計資料表明，泰安 2020 年至 2020 年空置商泰安市經濟適用房、廉租房建設 泰安 市睿泰建設項目管理有限公司 24 品住宅面積為 12 萬平方米、 22 萬平方米、 15 萬平方米，?有房無人住，有人無房住?的現(xiàn)象并非少數(shù)。 房地產市場的信息不對稱。一是政府把國有土地使用權出讓給房地產開發(fā)商的過程中存在著明顯的信息不對稱問題。政府掌握著要出讓國有土地的信息，而房地產開發(fā)商對政府出讓的國有土地的信息 了解很不充分，以至于出現(xiàn)了?有錢的找不到合適的地，有地的找不到合適的人?的情況。二是消費者購房時的信息不