【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 5畝，并與 2020年已建成17908m2綜合樓及廠房，現(xiàn)在一號(hào)位 南北五層樓各一幢、前后二層樓各一幢，連接為四合院建筑群，二幢五層分南北隔景相望，前后二幢將門前廣場(chǎng)和廠區(qū)分隔，中心為面積 600㎡開放式景觀園；南北樓總面積為 10560㎡，前后樓總面積 1556㎡。建筑總面積 12116m2磚混結(jié)構(gòu)的綜合樓閑置，利用現(xiàn)有建筑開辦醫(yī)養(yǎng)康福中心， 服務(wù)于廣大老年群體，即符合十三五規(guī)劃精神，又將閑置綜合樓利用，實(shí)現(xiàn)企業(yè) 轉(zhuǎn)型發(fā)展目標(biāo)。 由于征地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)完成，本來規(guī)劃設(shè)計(jì)就是集辦公、住宿和餐飲為一體的綜合樓， 再投入 少量資金加以改造，就可成為賓館式的住宿，庭院式的休閑，館所式的娛樂， 并有專業(yè)體檢，醫(yī)療，食療、健身和康復(fù)的多項(xiàng)服務(wù)。 建設(shè)周期 短 。 隨著當(dāng)前國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，基礎(chǔ)建設(shè)速度放緩，新常態(tài)下房地產(chǎn)、鋼鐵、水泥、煤炭、建材和制造業(yè)普遍下滑，產(chǎn)能過剩，市場(chǎng)疲軟，企業(yè)發(fā)展面臨巨大壓力。創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型，資源重組再生發(fā)展將是企業(yè)扭轉(zhuǎn)被動(dòng)局面、走出困境困境的積極舉措。 淮南市松 溪 春雨頤養(yǎng) 老 中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 針對(duì)國家減庫存、壓產(chǎn)能政策，啟迪公司利用現(xiàn)有 綜合樓，已經(jīng)通過消 防和環(huán)評(píng) ， 現(xiàn)有職工年輕，文化程度高，稍加培訓(xùn)即可成為合格的工作人員。對(duì) 實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型是有利條件。 第四章 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)前景與發(fā)展趨勢(shì) （ 1） 隨中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進(jìn)入老齡社會(huì)。 60歲以上老年人口已達(dá) ，占全國總?cè)丝诘?11％以上， 65歲以上老人 （占總?cè)丝诘?9％），隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。 （ 2） 觀念的變化 。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間一代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，至獨(dú)老戶的比重不斷上升。不同組群的老人選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，具有較高專業(yè)職稱，退休或固定收入較好，身體健康，生活能自理的老人群體，老年公寓為首選，被認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。 （ 3） 社會(huì)上“空 巢家庭”逐漸增多。由于子女工作忙或外地工作、出國等原因，不能在老人身邊守候、照顧和護(hù)理老人，所以，老年夫婦家庭或獨(dú)居老人占的比重較大；未來 10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到 90％。分析發(fā)現(xiàn)，這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。 淮南市松 溪 春雨頤養(yǎng) 老 中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 （ 4） 現(xiàn)在的中青年人對(duì)未來老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。資料顯示，現(xiàn)在的青年人（ 20－ 25歲）僅有 ％，中年人（ 40－ 50歲）有 ％希望將來與子女住在一起，但當(dāng)他們進(jìn)入老齡時(shí)期，隨我國各種老年機(jī)構(gòu)逐步完善，他們當(dāng)中很多人將 會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老方式 老年公寓 （ 5） 隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長(zhǎng)，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步促進(jìn)老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)和老年服務(wù)業(yè)發(fā)展。 老年人年紀(jì)大、視力下降、行動(dòng)漸緩、反應(yīng)變鈍、消化功能差、體弱多病，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活半自理或不能自理，需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理 和康福服務(wù)。不全統(tǒng)計(jì)，淮南市目前投入發(fā)服務(wù)的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有 18家，總床位 1700張，多為民營(yíng)，且由鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院升級(jí)并分布于農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)，真正的公立的老年公寓較少；無論是服務(wù)范圍、床位數(shù)、檔次、規(guī)模、水平均與政府規(guī)定和廣大老年人居住要求相距甚遠(yuǎn)。本服務(wù)中心將按照國家及相關(guān)部門政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)護(hù)原則，創(chuàng)建符合我國國情、市情和老年人需求的老年服務(wù)中心。 “十三五”時(shí)期民政部要重點(diǎn)推動(dòng)實(shí)施 4項(xiàng)重大工程。一是社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)工程，重點(diǎn)支持老年養(yǎng)護(hù)院、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合設(shè)施、社區(qū) 日間照料中心、光榮院、農(nóng)村敬老院建設(shè)等設(shè)施建設(shè)。 隨著“十三五”到來，健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來井噴。未來五年我國人口老齡化將從目前緩慢提升階段進(jìn)入加速期，這是“十三五”期間最確定的宏觀趨勢(shì)，也是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展“黃金階段”。 淮南市松 溪 春雨頤養(yǎng) 老 中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 市場(chǎng)容量分析 市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) 從 1964至 1980年，我國老年人口比重平均每十年增長(zhǎng) 點(diǎn)；從1980至 2020年，老年人口比重每十年平均增長(zhǎng) ， 2020年至 2040年為我國老齡化最快的時(shí)期，每十年提高 。這樣高的老齡化速度在世界上是 少見的。中國的養(yǎng)老問題將面臨極為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。中國人口年齡結(jié)構(gòu)、人口撫養(yǎng)比和老年人口數(shù)量的變化詳見表 1 中國人口年齡結(jié)構(gòu)和撫養(yǎng)比變化趨勢(shì) 表 1 年份 人數(shù)（萬人） 比例（％） 總?cè)丝? 60＋ 65＋ 80＋ 0～ 14歲 15～59歲 60＋ 80＋ / 60＋ 0～ 14歲撫養(yǎng)比 60＋撫養(yǎng)比 總撫養(yǎng)比 2020 2020 2020 2020 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 126 722 131 789 136 232 140 329 143 605 145 655 146 545 146 511 145 687 144 220 141 867 13 012 14 282 16 616 20 451 23 374 28 272 34 039 38 048 39 206 40 652 43 535 8 837 9 964 10 944 12 930 16 277 18 727 22 864 27 671 30 808 31 445 32 249 1 200 1 479 1 812 2 175 2 523 2 862 3 701 5 054 5 673 7 352 9 250 預(yù)計(jì)到 2030年，達(dá)到 ，到 2050年將達(dá)到 。龐大的老年人群，將為包括老年公寓在內(nèi)的老年服務(wù)業(yè)提供十分巨大的市場(chǎng)容量和發(fā)展空間。據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示， 60歲及以上人口占 %，比 2020年人口普查上升 ， 60歲及以上人口為 ，其中 65歲及以上人口為 億人，占 10%。 我國有入住老年公寓（機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）意愿的老年人占老年人口總數(shù)的 810%；發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù) 5070張，即占到 57%。因此，我國老淮南市松 溪 春雨頤養(yǎng) 老 中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 年服務(wù)市場(chǎng)的養(yǎng)老床位需求按老年人口總數(shù)的 5%保守計(jì)算， 2030年全國養(yǎng)老床位需求量分別達(dá)到 1775萬張 我市 常住人口中， 60歲以上老年人口 ，占總?cè)丝诘?%，其中65歲及以上人口為 ，占總?cè)丝诘?%。 與 2020年相比， 65歲及以上人口比重上升 。與 2020年第六次人口普查時(shí)相比， 65歲及以上人口比重上升 。與 2020年相比， 65歲及以上人口比重上升 個(gè)百分點(diǎn)。 人口高齡化或老年人口老齡化是我國不能回避的一個(gè)嚴(yán)重問題（見表 2）。 兩個(gè)年齡組老年人口比重的變化 表 2 年份 年齡組 1953 1964 1982 1990 2020 2020 2020 2030 2040 2050 60～ 79 80＋ 合計(jì) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 據(jù) 2020年第五次全國人口普查，安徽省 60歲以上人口達(dá) 659萬人，占 人口總數(shù)的 11％）已進(jìn)入老年型社會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年我省 60歲以上人口為 760萬，占總?cè)丝?％；至 2020年底，我省 60歲以上人口已達(dá) ，占總?cè)丝诒壤仙?％ ，超過全國平均水平，我省人口加速老齡化。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測(cè)，至 2025年，全省 60歲以上人口將增至 1750萬，占總?cè)丝诒壤龑⑦_(dá)到 25％，每 4人中就有一個(gè)老人。我省人口老齡化呈現(xiàn)未富先老，老齡人口基數(shù)大、增長(zhǎng)快，社會(huì)養(yǎng)老市場(chǎng)需求大幅增加，整個(gè)社會(huì)思想、物質(zhì)準(zhǔn)備不足。 近 30年來，我國人口出生率明顯下降，導(dǎo)致家庭規(guī)模向小型化、核心化轉(zhuǎn)變，加之人口流動(dòng)性增強(qiáng)，傳統(tǒng)大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成為主導(dǎo)模式。隨著現(xiàn)代化的發(fā)展，人口流動(dòng)性加快及城鎮(zhèn)地區(qū)住房緊張問題的緩解，家淮南市松 溪 春雨頤養(yǎng) 老 中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 庭小型化趨勢(shì)將更加明顯。家庭養(yǎng)老和照料的功能 明顯弱化。這為老年公寓提供了一個(gè)龐大市場(chǎng)。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及競(jìng)爭(zhēng)力分析 “十二五”時(shí)期，我國將出現(xiàn)第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰， 60歲以上的老年人將新增 800萬，總數(shù)將由 ，老年人口比重將由 %增加到 16%，人口老齡化進(jìn)程將加快，社會(huì)養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)需求將大量增加。未來 510年間，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 隨著老齡人口的增長(zhǎng)以及出生率的降低，中國已經(jīng)在 2020年進(jìn)入老齡化時(shí)代，老齡趨勢(shì)會(huì)持續(xù)至少 40年。 （ 1） 目前我國老年服務(wù)業(yè)發(fā)展中存在的問題 老 年人口收入偏低 通過對(duì)老人經(jīng)濟(jì)狀況分析 老年人退休前是工人身份的最多，其次是在企業(yè)單位，再次是公務(wù)員和醫(yī)療衛(wèi)生工作者，個(gè)體、文化教育者和勞動(dòng)者都比較少。其 %的老人的收入來源于退休金，只有 %的老年人的經(jīng)濟(jì)來源是有子女贍養(yǎng)和勞動(dòng)收入，另外，靠政府補(bǔ)貼生活的老人僅有 3%左右。由此可見 ,老年人收入主要來源是自己的退休金；其次是子女給老人提供贍養(yǎng)費(fèi)用；所以老年人會(huì)在經(jīng)濟(jì)因素方面考慮自己的養(yǎng)老方式。 （ 2） 老年人居住的房屋年齡較長(zhǎng)，調(diào)查顯示， 90%左右的老人都擁有一套屬于自己的房子，產(chǎn)權(quán)大多都 是屬于自己的，其余的老人目前居住的房屋產(chǎn)權(quán)是屬于子女。經(jīng)調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，老年人目前所住房屋的房齡大多是 1020年，房屋設(shè)施過舊，多屬以前的建筑 ,結(jié)構(gòu)不合理 ,交通不方便 ,距離子女住所較遠(yuǎn) ,給老人的日常生活帶來了極大的不便。 淮南市松 溪 春雨頤養(yǎng) 老 中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 （ 3） 老年人口服務(wù)配套設(shè)施不完善 通過對(duì)目前老年人居住環(huán)境所具備的設(shè)施做了調(diào)查。老年人所在的社區(qū)建有專業(yè)老年活動(dòng)中心不足；社區(qū)有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)條件的更少 ,文體健身活動(dòng)等均須到遠(yuǎn)離居住地的場(chǎng)所 (體育場(chǎng)、老年大學(xué)、市內(nèi)商城、戶外廣場(chǎng)等 )進(jìn)行。 本項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，交通便利 。依托啟迪公司豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和超前的養(yǎng)老理念，建設(shè)具有特色的康福中心。項(xiàng)目建成后將是本市最大的醫(yī)養(yǎng)一體化的老年服務(wù)中心，配備有經(jīng)驗(yàn)豐富的醫(yī)護(hù)人員和高素質(zhì)高水平的養(yǎng)護(hù)團(tuán)隊(duì)，冠以良好的服務(wù)理念，一定能夠?yàn)槿胱±先颂峁剀皟?yōu)質(zhì)全方位的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。在老年服務(wù)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和生存能力。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，并對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)具有帶動(dòng)效應(yīng)。老齡人口的增多拉動(dòng)產(chǎn)生老齡人群的服務(wù)需求增長(zhǎng)，比如對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務(wù)、文化娛樂、信息咨詢等服務(wù)需求。當(dāng)前我國老年消費(fèi)市場(chǎng)開發(fā)仍處于 初級(jí)階段，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的供給不足、比重偏低、質(zhì)量不高，這些都不能滿足老年人日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求。從國內(nèi)市場(chǎng)來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“沉睡”階段，很多商機(jī)有待開發(fā)。 價(jià)格現(xiàn)狀及預(yù)測(cè) 我國從 2020年起進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)雖已經(jīng)過十余年的發(fā)展，有了很大的發(fā)展和進(jìn)步，但仍處于起步階段，尚更好的需規(guī)范和完善。所以，本公司老年公寓轉(zhuǎn)型項(xiàng)目的建設(shè)，是機(jī)遇更是挑戰(zhàn)。 縱觀我國社會(huì)及養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的