【文章內容簡介】 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 16 第三章 項目建設地點 一、項目建設地概況 （一）地理位置 玉峰山鎮(zhèn)位于渝北區(qū)東部銅鑼峽背斜山脈中部，地理坐標介于東經 106176。 43′ 52″ 106176。 47′ 54″；北緯 29176。 42′ 53″ 29176。 49′18″之間，鎮(zhèn)幅員面積 平方公里，林地面積為 35000 畝，耕地面積 9500 畝，人口 14132 人。東與龍興、石船鎮(zhèn)相連；南與江北區(qū)接壤；西與石坪鎮(zhèn)雙鳳橋街道、王家鎮(zhèn)接界；北與古路鎮(zhèn)相鄰，距區(qū)政府駐地 17 公里、距市政府駐地 25 公里。 規(guī)劃區(qū)位于重慶市渝北區(qū)玉峰山鎮(zhèn)龍門村 10 社。 （二）歷史沿革 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 17 玉峰山鎮(zhèn)系原關興鄉(xiāng)發(fā)展而來，民國 18 年（ 1929 年）建關興鄉(xiāng)，是當時重慶市 5 區(qū) 3 鎮(zhèn) 62 鄉(xiāng)之一， 民國 29 年（ 1940 年）與旱土合并建關興鄉(xiāng)，民國 30 年（ 1941 年）復置關興鄉(xiāng)，新中國成立后仍為關 興鄉(xiāng)，隸屬于江北縣石船區(qū)公所管轄； 1958 年改為關興人民公社， 1984年復建鄉(xiāng)； 1994 年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，與旱土鄉(xiāng)合并，保留關興鄉(xiāng)，隸屬于重慶市江北縣管轄； 2021 年撤鄉(xiāng)建關興鎮(zhèn)， 2021 年更名為玉峰山鎮(zhèn)，2021 年將原天堡寨 3 個村及石坪鎮(zhèn) 1 個村劃入玉峰山鎮(zhèn)管轄至今。 （三）自然條件 玉峰山鎮(zhèn)處于川東平行嶺谷銅鑼峽山脈的鐵山坪上，地貌呈壟崗狀，山體雄厚，屬山嶺深丘地帶，總體地勢呈“西北高、東南低”，海拔在 450—— 800 米之間；土壤屬紫色土和黃壤兩大類灰棕紫泥土；屬亞熱帶季風氣候區(qū)，年平均氣溫 17℃，日照 小時，降水量 毫米，無霜期 319 天。 （四）經濟現(xiàn)狀 全鎮(zhèn)主要以建材業(yè)和生態(tài)休閑旅游產業(yè)為主?，F(xiàn)有生態(tài)休閑旅游企業(yè) 17 家；工礦企業(yè) 58 家，其中農業(yè)科技企業(yè) 2 家。 2021 年實現(xiàn)地區(qū)生產總值 14260 萬元，同比增長 %；農民人均純收入達 3800 元，同比增長 %；一、二、三產業(yè)的國內生產總值比為： 15:53:32。 2021年，鎮(zhèn)地方財政收入完成 450 萬元，同比增長 30%。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 18 二、項目環(huán)境分析 （一）項目環(huán)境現(xiàn)狀 玉峰山鐵山坪板塊 —— 以森林為主要休閑旅游資源 玉峰山森林公園和鐵山坪森林公 園為板塊主要的休閑旅游景區(qū)，該板塊有森林、溫泉、宗教寺廟等休閑旅游資源，其中森林是該板塊最強勢的資源，并有“天然氧吧”之稱，是重慶典型的綠色生態(tài)工程，是重慶市自駕游的主要線路，景區(qū)對外開放時間比較短，加上政府對原生態(tài)森林的保護政策，景區(qū)原生態(tài)是最大的休閑旅游資源，交通市政設施逐漸完善，景區(qū)內正從農家樂轉向酒店等高檔度假中心的打造，為市民養(yǎng)生休閑度假提供更好的配套，交通道路的實施將使板塊成為重慶最具資源和潛力郊區(qū)休閑旅游度假勝地。 景區(qū)資源： 作為重慶市首次開發(fā)的市級森林公園， 萬畝的森林覆蓋面積，有著上 百種野生動植物，特別是森林新鮮的空氣是都市人們最向往的，最理想的養(yǎng)生之處。 農家樂和度假山莊： 目前玉峰山和鐵山坪上有近百家農家樂和度假山莊作為人們休閑度假的主要配套，但由于檔次較低，配套設施及服務相對較差，因此近年也開始修建高檔生態(tài)酒店，有完善的配套設施，如玉峰山生態(tài)園。 （二） 項目區(qū)域 分析 項目區(qū)域資源分析 （ 1）區(qū)域位置分析 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 19 玉峰山鎮(zhèn)位于重慶銅鑼峽背斜山脈中部，重慶市渝北區(qū)東部，距渝北區(qū)行政中心兩路鎮(zhèn)和江北國際機場約 16 公里（約 10 公里的山地道路），重慶觀音橋城市副中心 25 公里（約 10 公里的山地道 路）；在城市功能規(guī)劃中，項目地塊規(guī)劃定位為城市綠肺 —— 玉峰山森林公園，屬于重慶城市化邊緣地帶； 從重慶城市主要沿南北向發(fā)展軸線分析，項目區(qū)域正處于城市發(fā)展軸線上，但受銅鑼峽山脈的隔斷，項目區(qū)域城市化進程在短期內將不能實現(xiàn)，在項目開發(fā)后期可考慮城市化對項目房地產開發(fā)的促進作用。 項目所在區(qū)域，玉峰山鎮(zhèn)幅員面積 平方公里，區(qū)域北臨統(tǒng)景風景區(qū)，東靠渝北復盛鎮(zhèn)、龍興鎮(zhèn)和石船鎮(zhèn)，西面是渝北行政中心兩路鎮(zhèn)、北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，重慶江北國際機場，南面緊鄰重慶江北區(qū)寸灘港和鐵山坪風景區(qū)；由于玉峰山與鐵山坪山系相連， 鐵山坪風景區(qū)在對外宣傳的度假山莊和休閑旅游地產項目，大部分物業(yè)位于玉峰山鎮(zhèn)轄區(qū)內，這對項目借助鐵山坪風景區(qū)休閑旅游資源進行整體開發(fā)，有較大的益處。 從項目四至分析，項目西面和南面均為重慶主城區(qū)主要的城市組團，其城市發(fā)展成熟，尤其是北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)及寸灘港片區(qū)，已成為重慶富人居住區(qū)和主要的重慶 GDP 增長源之一，區(qū)域經濟的發(fā)展，將帶動玉峰山片區(qū)的發(fā)展進度。 （ 2）項目地塊內部交通狀況 項目地塊內部交通組織主要依靠 319 國道和從江北區(qū)魚嘴至旱土玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 20 村的風景區(qū)道路 —— 峽峰路； 319 國道受超重車的碾壓，道路交通狀況較差 ，如玉峰山采石場不進行整治，該道路在未來的使用率低；峽峰路路況較好，是目前區(qū)域內最好的交通道路，且開通了 812 路公交線路，通行較為便捷； （ 3）區(qū)域人口分析 玉峰山鎮(zhèn)轄區(qū)人口 14132 人，多為農業(yè)人口，其外來人口多為采礦業(yè)工人及相關人群，人群經濟購買能力不高，不是本項目發(fā)展的主要消費群體； （ 4）區(qū)域產業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域產業(yè)主要以建材業(yè)（采石場）和生態(tài)休閑旅游產業(yè)為主，現(xiàn)有生態(tài)休閑旅游企業(yè) 17 家，工礦企業(yè) 58 家。其中，生態(tài)企業(yè)多為普通的農家樂或小型度假山莊，集中在玉峰村鐵山坪風景區(qū)內，但規(guī)模相對較小，缺乏鮮明 的休閑特色；工礦企業(yè)則分布于 319 國道為軸線的峽谷平地內部，對當?shù)厣鷳B(tài)資源、交通條件均有較大的破壞； （ 5） 項目地塊資源評價 受區(qū)域位置、地形地勢和城市交通的影響，項目所在區(qū)域城市化進程較為緩慢，大規(guī)模的城市化建設對本項目區(qū)域而言還具有相對較長的周期； 根據(jù)《重慶市“四山”地區(qū)開發(fā)建設管制規(guī)定》條例，重慶周邊山體土地資源將受到嚴格的保護，在距離市區(qū) 23 公里的半徑內， 47 平方公里的山水資源將是極度稀缺和唯一的，因此，在本項目開發(fā)中，結合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進行山水休閑旅游地產開發(fā)，與其它休閑旅游地產在規(guī)玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 21 模、經營主題和交通 距離上形成差異化競爭； 結合區(qū)域景觀資源分布狀況（玉峰山鎮(zhèn) —— 鐵山坪片區(qū)資源優(yōu)勢最為明顯，在區(qū)域內知名度最高，借勢發(fā)展），同時考慮到項目區(qū)域采礦產業(yè)將對生態(tài)環(huán)境和交通環(huán)境有較大的損壞，在本項目休閑旅游地產開發(fā)中，先開發(fā)玉峰、旱土、高筍區(qū)域，將石壁和關興片區(qū)作為儲備控制用地。 就玉峰山整體休閑旅游資源評價而言，可以概括為幾句話：占地區(qū)域很廣；地理位置較佳；交通進入較優(yōu)；休閑旅游資源較好！ 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 22 第四章 運作主體和模式 一、設計指導思想與原則 （一）遵循觀光旅游與 森林工程 的內在功能聯(lián)系：即 利用自然或人工營造的環(huán)境空間 ， 向游客提供逗留的場所，提供體驗交流的場所，提供農產品交易的場所。 （二）堅持可持續(xù)發(fā)展觀念，以保持生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點，保持自然環(huán)境每一自然元素完整性，突出生態(tài)、環(huán)保及綠化的特征，實現(xiàn)經濟、社會、生態(tài)效益三者完美統(tǒng)一。 （三）考慮到玉峰山鎮(zhèn)的歷史與人文環(huán)境，建筑形象追求穩(wěn)重、純凈，與項目所處環(huán)境有機結合。力求做到功能完備、形象新穎、個性鮮明、文化內涵深蘊，展現(xiàn)新的風姿。 二 、 項目建設規(guī)模 該項目 建設規(guī)模如下： 項目宅基地共涉及農房的農戶有 22 戶，共占地 22 畝、耕地 180畝、林地 450 畝。 主要建設內容： ①土地整治。 ②修建鄉(xiāng)村俱樂部、互助農莊、生態(tài)農業(yè)園。 ③修建農民新村。 ④修建其他配套公共設施。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 23 農民的安置工作。 三 、 運作模式 （一）總平面布置 本項目主要是以森林工程和生態(tài)觀光農業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。采用空間主題結構，依據(jù)場址地形特征及內容特點，空間主題結構分為五個區(qū)域，主要有鄉(xiāng)村俱樂部、互助農莊、生態(tài)農業(yè)園、原生態(tài)森林保護區(qū)及農民新村。 （二）功能分區(qū) 鄉(xiāng)村俱樂部：以森林公園和農業(yè)園配套，用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農業(yè)產品（如： 特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工藝品展示和交易。有別于普通的自由市場的傳統(tǒng)的交易 中心，本俱樂部的建造突出了 “精品、休閑、風情感 ”等特色。通過打造精品，創(chuàng)造服務的高附加值。 利用農民宅基地設立一個集多中心為一身的功能機構。它包括接待中心、游客集散中心、服務中心、餐飲與娛樂中心、旅游特色產品交易中心等等。它的出現(xiàn)使農村和農副用地以單純的農民居住及農副業(yè)生產活動向鄉(xiāng)村生活結合休閑旅渡假的復合功能轉化，鄉(xiāng)村俱樂部是這種功能復合轉化的中心杻帶和重要載體。 互助農莊：通過翻新和整修原有農舍或重建危舊農舍，并利用農 舍周圍耕地、林地形成一對一配置，建成新型農莊，以集體土地流轉的方式形成開發(fā)成果，出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 24 民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經營。同時使當?shù)剞r民以鄉(xiāng)村生活向導，耕作生產教練或代工民工的的身份參與該農莊的工作，與城鎮(zhèn)居民形成合同關系，當?shù)剞r民獲得可持續(xù)的收入，城鎮(zhèn)居民花錢享受田園、森林生活，這樣的農莊成為名符其實的互助休閑農莊。 生態(tài)農業(yè)園 ：以本社植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風情園，種植具有地域風情的植物，突出和顯示了風情特色元素，挖掘農業(yè)旅游的價值。 原生 態(tài)森林保護區(qū) ：本區(qū)域為玉峰山森林的一部分，利用 原生態(tài)的森林保護區(qū)為游客和居民提供觀賞、休閑和娛樂的場所 。 農民新村：利用農民原有宅基地用地將農民集中安置，并科學專業(yè)地集約配置建筑結構和水電氣的設備資源，修建花園洋房供農民居住。這樣不僅一次性解決農民的安居問題，而且由于科學專業(yè)的設計和建設，而且其住房用材、構造、彩光和節(jié)能條件，其住房的給水、排水、污水處理條件，以及照明、電訊條件都生步達到與城市居民比肩的水平。與此同時，其原有的自然景觀，植被水土繼續(xù)得到保持，其抗震、防災防火和生態(tài)環(huán)境措施則遠勝從前。 （ 三）土地利用規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)用地主要分為公共設施用地、居住及娛樂用地、道路廣場用地、耕地、原生態(tài)林地等四大類。 公共設施用地 公共設施用地包括行政辦公用地、商業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等。 居住及娛樂用地 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 25 該區(qū)主要包括鄉(xiāng)村俱樂部、互助農莊、農民新村及生態(tài)農業(yè)園。本區(qū)域的規(guī)劃主要是根據(jù)規(guī)劃及設計方案的需要，利用宅基地和林地面積的 3%進行建設。 耕地 該區(qū)為農民原有耕地。 原生態(tài)林地 本區(qū)域利用項目原有的林地，不需要進行太大的調整，只對林地與其他區(qū)域結合處稍作調整即可。 道路廣場用地 該區(qū)域主要是進 行道路及廣場的修建。 （四）綠地系統(tǒng)規(guī)劃 綠地指標 規(guī)劃綠化總占地約 630 畝，其中林地約為 450 畝，耕地 180 畝，綠化覆蓋率大于 95%。 規(guī)劃以本項目周圍的林地、農田作為規(guī)劃的綠色環(huán)境背景，通過沿道路的綠化，將大環(huán)境背景與主體工程聯(lián)系起來，形成了點、線、面相結合的綠地系統(tǒng)。 該區(qū)林地面積大是構成該區(qū)特色的積極因素，又要保護好原生態(tài)林地，避免破壞，于是規(guī)劃該區(qū)建筑中低層搭配，建筑與高大的喬木、矮小的灌木有機的配置，造就了多層次具有人情味的景觀。 （五）空間設計 商業(yè)空間：商業(yè)空間是該區(qū)的重要功 能空間之一，也是該區(qū)最玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 26 具活力的地區(qū)，整個商業(yè)區(qū)的主要組成部份為鄉(xiāng)村俱樂部和生態(tài)農業(yè)園，以廣場、農田、森林和道路作為兩部分的中介空間，使室兩部分過度和交融。 居住空間：該區(qū)主要由互助農莊和農民新村組成。分為一般農莊、休閑農莊、舊住宅區(qū)、農民新居住區(qū)。一般農莊采用院落式布置方式，分別形成各自的組團中心綠地。休閑農莊區(qū)建于原生態(tài)林地中，交通便利、環(huán)境優(yōu)美、寧靜。農莊采用智能化設計，為來此休閑旅游觀光的人提供先進、舒適的居住空間。 （六）建筑形態(tài)設計 建筑形態(tài)設計 （ 1）區(qū)中的建筑造型設計簡潔、格調平和、寧 靜、富于想象并與生態(tài)景觀良好地結合在一起。建筑形態(tài)強調一種生活的態(tài)勢，由生動、簡練的幾何形體和線條構成。 （ 2）區(qū)中標志性建筑力求洗練，追求現(xiàn)代感，其它公建采用加法，體形豐富、活潑。 （ 3）建筑高度與尺度 互助農莊 2~3 層，一般住宅 1~3 層，鄉(xiāng)村俱樂部主體部分可達 4~5層，以豐富空間輪廓線。 建筑材料與色彩 （ 1）建筑材料：使用已經成熟的新型材料，體現(xiàn)了節(jié)約能源、美觀耐用的原則，外觀材料一般采用以不反光的磚石面材、不反光的玻璃、塑板。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設項目 27 （ 2）建筑色