【文章內(nèi)容簡介】 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 16 第三章 項目建設(shè)地點 一、項目建設(shè)地概況 （一）地理位置 玉峰山鎮(zhèn)位于渝北區(qū)東部銅鑼峽背斜山脈中部，地理坐標介于東經(jīng) 106176。 43′ 52″ 106176。 47′ 54″；北緯 29176。 42′ 53″ 29176。 49′18″之間，鎮(zhèn)幅員面積 平方公里，林地面積為 35000 畝，耕地面積 9500 畝，人口 14132 人。東與龍興、石船鎮(zhèn)相連；南與江北區(qū)接壤；西與石坪鎮(zhèn)雙鳳橋街道、王家鎮(zhèn)接界；北與古路鎮(zhèn)相鄰，距區(qū)政府駐地 17 公里、距市政府駐地 25 公里。 規(guī)劃區(qū)位于重慶市渝北區(qū)玉峰山鎮(zhèn)龍門村 10 社。 （二）歷史沿革 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 17 玉峰山鎮(zhèn)系原關(guān)興鄉(xiāng)發(fā)展而來，民國 18 年（ 1929 年）建關(guān)興鄉(xiāng)，是當時重慶市 5 區(qū) 3 鎮(zhèn) 62 鄉(xiāng)之一， 民國 29 年（ 1940 年）與旱土合并建關(guān)興鄉(xiāng)，民國 30 年（ 1941 年）復置關(guān)興鄉(xiāng)，新中國成立后仍為關(guān) 興鄉(xiāng)，隸屬于江北縣石船區(qū)公所管轄； 1958 年改為關(guān)興人民公社， 1984年復建鄉(xiāng)； 1994 年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，與旱土鄉(xiāng)合并，保留關(guān)興鄉(xiāng)，隸屬于重慶市江北縣管轄； 2021 年撤鄉(xiāng)建關(guān)興鎮(zhèn)， 2021 年更名為玉峰山鎮(zhèn)，2021 年將原天堡寨 3 個村及石坪鎮(zhèn) 1 個村劃入玉峰山鎮(zhèn)管轄至今。 （三）自然條件 玉峰山鎮(zhèn)處于川東平行嶺谷銅鑼峽山脈的鐵山坪上，地貌呈壟崗狀，山體雄厚，屬山嶺深丘地帶，總體地勢呈“西北高、東南低”，海拔在 450—— 800 米之間；土壤屬紫色土和黃壤兩大類灰棕紫泥土；屬亞熱帶季風氣候區(qū)，年平均氣溫 17℃，日照 小時，降水量 毫米，無霜期 319 天。 （四）經(jīng)濟現(xiàn)狀 全鎮(zhèn)主要以建材業(yè)和生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主?，F(xiàn)有生態(tài)休閑旅游企業(yè) 17 家；工礦企業(yè) 58 家，其中農(nóng)業(yè)科技企業(yè) 2 家。 2021 年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 14260 萬元，同比增長 %；農(nóng)民人均純收入達 3800 元，同比增長 %；一、二、三產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)生產(chǎn)總值比為： 15:53:32。 2021年，鎮(zhèn)地方財政收入完成 450 萬元，同比增長 30%。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 18 二、項目環(huán)境分析 （一）項目環(huán)境現(xiàn)狀 玉峰山鐵山坪板塊 —— 以森林為主要休閑旅游資源 玉峰山森林公園和鐵山坪森林公 園為板塊主要的休閑旅游景區(qū)，該板塊有森林、溫泉、宗教寺廟等休閑旅游資源，其中森林是該板塊最強勢的資源，并有“天然氧吧”之稱，是重慶典型的綠色生態(tài)工程，是重慶市自駕游的主要線路，景區(qū)對外開放時間比較短，加上政府對原生態(tài)森林的保護政策，景區(qū)原生態(tài)是最大的休閑旅游資源，交通市政設(shè)施逐漸完善，景區(qū)內(nèi)正從農(nóng)家樂轉(zhuǎn)向酒店等高檔度假中心的打造，為市民養(yǎng)生休閑度假提供更好的配套，交通道路的實施將使板塊成為重慶最具資源和潛力郊區(qū)休閑旅游度假勝地。 景區(qū)資源： 作為重慶市首次開發(fā)的市級森林公園， 萬畝的森林覆蓋面積，有著上 百種野生動植物，特別是森林新鮮的空氣是都市人們最向往的，最理想的養(yǎng)生之處。 農(nóng)家樂和度假山莊： 目前玉峰山和鐵山坪上有近百家農(nóng)家樂和度假山莊作為人們休閑度假的主要配套，但由于檔次較低，配套設(shè)施及服務(wù)相對較差，因此近年也開始修建高檔生態(tài)酒店，有完善的配套設(shè)施，如玉峰山生態(tài)園。 （二） 項目區(qū)域 分析 項目區(qū)域資源分析 （ 1）區(qū)域位置分析 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 19 玉峰山鎮(zhèn)位于重慶銅鑼峽背斜山脈中部，重慶市渝北區(qū)東部，距渝北區(qū)行政中心兩路鎮(zhèn)和江北國際機場約 16 公里（約 10 公里的山地道路），重慶觀音橋城市副中心 25 公里（約 10 公里的山地道 路）；在城市功能規(guī)劃中，項目地塊規(guī)劃定位為城市綠肺 —— 玉峰山森林公園，屬于重慶城市化邊緣地帶； 從重慶城市主要沿南北向發(fā)展軸線分析，項目區(qū)域正處于城市發(fā)展軸線上，但受銅鑼峽山脈的隔斷，項目區(qū)域城市化進程在短期內(nèi)將不能實現(xiàn)，在項目開發(fā)后期可考慮城市化對項目房地產(chǎn)開發(fā)的促進作用。 項目所在區(qū)域，玉峰山鎮(zhèn)幅員面積 平方公里，區(qū)域北臨統(tǒng)景風景區(qū)，東靠渝北復盛鎮(zhèn)、龍興鎮(zhèn)和石船鎮(zhèn)，西面是渝北行政中心兩路鎮(zhèn)、北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，重慶江北國際機場，南面緊鄰重慶江北區(qū)寸灘港和鐵山坪風景區(qū)；由于玉峰山與鐵山坪山系相連， 鐵山坪風景區(qū)在對外宣傳的度假山莊和休閑旅游地產(chǎn)項目，大部分物業(yè)位于玉峰山鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，這對項目借助鐵山坪風景區(qū)休閑旅游資源進行整體開發(fā)，有較大的益處。 從項目四至分析，項目西面和南面均為重慶主城區(qū)主要的城市組團，其城市發(fā)展成熟，尤其是北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)及寸灘港片區(qū)，已成為重慶富人居住區(qū)和主要的重慶 GDP 增長源之一，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，將帶動玉峰山片區(qū)的發(fā)展進度。 （ 2）項目地塊內(nèi)部交通狀況 項目地塊內(nèi)部交通組織主要依靠 319 國道和從江北區(qū)魚嘴至旱土玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 20 村的風景區(qū)道路 —— 峽峰路； 319 國道受超重車的碾壓，道路交通狀況較差 ，如玉峰山采石場不進行整治，該道路在未來的使用率低；峽峰路路況較好，是目前區(qū)域內(nèi)最好的交通道路，且開通了 812 路公交線路，通行較為便捷； （ 3）區(qū)域人口分析 玉峰山鎮(zhèn)轄區(qū)人口 14132 人，多為農(nóng)業(yè)人口，其外來人口多為采礦業(yè)工人及相關(guān)人群，人群經(jīng)濟購買能力不高，不是本項目發(fā)展的主要消費群體； （ 4）區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域產(chǎn)業(yè)主要以建材業(yè)（采石場）和生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主，現(xiàn)有生態(tài)休閑旅游企業(yè) 17 家，工礦企業(yè) 58 家。其中，生態(tài)企業(yè)多為普通的農(nóng)家樂或小型度假山莊，集中在玉峰村鐵山坪風景區(qū)內(nèi)，但規(guī)模相對較小，缺乏鮮明 的休閑特色；工礦企業(yè)則分布于 319 國道為軸線的峽谷平地內(nèi)部，對當?shù)厣鷳B(tài)資源、交通條件均有較大的破壞； （ 5） 項目地塊資源評價 受區(qū)域位置、地形地勢和城市交通的影響，項目所在區(qū)域城市化進程較為緩慢，大規(guī)模的城市化建設(shè)對本項目區(qū)域而言還具有相對較長的周期； 根據(jù)《重慶市“四山”地區(qū)開發(fā)建設(shè)管制規(guī)定》條例，重慶周邊山體土地資源將受到嚴格的保護，在距離市區(qū) 23 公里的半徑內(nèi)， 47 平方公里的山水資源將是極度稀缺和唯一的，因此，在本項目開發(fā)中，結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進行山水休閑旅游地產(chǎn)開發(fā)，與其它休閑旅游地產(chǎn)在規(guī)玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 21 模、經(jīng)營主題和交通 距離上形成差異化競爭； 結(jié)合區(qū)域景觀資源分布狀況（玉峰山鎮(zhèn) —— 鐵山坪片區(qū)資源優(yōu)勢最為明顯，在區(qū)域內(nèi)知名度最高，借勢發(fā)展），同時考慮到項目區(qū)域采礦產(chǎn)業(yè)將對生態(tài)環(huán)境和交通環(huán)境有較大的損壞，在本項目休閑旅游地產(chǎn)開發(fā)中，先開發(fā)玉峰、旱土、高筍區(qū)域，將石壁和關(guān)興片區(qū)作為儲備控制用地。 就玉峰山整體休閑旅游資源評價而言，可以概括為幾句話：占地區(qū)域很廣；地理位置較佳；交通進入較優(yōu)；休閑旅游資源較好！ 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 22 第四章 運作主體和模式 一、設(shè)計指導思想與原則 （一）遵循觀光旅游與 森林工程 的內(nèi)在功能聯(lián)系：即 利用自然或人工營造的環(huán)境空間 ， 向游客提供逗留的場所，提供體驗交流的場所，提供農(nóng)產(chǎn)品交易的場所。 （二）堅持可持續(xù)發(fā)展觀念，以保持生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點，保持自然環(huán)境每一自然元素完整性，突出生態(tài)、環(huán)保及綠化的特征，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益三者完美統(tǒng)一。 （三）考慮到玉峰山鎮(zhèn)的歷史與人文環(huán)境，建筑形象追求穩(wěn)重、純凈，與項目所處環(huán)境有機結(jié)合。力求做到功能完備、形象新穎、個性鮮明、文化內(nèi)涵深蘊，展現(xiàn)新的風姿。 二 、 項目建設(shè)規(guī)模 該項目 建設(shè)規(guī)模如下： 項目宅基地共涉及農(nóng)房的農(nóng)戶有 22 戶，共占地 22 畝、耕地 180畝、林地 450 畝。 主要建設(shè)內(nèi)容： ①土地整治。 ②修建鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園。 ③修建農(nóng)民新村。 ④修建其他配套公共設(shè)施。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 23 農(nóng)民的安置工作。 三 、 運作模式 （一）總平面布置 本項目主要是以森林工程和生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場址地形特征及內(nèi)容特點，空間主題結(jié)構(gòu)分為五個區(qū)域，主要有鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、原生態(tài)森林保護區(qū)及農(nóng)民新村。 （二）功能分區(qū) 鄉(xiāng)村俱樂部：以森林公園和農(nóng)業(yè)園配套，用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如： 特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工藝品展示和交易。有別于普通的自由市場的傳統(tǒng)的交易 中心，本俱樂部的建造突出了 “精品、休閑、風情感 ”等特色。通過打造精品，創(chuàng)造服務(wù)的高附加值。 利用農(nóng)民宅基地設(shè)立一個集多中心為一身的功能機構(gòu)。它包括接待中心、游客集散中心、服務(wù)中心、餐飲與娛樂中心、旅游特色產(chǎn)品交易中心等等。它的出現(xiàn)使農(nóng)村和農(nóng)副用地以單純的農(nóng)民居住及農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)活動向鄉(xiāng)村生活結(jié)合休閑旅渡假的復合功能轉(zhuǎn)化，鄉(xiāng)村俱樂部是這種功能復合轉(zhuǎn)化的中心杻帶和重要載體。 互助農(nóng)莊：通過翻新和整修原有農(nóng)舍或重建危舊農(nóng)舍，并利用農(nóng) 舍周圍耕地、林地形成一對一配置，建成新型農(nóng)莊，以集體土地流轉(zhuǎn)的方式形成開發(fā)成果，出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 24 民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。同時使當?shù)剞r(nóng)民以鄉(xiāng)村生活向?qū)?，耕作生產(chǎn)教練或代工民工的的身份參與該農(nóng)莊的工作，與城鎮(zhèn)居民形成合同關(guān)系，當?shù)剞r(nóng)民獲得可持續(xù)的收入，城鎮(zhèn)居民花錢享受田園、森林生活，這樣的農(nóng)莊成為名符其實的互助休閑農(nóng)莊。 生態(tài)農(nóng)業(yè)園 ：以本社植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風情園，種植具有地域風情的植物，突出和顯示了風情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價值。 原生 態(tài)森林保護區(qū) ：本區(qū)域為玉峰山森林的一部分，利用 原生態(tài)的森林保護區(qū)為游客和居民提供觀賞、休閑和娛樂的場所 。 農(nóng)民新村：利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置，并科學專業(yè)地集約配置建筑結(jié)構(gòu)和水電氣的設(shè)備資源，修建花園洋房供農(nóng)民居住。這樣不僅一次性解決農(nóng)民的安居問題，而且由于科學專業(yè)的設(shè)計和建設(shè)，而且其住房用材、構(gòu)造、彩光和節(jié)能條件，其住房的給水、排水、污水處理條件，以及照明、電訊條件都生步達到與城市居民比肩的水平。與此同時，其原有的自然景觀，植被水土繼續(xù)得到保持，其抗震、防災防火和生態(tài)環(huán)境措施則遠勝從前。 （ 三）土地利用規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)用地主要分為公共設(shè)施用地、居住及娛樂用地、道路廣場用地、耕地、原生態(tài)林地等四大類。 公共設(shè)施用地 公共設(shè)施用地包括行政辦公用地、商業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等。 居住及娛樂用地 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 25 該區(qū)主要包括鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、農(nóng)民新村及生態(tài)農(nóng)業(yè)園。本區(qū)域的規(guī)劃主要是根據(jù)規(guī)劃及設(shè)計方案的需要，利用宅基地和林地面積的 3%進行建設(shè)。 耕地 該區(qū)為農(nóng)民原有耕地。 原生態(tài)林地 本區(qū)域利用項目原有的林地，不需要進行太大的調(diào)整，只對林地與其他區(qū)域結(jié)合處稍作調(diào)整即可。 道路廣場用地 該區(qū)域主要是進 行道路及廣場的修建。 （四）綠地系統(tǒng)規(guī)劃 綠地指標 規(guī)劃綠化總占地約 630 畝，其中林地約為 450 畝，耕地 180 畝，綠化覆蓋率大于 95%。 規(guī)劃以本項目周圍的林地、農(nóng)田作為規(guī)劃的綠色環(huán)境背景，通過沿道路的綠化，將大環(huán)境背景與主體工程聯(lián)系起來，形成了點、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。 該區(qū)林地面積大是構(gòu)成該區(qū)特色的積極因素，又要保護好原生態(tài)林地，避免破壞，于是規(guī)劃該區(qū)建筑中低層搭配，建筑與高大的喬木、矮小的灌木有機的配置，造就了多層次具有人情味的景觀。 （五）空間設(shè)計 商業(yè)空間：商業(yè)空間是該區(qū)的重要功 能空間之一，也是該區(qū)最玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 26 具活力的地區(qū)，整個商業(yè)區(qū)的主要組成部份為鄉(xiāng)村俱樂部和生態(tài)農(nóng)業(yè)園，以廣場、農(nóng)田、森林和道路作為兩部分的中介空間，使室兩部分過度和交融。 居住空間：該區(qū)主要由互助農(nóng)莊和農(nóng)民新村組成。分為一般農(nóng)莊、休閑農(nóng)莊、舊住宅區(qū)、農(nóng)民新居住區(qū)。一般農(nóng)莊采用院落式布置方式，分別形成各自的組團中心綠地。休閑農(nóng)莊區(qū)建于原生態(tài)林地中，交通便利、環(huán)境優(yōu)美、寧靜。農(nóng)莊采用智能化設(shè)計，為來此休閑旅游觀光的人提供先進、舒適的居住空間。 （六）建筑形態(tài)設(shè)計 建筑形態(tài)設(shè)計 （ 1）區(qū)中的建筑造型設(shè)計簡潔、格調(diào)平和、寧 靜、富于想象并與生態(tài)景觀良好地結(jié)合在一起。建筑形態(tài)強調(diào)一種生活的態(tài)勢，由生動、簡練的幾何形體和線條構(gòu)成。 （ 2）區(qū)中標志性建筑力求洗練，追求現(xiàn)代感，其它公建采用加法，體形豐富、活潑。 （ 3）建筑高度與尺度 互助農(nóng)莊 2~3 層，一般住宅 1~3 層，鄉(xiāng)村俱樂部主體部分可達 4~5層，以豐富空間輪廓線。 建筑材料與色彩 （ 1）建筑材料：使用已經(jīng)成熟的新型材料，體現(xiàn)了節(jié)約能源、美觀耐用的原則，外觀材料一般采用以不反光的磚石面材、不反光的玻璃、塑板。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 27 （ 2）建筑色