【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 此類較高檔住宅的經(jīng)驗(yàn)，除了提供給業(yè)主高品質(zhì)的服務(wù)以外，從社區(qū)生活大家庭的角度出發(fā)，往往更需要提供給他們一種真正的家的感覺(jué)，故為滿足這種愿望，亦要求物業(yè)管理公司在實(shí)際的管理操作中，在親善及親情化服務(wù)方面去作文章，如：通過(guò)管理人員在日常工作中的待人接物方式營(yíng)造與業(yè)主之間輕松和諧的關(guān)系；有計(jì)劃的社區(qū)活動(dòng)以加強(qiáng)管理人員與業(yè)主之間的交流與溝通等。 (3) 營(yíng)造高品質(zhì)的居住環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)業(yè) 空間 使業(yè)主安居的基本條件是能夠盡心營(yíng)造整個(gè)小區(qū)的高品位居住環(huán)境和創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)業(yè)空間。作為座落于市中心的商住物業(yè)， 國(guó)都發(fā)展大廈 在地理位置有著較為明顯的優(yōu)越性，周邊有 25 萬(wàn)平方米，1700 余家公司環(huán)抱的金融中心，餐飲、娛樂(lè)行業(yè)有著巨大的客源市場(chǎng)。故對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，要通過(guò)小區(qū)智能化建設(shè)，提高物業(yè)管理的科技含量，及物業(yè)本身的科技含量。通過(guò)大廈的綜合布線系統(tǒng)，建立開(kāi)放式的計(jì)算機(jī)管理局域網(wǎng)，將多元信息服務(wù)管理與物業(yè)管理進(jìn)行綜合，為小區(qū)服務(wù)和管理提供高科技智能化手段，以實(shí)現(xiàn)快捷高效的服務(wù)與管理。作好大廈各單元內(nèi) 網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)提供各種網(wǎng)上服務(wù)，如 VOD 點(diǎn)播、通信、遠(yuǎn)程教育等，為業(yè)主的生活及經(jīng)營(yíng)帶來(lái)更多的便利，產(chǎn)生更大的效益。 此外，在另一方面物業(yè)管理公司需著重優(yōu)化社區(qū)文化環(huán)境，充分利用小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所，開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，增進(jìn)業(yè)主之間， Colliers Jardine Property Services 26 [國(guó)都發(fā)展大廈 ]物業(yè)管理投標(biāo)書 業(yè)主與物業(yè)管理人員之間的交往和友情，營(yíng)造一個(gè)人與人、人與自然優(yōu)雅的生活、工作和社交園地。 （ 4） 加強(qiáng)大廈的安全工作 大廈安全是業(yè)主安居的最重要也是最基本的條件，一個(gè)優(yōu)雅文明的生活和辦公環(huán)境，其中十分重要的一點(diǎn)就是安全環(huán)境的體現(xiàn)。怡高在安全管理上采用的模式是人防加技防。在硬 件的配備上，怡高將通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)前期顧問(wèn)工作，參與 國(guó)都發(fā)展大廈 前期的智能化定位過(guò)程，與發(fā)展商共同探討出合理、可行及今后運(yùn)行高效的安全硬件系統(tǒng)；在軟件上加強(qiáng)保安人員的培訓(xùn)工作。依據(jù)怡高的管理模式，在今后的管理中除了在保安人員入聘時(shí)的入職培訓(xùn)以外，亦將根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃對(duì)保安人員進(jìn)行定期的鞏固及增進(jìn)性培訓(xùn)。同時(shí)在安全工作的監(jiān)督上采取不定期的日間或夜間突擊檢查，確保保安工作的嚴(yán)格執(zhí)行及無(wú)任何漏洞。 根據(jù)對(duì)國(guó)都發(fā)展大廈 今后物業(yè)管理重點(diǎn)上的分析，怡高對(duì) 國(guó)都發(fā)展大廈 物業(yè)管理的策劃及設(shè)想可以概括為：“一種理念、一個(gè)目 標(biāo)、兩條思路及兩項(xiàng)保證” (1) 一種理念 不以經(jīng)營(yíng)為主要目的，我們堅(jiān)持我們是在提供服務(wù)，不采取承包經(jīng)營(yíng)的模式，以固定的酬金形式，為全體業(yè)主提供服務(wù)。 (2) 一個(gè)目標(biāo) 遵循業(yè)戶先富之原則，以自身品牌和規(guī)范服務(wù)，盡可能地在不降低 Colliers Jardine Property Services 27 [國(guó)都發(fā)展大廈 ]物業(yè)管理投標(biāo)書 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，為發(fā)展商減少投資和管理費(fèi)用支出，保持物業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的保值升值，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效應(yīng)。 (3) 兩條思路 ? 在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更注重社會(huì)效益 結(jié)合社區(qū)文化底蘊(yùn)，導(dǎo)入人文精神，發(fā)揚(yáng)康居的生活理念。怡高將有計(jì)劃的組織并配合業(yè)主開(kāi)展多種形式的文化體育活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，滿足業(yè)主對(duì)精神生活方面更高層次的追求，保持并提高大廈文化品位。 ? 一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng) 充分利用小區(qū)配套的公建設(shè)施，在鞏固物業(yè)管理主業(yè)的基礎(chǔ)上，圍繞業(yè)主開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，為辦公單位商務(wù)活動(dòng)提供便利，為公寓住戶提供生活服務(wù)，同時(shí)增加物業(yè)管理收入，以謀求為業(yè)主創(chuàng)造更佳的生活環(huán)境、提供更多的優(yōu)質(zhì)無(wú)償服務(wù)。 (4) 兩項(xiàng)保證 ? 實(shí)現(xiàn)高效管理運(yùn)作模式 采用怡高以經(jīng)驗(yàn)累積而成的專業(yè)物業(yè)管理軟件；強(qiáng)效的現(xiàn)場(chǎng)與公司總部溝通，構(gòu)筑于怡高內(nèi)部通信電子郵箱及企業(yè)網(wǎng)站。 ? 總部支援保障 由于有著規(guī)模管理的優(yōu)勢(shì)，怡 高總部配備著大量工程、電腦、物業(yè)、人事和財(cái)務(wù)等各類專才，并在各類合作伙伴公司的技術(shù)支持和配合下，能及時(shí)提供物業(yè)管理各方面的支援。 Colliers Jardine Property Services 28 [國(guó)都發(fā)展大廈 ]物業(yè)管理投標(biāo)書 一旦出現(xiàn)緊急事件，將以最快、最有效的方式為現(xiàn)場(chǎng)管理處提供解決方案。 在上述整體構(gòu)想的基礎(chǔ)上，為提高 國(guó)都發(fā)展大廈 的物業(yè)管理水平，怡高將以一個(gè)成熟物業(yè)管理公司自身所具備的一切優(yōu)勢(shì)來(lái)配合到達(dá)此目的，為 國(guó)都發(fā)展大廈 的全體業(yè)主提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。 Colliers Jardine Property Services 29 [國(guó)都發(fā)展大廈 ]物業(yè)管理投標(biāo)書 4． 物業(yè)管理方式、工作計(jì)劃及物資裝備 (1) 物業(yè)管理方式 怡高在今后國(guó)都發(fā)展大 廈的物業(yè)管理中將采取的方式可分為三個(gè)層次，即現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理處、怡高浙江公司及怡高上海公司。 1) 現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理處 現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理處的籌備與組建工作將在物業(yè)入住前三個(gè)月即著手進(jìn)行。按照怡高的管理模式從人員逐步招聘培訓(xùn)到各項(xiàng)制度的建立完善，現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理處將建立起國(guó)都發(fā)展大廈物業(yè)管理的第一線。 2) 怡高浙江公司 依托地理優(yōu)勢(shì)及直屬上下級(jí)管理，怡高浙江公司將在國(guó)都發(fā)展大廈的物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)诙€的管理者角色及第一線的現(xiàn)場(chǎng)管理工作檢查監(jiān)督者角色。國(guó)都發(fā)展大廈的物業(yè)管理將直接共享怡高浙江公司之財(cái)務(wù)、人事及人力支援等各方 面資源。定期派出有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員，攜同有關(guān)清潔、安保和工程等專業(yè)人員對(duì)物業(yè)巡視和檢查，并召開(kāi)物業(yè)管理例會(huì)、及時(shí)指出管理中的不足和缺陷，提出處理方案和改進(jìn)意見(jiàn)，并督促管理處及時(shí)改正，主要措施包括： ? 每周一次物業(yè)例會(huì) ? 每周一次物業(yè)巡視 ? 每二周一次清潔巡視 ? 每二周一次安保巡視 ? 每月一次夜間巡查 Colliers Jardine Property Services 30 [國(guó)都發(fā)展大廈 ]物業(yè)管理投標(biāo)書 ? 按需要與發(fā)展商或業(yè)委會(huì)代表舉行專題會(huì)議 3) 怡高上海公司 作為物業(yè)管理公司總部，怡高上海公司將作國(guó)都發(fā)展大廈物業(yè)管理工作第二線的檢查監(jiān)督者角色。但上海在對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的督導(dǎo)上，更主要是一種完善與補(bǔ)充，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)將更 進(jìn)一步享有怡高各方面的資源。督導(dǎo)的主要措施包括： ? 每月一次物業(yè)整體巡視 ? 與怡高浙江公司會(huì)議探討項(xiàng)目管理情況及各種解決方案 Colliers Jardine Property Services 31 [國(guó)都發(fā)展大廈 ]物業(yè)管理投標(biāo)書 (2) 工作計(jì)劃 在怡高的國(guó)都發(fā)展大廈物業(yè)管理工作計(jì)劃中，將主要分為三個(gè)方面，即前期介入工作計(jì)劃、入伙階段工作計(jì)劃及日常管理階段工作計(jì)劃。 前期介入階段工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 工 作 內(nèi) 容 計(jì)劃時(shí)間 備注 1 簽定委托管理合同 A． 簽定物業(yè)管理服務(wù)合同 B． 與開(kāi)發(fā)商就物業(yè)管理用房、商業(yè)用房等事宜進(jìn)行協(xié)商。 中標(biāo)后 一周內(nèi) 2 參 與規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè) A． 收集整理各類圖紙資，熟悉大廈情況； B． 加強(qiáng)與發(fā)展商、施工單位等部門聯(lián)系，參加工程例會(huì)； C． 就物業(yè)管理方面，對(duì)大廈當(dāng)時(shí)階段提出專業(yè)建議； D． 參與現(xiàn)場(chǎng)施工管理及各類設(shè)備的選用與調(diào)試； E． 設(shè)備保險(xiǎn)建議。 至物業(yè)交付 顧問(wèn)費(fèi)：5000元 /月 3 組建機(jī)構(gòu) A． 人員招聘與調(diào)度； B． 人員培訓(xùn)考核； C． 人員上崗及試用 物業(yè)交付使用前三個(gè)月 4 辦公后勤工作 A． 管理用房確定與裝修； B． 安排員工用房； C． 物資配備 物業(yè)交付使用前三個(gè)月 Colliers Jardine Property Services 32 [國(guó)都發(fā)展大廈 ]物業(yè)管理投標(biāo)書 5 制定與完善各管理規(guī)章制度 A． 嚴(yán) 格按照 ISO9002 國(guó)際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，制定各項(xiàng)工作制度； B． 結(jié)合大廈實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)工作制度進(jìn)行調(diào)整完善。 物業(yè)交付使用前三個(gè)月 6 銷售配合 A． 對(duì)銷售人員就物業(yè)管理方面進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)； B． 派人員參加房展等樓盤展示促銷活動(dòng)，解答購(gòu)房客戶物業(yè)管理方面提問(wèn)； C． 客戶看房引導(dǎo)工作； D． 進(jìn)行有關(guān)問(wèn)卷調(diào)查及回饋意見(jiàn)收集工作。 物業(yè)銷售全過(guò)程 7 物業(yè)驗(yàn)收與接管 A． 依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)嚴(yán)格進(jìn)行審查； B． 對(duì)不合適項(xiàng)目，備案并督促責(zé)任部門整改； C． 符合接管標(biāo)準(zhǔn)后辦理書面移交手續(xù)。 物業(yè)交付使用 前一個(gè)月 Colliers Jardine Property Services 33 [國(guó)都發(fā)展大廈 ]物業(yè)管理投標(biāo)書 入伙階段工作 序號(hào) 項(xiàng)目 工 作 內(nèi) 容 計(jì)劃時(shí)間 備注 1 入伙實(shí)施 A． 與環(huán)衛(wèi)、公安、物價(jià)等有關(guān)政府部門取得聯(lián)系，開(kāi)展有關(guān)工作； B． 各項(xiàng)入伙資料文本的準(zhǔn)備； C． 明確入伙流程及各崗位職責(zé)； D． 入伙儀式策劃與舉行； E． 入伙手續(xù)辦理。 物業(yè)交付使用前后三個(gè)月 2 初次業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查 A． 了解業(yè)主各類信息，加強(qiáng)與業(yè)主交流； B． 針對(duì)業(yè)主合理意見(jiàn)，進(jìn)行糾正措施； C． 回訪與回饋意見(jiàn)收集。 物業(yè)交付使用三個(gè)月內(nèi) 以問(wèn)卷調(diào)查、上門拜訪等形式 3 二次裝修管理 A． 裝修 方案審批，宣傳裝修規(guī)定； B． 裝修手續(xù)辦理； C． 裝修施工工程監(jiān)控； D． 裝修工程驗(yàn)收。 物業(yè)交付使用起 4 檔案建立與管理 A． 收集業(yè)主資料檔案； B． 科學(xué)分類； C． 建檔與運(yùn)用，使用電腦網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)代化手段。 物業(yè)交付使用起 Colliers Jardine Property Services 34 [國(guó)都發(fā)展大廈 ]物業(yè)管理投標(biāo)書 管理期內(nèi)工作計(jì)劃 管理期 主要規(guī)劃項(xiàng)目 備 注 第一年 A． 全面導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量保證體系，修訂和完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度； B． 員工系統(tǒng)培訓(xùn)； C． 開(kāi)展宣傳教育活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，普及物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)； D． 建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化； E． 全面導(dǎo)入 VI 識(shí)別系統(tǒng)； F． 視條 件進(jìn)行業(yè)委會(huì)成立的準(zhǔn)備工作； G． 開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)； H． 按照年度社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開(kāi)展豐富多彩的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)； I． 有償、無(wú)償活動(dòng)開(kāi)展； J． 管理水平達(dá)到“杭州市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，并在達(dá)到評(píng)比資格的前提下，申報(bào)并獲得稱號(hào)。 第二年 A． 成立業(yè)委員會(huì)，簽定物業(yè)管理委托合同書； B． 根據(jù)首年開(kāi)支預(yù)決算，合理調(diào)整財(cái)政收支，開(kāi)展各項(xiàng)增收支工作； C． 開(kāi)展各項(xiàng)便民服務(wù)活動(dòng)； D． 管理水平達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，并在達(dá)到評(píng)比資格的前提下，申報(bào)并獲得稱號(hào)； E． 中修計(jì)劃制定； F． 特色服務(wù)推廣。 第三年 A． 全年開(kāi)展多項(xiàng) 主題的社區(qū)活動(dòng)； B． 總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提升管理效果； C． 完善技術(shù)防范措施； D． 實(shí)施中修計(jì)劃； E． 發(fā)展和完善智能化系統(tǒng)。 Colliers Jardine Property Services 35 [國(guó)都發(fā)展大廈 ]物業(yè)管理投標(biāo)書 (3) 物資裝備 怡高將根據(jù)物業(yè)情況，出資購(gòu)買各種物業(yè)管理所需的物資裝備，以保持管理處的正常運(yùn)作。所有出資的費(fèi)用，以墊資的形式，在物業(yè)管理費(fèi)收入后的二年內(nèi)，按計(jì)劃分?jǐn)們斶€。當(dāng)投資款攤還以后，所有的物資裝備產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主，若將來(lái)的業(yè)主委員會(huì)選聘其他物業(yè)管理公司承擔(dān)本物業(yè)的管理，無(wú)需重新購(gòu)買物資裝備，以維護(hù)全體業(yè)主的共同利益?；I建物業(yè)