【文章內容簡介】 采用公允價值計量模式。 甲企業(yè)的賬務處理如下： （ 1） 20 7年 3月 15日～ 11 月 10 日： 借：在建工程 1 500 000 貸：銀行存款 1 500 000 （ 2） 20 7年 11月 10日，改擴建工程完工： 借：投資性房地產 —— 成本 1 500 000 貸：在建工程 1 500 000 （二）費用化的后續(xù)支出 與投資性房地產有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。例如，企業(yè)對投資性房地產進行日常維護所發(fā)生的支出。企業(yè)在 發(fā)生投資性房地產費用化的后續(xù)支出時，借記“其他業(yè)務成本”等科目，貸記“銀行存款”等科目。 【例 8— 6】甲企業(yè)對其某項投資性房地產進行日常維修，發(fā)生維修支出 萬元。 本例中，日常維修支出屬于費用化的后續(xù)支出，應當記入當期損益。 甲企業(yè)的賬務處理如下： 借：其他業(yè)務成本 15 000 貸：銀行存款 15 000 第三節(jié) 投資性房地產的后續(xù)計量 投資性房地產后續(xù)計量，通 常應當采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。 一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產 采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當按照《企業(yè)會計準則第 4號一固定資產》或《企業(yè)會計準則第 6 號 —— 無形資產》的有關規(guī)定，按 期（月）計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務成本”等科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”等科目。 投資性房地產 存在減值跡象的，還應當按照《企業(yè)會計準則第 8 號 —— 資產減值》的有關規(guī)定，經減值測試后確定發(fā)生減值的，應當計提減值準備，借記“資產減值損失”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。已經計提減值準備的投資性房地產，其減值損失在以后的會計期間不得轉回。 【例 8— 7】甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認為投資性房地產，采用成本模式進行后續(xù)計量。假設這棟辦公樓的成本為 1 800 萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為 20 年，預計凈殘值為零。按照經營租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金 8 萬元。當年 12 月，這棟辦公樓發(fā)生 減值跡象，經減值測試，其可收回金額為 1 200 萬元，此時辦公樓的賬面價值為 1 500 萬元，以前未計提減值準備。 甲企業(yè)的賬務處理如下： （ 1）計提折舊： 每月計提的折舊： 1 800247。 20247。 12=（萬元） 借：其他業(yè)務成本 75 000 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 75 000 （ 2）確認租金： 借：銀行存款（或其他應收款） 80 000 貸：其他業(yè)務收入 80 000 （ 3）計提減值準備： 借：資產減值損失 3 000 000 貸：投資性房地產減值準備 3 000 000 二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產 企業(yè)有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。 采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：（ 1）投資性房地產所 在地有活躍的房地產交易市場。所在地，通常指投資性房地產所在的城市。對于大中型城市，應當為投資性房地產所在的城區(qū)。（ 2）企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得的同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。 投資性房地產的公允價值是指在公平交 易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產交換的價格應當反映資產負債表日的市場狀況。確定投資性房地產的公允價值時，可以參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格（市場公開報價）；無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素；也可以基于預計未來獲得的租金收益和相關現金流量予以計量。企業(yè)可以采用具有相關資質和經驗的資產評估師評估確定投資性房地產的公允價值。 企業(yè)選擇公允價值模式就應當對其所有投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù) 計量。在極少數情況下，已經采用公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據表明某項房地產在完成建造或開發(fā)活動后或改變用途后首次成為投資性房地產時，該投資性房地產的公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應當對該投資性房地產采用成本模式計量直至處置，并且假設無殘值。 注 [white3] 投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，應 當以資產負債表日的公允價值計量。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產 —— 公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額作相反的賬務處理。 【例 8— 8】甲企業(yè)為從事房地產經營開發(fā)的企業(yè)。 20 7年 8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司 使用，租賃期為 10 年。當年 10月 1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為 9 000 萬元。 20 7年 12 月 31日，該寫字樓的公允價值為 9 200 萬元。甲企業(yè)采用公允價值計量模式。 甲企業(yè)的賬務處理如下： （ 1） 20 7年 10月 1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租： 借：投資性房地產 —— 成本 90 000 000 貸：開發(fā)成本 90 000 000 （ 2） 20 7 年 12 月 31 日，按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益： 借：投資性房地產 —— 公允價值變動 2 000 000 貸：公允價值變動損益 2 000 000 三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更 為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產從成本模式計量變更為 公允價值模式計量。 成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。 【例 89】 20 7 年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進行后續(xù)計量。 20 9 年 2 月 1 日，假設甲企業(yè)持有的投資性房地產滿足采用公允價值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價值模式計量對該寫字樓進行后續(xù)計量。 20 9年 2 月 1日，該寫字樓的原價為 9 000 萬元，已計提折舊 270 萬元，賬面價值為8 730 萬元， 公允價值為 9 500 萬元。甲企業(yè)按凈利潤的 10%計提盈余公積。 甲企業(yè)的賬務處理如下： 借：投資性房地產 —— 成本 95 000 000 累計折舊 2 700 000 貸：投資性房地產 90 000 000 利潤分配 —— 未分配利潤 6 930 000 盈余公積 770 000 第四節(jié) 投資性房地產的轉換和處置 一、投資性房地產的轉換 （ 一）投資性房地產轉換形式和轉換日 1．房地產轉換形式 房地產的轉換，實質上是因房地產用途發(fā)生改變而對房地產進行的重新分類。這里所說的房地產轉換是針對房地產用途發(fā)生改變而言，而不是后續(xù)計量模式的轉變。企業(yè)必須有確鑿證據表明房地產用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產轉換為非投資性房地產或者將非投資性房地產轉換為投資性房地產，例如自用的辦公樓改為出租等。這里的確鑿證據包括兩個方面，一是企業(yè)管理當局應當就改變房地產用途形成正式的書面決議，二是房地產因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。房地產轉換形 式主要包括： （ 1）投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為固定資產或無形資產。投資性房地產開始自用是指企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改為用于生產商品、提