【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 時(shí)尚樓盤便是在此投資的開(kāi)發(fā)商所追求的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商也為此動(dòng)足了腦筋。 金匯韻動(dòng)時(shí)代的開(kāi)發(fā)商 復(fù)地集團(tuán)在做好樓盤質(zhì)量的同時(shí)，把 ” 運(yùn)動(dòng)時(shí)尚 ’ 的概念融入到樓盤中去，推出了 ” 鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的主題會(huì)所，斥巨資建設(shè)了具國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)員制 2020 足球俱樂(lè)部，提倡以球會(huì)友，這個(gè)集比賽，觀賞，社交，健身為一體的會(huì)所吸引了國(guó)? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書 20 上海春之聲置業(yè)有限公司 足大腕們前來(lái)熱身，也給球迷們提供了在自己的球場(chǎng)上一展身手的機(jī)會(huì)，小區(qū)的品質(zhì)也為此提升不少。 如今，金匯已成為時(shí)尚運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者的天地，除了足球俱樂(lè)部，卡丁車館的陸續(xù)建成，都讓喜愛(ài)運(yùn)動(dòng)和追逐新潮的人們過(guò)足了癮。 而錦繡江南則在此推出了另一種居住時(shí)尚，追求復(fù)古和回歸自然，在建筑風(fēng)格上開(kāi)商推出了中國(guó)傳統(tǒng)的園林與現(xiàn)代居住品味融合的理念，在小區(qū)規(guī)劃上，則別具一格地把平地做成不平地，追求丘陵地帶的效果，也為居住品味展示了都市園林的另類時(shí)尚。 這里的開(kāi)發(fā)商認(rèn)準(zhǔn)了主這了塊土地，一直在這里做項(xiàng)目，這塊土地給了他們信心，也給了他們很大的責(zé)任感，他們中的大多數(shù)已經(jīng)愛(ài)上了這個(gè)地方，他們說(shuō)，如果要讓他們出資作一些市政改造，只要 是有這個(gè)需要的，只要是用在金匯的，我們肯定毫不猶豫。 受虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶的輻射，虹橋地區(qū)聚集了大量的白領(lǐng)人士和外籍人士，這部分人在購(gòu)房和租房時(shí)都 有著獨(dú)特的參考標(biāo)準(zhǔn)，相對(duì)于房子本身而言，他們似乎更注重房子的附加值，極佳的房型或外立面不一定會(huì)成為這些人購(gòu)房動(dòng)機(jī)，但便捷時(shí)尚的生活氛圍對(duì)他們來(lái)講卻是個(gè)不小的的誘惑。 而金匯周邊的金融設(shè)施，各種會(huì)員俱光部，便捷的商娛設(shè)施以及一大批高尚住宅小區(qū)都樗著這里的高尚的生活品味，這些都成為這批購(gòu)房者傾心此個(gè)的原因，因而，金匯會(huì)成為他們購(gòu)房的首選區(qū)域，他們對(duì)金匯認(rèn)可也 是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)優(yōu)秀樓盤他大力改善周邊設(shè)施的動(dòng)力，這樣的互動(dòng)對(duì)金匯樓市的活躍與提升起著極其重要的作用。 金匯地區(qū)成為房產(chǎn)熱點(diǎn)的重要原因之一，這里緊鄰漕河涇等開(kāi)發(fā)區(qū)，和海的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)房你都很熱，所以金匯個(gè)區(qū)的興旺也不足為奇，這里的白領(lǐng)為方便工作，都得附近買房，而且這批人有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，促使個(gè)區(qū)樓市升溫。 在上海高檔住宅中，有這樣一句話，叫東有湯臣，西有虹橋，虹橋在上海乃至港臺(tái)地區(qū)的消費(fèi)已經(jīng)形成了高尚商住聚集地的口碑。它獨(dú)特的區(qū)位和潛在含金量將會(huì)有充分的開(kāi)發(fā)，一個(gè)嶄新的金匯將會(huì)在此崛起。古時(shí)候?yàn)閭兙拖矚g用 ” 三足鼎力 ” 來(lái)形容勢(shì)態(tài)的穩(wěn)定，而獨(dú)特的優(yōu)秀個(gè)理位置，頗具開(kāi)發(fā)理念的投資他崇尚時(shí)尚生活的入住為群，便成不支持金匯成為高尚生活區(qū)的三支實(shí)力之足。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書 21 上海春之聲置業(yè)有限公司 受莘莊及虹橋地區(qū)樓市的影響與輻射，和航華地區(qū)自身的人氣，航華地區(qū)逐漸被業(yè)內(nèi)人士看好。周邊西郊龍柏香榭苑、龍柏城市花園、新明星花園、丹桂花園、嘉豐新苑、鴻禧花園等樓盤的銷售情況可以說(shuō)明。 周邊在已售或在售樓盤 : 虹橋金俊苑 虹井路 368 號(hào)， 寶虹公寓：紅松路、金江路口， 明申花園：吳中路 429弄 17號(hào)， 古北首席：吳中路 429弄 17號(hào)， 龍柏金鈴公寓：紅松路 477 號(hào)， 金匯 華光城：金匯路 588號(hào)， 虹橋世家花園：中山西路 179號(hào)， 龍柏西郊公寓：紅松路 688 號(hào)， 龍柏金悅公寓：青杉路 115 號(hào) 虹橋金斯花園：金雨路 88 弄 西郊龍柏香榭花苑：青杉路 169 弄 虹橋明珠公寓：伊犁南路 34弄 3號(hào) 虹橋光大花苑：程家橋路 269弄 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書 22 上海春之聲置業(yè)有限公司 金匯名人苑：金匯路 17號(hào) 公交線路：中衛(wèi)線：中山公園 久事西郊花園 936路：龍柏 外高橋 936B 線：龍柏 人民廣場(chǎng) 757 路：虹古路 蓮花路地鐵站 721 號(hào)：上海體育館 綠苑路 911 路：萬(wàn)科城市花 園 老西門 753 路：綠苑咱 蓮花路地鐵站 57 路：龍柏新村 銅仁路 87 路：華星路 龍華 931 路：虹橋機(jī)場(chǎng) 火車站 925 路：虹橋機(jī)場(chǎng) 人民廣場(chǎng) 91 路：莘瀝路 北新涇 48 路：連去路 上海動(dòng)物園 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書 23 上海春之聲置業(yè)有限公司 超市： 易初蓮花超市：吳中路 1218 號(hào) 家得利：黃樺路 269 號(hào) 上海市農(nóng)工商超市：吳中路 623號(hào) 捷強(qiáng)連鎖超市：吳中東路 507 號(hào) 好美家吳中店：吳中路 1245 號(hào) 家樂(lè)福古北店：水城南路、延安西路 美亞音像租憑連鎖店：虹橋路 1012 號(hào) 上海特價(jià)書店： 虹橋路 1016 號(hào)。 三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析與評(píng)價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 目前航華地區(qū)處于七寶、虹橋與機(jī)場(chǎng)的包圍之中，特別是虹橋地區(qū)更是此該地塊擁有較高的價(jià)值的又一因素。 虹橋新區(qū)的金匯、龍柏、吳中路沿線中檔價(jià)位精品樓盤的大量涌現(xiàn)，既迎合了新一代中產(chǎn)階級(jí)的經(jīng)濟(jì)承受能力，又給予購(gòu)房者入住虹橋高樓居住區(qū)的優(yōu)越感。據(jù)調(diào)查顯示，除了外籍人士，在“新虹橋生活圈”的購(gòu)房者中，長(zhǎng)寧、徐匯、靜安的客源占 60%以上，盧灣、普陀、青浦、嘉定、昆山、江蘇的購(gòu)房者占 20%左右，還有 10%是更遠(yuǎn)省市購(gòu)房者。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書 24 上海春之聲置業(yè)有限公司 現(xiàn)將與我們競(jìng)爭(zhēng)力不大，但與本 案有一定的距離，具有可行性分析的龍柏地區(qū)和虹橋地區(qū)主要已竣工樓盤分析如下： 1） 金匯花園： 虹橋地區(qū)最大的房產(chǎn)項(xiàng)目，占地 43公頃，規(guī)劃面積 70 萬(wàn)平方米，從 19993 年至今，已基本建成四個(gè)街坊，一條商業(yè)街，入住居民達(dá)到 5000 余家。金匯花園給人的最大感覺(jué)是它的相對(duì)成熟，作為自成體系的平民小區(qū)，在環(huán)線外并不是到處可見(jiàn)。從商業(yè)配套來(lái)看，金匯花園內(nèi)歐陸風(fēng)格商業(yè)街有小金陵的之稱。不失為熱鬧。從環(huán)境來(lái)看，小區(qū)的綠化率超過(guò) 40%，從教育設(shè)施來(lái)看，寶虹房產(chǎn)投資近億元的金匯新基礎(chǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校是一道亮麗的風(fēng)景，該校實(shí)行十 五年一貫制教學(xué)。目前在售的是三街坊、寶虹公寓和紫晶苑。金匯三街坊，得房率高達(dá) 88%，房型都在 100平方米以上，三房地 136 平米，四房地 146 平米和 156 平米，對(duì)一般工薪階層來(lái)說(shuō)，顯大。寶虹公寓和紫晶苑均為現(xiàn)房，寶虹公寓二房地 116平米，紫晶苑二房 93 至 100平米，寶虹公寓另有復(fù)式住宅，面積為 206 平米至 229平米。 2） 金匯華光城： 位于金匯路，由多幢小高層組成，總建筑面積 15 平方米，從規(guī)模，外立面和規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)看，是該地區(qū)較具實(shí)力和身價(jià)的樓盤。目前已開(kāi)發(fā)完畢，均為現(xiàn)房，價(jià)格 4200 至 5400 元。 三房二廳較多，面積有 127 平米、 133平米、 139 平米、 141 平米、 145平米、 149 平米等，四房二廳 160 平米，由于面積較大總價(jià)要在六十萬(wàn)元左右，銷售上有一定壓力。 另外，該樓盤部分建筑緊鄰河水混濁的新涇港，對(duì)具銷售也有一定的影響。 3） 虹橋花園 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書 25 上海春之聲置業(yè)有限公司 位于虹梅路 3200 號(hào)，占地 55000 平米，建有多幢小高層和多層，總建筑面積 12 萬(wàn)平方米， 143 平米，另有一定數(shù)量的復(fù)式，其中有三層復(fù)式，面積為 216平方米，底層為餐廳客，二層為客廳和臥室，頂層為儲(chǔ)藏室。 4） 虹橋金斯花園 位于金雨路 88 弄，由疊加式別墅和小高層組成，其疊加式別墅與躍層、多層、高層公寓相比，擺脫了平面布局，將家居主體功能劃為三大部分并分布于三個(gè)樓面，強(qiáng)調(diào)了私密性和功能分區(qū)，該疊加別墅為六層樓房，一二三層為一住宅單元，四五層為另一住宅單元，一般一個(gè)住宅單元有五房二廳，其中客廳面積達(dá)到 55 平米，主臥面積達(dá)到 30 平米，銷售價(jià)格大多在 6000 元以上，總價(jià)在 100元萬(wàn)以上。該樓盤緊鄰新涇港，河水污染，是其現(xiàn)階段的不足之處。 5） 虹橋金俊苑 位于虹井路金匯花園南側(cè)，占地 28000 平米，由 6幢公寓（ 2幢 11層、 2 幢 8層、 1 幢 5層）和別墅住宅（ 19幢），總建筑面積 3600平方米，前年開(kāi)始預(yù)售，售價(jià)每平米 4200 元起，公寓房型面積較大，二房二廳二衛(wèi)達(dá) 127平米，其中客餐廳 40平米，廚房 9平米，主臥衛(wèi)生間 ，三房二廳二衛(wèi) 181平米，其中客餐廳 50 平米，廚房 9 平米，主臥達(dá) 23平米，有雙陽(yáng)臺(tái)。 ◆ 處航華地區(qū)最近的一個(gè)地區(qū)是龍柏地區(qū)，龍柏地區(qū)大致可以分為兩大塊，一塊靠的近虹橋地區(qū)和西郊公園，大部分樓盤冠以龍柏之名，一塊靠近七寶和虹橋機(jī)場(chǎng)，即航華地區(qū)。 ◆ 龍柏地區(qū)的樓盤開(kāi)發(fā)有條不紊，各樓盤的樓次比較接近，既少見(jiàn)大富大 貴的豪門，也少見(jiàn)樸素簡(jiǎn)陋的低價(jià)房，房型設(shè)計(jì)，外立面等方面較為用心。 ◆ 航華地區(qū)大部分為六層多層房，外立面簡(jiǎn)單，排列單調(diào)，深深烙上了當(dāng)初作為動(dòng)遷小區(qū)的印跡，但也有幾個(gè)樓盤為該區(qū)域帶? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書 26 上海春之聲置業(yè)有限公司 來(lái)了新氣候，如有丹桂花園、新明星花園、鴻禧花園、嘉豐新苑等，以及最近亮相的美景苑，該區(qū)域樓盤大多以較高檔的形式出現(xiàn)的其針對(duì)的客戶是白領(lǐng)，其中大多項(xiàng)目銷售情況良好。 四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其位置的唯一性 ,使許多樓盤不具備真正的可比性 ,就客戶而言 ,其對(duì)一個(gè)樓盤的評(píng)價(jià)是地段、價(jià)格、戶型、物業(yè)管理、公建配套、綠化環(huán) 境等要素的綜合評(píng)判，具有很大的不確定性和偶然性。故而營(yíng)銷推廣會(huì)將這些因素優(yōu)化整和，結(jié)合市場(chǎng)和自身的特點(diǎn)，給出一個(gè)合適的項(xiàng)目定位。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的核心之一，兩個(gè)相近的項(xiàng)目若其定位也相似，則構(gòu)成最強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。航華一村一街坊與周邊項(xiàng)目相比，考慮施工進(jìn)度，項(xiàng)目定位這兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)要素 新景苑 是其最大對(duì)手。 ★ 2020年 3月， 丹桂南苑 針對(duì)復(fù)式房型，推出“加 1萬(wàn)元可獲得價(jià)值 6萬(wàn)元的地下產(chǎn)權(quán)車庫(kù)一個(gè)”的促銷方案，復(fù)式面積在 169— 193M2左右，總價(jià)在 60、 70萬(wàn)元上下，現(xiàn)已全部售完，僅有車庫(kù)在出租當(dāng)中，其另有項(xiàng)目 也在 2020年底揭曉。 ★與其相鄰的 新明星花園 1 月份也對(duì) 133M2 復(fù)式房型推出優(yōu)惠價(jià)銷售，售價(jià)為 35353580M2，總價(jià) 50 萬(wàn)元上下。但以上樓盤在價(jià)格上與本案無(wú)可比性。現(xiàn)新明星花園僅剩下三套房， GC的 平方米的 9 樓三房，售價(jià) 4180元， GB 三房二廳二衛(wèi) 1樓，售價(jià) 4210元， D型三房二廳二衛(wèi) 133平方米，售價(jià) 4065 元。新地塊也將在明年初有所動(dòng)作。 ★據(jù)調(diào)查， 嘉豐新苑 已全部售出，其房型面積從 93190 平方米，與本案來(lái)說(shuō)其如此大的房型也能賣成 10月份閔行預(yù)售排行榜的第三名，據(jù)了解該樓盤也將在 2020年年底有新的項(xiàng)目開(kāi)工，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這正是本案在航華地區(qū)的火爆市場(chǎng)機(jī)會(huì)，利用市場(chǎng)上缺少的規(guī)模項(xiàng)目，推出我們的樓盤。 ★滬青平平公路睪邊上的 新景苑 也在 4 月份推出，其與本案較近的地理位置成為本案的一大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但目前房型與價(jià)格等各項(xiàng)因? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書 27 上海春之聲置業(yè)有限公司 素未定，二房面積 90100 平方米左右，三房面積在 30150 平方米左右。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的反映情況該案也成為當(dāng)?shù)氐囊淮鬅狳c(diǎn)。與本案存在競(jìng)爭(zhēng)最大。 ★東西走賂的吳中路是一條貫穿虹橋鎮(zhèn)的重要交通干道，虹橋鎮(zhèn)生要的腹地走廊，擁有得天獨(dú)厚的的地理位置，該地區(qū)住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)相當(dāng)成熟，吳中路沿線是 聚集了一批小區(qū)型樓盤，以虹許路為界，東面有海聯(lián)花園、湘府花園、古北新城、明申花園，西面有虹橋金斯花園、韻動(dòng)時(shí)代、東苑怡和園等。目前在建項(xiàng)目有：古北新城東塊，規(guī)劃建造和 7萬(wàn)平方米多高層住宅；海聯(lián)花園三期以 20 層住宅為主，有 5 萬(wàn)平方米左右，定價(jià) 44005400 元 /平方米，市場(chǎng)接受度不容樂(lè)觀；上市的錦繡江南規(guī)劃 41 萬(wàn)平方米，是目前吳中路沿線規(guī)模最大的住宅項(xiàng)目。 ★ 韻動(dòng)時(shí)代 位于金匯路 462 號(hào)，紅松路以南、金匯路以東、吳中路以北。小區(qū)占地 萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，綠化率 40%。規(guī)劃建造 12幢 8 至 11 層小高層，總建筑面積 97000 平方米。該樓盤分三期開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā) 15000 平方米， 2020 年四月底開(kāi)盤，已銷售 2幢 9層住宅，現(xiàn)所剩房源不多。均價(jià) 5000 元。二期是位于足球場(chǎng)東側(cè)的 4幢 11層住宅，全部一梯兩戶設(shè)計(jì)，兩房面積109 平方米，三房面積 127— 133 平方米，并在西端位置安排這 45平方米景觀四房，開(kāi)盤價(jià) 42005500元。比一期上漲 150 元 /平方米。首期七月交房，二期 9 月交房。三期推出 18 套全裝修房，預(yù)計(jì) 12月底交房。 該樓盤房型較實(shí)惠