【文章內(nèi)容簡介】 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 13 中國指數(shù)研究院對自 1998 年以來土地購置未開發(fā)面積統(tǒng)計表明，該數(shù)據(jù)高達 億平方米，如果不考慮國家收回土地的情況，以容積率為 2 計算，能為市場提供 億平方米的房地產(chǎn)，以前三年平均銷售面積來看，這些土地全部消化還需 3 年半多的時間，以戶均 100 平方米、 3 人計算，能解決 7000 多萬人的新增住房，房地產(chǎn)市場潛在供給量很大。 圖 3:1998 年 2020 年 11 月土地購置開發(fā)面積情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 、竣工面積、新開工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但總量較大，市場供給壓力仍偏大 2020 年，竣工面積、新開工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過程，竣工面積、新開工面積和施工面積漲幅分別由年初的 %、 %和 %下降到 111 月的 %、 %和 %， 111 月新開工面積 億平方米，超過銷售面積 71%，而施工面積 億平方米，相當(dāng)于前三年平均銷售面積的近 4 倍，假設(shè)施工面積中四分之一已經(jīng)作為期 房銷售，則剩下的仍需要市場消化 3 年。以戶均 100 平方米、每戶 3 人計算，如果全部竣工后，可以為市場提供 2550 萬戶， 7650 萬人的新增住房，可見盡管供應(yīng)指標(biāo)漲幅回調(diào)，但市場供應(yīng)壓力仍較大。 圖 4:2020 年 11 月 2020 年 11 月竣工面積、新開工面積、施工面積增長情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 2020 年商品房銷售量理性回歸，但仍處上行區(qū)間，自住型需求增長尤其強勁 、住宅日均銷售 萬套， 2020 年房地產(chǎn)需求更加理性 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 14 2020 年商品房的投機熱大幅提升了市場需求，同時也形 成了較大的經(jīng)濟泡沫。在國家宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下（同時也不排除國際國內(nèi)多種因素的影響）， 2020 年商品房銷售量理性回歸。商品房銷售面積同比漲幅由 08 年上半年的 %，下降到 111 月的%。 圖 5:2020 年 11 月 2020 年 11 月銷售面積及增長情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 2020 年 111 月的銷售面積比 2020 年同期增長 %，比 2020 年增長 %（由于統(tǒng)計口徑的變化，我們不考慮 2020 年以前的數(shù)據(jù)）。如果不考慮 2020 年這個特殊因素的話，可以看到 2020 年銷售面積仍處上行趨勢，只是增長幅度有所下降。 圖 6:2020 年 2020 年 11 月銷售面積及增長情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 為對 2020 年的銷售量下滑這一現(xiàn)象分析得更加透徹，我們對 2020 年 2020 年這三年前 11 個月的住宅日均銷售套數(shù)進行分析，其中 2020 年和 2020 年的套均建筑面積 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 15 是以 2020 年和 2020 年全年的住宅銷售面積除以住宅銷售套數(shù)得到，而 2020 年套均建 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 為對 2020 年的銷售量下滑這一現(xiàn)象分析得更加透徹，我們對 2020 年 2020 年這三年前 11 個月的住宅日均銷售套數(shù)進行分析，其中 2020 年和 2020 年的套均建筑面積是以 2020 年和 2020 年全年的住宅銷售面積除以住宅銷售套數(shù)得到，而 2020 年套均建筑面積是以中國指數(shù)研究院對國內(nèi)主要城市的 2020 年前 11 個月住宅成交的監(jiān)測數(shù)據(jù)計算得出。我們可以看到， 2020 年前 11 個月日均銷售住宅約 萬套，比 2020 年同期下降了 ，與 2020 年同期相比，增長了 %，年復(fù)合增長率在 %左右，可見，如果不考慮過熱的市場帶來的銷售量大幅上漲的 2020 年，僅與 2020 年比較， 2020年銷售量增長仍處于合理的區(qū)間。另外從這些數(shù)據(jù)也可以看到， 2020 年銷售面積的下降，一個重要的原因是套均面積的下降，或者說中小戶型住房比例的增長，中小戶型住房在總價上減輕了購房者的壓力，也有利于節(jié)約資源和能源，這一點與國家的調(diào)控方向是一致的。 表 1:2020 年 2020 年前 11 個月全國住宅日均銷售套數(shù) 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院 、投資投機受到遏制，自住型需求增長強勁 2020 年 9 月，國家及時準(zhǔn)確地預(yù)見到房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，央行出臺《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》， “第二套房”貸款受到嚴(yán)格管理，這在 一定程度上避免了類似美國“次貸”的危機在中國爆發(fā)。政策發(fā)布以來，市場投機得到很大的抑制，部分投資型、改善型購房行為同時也受到影響，而首次自住型購房行為受到鼓勵，市 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 16 場自住型購房比例大幅提高。據(jù)中國指數(shù)研究院的一項年度抽樣調(diào)查結(jié)果表明： 2020年中國部分大中城市自住型購房比例平均達到 %，而 2020 年、 2020 年該比例分別為 %和 %，以此估算 ,2020 年、 2020 年和 2020 年 111 月住宅日均銷售套數(shù) 表 2:2020 年 2020 年主要城市住宅總銷售套數(shù)和日均銷售套數(shù) 數(shù)據(jù)來 源：中國指數(shù)研究院 、投資投機受到遏制，自住型需求增長強勁 2020 年 9 月，國家及時準(zhǔn)確地預(yù)見到房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，央行出臺《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》， “第二套房”貸款受到嚴(yán)格管理，這在一定程度上避免了類似美國“次貸”的危機在中國爆發(fā)。政策發(fā)布以來，市場投機得到很大的抑制，部分投資型、改善型購房行為同時也受到影響，而首次自住型購房行為受到鼓勵，市場自住型購房比例大幅提高。據(jù)中國指數(shù)研究院的一項年度抽樣調(diào)查結(jié)果表明： 2020年中國部分大中城市自住型購房比例平均達到 %，而 2020 年、 2020 年該比例分別為 %和 %，以此估算 ,2020 年、 2020 年和 2020 年 111 月住宅日均銷售套數(shù)中投資投機型購房分別為 萬套、 萬套和 萬套 ,可見 2020 年投資投機型需求過大，甚至形成了某種程度的房地產(chǎn)泡沫，支撐了整體銷售量的大幅增長， 2020 年投資投機型購房套數(shù)比 2020 年下降超過四成；而 2020 年、 2020 年和 2020 年日均銷售套數(shù)中自住型購房分別為 萬套、 萬套和 萬套 ,可見 2020 年自住型需求仍在強勁增長。 供求關(guān)系發(fā)生變化，房價高位小幅回落 ，但各城市表現(xiàn)有漲有跌 由于供給類指標(biāo)的快速增長， 2020 年商品房銷竣比一路下跌，由 08 年上半年的 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 17 下降到 111 月的 。應(yīng)該注意的是，盡管銷竣比仍然超過了 1，但由于中國的商品房銷售面積中以期房為主，靜態(tài)的銷竣比往往無法表現(xiàn)當(dāng)前的供需狀況，所以我們采用施工面積 /銷售面積這個指標(biāo)，對市場進行分析： 2020 年 111 月商品房施工面積 /銷售面積高達 ，而 2020 年、 2020 年同期該比例分別為 和 ，同時 111 月商品房空置面積達到 億平方米，同比增長了 %?？梢娫谛枨笞兓淮蟮那?況下，供給指標(biāo)的大幅增長，使得房地產(chǎn)市場供求關(guān)系出現(xiàn)了一定程度的逆轉(zhuǎn)。 從價格來看，我們通過環(huán)比指數(shù)這個指標(biāo)可以看到，房屋銷售價格實際上已經(jīng)從8 月份開始下降，連續(xù)四個月房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)持續(xù)低于 100，該指標(biāo)低于 100，說明房屋銷售價格比上個月出現(xiàn)了下跌。 9 月、 10 月房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)分別為 和 ， 11 月進一步跌到 ，價格下跌幅度有所擴大。我們通過同比指數(shù)這個指標(biāo)可以看到， 2020 年 1 月，房屋銷售價格同比指數(shù)為 ， 2020 年 211 月，該指數(shù)一路下滑，由年中的 ，進一步 下滑至 10 月的 ，由于這個指標(biāo)超過 100，就意味著與去年同期比仍為增長，說明房價比上幾個月有所回落，但絕對值并沒有回落到2020 年 10 月的水平。 同時，在全國整體平均房價環(huán)比下跌的形勢下，不同城市房價表現(xiàn)不同， 2020 年3 季度七十個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)表明，北京 3 季度房價比去年同期增長了 %,上海增長 %，而深圳和廣州則分別下降了 %和 %。從目前的數(shù)據(jù)來看，預(yù)計4 季度各城市房價或增幅還會有所下調(diào)。北京、上海、深圳、廣州這 4 個城市的房價收入比分別高達 1 1 1 13(年初數(shù)據(jù) )，相對于居民收入，房價水平仍然偏高，以自住型購房為主的理性市場需要一個理性的價格來支撐。 國家和地方政府的“保增長”政策穩(wěn)定了交易量，“這個冬天不太冷” 作為支柱產(chǎn)業(yè)， 3 季度房地產(chǎn)市場的快速下行趨勢引起了國家以及地方政府的高度重視。國家調(diào)控政策從上半年的“抑制過熱”轉(zhuǎn)為下半年的“維穩(wěn)”，中央和地方采取了降低稅費、利息和購房首付、購房財政補貼等積極的財稅政策穩(wěn)定市場：央行連續(xù) 5 次降息、財政部下調(diào)居民首次購房契稅至 1%??地方上，上海、沈陽、長沙、福州等城市降低了交易稅費；西安、南京、宿遷、杭州等城市則實 行了購房的財政補貼。加之部分開發(fā)商對銷售價格進行合理的調(diào)整，這些努力都有助于刺激市場的交易 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 18 量，對穩(wěn)定市場具有積極作用。 從中國指數(shù)研究院監(jiān)測到的最新市場數(shù)據(jù)來看， 11 月中國主要城市商品住宅成交面積（該指標(biāo)超前于統(tǒng)計局的商品房銷售面積指標(biāo)）與 10 月這個傳統(tǒng)銷售旺季相比出現(xiàn)了大幅上漲，如北京上漲了 %,上海 %，深圳 %，杭州 %,南京 %，而 11 月 1 日正是財政部規(guī)定下調(diào)購房契稅的時間節(jié)點，可見，下調(diào)交易稅費對于成交量確實起到不可忽視的作用。 但必須認識到目前房地產(chǎn)市場 的調(diào)整，既有國際國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境的影響，同時也要看到，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了近 10 年的快速發(fā)展 ,本身也有調(diào)整的需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內(nèi)過多的泡沫。從這個周期來看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國房地產(chǎn)市場內(nèi)在需求的旺盛，以及經(jīng)過政府及時準(zhǔn)確的政策以及各方面的努力，完全可以使房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)大起大落，可以說雖然到了冬季，但“這個冬天不太冷”。國家的政策有保有壓，保護有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的因素，打壓不利因素，所以也可以說這個冬天是殺滅細菌醞釀生機的冬天，而不是毀滅性災(zāi)難性的冬天。 （ 二 ） 、 2020 年中國房地產(chǎn)市場熱點問題 銷售額低于投資額 7000 多億元，開發(fā)商資金鏈緊張，市場資金缺口大 2020 年前三季度國家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策，開發(fā)、消費貸款都受到抑制，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都感到了資金的壓力。但這種壓力不完全是企業(yè)沒有資金，而是銷售收入無法承擔(dān)這么大規(guī)模的投資，導(dǎo)致整個行業(yè)資金循環(huán)受阻。目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售是主要的收入來源，租賃收入比例很小。所以銷售額在開發(fā)企業(yè)收回投資方面占據(jù)了非常關(guān)鍵的位置。 2020 年 111 月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額低于投資額7285 億元，預(yù)計 12 月銷售額仍然會大 幅低于投資額。而其他年份一般當(dāng)年就可用銷售收回投資（當(dāng)然這里說的是一個整體概念）， 2020 年 111 月銷售額高于投資額 2371億元， 112 月則是 4324 億元； 2020 年盡管 111 月銷售額低于投資額 274億，但 112月銷售額仍然是超過投資額 1127 億元。 圖 7:2020 年 11 月 2020 年 11 月銷售額與投資額差值情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 由于 2020 年前三季度國家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對外資的限制措施，國 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 19 內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內(nèi)貸款增長比例較小； 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 由于 2020 年前三季度國家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對外資的限制措施，國內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內(nèi)貸款增長比例較??；利用外資雖增長了 12%，但基數(shù)小，影響不大；而銷售額低于投資額 7285 億元，意味著開發(fā)企業(yè)必須加大自籌資金的力度， 111 月房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源同比增長