【文章內(nèi)容簡介】 采用公允價值計量模式。 甲企業(yè)的賬務處理如下： （ 1） 20 7年 3月 15日～ 11 月 10 日： 借：在建工程 1 500 000 貸：銀行存款 1 500 000 （ 2） 20 7年 11月 10日，改擴建工程完工： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 1 500 000 貸：在建工程 1 500 000 （二）費用化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。例如，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行日常維護所發(fā)生的支出。企業(yè)在 發(fā)生投資性房地產(chǎn)費用化的后續(xù)支出時，借記“其他業(yè)務成本”等科目，貸記“銀行存款”等科目。 【例 8— 6】甲企業(yè)對其某項投資性房地產(chǎn)進行日常維修，發(fā)生維修支出 萬元。 本例中，日常維修支出屬于費用化的后續(xù)支出，應當記入當期損益。 甲企業(yè)的賬務處理如下： 借：其他業(yè)務成本 15 000 貸：銀行存款 15 000 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，通 常應當采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。 一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn) 采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當按照《企業(yè)會計準則第 4號一固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準則第 6 號 —— 無形資產(chǎn)》的有關規(guī)定，按 期（月）計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”等科目。 投資性房地產(chǎn) 存在減值跡象的，還應當按照《企業(yè)會計準則第 8 號 —— 資產(chǎn)減值》的有關規(guī)定，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應當計提減值準備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉回。 【例 8— 7】甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量。假設這棟辦公樓的成本為 1 800 萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為 20 年，預計凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金 8 萬元。當年 12 月，這棟辦公樓發(fā)生 減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為 1 200 萬元，此時辦公樓的賬面價值為 1 500 萬元，以前未計提減值準備。 甲企業(yè)的賬務處理如下： （ 1）計提折舊： 每月計提的折舊： 1 800247。 20247。 12=（萬元） 借：其他業(yè)務成本 75 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 75 000 （ 2）確認租金： 借：銀行存款（或其他應收款） 80 000 貸：其他業(yè)務收入 80 000 （ 3）計提減值準備： 借：資產(chǎn)減值損失 3 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 3 000 000 二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件：（ 1）投資性房地產(chǎn)所 在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地，通常指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中型城市，應當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。（ 2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得的同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。 投資性房地產(chǎn)的公允價值是指在公平交 易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產(chǎn)交換的價格應當反映資產(chǎn)負債表日的市場狀況。確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格（市場公開報價）；無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素；也可以基于預計未來獲得的租金收益和相關現(xiàn)金流量予以計量。企業(yè)可以采用具有相關資質(zhì)和經(jīng)驗的資產(chǎn)評估師評估確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。 企業(yè)選擇公允價值模式就應當對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù) 計量。在極少數(shù)情況下，已經(jīng)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明某項房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動后或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應當對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并且假設無殘值。 注 [white3] 投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，應 當以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額作相反的賬務處理。 【例 8— 8】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。 20 7年 8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司 使用，租賃期為 10 年。當年 10月 1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為 9 000 萬元。 20 7年 12 月 31日，該寫字樓的公允價值為 9 200 萬元。甲企業(yè)采用公允價值計量模式。 甲企業(yè)的賬務處理如下： （ 1） 20 7年 10月 1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 90 000 000 貸：開發(fā)成本 90 000 000 （ 2） 20 7 年 12 月 31 日，按照公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益： 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 2 000 000 貸：公允價值變動損益 2 000 000 三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為 公允價值模式計量。 成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。 【例 89】 20 7 年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進行后續(xù)計量。 20 9 年 2 月 1 日，假設甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價值模式計量對該寫字樓進行后續(xù)計量。 20 9年 2 月 1日，該寫字樓的原價為 9 000 萬元，已計提折舊 270 萬元，賬面價值為8 730 萬元， 公允價值為 9 500 萬元。甲企業(yè)按凈利潤的 10%計提盈余公積。 甲企業(yè)的賬務處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 95 000 000 累計折舊 2 700 000 貸：投資性房地產(chǎn) 90 000 000 利潤分配 —— 未分配利潤 6 930 000 盈余公積 770 000 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉換和處置 一、投資性房地產(chǎn)的轉換 （ 一）投資性房地產(chǎn)轉換形式和轉換日 1．房地產(chǎn)轉換形式 房地產(chǎn)的轉換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。這里所說的房地產(chǎn)轉換是針對房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言，而不是后續(xù)計量模式的轉變。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，例如自用的辦公樓改為出租等。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面，一是企業(yè)管理當局應當就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議，二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。房地產(chǎn)轉換形 式主要包括： （ 1）投資性房地產(chǎn)開始自用，相應地由投資性房地產(chǎn)轉換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)開始自用是指企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提